ブランズ御池西洞院

2024年10月29日 (火) 12:53時点における最新版

物件概要[ ]

ブランズ御池西洞院　外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市中京区西洞院通姉小路上る三坊西洞院町555番1（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩6分
2. 京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩6分
3. 京都市営地下鉄東西線 「二条城前」駅 徒歩7分
4. 阪急京都本線 「烏丸」駅 徒歩14分
5. 山陰本線 「二条」駅 徒歩18分

• 総戸数：24戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年10月
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社森本組
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 駅近じゃないので割安なことを期待ですね。
• 第２期になってますが、知らない間に優先販売とかしてたのかな？
  • するどいご指摘！たしかに概要をみると、
    • - 第2期 -
    • 総戸数：24戸　（第2期以降販売予定総戸数：20戸）
      • と書かれていますね。第○期というのは、よく売れているように見せるための仕掛けですので、実際には、４戸は予め地権者など関係者に分譲してしまったのでしょうね。それを形式的に（地権者とおもてに出さず）、第１期扱いしたのかと推測します。
        • 総戸数が２４戸と少ないだけに、もう２期めなの？と思いますよね。でも、２期以降２０戸販売ということは、もう３期とかなく一気に売るって感じでしょうか。この戸数で４戸も関係者が入居されるってと感じてしまいますが。。。
• 3ブロック先のジオ京都姉小路は苦労してるみたいなのでここはどうか。ジオの方が二条城前駅には近いのでその方が良いのか、あるいは頑張れば徒歩15分で四条烏丸に着けるブランズが良いか。ザ・パークハウス三条油小路は最上階の2LDKが6,000万円ちょっとで完成後も売れ残りましたが、4年前よりは物価も上がってるので、今なら最上階7,500万円くらいまでなら買い手がつくか。。。
• 一般的に京都のマンションでは烏丸以東のほうが以西よりも評価が高いですが、このごろは以東（しかも四条以北）にマンションがどんどん建っているので、以西は駅徒歩２～５分くらいでないと中古での売却も苦戦しそうです。
• 悪くはないと思うけど、ジオとかザ・パークハウスを見てる限り結構な強気価格を出してきそうな気がします。ただでさえ物価も高騰してるので、そうなったら中古の供給も多い分、そっちの方が魅力的ですね。
• 内装のグレード次第ですが、資材の高騰もあるので駅から離れている割に良い値段になりそうですね！それでもいつかは完売するでしょう。
• 近くのジオが完成未入居で63平米が7,200万円で売り出されていることを考えると、仕様が違うとはいえ烏丸御池に少し近いこっちはもっと高いかもしれませんね。普通の暮らしのための価格に抑えられるかどうか。。。
  • 一応田の字エリアですが、堀川通を越えたところに広くて安いマンションがどんどん建っているので、堀川御池界隈は競合が激しいですね。この物件もそっち側と見做されると値下げしない限り厳しいかもしれません。
• 堀川沿いの新築マンションは最近さすがに供給過多に感じます。プレミスト四条堀川、パークハウス堀川六角、いずれも苦戦している印象です。他の物件と差別化できるような、よほどの売りがないと厳しいのでは。
  • ここはそういう意味では堀川通近くのエリアですが、まだ烏丸御池まで徒歩7分ということで差別化は出来ているかなと思います。ただ、リセールになった時に烏丸御池徒歩5分以内と比較したらどんぐりの背比べで一緒に価格が下がってしまう可能性はあるかなと。烏丸御池でさえマンション建設ラッシュなので、よほどの駅近など何らかの付加価値は欲しいですね。
    • 京都マンションは高くなっているので、何かしらの魅力がないと競合に勝てない気はします。辛口で言わせてもらうと、3LDKも2LDKも1LDKもあるので、ターゲットがしぼりこめていない気がしました。ファミリーなら3LDKメインになるだろうし、別荘やセカンドハウスなら2LDKや1LDKメイン。すべてを一緒にしてしまうとリスクありそうです。姉小路堀川にもマンションできるんですね。
      • 京都中心の高額マンションはここに限らず、ほとんどがこうしたいろんな間取りで売り出しています。郊外の比較的リーズナブルなお値段のマンションになると、ファミリーターゲットで2～3LＤKに揃えてきます。
        • 1LDK、2LDK、3LDKと混在させるのは中心部高額マンション（関東富裕層もセカンド組もターゲット）の売り方の常道なんです。「1LDKでもいいや」というセカンド組も、同じ１LDKだけを揃えた（投資型）マンションは敬遠します。オーナーが賃貸に貸し出す率が高く、マンションの治安や美観が劣化するのが早いので。ファミリーがいるマンションは単身者にとっても安全というわけ。
          • 魅力で言うと苦しいですね。他より割安なら人気になると思います。投資の意味合いがあると、値段が高くても駅近を選んでしまうので、烏丸御池徒歩2分のイーグルコートの方にまず目が行ってしまうと思います。
• 第2期以降販売予定総戸数は20戸とあるので1期分は4戸しか販売されなかったということですよね。総戸数が少ないのに、かなり細かく区分して販売されるのかしら。価格が高めの設定で、焦って販売しないスタイルなのでしょうか。
  • モデルルームやHPも無しに売ったということは関係者向けでしょうか。
    • ２期は１２月に販売開始でモデルルーム公開は１１月と記載がありました。２期に関しては建物が完成後の販売になりますね。そうなるとモデルルームは建物内モデルルームになるのかな？建物内を実際に見て購入できるので購入者側としては購入しやすいのかなと思いました。
• 立地はまあまあだけど、24戸は厳しい。この立体なら70戸くらいほしい。管理費や修繕積立金の今後の増え方を考えると二の足踏みます
• 西洞院通のこのマンション、場所はまだよいほうなんではないかなと思うのですが。それにしても京都もものすごく金額があがってきていて、東京都心部と坪単価がかわらなくなってきましてビックリです。
• 2～4階でだいたい坪410～450万、最上階は坪480万円くらいでしたね。駅に近いイーグルコートより高いのはさすが東急ブランドです！
  • 烏丸御池徒歩6分でも坪450万はいくら何でも高い。単身ならもっと駅に近いところに住みたいな。
• 京都は海外、東京などからセカンドなどで購入される方がたくさんいるので、本当にびっくりするぐらいの金額になっていますね。この先下がるとも全く思えず、今買わないともう買えないだろうという思い。中心地あたりの住み替えはなかなか難しくなってきました。それに気に入った部屋があったとしても、複数の申し込みで抽選にはずれたら、、、
• この周辺は道を入れば、まだまだ京都らしい街並みが残っています。広い間取りもあるけれど、子育て世帯よりはdinksさんとかが好まれそうかな。今なら実際の部屋を見て検討できるのはいいですよね。
• 部屋のタイプによっては、もう完売してるものもあるんですね。販売しはじめてからまだあまり日がたっていないような気がしますが、やはり場所もよいのではないかと思います。広い部屋検討中。
• 「烏丸御池」駅徒歩6分で2線利用できるのがよかったのでしょうか。順調な気がします。ジオ姉小路は完売したようですし、風景も京都らしさ残る景色が楽しめる場所だと思います。部屋の広さが気になりますが、コンパクトな間取りでいいなら、ここいいですね。場所がいいと私も思います。
• 残りあと４邸って、かなりハイペースで売れていますよね。ホームページにプランが５つアップされているのですが、どのプランが残ってるのでしょうか。最近、問い合わせされた方はいらっいゃいますか？
  • 結構短期間に売れている感じですね。やはり場所がいいんだと思います。
    • 京都のマンションって全体的に高すぎるからか、あまり動きが良くないような印象があったんですがここはそういうのとは全然雰囲気が違うのかもしれませんね。普通に便利だったら売れるのか、と。ここの場合は実需で売れているという認識でいいのだろうか。
      • ここは実需を見込めるのと、五条や河原町通、堀川通ほど騒音が少ないことも評価されてると思います。御所東や市役所前はセカンドハウス、烏丸御池は実需想定で棲み分けされているように感じます。
        • 烏丸御池が京都でいちばん高いので、セカンド需要の富裕層が買いそうです。実需層は烏丸御池がよくても手が届かない。
• 結構地元で買われているというような感じですかね？ブランズだとしっかりとしたマンションブランドですし、イメージとしては投資用というよりは実需用という方が強いかなぁ、個人的には。中には何年も暮らした後に賃貸に出す方もおられるとは思うけれど、基本的には自分のためにという方が多そう。
  • 公式HPのムービーみると、生活感が全然なくて観光気分という感じ。ファミリーを主対象にしていないのはわかる。
• いよいよ今月末引き渡しがはじまるのですね。購入されたかた楽しみでしょうね。周りの環境が落ち着いた感じなのでいいですね。近くにみたらし団子のお店ができていましたね～
• 販売事務所として使用していた部屋が売りに出されますね。販売開始をしてから５ヶ月ほど。売れ行き好調な感じですね。
  • 総戸数２４戸ほどの小規模マンションではありますがこのペースで売れているのは順調かもしれません。今、概要を見ると残り２邸程です。希望の間取と合う人は急がないと完売目前ですね。
    • なんか、ラス1になっていましたね。何でここまで早かったんだろう。安くはないけど、高すぎもしなかったということなんだろうか。駅も一応、近くに複数あるし、バスに頼らなくても移動できるっていうところはいいとは思う。マンションとしては設備とかは基本的にはふつうかな…
      • 安くはなかったと思います。たぶん場所も良かったのかと思います。ざわざわしすぎずでよい感じの雰囲気でした。あとは大手の物件ですし安心感もあるでしょうか。部屋の中、共用部の質も良かったかと思いました。まあ売れるべくして売れたかというかんじでしょうか。
• 最後の1戸は3階ですね。戸数の割に修繕積立金がものすごく安いように思えるのですがこれってきちんと上がっていくんですよね？あまりに安すぎると、大規模修繕の時に借り入れをしたり、一時金をそれぞれの世帯で出さなきゃならなくなるけれど。

交通[ ]

構造・建物[ ]

ブランズ御池西洞院　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：461.46m2(販売対象面積：462.84m2)
• 建築延床面積：1,684.40m2
• 建築面積：373.13m2
• 工事始まった頃から時々通ってますが、面積の割に部屋数が多いし（部屋面積の平均はおそらく50平米前後）、分譲の案内もないので、賃貸マンションだと勘違いしていました。分譲だったのですね。
• 現地前を通りましたが、かなり外観が格好良かったです！

共用施設[ ]

ブランズ御池西洞院　エントエランスホール完成予想図

• 自転車置場：24台(下段スライドラック式16台、上段垂直昇降ラック式8台)
  • 月額使用料：下段スライドラック式 800円／1台、上段垂直昇降ラック式 300円／1台

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取りはもうちょっとバルコニーが広くても良いような気がします。リビングからバルコニーに出れないのもイマイチ。
  • Atype、リビングからもちゃんとバルコニーに出られますよ。
• 眺望は南側は民家なので3階以上なら、北西側も抜けて歯いると思います。東側は同じ5階建のビル、北側は11階建のマンションなので絶望的ですね。
• 1LDKのDタイプは、単身者向けっていうかんじでしょうかベッドルームが4畳と全然広くないので、シングルベッドを置くだけでもほぼいっぱいになりそう。一人でゆったりと暮らすんだったら、いいかもしれませんね。一人だったら収納もそんなに大変ではない。
• 間取り、2LDKのが最終1邸でしょうか。ちょっと変形になっていて、洋室1が飛び出ている感じです。東バルコニーなので日当たりはどうなんだろうなと思う部分はあるものの、少人数の家庭なら不便なく暮らせる気はします。キッチンがちょっと籠れる感じなのも素敵。1人暮らしか2人暮らしかでしょうね。

買い物・食事[ ]

• 新町御池の交差点なので2筋東に行ったところに小さなフレスコがあるほか、その手前にドラッグストアがあります。生鮮食品はあまり期待できないですね。
  • 近くのフレスコは期待できないので、ここはスーパーが遠いかもしれない。堀川丸太町のイズミヤか四条通のライフまで行けば何でも揃いますがバスが自転車で行かないといけないですね。
• スーパーでなく、八百屋さんとか魚屋さんとか、お豆腐屋さんとかはちかくにありますか？
  • 残念ながら近所にはありません。そもそもが住宅街なので。。ここから徒歩15分程度の堀川通の三条会商店街に行けば、八百屋、果物屋、魚屋、スーパー、何でも揃いますが、徒歩だと少し厳しいかも。。
    • 西洞院三条に「かね繁」という自家製の漬物を売っているお店があり、野菜も取り扱っていますが、日によって仕入れている物はまちまちなので、漬物のついでに美味しそうな野菜があれば買う感覚ですね。漬物はおいしいと評判です！ここらへんは元々二条城の近くで武家地だったところが明治以降に住宅地になった関係で、あんまり古くからお店はなかった場所です。最近は古民家を改装したカフェやレストランも増えてきているので外食には困りませんが、青物を買う場所は近くにないですね。三条会商店街も緩やかな坂を下る形になるので、自転車だと帰りが少しキツく感じるかもしれません。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 場所はいいのではないかと思いますが。どなたか近くを通られて実際にみられたかたいらっしゃいますか？
  • 普段から近くを通っていますが、目の前がお茶屋さんのカフェで、近所にレストランやカフェが多く、スーパーも近いので楽しいエリアだと思います。ただ、烏丸御池はどうも駅近が求められるようなので、値段が割高も思われると売れるのに時間がかかるかもしれません。近くのザ・ポークハウスは入居開始後も複数戸で販売が続いた上に、5年経った今で65m2が6,500万円でも半年以上売買に出されたままなので、需要が高くはないのかもしれません。
• 烏丸通り以西でしたら、西洞院はいいほうですよ。室町通りほどではないが。パークハウスの油小路よりいい。ジオは鍛冶町だから実質的に堀川ですね。パークハウスのほうがまだいいかも。
• ここらへんはマンションがどんどん建ってるので10年後には全部囲まれてもおかしくないと思います。四条烏丸や烏丸御池は眺望よりは立地優先のエリアですね。
• 近所に住んでいます。悪くない立地だと思います。ただ、地下鉄東西線にも烏丸線にも徒歩10分ほどかかるので、ベストは自転車移動かもしれません。新町御池にバス停もあるけど絶望的に本数が少ないので。24時間営業のドラッグストアは便利ですが、フレスコは規模が小さすぎて使えない印象。鴨川とか御所みたいに特別近くに何かがある訳ではないけど、普通に昔ながらの京都の街並みで静かに暮らせるイメージです。学区も問題ないし、ファミリー向けかな。祇園祭にも歩いて行けるし、販売価格次第ではオススメ物件かも？
• 田の字では、なかなかマンションは建たないですよと、数年前から不動産業者に言われたのですが、その割には、結構建ってますよね。パーキングの所はマンションになる確率も高いような気がしますし。しかしやはり年々高くなって手が届くかもうわからなくなってきました。
  • ここみたいに東京や大阪だと驚かれるような20～30戸しかない小規模マンションが多く建ってますね。そのうち修繕積立金がどんどん高くなってくるので、そういったところまで考えるなら、市役所前のジオか烏丸御池のイーグルコートのように大型物件が良いと思います。周辺を歩いて気に入ったならココしかないですね！

周辺施設[ ]

その他[ ]

• インターネット使用料：1,100円／月

掲示板[ ]

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