パークハウス鶴見栄町公園

2010年2月3日 (水) 02:00時点における版

パークハウス鶴見栄町公園　外観

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市鶴見区栄町通3丁目27番1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩18分 （東口）
2. 京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩17分 （東口）
3. 京急本線 「鶴見市場」駅 徒歩11分 （改札口）

• 総戸数：122戸
• 構造、建物階数：地上7階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2009年03月竣工済み
• 売主：三菱地所株式会社/新日石不動産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 3,280万円～4,920万円
• 南向きの部屋(約70m2)で坪単価２００〜２３０万円位と駅からの距離にしては高めの設定でした。駐車場も１．７〜１．８万円と高めです。
駐車場代が下がるか、坪単価が１割位下がると検討しても良いのですが。。。　
• 安いとはいえ、激安ってわけではないと思いますが…。地所物件にしては多少安いとは思いますが、そこは恐らく場所的にあまり人気がないからなのではないでしょうか。別にそこまで悪い場所でもないけどね。
• 鶴見市場の別の物件と比べたら全く安くはないよ。地所物件、南面公園とかの希少性を考えたら、リーズナブルだと思う。そうじゃなければ見向きもされないかも。
• わたしもよく前を通りますが、南向きの部屋は、中層階から上層階はほぼ埋まっている感じですよ。逆に低層階はまだまだっぽいですね。
• 売れていないというからどれだけ空いてるのかと思ったら、半分弱くらいは人が住んでいる感じですね。あれぐらいなら、気長に売ればなんとか売れると思いますよ。三菱地所なら、それぐらいの体力があるから、バルク売りなんて真似する必要がないですね。でも、あと１割くらい安くしてほしいところです
• 竣工して半年経ってもまだ半分残ってるのは、かなり厳しい状態かと。
• 鶴見市場駅を最寄駅とする鶴見海側の最近のマンションでは、

1. プラウド鶴見市場（徒歩4分）　　　　　　190万円/坪
2. ナイスブライトピア横浜鶴見（徒歩6分）　180万円/坪

• 京急各駅停車駅というのは都心への通勤には使い勝手が悪く（川崎と品川で乗換えなければならない）、 駅徒歩10分以内というのが原則。この物件は11分なので、160万円/坪程度が妥当な価格ではないでしょうか。このエリアはコストパフォーマンスがすべてなので、割高感があると売れ行きがガクっと鈍ります。三井・三菱の殿様商法も通じません。むしろナイスやゴクレの方が消費者受けがいいようです。
• どこか地場の不動産屋がバルクで引き受けてくれたらいいのですが、この立地で、この価格では難しいかも
• 完成しても大量に残っている時点で、買う気がしない
• 倒産するおそれなさそうだし、見てていいな～とは思うけど価格が…
• 財閥は値下げはあまりしないが、ここは価格と立地と現況の販売状況を考えるとしざる得ないでしょうね。
• 完工して８か月経ってまだ２／３も売れてないのに「だいぶ売れてきたなぁって感じ」ですか。ずいぶん弱気ですね
• 15%ぐらい値下げ具合ありですよ
• 全く買うつもりじゃなかったけど、ここまで値下げが進むと 買おうかどうかちょっと悩みます

交通

• 栄町公園の近くにある賃貸物件に住んでますが、近くにヨーカドー・スーパー・ホームセンター・学校などがあって住むには便利です。でも、マンションでバス物件はやはりネックですね。今は駅に行くのは自転車を使っていますが、鶴見の駐輪場は値段も高いです
• 川崎駅は栄町公園のバス停からバスで出る感じです。鶴見駅には徒歩で頑張ればいけないわけではないですが２０分〜２５分程度かかるので、栄町公園のバス停からバスで出るか自転車を使うのが無難だと思います
• 鶴見駅徒歩１８分といってもほぼ平地なので、普通の体力の人ならさほど苦にならないと思います。早足で歩けば１５分もかからないでしょう。
• 京急鶴見には駐輪場も結構あるようですね
• 横浜や川崎に勤務する方なら、京急で1本ですし、かなりお買い得とおもいます
• 車通勤は時間的に危険ですよ。最大の難関がＪＲ線越えです。ＪＲで国道１５号側と国道１号が分断されてて踏切と地下道がありますが、踏切は東海道、横須賀、京浜東北、貨物線と揃っており、ラッシュ時は１時間も開かないなんて当たり前です。いわゆる開かずの踏切。となると地下道になりますが、この近辺ただ唯一の地下道が、鶴見警察の前を通る県道溝の口線とゆう道路で、２車線ありなすが、トンネル内で鶴見駅西口と国道１号に分かれますので事実上１車線になり渋滞に阻まれます。この先、主な渋滞箇所は三角（みかど）交差点、国道１号と交わる下末吉交差点、上末吉の信号ラッシュ、環状２号のトレッサ（師岡町）近辺、大豆戸（まめど）交差点等々・・・新横浜近辺までラッシュ時は最悪で５、６０分見積もった方がよいでよいかと・・・。西口、東寺尾、二つ池経由でバス通りを使ってトレッサ前の環状２号に出ることもできますが、片道１車線でバスに阻まれますし・・・三ツ池公園経由なんかは裏道ですんなり環状２号にでれますが結構急な坂道登りますし、車通勤は全般的に地元の人間でさえ渋滞で四苦八苦しますからお勧めできないかも。（ドライバーは皆殺気立ってて事故が多いし、取締りも多い）しかもココは立体式駐車場ですよね？自走式ならともかく、出庫時に手間取るんじゃないかと。公共交通利用して鶴見駅まで自転車で、京急線高架下の月極め自転車駐輪場に停めて、ＪＲ線で通勤したほうが無難ですよ。東京方面と違ってあまり混んでませんし、東神奈川で横浜線に乗り換えの際、始発とかありますし・・・。あとは鶴見駅西口発の臨港バスですかね。通常５～１０分おき、ラッシュ時は２から３分おきに、新横浜方面までバスが出てますから
• 朝のラッシュはどちらかと言うとＲ１５→Ｒ１よりは、Ｒ１→Ｒ１５の方が渋滞が激しいです。夕方はその逆。293さんの指摘されてる通りＪＲで分断されてるのが最大のネックかな。自分は早々バイク通勤に切り替えましたけど・・・(笑)まあ、通勤で時間にゆとりを持つか、快適さを求めるか・・・究極の選択ですね。。
• 栄町公園のバス停から鶴見行きのバスの時間を見てきました。ご参考までに・・・
  • 朝の通勤時間帯
    • 6時台は　30、52、53分
    • 7時台は　7、21、23、33、49、53分
    • 8時台は　2、18、23、30、46、53分
  • 日中も一時間に4本、10〜15分間隔で出ています。（現時点ですが！）乗ってしまえば鶴見駅まで5〜6分で着くと思います。

構造・建物

共用施設

• エントランスは、正面がガラス張りになっていて中庭（？）が抜けて見えてるはいい感じでした。
• 駐車場ゲートのタイル、質感がいいですね。

• 

  エントランス（2009年10月19日撮影）

設備・仕様

• ハイサッシュに魅力を感じています
• 浴室が１４１６なんですね。自分は浴室の大きさは重視していたので。。。残念です。
• 内覧会の時、屋上にも昇ってみたのですが、鶴見川の静かな流れ、何とも言いがたい景色でした。夕方は陽の光が反射して、更に絶景になるのでは？？と想定してます。
• 二重サッシと床暖効果で部屋は暖かく静か

間取り

• 3LDK・4LDK
• ３ＬＤＫで、７０平米弱の間取りが多いようですが、ちょっと手狭感がありませんか？ 収納力も、低いように思います

買い物・食事

• ヨーカードー以外に周りに便利な店がない。駐車場は充分あります。
また、周辺の道路は結構整備されていて、ほとんど渋滞はありませんし、駐車場に困ることはほとんどないと思います。
• パークハウスのエントランスを出て市場方向に歩くと、とても美味しいお豆腐屋さんがあるそうです。
• 徒歩5分でスーパーなら買い物は問題ないでしょう。

育児・教育

• このエリアの中学は本当に危険ですよ。レベルもそうですが・・程度の低い子供が多く周辺を俳諧していますし、歩きながらタバコやバイクの暴走などしょっちゅうです。特に夜は治安度が一気に下がりますので、購入されるのであれば必ず何回か歩いてみたほうが良いですよ。
• 市場中学校そんなに悪くなさそうですよ。まあ、学力つけたいのなら、進学用学習塾が平安小学校の付近に２軒ほどあったので活用したらどうでしょうか、マンツーマンらしく値段はややお高めでしたが・・・
• 幼稚園選び迷いますよね。鶴見駅西口だと三松幼稚園、若葉幼稚園、東口だと平和幼稚園、さくら幼稚舎、潮田幼稚園。他にも色々ありますが近場だとこのあたり。潮田幼稚園はバス通園、延長（預かり）保育がないので、それを利用したいママには不評かも。また園舎を建て直すので、ちょっと窮屈になりそうです。ただ毎日幼稚園に足を運ぶので、ママ友もたくさんできるし、朝送って行った後にそのまま子供たちの様子を見られるという良さもありました。月謝も他より安いですし。東口の3件はいずれも徒歩圏内です。どこの幼稚園にも良し悪しはあるので、説明会など実際に足を運んでみるといいと思います。
• 私立中学に入れるのであれば、問題は少ないと思いますが、このエリアの中学は本当に危険ですよ。レベルもそうですが・・程度の低い子供が多く周辺を俳諧していますし、歩きながらタバコやバイクの暴走などしょっちゅうです。特に夜は治安度が一気に下がりますので、購入されるのであれば必ず何回か歩いてみたほうが良いですよ。

周辺環境・治安

• 現地を見に行ってきました。思ったより大きな道路が近くにあって残念でした。公園もマンションの真ん前といった感じでして日中リビングにいたら子供の声とか気になりそうです。子供が居る方にはいいのかもしれません。鶴見川に向ってリビングが向いていたらきっと眺望もすばらしいですし購入を考えたのですが・・・。
• 物件の近所に住んでます。 鶴見に引っ越してきて思ったこと。
  • ネガティブ編

1. 駅ビルなんとかして（街づくりやる気ないなーと）
2. 歩道等ひび割れしすぎ（駅前は直したが、全体的には道路はよくない）
3. 教育環境良くなさそう（周辺を観察した、あくまで主観です）
4. 「家の近くで」何でもは揃わない（車ないので川崎か横浜に出る）
5. ガラ悪い

• ポジティブ編

1. 鶴見川の花火大会
2. 京急止まらない（よっぽどのことがなければ）
3. 川崎、横浜が近い（買い物便利） 
**DINKSですが、この先鶴見では子育てするのは難しいかな、と個人的には思っています。 ですが、近所の子どもたちは割とのびのびとしているので 親次第かなと思うところもあります。

• 元々近所に住んでいるのでこの辺の環境は分かってるつもりですから、周りの環境が悪いとは思いませんし、買い物も楽。鶴見駅東口には区役所、郵便局、税務署なんかの施設も揃っていて便利です。確かに駅からは少しありますが鶴見駅まで自転車を使えば10分もかからない、バスだって5～6分。（週末の確認会の後、雨という悪条件の中娘には酷でしたが、3歳の娘の足でどのくらいかかるか試しに駅まで歩いてみましたが20分程。大人だけならもう少し早く歩けそうですし）潮田、平安、方向は違いますが、本町通りの友達なんかも鶴見駅まで結構歩いて行く人もいますよ。これは慣れかもしれませんが。
• 確かに、ここ２０年程は浸水被害にあったとは聞かないが、昔、昭和５０年代初頭に京急線（当時は高架線ではなかった）の橋が川の水に浸かってたのを覚えてる。当時は全面コンクリの堤防が無く、長い間、堤防にパイプラインを設置して浚渫工事は盛んに行われてた。最近は、新横浜に遊水地が出来たこともあって心強いが、なんせ、自然が相手だから昨今のゲリラ豪雨を見ると、注意はすべきだと思う。（横浜市、川崎市、町田市の雨水の一部分が流れてくるわけだから、満潮時と重なる時は特に）土手内であるが、実際２００４年１０月２０日の豪雨で、上流にある大綱橋脇の自動車教習所が夜八時過ぎからぼちぼちと水没し始め、大々的に教習車を避難させてた。あれをみると、不安にならないとは言い切れないかも。処理場の件では、短時間の内に市内近隣の雨水も一時的に流れ込んで来る訳だから、（分流式は合流式に比べると七割程）一概にも全部処理できるとは言いがたく疑問に思うトコがある。臭気はどっちかとゆうと、南風で流れてくる潮の香りがちょっとあるかも。（まれにドブ臭さも）ハザードマップでは、栄町３丁目あたりではもしもの時、浸水被害は５０ｃｍ未満と予測している。隣の菅沢町で、５０ｃｍ以上１ｍ未満だそう。まあ、購入を検討された方は重説で説明されたと思いますでしょうから・・・。気になる方は、横浜市のＨＰや京浜工事事務所のＨＰを参考されたらいいでしょう。

http://www.tamariver.net/04siraberu/tama_tosyo/tamagawashi/parts/text/111000.htm
http://www.city.yokohama.jp/me/kankyou/

周辺施設

• 何度かこの辺を通ったことあるけど、住環境は良い感じ。ＪＲ鶴見に向かうとヨーカ堂が近いのと、郵便局、銀行、区役所が並んでるのはグッド。

その他

• 全体的に、このマンションは快適ですよ。やっぱり目の前が公園ってのが良いですね。東京、横浜どちらへも電車、車ともに便が良いし、川崎へも自転車で行けますし、徒歩圏内でも色々あって楽しいです。 これから購入される方は、安く買えるようで、うらやましいです

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