ウエリス島本

2024年8月17日 (土) 00:25時点における最新版

物件概要[ ]

ウエリス島本　外観完成予想図

• 所在地：大阪府三島郡島本町青葉三丁目150番(地番)
• 交通：

1. JR東海道本線(京都線)「島本」駅徒歩7分
2. 阪急京都線「上牧」駅徒歩9分
3. 阪急京都線「水無瀬」駅徒歩10分

• 総戸数：296戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年5月
• 売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社・東急不動産株式会社・TC神鋼不動産株式会社
• 施工：株式会社ＮＴＴアーバンバリューサポート
• 管理会社：長谷工コーポレーション株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ３駅出来る立地で、この価格で買えるマンションはあまりないかも。子育て環境も良さそうなので、ファミリー層向きにいいかなぁと感じますね。
• 年明けにモデルルームに行きましたが以下を理由に検討対象から外しました
  • 小学校は近く見えるけど敷地の出入り口が微妙
  • 島本駅からはやはりそれなりに離れている上に車も通る狭い道を歩くことになる（必然的にスーパー等への道のりもそんな感じ）
  • スマートホーム的なところを売りにしているが個人で揃えられるような範囲（それただのSwitchBotですやーん。オートロックとスマホの連携は魅力的でしたがそれだけではね）
  • 線路沿いになるのに防音について詳しく説明がもらえなかった
  • ペットや楽器等についてのルールが何も決まってない（検討もされてない…？）
  • たしかに値段は少し抑え気味に見えたが徒歩分数と設備を加味するとむしろ高い
    • べつにコレといった魅力に感じる点も無いのにこの値段はないかなーというのが個人的な感想です
• 駅からもかなり歩くし、さらに利用できる駅も過疎駅。なんのメリットもないし、安いのもそりゃそうだろとしか。むしろこの程度のマンションなら価格高く感じるレベル。
• 本日詳しい話は旦那と一緒の時にと思いモデルルーム見学だけお願いしたのですが、営業さんにモデルルームの3LDK（75m2くらい）でいくらぐらいなのか聞いたら5000万くらいと言われました。3LDKで3900万～で広告でてますよね？って聞いたら一番線路沿いの条件の悪い場所がそのくらいだとのこと。平均は5000万台と営業さんが言われてましたが、本当なのでしょうか？見学だけって言ったので、『どうせ購入できない』と思われて足元見られたんでしょうか？
  • モデルルームの広さだと4階で縦長リビングで4700万円台、横長リビングで5000万円台となってましたよ。
    • 普通にそういう値段設定なだけだとおもいますよ。価格表みたいなものを見せていただいたことがありますが、安いのは一部でだいたい5000万前後はする印象でした。広告で出てる最低価格はその名の通り最低価格なのであまり参考にされないほうがいいかもしれないですね

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建ぺい率：30.95%(法定建ぺい率60%)
• 容積率：199.80%(法定容積率200%)
• 敷地面積：11,106.42m2（建築確認申請面積）
• 建築面積：3,437.06m2（建築確認申請面積）
• 延床面積：23,770.92m2（建築確認申請面積）
• 容積対象面積：22,190.15m2（建築確認申請面積）
• 見に行きましたがなんか天井低かった、、、
  • 天井高いくつですか？
    • 天井高240だと少しだけ低い？最近の流行りは255とかよね。
      • こんなに安いんだから仕様も天井も低くても仕方ない。価格にあったそれなりのマンションだよ
        • この間見学したときに、2m45と聞きました。普通じゃないですか？モデルルームは収納もたくさんあって、思ったより良かった印象です。
• 生活環境の紹介ページにある外観イメージイラストが圧巻でした。周辺はほとんど戸建ての住宅なのかしら。マンションがひときわ目立っています。それら戸建て群が将来的にビルになるのか、永久的に戸建てのままなのかがなんとなく気にはなりますが、南向きのプランなら日当たり良好で快適に暮らせるのではないかと思います。3面採光の部屋もあるみたいですから、明るい部屋で暮らせるのは何よりだと思います。
  • イラストなので誇張はされてると思いますが周りが背の低い戸建て中心なのは違いないと思います。都市計画の区画整理が変わらない限りはある程度保たれるとは思いますが将来どうなるかはどの地区もわからないですよね。とはいえ道路や堀に面してるのである程度は保証されてると思ってもよいのかな

共用施設[ ]

ウエリス島本　中庭完成予想図

• 駐車場：265台（平面式駐車場113台・機械式駐車場152台）※別途来客用1台、サービス用1台
• 自転車置場：592台（内12台は専用駐輪場）
• バイク置場：11台
• ミニバイク置場：52台
• 自転車置場が狭いのか、一家庭、原則2台だそうです。子どもの自転車は置けなくなります。新しいマンションはそんなもんなのでしょうか？近辺の某古い分譲マンションは人数分置けます。
  • 一般的にどこでも1戸2台よ。少なくとも15年前にできた新築分譲はそんなもんよ。敷地に余裕あればサイクルポートっていう区画内に複数台止めれるエリアがつくられるマンションがあるわよ。
    • 駐輪場が1戸につき2台でも、他のマンションは空きがあれば3,4台目も募集すると言われました。ここはその説明が無く、子供達が自転車通学になると大人は自転車を持てなくなるのがネックと感じました。

設備・仕様[ ]

• こちらのマンションはZEH-M Oriented×低炭素建築物でLow-E複層ガラスが採用されているようです。このLow-E複層ガラスは断熱効果はあっても遮音効果は低いのでしょうか。できれば実際の部屋で貨物列車の音の聞こえ方を確認できるといいのですが。
• 窓が北側も南側も一重でした。夜中のJRの貨物列車は本当にうるさいので（深夜に阪急沿線でもよく聞こえる）、寝室くらいは二重になっていて欲しかった。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 住居専有面積：59.80m2～90.85m2
• バルコニー面積：10.40m2～32.30m2
• サービススペース面積：9.60m2
• テラス面積：10.40m2～31.36m2
• ルーフバルコニー面積：33.12m2～43.12m2
• アルコーブ面積：1.90m2～10.99m2

買い物・食事[ ]

• 付近のスーパーは安さでマルヤス一択なのですが、マンションの北西側に出口が無く、南棟の場合はマンション内の廊下の動線が悪くて遠回りになるので、移動距離は1km弱になります。車で行けなくもないのですが、事故も起きている細い道をかなり遠回りすることになります。先に書いたように、いずれ子供のために自転車を持てなくなると歩くしかなくなるので、日々の買い物はかなり負担になるだろうと感じました。

育児・教育[ ]

• ここは三小校区であり、三小は一中、二中に分割されるため、三小→一中へ行った私は友達が少なく、肩身狭かったです。数十年も昔の経験ですが、今も同じ状況。島本町に分割校改善を要請しましたが改善なし。さらにいうと、この青葉三丁目は少し前は一中校区でしたが、今は二中校区。人数調整に使われるエリアです。二中となると、せっかく平地に住んでいるのに山奥まで通学しないといけません。
• 小学校はウエリスの校区は空きがまあまああるとジオの営業の方が話しておられました。中学校は人数調整のためか少し離れた大きめの中学校になるそうです。高校は町内の公立高校がなくなるので、公立だと高槻の高校に進学するようになるようです。それ以外は今まで合併せずにいたということは今後も大丈夫だろうと考えています。笑
• 小学校は耐震化工事が終わったばかりで、綺麗かつ安全な校舎です。中学校は古いままなので、自分の子が通うタイミングで綺麗になってくれたらなぁと願うばかりです。2キロほどあるので、自転車通学OKなのは有り難いですね。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 地域・地区：法第22条区域・第2種高度地区
• 駅までの距離やJR沿いなこと、細い道は気になっています。駅前が逆にがやがやしていないことはいい環境なのかな、とも言えるのかなと思ったり、、。駅までの車道は狭く、駅に行くには高架下を通り西側の整備された道を歩くのが安全なのかな、と感じています。阪急は上牧駅と水無瀬駅の距離がかわらないので上牧駅あたりのお店や病院に近いのはメリットかなと感じています。線路に近い部屋は二重サッシと聞いています。が、騒音が気になり購入を迷っています。
  • 細い道だと、子どもがいると大丈夫かなと不安になりますよね。特に、登下校だと急いで出たりすると本当に大丈夫かなとか。線路に近い部屋、こちらは窓を閉めていたら大丈夫かと思います。二重サッシなら。駅に近いとブレーキかけてそこまで速度もないでしょうし、窓を開けていなければ大丈夫なんじゃないかとも思います。音は個人差で感じ方違うので何とも言えないですけどね。
    • 窓を閉めてたら安心できそうですが、こればかりは実際住まないとわからないですよね、、。
      • こちらの物件は東海道線沿いなので、日中の電車は言わずもがな、深夜に貨物が通ることもちゃんと考えておいたほうがいいですよ。昔東海道線沿いの賃貸に住んでいましたが、窓を閉めていても貨物列車についてはそこそこ聞こえてました。テレビの音をかき消すほどではなかったですけどね。建物の配置もサッシ等の防音もある程度考えられているかもしれませんが、爆音で走っていくものですからある程度は覚悟が必要だと思います。
• 上牧へ行く道は、ウエリス横にあるgreenery199？とかいうピンクの建物のせいで、道が非常に狭くて危険です。運転マナーわるい人もいて、通るたびに恐怖を感じます。ガードレールを設置してもらうよう国土交通省や島本町に要請しましたが、実現不能。
• 島本町は行政サービス面でも、周辺の高槻、茨木、、などより全て遅れています。図書館しょぼい、プールない、コロナ中の地域おこし券は高槻よりだんぜん少ない、給食無償化とかも遅れている、健康診断の割引とかも全て高槻より下です。会社も多くて一人あたりの税収は多いはずなのに税金はどこへ消えたのか。そして町長や議員たちが、自分等の仕事を失いたくないのか、高槻合併に猛反対。家庭の事情さえなければ島本にはぜったい住みたくないですね。
  • その辺は今後人口も増えて変わっていくんじゃない？合併反対はなんとなく理解できるけどね。
• ここはジオに比べると車なら上牧からでも水無瀬からも171に出やすいので、ありと思います。ジオは上牧方面は矮小な道しかないのでのちのち不便を感じると思います
  • 知り合いが島本に住んでますが西側上牧への道はかなり狭いみたいです。あと、上牧あたりは水無瀬より山が近いのか、カメムシなど虫が水無瀬あたりよりすごいらしいので、西側だと気になるかも？と話してましたよ。ウエリスもあまりかわらないかもですが。ジオは駅への近さ、整備された道、設備が他のマンションでは有料オプションなのが標準設備であるのは魅力でした。が、いかんせん予算オーバーなことや、車をよく使うので諦めました。住む環境も大切ですが、ローンは少なければ少ない方がいいという考えでしたので。これは人それぞれだと思いますし、いろいろな考えがあっていいと思います＾＾
• マンション横の西国街道は事故が多いとの書き込みでしたが…現地を下見がてら運転してみました。狭い道なので自転車に気を付けて制限速度で走っていたら、後続の車が何度もクラクションを鳴らし、進路が分かれたところで猛スピードで走り去っていきました。想像以上の交通マナーの悪さ、今後も事故は無くなりそうにないですね。
  • マンション横の西国街道についてですが、確かに目の前の道路を歩く場合は車がこわいので、今後人と車が増えることで通路が改善することを期待せざるを得ないですね。
• 線路下を抜ける方法が車のストレス無く綺麗な歩道で駅まで行けます。
• 電車の音は窓を開けると気になるとは思いますが、きっと住んでしまえば慣れるものでしょうね。毎週土曜日、線路向かいの小学校で和太鼓の練習をしているようです。かなり本格的な感じで練習も数時間されているので、小さいお子さんなど19、20時に就寝させたい方は気になるかもしれません。電車より大きな音に感じました！

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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