シティテラス多摩川

2024年11月6日 (水) 20:33時点における版

物件概要

（仮称）調布多摩川住宅建替プロジェクト　外観完成予想図1

（仮称）調布多摩川住宅建替プロジェクト　外観完成予想図2

• 所在地：東京都調布市染地三丁目1-811（地番）
• 交通：

1. 京王相模原線 「調布」駅 バス13分 「多摩川住宅中央」バス停から 徒歩6分 （A棟より）、徒歩5分（C棟より）、徒歩4分（F棟より）（南口、通勤時約13分）
2. 京王線 「調布」駅 バス13分 「多摩川住宅中央」バス停から 徒歩6分 （A棟より）、徒歩5分（C棟より）、徒歩4分（F棟より）（南口、通勤時約13分）
3. 京王相模原線 「調布」駅 バス12分 「西和泉」バス停から 徒歩7分 （B棟より）、徒歩6分（D棟より）、徒歩5分（E棟より）、徒歩4分（G棟より）（南口、通勤時約12分）
4. 京王線 「調布」駅 バス12分 「西和泉」バス停から 徒歩7分 （B棟より）、徒歩6分（D棟より）、徒歩5分（E棟より）、徒歩4分（G棟より）（南口、通勤時約12分）

• 総戸数：905戸（非分譲住戸245戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：（Ⅰ工区：2024年11月下旬予定、Ⅱ工区：未定）

入居（引渡）時期：（Ⅰ工区：2025年5月下旬、Ⅱ工区：未定 ）

• 売主：住友不動産株式会社　株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

価格・コスト・販売時状況

• 幼稚園や小学校、中学校が近く、子育て環境はとても良いと思いますが多摩川沿いの物件ということもあって、住むにはどうかなと気になります。駅から距離があるのも悩みどころではあるかもしれません。間取りや設備内容がどうなのか、トータルで見てみたいのでもう少し詳細が出てくるのを待ちたいですね。
• ハザードと価格は確かに気になります。調布駅だけでなく、国領駅、狛江駅へのアクセスも考えれば、交通の利便性はあると思います。具体的に検討するのは、もう少し情報でてからですかね。
• ここの「ホ」街区で900戸，野村と東建の「ハ」街区で1400、大和ハウスの「ロ」など全部完成したら3000世帯以上の待ちになるからバス本数も買物利便もガラッと変わる。買うなら第1期のうち。後になればなるほど値段が上がる。これ鉄則な。
• 予想価格ってどれくらいななるのでしょうか？詳しい方お願いします。
  • 近隣の狛江の新築マンションで5～6,000万円からになっていたので、それくらいではないでしょうか。
    • 近隣の相場だと、昨年実績で築５年の中古90平米で5000万弱でした。面積減らして、新築プレミア乗せて、いくらぐらいにするのか？
• 1LDK～4LDK、30.68平米～87.01平米、プランが豊富だそうですので、どんなプランになるのか楽しみです。様々な世帯が暮らすことになるのでしょうから、賑やかになるのか落ち着いた雰囲気になるのか、その点も気になるところです。2022年12月初旬販売開始予定なので、時間的に余裕のある検討者さん向けになるのかと思います。竣工は2024年11月下旬～2025年5月下旬とのことなので、ずいぶん先のお話ですね。
• ここはまだ値段がでていないですが、さすがにこの戸数と駅距離を考えればる調布ワンダーランドプロジェクトよりは安く販売されると予想します。懸念点は売主がスミフなので予想より高く販売される可能性は高いです。ただし、本立替えプロジェクトは後発に他デべの分譲マンションが発売される予定でそちらとも競合するため、いかにスミフといえど強気な値段ではだせないかなと考えます。
  • 相場比較、難しいですね。ワンダープロジェクトは、来年2023年2月に入居できるのですでに価格出ていますが、こちらの建て替えプロジェクトは入居が2025年5月とあるので、約三年あるんですよね。いつ頃価格出るのか、大規模ですし期ごとに価格変動あるかもしれず、ちょっと読めないなぁ、なんて思っています。住宅購入を気長に考えていて待てる方には、これから出てくる物件とも比較できるしいいのでは、と思ってます。1～2年内に購入したい・住み替えたい、というニーズだと、こちらは見送りになるのかなと。自分は後者なので、めちゃくちゃ気になってはいますが見送ることになりそうです。。
• まあ、売主に住友不動産が入っていますので、完成しても売れない価格（強気）になるのではないでしょうか。ブランズ、ジオ、ワンダーランドなど販売が終了し調布市での新築マンションの供給が無いようだと特にね
  • やっぱり売り主が住友不動産だと強気な価格帯になりそうでしょうか。物件概要を見ると、まだ施工会社も決まっていないようですしまだまだ未定なことが多そうなのかなという印象を受けました。
    • 住友不動産のマンションは価格には期待できないと思った方がよいです。ただし、第一期に関しては相場よりやや安から相場並みで出すことはあります。その場合第二期以降に値上げすることがほとんどなので、気に入った物件で価格に納得できた場合早く買った方が良かったという結果になることがほとんどです。
      • 住友不動産は第1期が一番お得感があるという話は聞いたことがあります。本当にここが良くて、価格に納得できるならば早めに動いてしまうっていうのがいいのかもしれませんよね。ここは駅まで離れていますし、バス停までも少し歩きますから、そこまで強気の価格設定はできないんじゃないかしら？とは思うのだけど…。
• ワンダープロジェクトと比較されてる方がいますが、おそらく利便性はこちらの方がかなり優位かと。自転車で狛江、国領、調布はいけますし、バスも10分くらいな立地です。建築資材や人件費の高騰を踏まえるとワンダープロジェクトよりはだいぶ値上がるのではないかと予想します。あと、ここでの売り出し価格が今後の他の建て替えプロジェクトにも影響するので、デベロッパーは高めに設定してくると思います。
  • 京王線、小田急線ともに通勤に使えるので、明らかにワンダープロジェクトよりは高くなると思います。
• まだ先なので何とも言えませんが、買うならやはり第1期なのでしょうか。
  • １期めと、それ以降は価格が変動するというのを聞いたことがあります。ですが、全プランを１期で販売されるわけではないので間取りに拘りがある場合は、けして１期が良いとも言い切れないかと思います。
    • これだけ大規模マンションだと何期くらいに分けて販売されるのでしょうね。よくあるのは３期くらいまでですが・・・。１期めに購入して、あとで希望の間取りが出たら‥と思うとなかなか即契約はしにくいですよね。
• 今回の総販売個数が６６０戸に決まったね。残りは未定。
• リニアができたら、今後、大化けの予感しますか？あまり期待せず、化けたら嬉しいくらいのスタンスがいいのかもしれません。
  • ここは駅から遠いので鉄道のニュースは関係ないです。名古屋までプレミアム料金で急ぐ用事もないです。新幹線が何らかの理由で廃業すればリニアになるでしょうが、それ以外の理由でリニアがメインになるのは考えられないです。工事で税金使いゼネコンに金を流すことが目的で、その後の利用は考えていないのです。ここは鉄道よりも洪水対策の治水工事が必要です。
• ト号棟は建て替えせずと聞きましたがハ号棟は建て替えの話は進んでいない感じなのでしょうか。確かにゆったりした空気のエリアですね。
  • ハ棟の建て替えはどうなんでしょう。敷地面積はかなり広いので、開発できればホ号棟よりも大規模なものができるでしょうが。建築費高騰と権利者の高齢化で8割の合意が得られるかが問題ですね。
    • 確かにハ棟の広大な敷地面積は建替えるとなるとかなりのビッグプロジェクトですね～。それ故に決議まですんなり進むのは難しいのでしょう。先にもありましたがこれからの時代、水害への対策も気になるところです。
• 905戸のマンションってすごい規模ですよね…地権者さんも200戸ちょっと入るとは言え、かなりを新規で募集するという形になるのですか。仮に出来上がって全戸埋まったとき、地域の小学校などに与える影響もとても大きそう。ここはお子さんいる方は比較的多くなりそうですから。
  • 地権者さん200戸ってすごいなと思いました。戸建て群とか集合住宅をまとめてマンション用の土地にしたということなのかな。家族構成が変わって一人や二人暮らしになるとマンションのほうが住みやすかったりというのはあると思います。人間関係も戸建ての場合とマンションの場合では何かと違いがあるとは思いますが挨拶程度でもすぐ近くに隣人がいる安心感はあるだろうなと思います。
• ホームページ価格出てますね。見学行かれた方いれば価格詳細教えてください！
  • ホームページは55m3390万からとなってますね。これだけ見たら良さそうだけど実際どうなんでしょう…
    • 安いですね。5,390万円の部屋が75.09m2だとすると、坪単価は237万円、おそらくパンダだろうけど3LDK72m2超3890万円なら、坪単価は178万円。いくら駅遠の川沿い低地とはいえ都心から15km圏でこの価格は破格といってもいいんじゃないでしょうか。
      • やはり第1期で様子見て今後上げてくるのでしょうか。この価格で売り出すのなら、ワンダーと比較してもかなり安い気がしますね。インフレもあるので、今後の価格動向に注目です。
        • スミフにしては意外なほど弱気価格ですね。戸数の多さと駅距離がネックなのは間違いないですが。
          • 平均坪単価は250万円はいくと思いましたが…第１期での販売戸数や階層にも注目する必要があります。この価格のままでいくなら、第1期は争奪戦になる可能性が大きいと思います。
• 価格帯、安いですね。今のご時世に売り出されるマンションとしては破格です。住友不動産のマンションでファミリー向けの部屋が4000万を切るのってもう今後出なさそうです…。抽選日も早々に設定されるんじゃないかと思いましたが、今のところは表示なしですね。色々と詳しく出てくるのは年末～年明けとなるんでしょうか。
• ここのパンダ部屋はかなりの倍率になりそうですね。エリアは全く違うとはいえ晴海フラッグや幕張ベイパークと違ってまだ広域には知られていないため、地元民はチャンスですね。
  • 都内で3千万台は破格ですよね。駅遠でもこのご時世にしたら破格なので残債割れはしなさそうかなと思ってますがみなさんどうお考えでしょうか？
    • 明らかに安すぎますね。おそらく、1期だけでしょう。物価高騰もあるので、2期以降は市況をみて確実に設定価格上がると思います。パンダ部屋の倍率が凄くなりそうですね。
• 4800万くらいの予算感だと日当たりが1番いいと言われている西向きの棟と南東だけど横に立ってて日当たりを望めない部屋とかしかなかった。南向きも木が立ってたりでそこまで日当たりを期待できないとのこと
  • せっかくの南向きでも日照が期待できない部屋があるんですね。マンションができる前からある既存樹なんでしょうか。植栽として新たに植えたものならどうしてそのように計画したのか首をひねりますね。
• 3890万円の部屋は、隣接する棟の影響で一日中薄暗い可能性があるそうです。
• 駅徒歩20分で3LDK5000万なので安すぎるってほどでもない気がします。管理費も高くなりそうだし。
• 販売開始日が2月に変更になったようですが、管理費や駐車場代がどの位なのかが気になります。
• 駅徒歩20分、3LDK5000万…相場的にはどうなんでしょう。最近の高騰した不動産市場を考えれば安い方ではあるのかなあ。
  • 駅徒歩20分に加えてハザードですからね
• ここって住宅ローン控除はどこの区分に該当するのでしょうか？見た感じZEHではなさそうなので0円の可能性ってあるんですかね...？
  • ZEHですし、長期優良住宅ですので住宅ローン控除は好条件で適応されるはずです。2025年の引き渡しまで、13年控除の制度が変わらないと嬉しいですね。
• 価格的には買いやすそうかなと思いましたが駅までバスで行くという距離なのと、多摩川沿いということで台風が来た時などはドキドキしないといけないのでは・・と思うと妥当なのかもしれませんね。
• 発売日、10月に遅れるのですね。
• 価格はどうでしょうか。1期なので主要な部屋が出てない気がしますが、スミフで1期でこの感じだと…今後どれくらいになりますかね。
  • 主要な部屋を１期から出すことのほうが多いですよー。小さい部屋はそれ以降になることが多いですね。
    • 割と主要な部屋から出てたイメージありますけどね。ちなみにHP以外の部屋も紹介受けましたよ。4LDKとか。
• 広い部屋を探しているのですが、4LDKの価格いくらくらいでしょうか？
  • うろ覚えですが6000万半ば位？だったと思います。出てたのは上の方の階で下はわかりません。
• 販売スケジュールでは、3LDKが5,390万円、最多価格帯5,100万円台だそうです。他の方が6000万円と言っていますが、割高に感じます。3LDKで納戸がついた部屋がありますね。収納が広い方がよさそうに思うんですが、どうなんでしょう。お買物施設は教えてほしいです。ネットスーパーとか？Oisixなどだと、住所問わず届けてくれそうなイメージですが。
• 1期24戸って、要望が全くなかったということなんでしょうか？
  • 1期販売時に戸数が変わるんじゃないですかね。さすがにこれだけ戸数があって24戸は少なすぎる気がします。
• 駅遠の大規模住宅計画は商業施設・利便施設が充実していれば住みやすいと思いますが価格に割安感がなければ駅遠立地に住む意味がないように思います。アクセスはバス便か自家用車になるのかな？

交通

• 地蔵前バス停で降りれば布田駅もすぐです。調布駅＋布田駅＋国領駅という京王線３駅アクセス、最強ですね！

構造・建物

• 敷地面積：37,638.90m2　
• 建築面積：15,148.32m2　　
• 建築延床面積：79,451.70m2　　
• 建ぺい率・容積率：60％（多摩川住宅地区地区計画による制限あり）、200％（多摩川住宅地区地区計画による制限あり）　
• 敷地は南北に長い長方形といった感じですけど、建物はどういう感じに建てられるのでしょうね。南向きなら眺望が良くてさらに日当たりも良い部屋になるでしょうし、東向きや西向きになるとしたら少し価格面に反映されてお得になるかもしれませんし。駐車場が全体の戸数に対して少ないのではとも思うのですけど、単身世帯から大人数ファミリー世帯まで住むことになると思うので、車の所有率はそれほど高くも無ないのかな？
  • 若干、南西向きにしたんですね。

共用施設

• 駐車場総台数：433台（自走式329台・平置99台・身障者用5台）、他に来客用7台、荷捌き車スペース7台あり　
  • 駐車場が気になってきたんですが、433台分もあれば余裕で余るくらいですかね？
    • 今の東京の新築は駐車場設定率30～20％程度が普通なんですが、ここは駅から遠いので駐車場の設置台数が多いのですね。50％もあるなら将来余ってしまい、修繕管理費用を食いつぶすお荷物設備になりかねないです。
      • 駐車場の外部貸しは税金が絡んでくるんですね…駐車場の空きが多くなれば駐車場料金を値上げするか管理費の値上げをするしか方法がないのでしょうか。あるいは自走式を撤去して平置きにするという選択もありですか？
        • 駐車場は駐車料金の収入だけで維持管理するのが普通です。儲けはゼロでいいので周辺の駐車場よりは安い料金設定のはずです。建物本体の修繕積立金を、使う人が少なくなった駐車場に投入するのは、公平性の点でも問題があります。撤去するにも大金が掛かるので解決しない問題です。維持管理が問題にならないように、住人が協力してマンションの駐車場を利用することが大切です。サイズや重量などで駐車場規格内の車を買うなどです。
• 自転車置場総台数：1,810台（平置107台、2段式（下段スライド式）1,446台（上段582台・下段864台）、スライド式257台）　
• バイク置場総台数：50台　
• 駅から距離があるのでアクセスを優先に考えると立地は微妙ですがこれだけの大規模マンションの出共有施設はかなり充実したものになるかも。子育て家庭は施設の充実さも購入視点のひとつ。もう少し詳しい情報がほしいですね。未定内容が多すぎます。
• こちらはかなりの大規模マンションなので共用施設がどんなものになるのか気になってます！
• 細かいかもしれませんが、自転車置き場の数が少ないところが気になっています。ひと家族辺り２台計算のようですが、駅から遠いため、車を所有していたとしてもほとんどの人が１人１台持ちますよね。ファミリー向けの部屋がほとんどなので、ひと家族３人以上ですから、全然足りないのでは？入居時に家族の必要台数分は確保できたとしても、子どもが増えたり大きくなっても自転車を所持できないとしたらかなりキツい。
  • 確かにそうですね。子供が大きくなって塾や通学の時に自転車必要です。
    • 再入居の方はご高齢の方が多く、自転車を所有していない方もおりますので空きはできるのでは。
      • １戸につき２台は場所指定で割り当てられます。それ以上欲しい人は自分で使わない人を探して使用を交渉です。分譲マンションの共用部ですので、自転車置き場の使用権を売買はできませんし、中古マンションの売買時は駐輪場２台分の専用使用権も含まれます。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK　
• 専有面積：30.68m2～87.01m2　
• バルコニー面積：5.92m2～25.09m2　
• 間取り1LD・K～4LD・K　ファミリー層かなと思っていたので、1LDK、夫婦小なし向けがあるのが意外でした。
• 1LDK、夫婦小なし向けは、もともとは地権者向けの住居でしょう。差額を払って、広い住居を希望されたか、入居を希望しないで手放されたか、どちらかではないでしょうか。
• このマンションにもっと広い部屋があると良いのにな。
  • 確かに…４LDKとかもここだったらニーズありそうな感じがするけどなぁ。１LDKと３LDKだけみたいですね。１LDKと言っても、実質２LDKみたいなサービスルーム付き物件ではありますがが。一番売れそうなゾーンで取りそろえたってかんじ？
    • ホームページのTOPに「1LDKから4LDKの多彩なプラン」と記載あるのであるのでは。
      • 一期では4LDKが出ないってことなんでしょうかね。すみふのマンションで手ごろな価格帯の4LDKって最近じゃなかなか出ていないように思いますので待っている方がいるかもしれませんね。子供が二人いると荷物も多くなるしそれぞれ個室を渡すとしたらやっぱり4LDKが欲しくなってしまいますね。床暖房が二部屋あるところも良いなあと思います。

買い物・食事

• 徒歩圏内のスーパーはコープですが、15分くらいならOKストア、イトーヨーカドーがあるので、普段の買い物も不自由しませんでした。コンビニは徒歩なら若干遠いです。飲み会で終バス逃したら、タクシーで調布駅からは1500円弱、狛江からは1000円くらいだったと思います。週末ならテクテク歩きました。例の台風の時は、駐輪場のバイクが沈みました。
• スーパーの横にできる商業施設？って何ができるのか決まってるんでしょうか？
  • スーパーとおっしゃっているのは、恐らくコープのことかと思います。このコープの店舗が新しく建てられ移転します。新しい建物が建った後は、今ある店舗はなくなり広場(公園？)になると聞いた記憶があります。新しいコープは駐車場や売り場が広くなると聞いていますが、例えばヨーカドーやイオンのように大規模なものにはならず、あまり変わらない内容でした。私が聞けていないだけかもしれませんが、近隣の住民もこれぐらいのことしかわからない状況です。
• こんな巨大なプロジェクトなのに中にも周辺にコンビニ全然無くて、買い物難民なりそう?
  • 確かにマンション周辺にコンビニがありませんね。一番近い店舗はコープとサンドラッグでしょうか。対策としてマンション内にミニショップができてくれるといいのですが。

育児・教育

• 幼稚園や小学校などマンションと目と鼻の先という立地。子育て世帯には嬉しい環境だと思います。
• 染地幼稚園は右上に移動なのですね。
• 幼稚園、保育園、小学校は近そうですね。
• この規模だと、まるでひとつの街ですよね。小学校もそうなんですが、就学前の保育園や幼稚園などの影響もものすごく大きいんじゃないでしょうか。現状でもこの辺りはファミリー多めのエリアですから早めの保活が必要になってくるかも。すごいことですね。
  • 駅からは少し離れてはいますが、保育園や小学校などが近く、子育て環境はとても良さそうです。
• 多摩川保育園も建替え予定があるようですね。
• 保育園・幼稚園・小学校と、マンションと隣接しているので子供を育てていく上での環境としては良さそうかなと感じました。川沿いというのがちょっと心配ではありますが自然もあって、四季を感じられそうではありますよね。価格も既に出ているので、検討しやすいと感じました。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域　
• 多摩川団地って周りより一段低くてハザードだと3～5メートル浸水予測の場所。本当なら建て替えどころか遊水池にしなきゃいけない場所なのに。ここに数千世帯って･･･
• バスなのが気になります。自分が老人になっても、バスありますよね・・・ちょっと不安。環境はよさそうですが、他の方の意見でハザードマップでひっかかるなどあり、気をつけておきたいです。「新宿約14km」なので、バス乗っても短時間で23区内通勤が可能な場所なのかな・・・？
  • 団地内のバスは調布駅にしか行きません、ちょっと歩いて品川通りに行けば狛江行きのバスで小田急にも行けます。渋谷行きのバスもありますが、バスで渋谷に行くのは時間がかかって現実的では無いです。
    • いや、団地内を小田急バスも走っているので狛江駅も行きますよ。ただ国領駅へは一度乗り換えなので不便。お年寄りでバスカードある方は乗り換え自由で気にならないですが。バスに関しては住民増えれば今後変わるんでは。
• 多摩川沿いなので、台風の時など川の氾濫が気になります。どこに住んでも天災は避けられないのですが、このあたりって今まで氾濫したことはあるのでしょうか。
• 公園が多いので、子供をのびのび遊ばせることができ、週末はウォーキングしたりできて良い環境だと思います。通勤の便利さを考えると駅に近いのはもちろん大切ですが、長く住むことを考えると周辺環境が一番大切かもしれません。
  • 川沿いであり、公園もすぐそばにあり、四季を感じることができそうなのはいいなと思います。駅から離れているからこそ自然を感じられるのは魅力かも。
    • 川に近くて、緑が多く子育て環境にもいいかなと感じる部分もあるのですが台風の時に氾濫の恐れはやっぱり逃れられないようですね。地震も怖いですが、台風もやっぱり怖いなぁ。
• この辺の人たちって、調布駅を使っているんですかね。調布駅だと距離が遠いうえに都心から離れる移動になるし、バスだと調布駅周辺の渋滞に巻き込まれ、なおのこと時間がかかる。私はてっきり狛江を利用しているのかと思っていましたが。
  • 路線情報で新宿までルート検索すると調布経由の京王線の方が早いみたいですね。
• 小田急線と京王線の両方が使えるのは便利でしたよ。新宿方面にしか行かないなら、ならあまり利便性はありませんが。
• 駅まではけっこう距離ありますがそれでも環境としては全体的には良いものを感じますよね。ただやはり川沿い…ハザードマップを見て、自分で納得できるならば購入っていうふうになっていきそう。ここの場合は中高層が特に人気になってくるのかもしれません。
  • ハザードマップを見てチェックする方、多くなってきています。CGで桜の木々が素敵だと思っていて、周辺環境もいい、価格も魅力。でも・・・といった感じ。多摩川、過去に氾濫ありましたか？危険性はどのくらいなんでしょう。気になります。
• バス１３分はどうなんだろ。バスは大体遅れるイメージだけど。
  • バス乗ってみましたが、ほぼ時刻表通りで意外と便利だと思いました。でも世帯数が増えた後は、通勤時間のバス増便してくれないと混雑が厳しそうですよね。
• このマンションの一階は水難のリスク高いですね。水没してますもんね。避難するにも避難場所になる調布市内や親族の家へ行くのに車が必要。一階になったら駐車場は優先的に入れてくれないと厳しい!!。
  • 調布市では車両による避難は推奨しておらず、避難所となる学校では要介護者の分しか駐車場を用意しません。あらかじめ民間の有料駐車場へ車両を非難させておき、徒歩で避難することが前提になります。
    • ここだと市内の避難所まで徒歩だと厳しいですね。手荷物だと大変。避難するなら調布市を出た方が安全ですね。
      • マンションでは自宅避難が基本なので、直接被害を受けていないなら避難所には行かず自宅待機となります。各避難所は学校の体育館や市民ホールなので収容人数は少ないです。
        • ここは2019年に水没した地域。上の階に逃げる前提なら多目的室が上の階にあると良いな。

周辺施設

その他

掲示板

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