プラウドタワー小岩フロント

2024年9月17日 (火) 23:23時点における版

物件概要

プラウドタワー小岩フロント　外観完成予想図1

プラウドタワー小岩フロント　外観完成予想図2

• 所在地：東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
• 交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
• 総戸数：367戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上33階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年11月
• 入居（引渡）時期：2026年3月
• 売主：野村不動産株式会社、MIRARTHホールディングス株式会社、清水建設株式会社、株式会社タカラレーベン
• 施工：清水建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• いよいよプラウドタワー小岩フロントが発表されました。北口のパークシティー小岩ザタワーと同時販売！！後発の南小岩7丁目大型開発とペデストリアンデッキで繋がるファスタ1・2・3はたしてどちらに軍配が上がるのでしょうか？
• 坪440くらいかなー。千葉が400くらいだから、それよりは高くなりそう
  • D2タイプ（南向き中住戸）が74.49m2（22.53坪）で坪440万だと総額9913万円となります。野村にすれば特別な部屋以外、出来るだけ1億越えの価格設定は避けたいと思うと思いますので平均440万円以下には抑えたいのではないでしょうか？その為に？制振構造で建設費を抑えたのではないのかと勘ぐってしまいます。（制振と免振の工事費用の違いは分かりませんが分かる方がいらしたらご教示下さい）
    • 再開発計画の図面見ても、ハナから免震ではなく制震で予定されているようです。
• 立地も良いし高くなりそうですね。
• MR見に行ってきました。内装建具の柄・台所水栓の形・キッチン面台の自然石板全てファーストと同じ仕様のように思いました。最初から高級仕様なのかなと好感持てました。
  • 地権者マンションですからね。仕様は同じじゃないと。
• MR行ってきました。下がり天井とDW2重サッシのデザインが目についてしまい悩み中。
• 将来は修繕費も合わせて平米1000円程度は見ておいた方がいいかもですね。70平米だったら、駐車場代込みで毎月10万円くらいはポンと払える人でないと厳しいかと思います。
  • 管理費高くてびっくりですね。駐車場を商業と住民一緒にして誘導員つけたり、建物全体の積立金を住民で負担しているからとかですかね。マンマニさんはあまり否定的なコメントしませんが、さすがに管理費についてはネガティブ寄りなコメントでしたね笑。テナントからマンションに入るお金ってあるんだろうか。。ファーストで商業運営失敗した野村が関連コストを自社負担しなくて良いようにしたからでは？とか思ってしまう。三井の管理費、積立金がどういうことになるか注目で、それ次第と思っています。
• ここは立地が良いですからね。北東向きも相当高くなると思う。
  • 北東向き良いですね、買いましょう！毎日お隣さんとこんにちわが出来て、常にコミュニケーション能力向上できます。値上がり間違い無しですね！私は南西向きのが眺望も日当たりも良くて将来に渡って前建ても無く人目も気にしなくて良いので、こっち買います！
    • ここは立地が良いですからね。眺望関係なく売れそうです。
• 一番高いのは南西北西角ですね。南西南東角は総額だと高く見えますが、坪単価では南西北西角が坪20万も高いです。本来不動産的には南東向きが一番高くなりますがはアルファグランデと離隔があるとは言え眺望被るのが多少影響しているのでしょう。南西は日差しキツいですが、売買評価ではあまり値段に影響しません。しかも今作は二重サッシなので断熱性が高く暑さと言う点では多少軽減されてます。
• 一旦、一期は様子見かな。金利上がりそうだし、ブリリアタワー千葉もかなり価格下げたし、郊外から価格調整入れる流れが来てる。小岩と言う立地のせいか全然注目されて無いし、MRの予約方式変わったのは雲行き怪しい証拠なんで、マジで価格調整ありそうだと思ってる。小竹向原も当初の反応見て一期は価格下げたし、充分あり得るかと
• 最初高めに出して実際には少し下がるのは良くある売り方。晴海フラッグですら予定価格より下げてる住戸ありましたからね。
• 角部屋も人気ないですかね？
  • 南西角部屋は眺望抜群なので人気だと思います。南東、北東はお見合いになるので微妙かもしれませんね。
    • 南西は全部売れるでしょう。南東と北東は一期では売りきれないと思われます。特に北東のお見合いは想像以上に酷いので、今のところ買う価値が無い
      • もう抽選確定ですか？
        • 南西角や南西中住戸高層は数戸が抽選になると思う。一期売り出しの全体だと申し込み全部集めるのは難しそう
          • 確定ですね、200-300万円しか差ないですから、高層を狙わない理由はない
• ここは立地良いですからね。買いたい人は多いんじゃないですかね？
  • 立地も建物も良いのに売れない理由は、ただ1つ。小岩のマーケットに価格が合っていないから。ただそれだけ。
    • H1が予想通り人気無いのかHPに間取り掲載されたし（間取りは綺麗だからと思われる）、流石に価格改定考え始めてるんじゃないかね。中住戸がリビングインのクソ間取りが多すぎるんだよね。次期以降のEがまあまあなんで、自分は次期以降に検討予定
      • H1はファーストとのお見合い住居だから厳しいよね。欲しいと思う人がいるのかなって思いながら説明聞いてました。E1は無駄なくいいのですが奥の部屋かなり暗くなりリビングの延長でと見てましたがやはりうーんって感じでした。H1よりいいのは間違えない
        • H1は間取り良いなと思いましたが、眺望見た時にあまりにもファーストが接近し過ぎてて、眺望が流石に酷過ぎるし住んだら隣の視線が常に気になる生活は無理だと思ってすぐに辞めました。E1は中住戸の希望の星です。私もあの部屋は良いと思ってます。売主オプションで床暖房追加できるので奥の部屋まで追加して、引渡し後に間の壁を取り払って、2LDK化するつもりです。
• うわ、、、価格表やばいな。200-300万下がってるし、H1の列丸ごと消えてるじゃん。C2とD2もやっぱりリビングインで間取りやばいから厳しいか。近年の野村タワマンでこんなの見たことない。これ販売そうとう雲行き悪いんだろうな。
  • これ完全に最初の値付けミスしてるよな。事業部長の責任だろ。最初の値付けミスしたせいで「価格高い」って印象が付いちゃってるじゃん。プラウドの事実上のトップブランドであるプラウドタワーで第一期から販売不振とか絶対に許されないぞ。これ第一期で全部売りきらなかったら、同じプラウドタワーに住んでる身として許せない。
    • 価格表やはり価格改定されだけどまだ全然高い。全戸あと300万ずつくらいは下げたらやっと売れるかなって感じ。前回までピンクで金額が入ってたところが白抜きに変わってたり、P1の白抜きがグレーで次期以降に変わってたりするので、いま白抜きのところも全然客付いて無さそう。一期でどのくらい捌ける見込みがあるのかわからない。あと1カ月で登録の予定だが、この戸数だと100戸売れなければ不調。70戸以下は完全に販売不振になるので更にテコ入れが入りそう。売りやすい部屋を出す一期で売れないのは相当やばい。首都圏のプラウドで一期前に大改定が入るのは小竹向原以来のこと
• H1はやはり厳しかったか…眺望がファーストと接近し過ぎてて酷かったもんな、あれは8000万台じゃないと売れないよ。G1と同じ価格でやっと検討しようかなってなるくらいお見合いが酷い。
• 管理費高すぎですね、5年毎の修繕費値上がり計画もなかなかで、リセールは別途コスト増がネックになりそうですね。

交通

構造・建物

プラウドタワー小岩フロント　エントエランスホール完成予想図

• 敷地面積：5,012.37 m2
• このあたりの地盤はどうなんでしょう？
  • 軟弱地盤なので50m以上杭を打つ必要があります。

共用施設

プラウドタワー小岩フロント　スカイラウンジ完成予想図 　

プラウドタワー小岩フロント　ゲストルーム完成予想図 　

• 駐車場：100台（機械式ハイルーフ車：98台（うち1台はEV車対応）、バリアフリー車：2台）他、荷捌き用駐車場1台あり
• 駐輪場：718台［垂直2段式（上段）259台、スライド式（下段）223台、スライド式大型（下段）221台、小型平置15台］
• バイク置場：7台
• ミニバイク置場：11台
• 共用トランクルーム：150区画（地下：22区画、各階：128区画）
• エレベーターの設置台数は適切ですか？なんか微妙な感じです。
  • ゴミ回収のタイミングだとそれを避けると3基になるから少し待つかもね。
    • エレベーターのことを考えると、確かに高層より中層の方が良さそうだね。

設備・仕様

• ZEHマンションじゃないのが辛いね
• オプション表いつの間にか追加されてるんですね。食洗器オプションで深型できるのうれしすぎる。たしかパークシティは不可だったのでそれだけでフロントの検討順位あがります

間取り

• 間取り：1LDK ～ 3LDK
• 専有面積：55.76 m2 ～ 85.36 m2
• バルコニー：7.86 m2 ～ 17.80 m2
• F1タイプが素敵だと思って見ています。リビングダイニングは床暖房つき、19.2畳。洋室は6畳、5畳5畳。洗面や居室がリビングインではない分、ちょっと大きくなった家族と住みたい部屋でした。
• 下がり天井がなかなか酷くないですか？これくらいなら許容範囲なのかな
• E1を見てしまうとC2やD2の間取りを買う気が無くなりますね。リビングインは確実に住んだ後に後悔するので、もう二度と住みたくない
  • E1は確かに少ない良い間取りなかでNo.1。只間取り論議するよりも、ここは人気なさすぎて、後がこわい、やむを得ずパークシテイ小岩を検討するしかない。あっち規模感もあって、作りはダサいが、したにしっかりと商業施設はいるから、資産価値維持しやすい。
• E1ってリビング横幅3mしかないので、大型テレビ置きづらくないですか？
  • 話題のH1は確かに眺望がキツイですね。間取りは良いけどあれは住めない。お見合いのファースト側は南向きだからまだしも、こっちは北向きだし他の部屋よりぐっと安ければ検討するかなって感じ。他の間取りはリビングインが多すぎるし、しかもリビングが使いにくい間取りが多いですね…
• フロントは散々言われてるけどリビングインとか柱食い込みが多すぎて、家具の配置とかが全くイメージ沸かなくてウーーーンってなっちゃいますよね。天井高も下がり天井きつくて2600の天井っていうか2600に窪んでる箇所がありますねってくらいのイメージでした。プレミアムもなんかそんなプレミアム感ないんですよね、食洗機も浴室もクロスも建具も標準と大して変わらないですし（価格差もそんなないですが）
• リビングインに住んだこと無いのですが、メリットデメリットって何ですか？内廊下だと多い間取りだと思うのですが。
  • メリット
    • 狭い面積を有効に使える
    • 廊下を短くできる
    • 常に家族みんなが目の届く位置にいるので、子供がグレにくいらしい
  • デメリット
    • 必然的にリビングが廊下の役割を兼ねるようになり、物を配置する有効面積が減る。
    • 部屋の音が筒抜け。音の問題が特に大きい、リビングでテレビ見てる音が寝室に響いてくる。
    • 1人1人のプライベートスペースを確保しずらくなり、プライバシーが無くなる。新築マンションなのに昭和時代の古アパートに戻ったような感じ。子どもが中高生くらいに大きくなると確実に嫌がられる。
      • こんなところですかね。実際住んだ上での感想は離隔が無いために音はけっこう困りました。あと、リビングが通り道になるので物が置きにくいです。田の字のように廊下を挟む間取りがなんだかんだで一番住みやすいです。
        • リビングインは基本的にファミリー向けの間取りでは無いです。元々が狭い部屋を有効活用するために編み出されたような物なので60平米くらいの2LDKで、住む人が若い夫婦や、年配のご夫婦であればリビングインの方が逆に良いかもしれません
• 寝室が外廊下に面してて常に他人が通るより全然いいと思います。廊下に面している窓なんて開けられないし、暗い窓なし部屋と一緒です。廊下を通る他人の声も聞こえます。ということは中の声も外廊下に聞こえています。リビングインでも内廊下を希望。嫌なら角買えばいいですよ。
• リビングインは小学生から大学生までの子どもがいる用な家庭から買って貰えないよ。自分が住んだ時のこと考えたら普通に嫌だからね。70平米以上のリビングインとか、そうじゃない部屋より買い手がずっと付きにくくなる
• A1の間取りってどう思われますか？少しリビングダイニング使いにくいかなと思い悩んでます
  • 柱の出っ張りが確かに気になりますが、あの眺望と陽当りは小岩No.1　まさにプライスレスだと思います。
    • 確かに使いにくいですね。角窓リビングもかなり狭いですし、部屋潰して使うにしてもかなり使い勝手が悪い間取りですね。これならFがいいかなと思います。
      • ダイニングが配置しやすいので気に入ってます！
        • そうなんです、実質2LDKとして使いたいんですけど、家具配置イメージがわかず……

Fは湧くんですが眺望が希望に合わず

買い物・食事

育児・教育

• 小岩の小学校とか、公園とか、いろいろ子育て関係とかって、どんな感じなんですかね？

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 小岩駅前、便利な立地ですね。価格は高くなるのかなと思いつつもプレミアムフロアとノーマルなフロアが分かれているようなので価格幅はあるのかなと思うので、価格公表が楽しみです。
• 駅からかなり近いですしアクセスも便利そうですね。この立地なら自家用車無しでも便利な生活ができるというのはメリットが高いです。車が必要な時は必要な時だけカーシェアやレンタカーを利用すればいいくらいの立地ですね。ただ小岩は治安があまりよくないというイメージです。酔っ払いも多いという印象なのでその辺が気になるかな。
• フロントの魅力の一つが、竣工して数年後に、駅直結、商業施設直結になることですよね。こんな大規模な開発エリアに住めるし、駅直結はアップサイド期待せざるを得ない。。。
• 7丁目の再開発が駅直結で、7丁目出来た時にあちらのデッキを通してこちらのマンションも駅直結になるみたいです。わざわざ7丁目のデッキ通るより既存のデッキ通った方が駅近いですが
• 川に囲まれているから、どの向きの部屋も何かしらの花火が見えそうですね。夏が楽しみになりそう！

周辺施設

その他

掲示板

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