パークシティ小岩 ザ タワー

2024年6月27日 (木) 20:23時点における最新版

物件概要[ ]

パークシティ小岩 ザ タワー 外観完成予想CG

• 所在地：東京都江戸川区西小岩一丁目2170（地番）
• 交通：総武線 「小岩」駅 徒歩3分
• 総戸数：731戸（販売対象外住戸を210戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2027年01月
• 引渡時期：2027年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社・日鉄興和不動産株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• パークシティなのに盛り上がらないのは何故...
  • 販売開始半年後だし完成は3年半後ですからね。今から騒ぐ人は少ないでしょう。綾瀬駅前のスミフタワーなんかよりずっと価値がある立地だと思います。裏の古いマンション1棟が残ってしまったのが残念ですが。
• 小岩セカンドの販売と被りそうですがどっちが高くなるのでしょうか？
• パークシティ小岩 ザ タワー派と小岩セカンド派でどんな戦いになるのか楽しみです！
• パークシティ平均坪単価450万円（予測）
  • 駅とのデッキに屋根が付くかつかないかで価格が変わる。
    • 小岩で450は高いと思うが。420ぐらいかと。400ぐらいが理想ではあるが。
      • 少しズレてない？480は高いと思うが450ぐらいかと。420ぐらいが理想ではあるがの間違いだよね？
• ここの物件の間取り見たけど、80平米超えの結構広い部屋多いね。坪450だと普通に億超えるけど、小岩で現実的な価格だろうか。野村は小岩ファースト見る限り、70平米台中心かなという感じなので、坪400超えてもグロスは9000万円台そこそこの価格に落ち着いて人気出そう。現状は三井の方が若干単価高くなりそうだけど、野村もいいからね。どこまで価格競争が働くかに期待。
• 83m2超えると坪400万でも一億超えになります。400万以下という事は無いと思うので小岩は1億円越えが当たり前の時代になりそうですね！ペデストリアンデッキで全部繋がるのを想像しますと南小岩7丁目はどうなっちゃうんでしょう？
• 間取りが広くなればなるほど、当然価格は高くなりますよね。坪単価４５０以上となると、まぁまぁ高級マンションというイメージです。庶民にはなかなか手が届きにくいです。。。
  • 坪450だと普通のサラリーマンの一人馬力で買えるギリギリじゃないかな？この辺も庶民が買える限界の価格になってしまうのかね？
• 駅まで雨に濡れずに行けるのいいですね。今日みたいな日だと、すごくいいと思っちゃいます。駅から徒歩3分というのも魅力です。価格が問題なければ買いたいですね。
  • 坪450辺りなら買いたいですね
    • もう少し上っぽいと思う。470から480くらい？
      • 坪450だと方南町超えだけど超えるのか？超えてしまうのか？超えても買うけど
        • 販売時にここが450だとしても方南町も450では買えないだろうからね
          • 坪450くらいですかね。野村とどっちが高いだろう？
• 野村の中古が400万なので、普通に考えればまず400はないかと。むしろ平井も終盤で野村としては時間かかっても良いフェーズになっている可能性はあるから、供給過多だろうと安売りはしないだろうと予想
• 安い部屋もあるだろうけど平均なら450もあり得るライン。後発は450は間違いなく超えてくるだろうから
• 平井400で残債割れが怖くて450の小岩を検討できるの強い
• 坪４２０ぐらいかな。外廊下だし、北口ホテルあるし、坪４００万もありうる。南口の野村が内廊下だからな。
• 電話して聞いたら価格発表とMR見学は4月を予定しているとの事です。
• 再開発事業だから自治体から補助金出てる分安くならないかね。
  • 補助金が出てるから坪450辺で買えそうな気がする
    • 補助金なかったら460-470になってしまうだろうな
• 立地が良いから相当高くなりそうですね。
  • 立地が良いから人気になりそうですね。
    • 小岩は昔から人気の高いエリアですからね。
• 60平米の2LDKほしいです。いくらくらいでしょう。
  • 7500～位と予想
    • 高いですね～。プラウドタワー小岩フロントとどっちが高いですかね？
• ここみたいに立地が良い物件は中古になっても強いですよ。
• 小岩という立地では坪450ぐらいが限界な気もするけど工事費高騰から利益は諦めたくないので1期はもっと強気で出てくると思う。それで売れなかったら下げたりとか。
  • 小岩は人気の高いエリアなので、坪450ぐらいは妥当だと思いますよ。
• 素朴な疑問なのですが、住宅・商業施設が一体となったマンションは入居後の管理組合の形態はどのように行われるのでしょうか？商業施設と住宅と別で行われるのでしょうか？物件概要を拝見しましたが管理会社はまだ未定ときさいがありました。どの管理会社になるのか決まっていないようですね。
  • 綱島のタワマンみたいに住民で負担させられるケースもあるし、近所物件の平井みたいに商業は商業の所有者で負担するケースもある。前者は墓石と言われてる
• 本日モデルルームより、事前案内会のお誘いの連絡がありました。3/16より開始されるとの事で、ある程度の金額感等について、伺えるとのことでした。
  • ここは人気出るのかな。フラッグや豊海みたくなれないんだろうなぁ。
    • 立地が良いから人気になると思いますよ。パークタワー西新宿も地味でしたが、晴海以上の高倍率で完売してましたし。
• この立地で1億未満で買えるのはかなり魅力的だな
  • 既に小岩ファーストの3LDKが9000万超えてるので、北口、南口新築は絶対1億前後になると思います。
• 事前説明会行ってきました。坪440万～450万を想定してるみたいですよ。豊海や中野が坪600とかの世界なので、そんなものかなと。
• 方角別の単価は、東＜西＜南のようです。(北は不明でした。)坪430－450万(中層階)で検討してるとのことでした。
• 立地が抜群に良いですからね。ここは人気になると思いますよ。
• ここの管理費どれくらいですかね
• 1期はいくらですかね。価格出し惜しみしてるので野村の平井の遥か上をいきそうなので、450くらいを覚悟してます
  • 三年ありますからね、ゆっくり販売するでしょうし、450程度は覚悟しないといけないですね。
    • 小岩で坪450はきついです。でも竣工まで三年もあるから、今急いで販売開始する理由が気になりますね。高値で売りたいなら、今年年末か来年スタートでも十分間に合うと思います。
      • ここは立地が良いし坪450なら普通に売れるんじゃない？近隣エリアの中古もかなり上がってるようですし。
• この時期から売るのは単純に戸数多いから捌くためでしょ。小岩で高価格でどんどん売れるとは考えにくい。
• 私は410～420と踏んでます。ファミリー層の小岩嫌い結構なもんですからね。
  • その価格だと抽選待ったなしでしょうから、当たらなきゃ買えませんね。ちょっとお気楽予想という印象です
    • この価格ならさっさと発表して、野村に対して牽制入れてどんどん売っていくほうがいいでしょ。価格が高く野村の出を伺いたいから、出し惜しんでるものかと。
• 最初に出てくる時は高い高いと言われていても2期、3期となるにつれ、1期で買っておけばよかったとなり、次に別のマンションが出てくる時には、なんでもいいから買っておけば良かったとなる。この10年、その繰り返しで、まさに早い者勝ち。どーのこーの言うよりもとりあえず、買ってみることが大切。
• 3LDKは一億越えだと思っていたほうが良いでしょう
  • このご時世ですからフラットの上限額も一億超えて貰いたいです
• 470とかでも買いますか？
• 野村が440らしいので、ここは440-450だろうな。大規模で駅直結とは言え外廊下だし、450が妥当なラインだろう。しかし野村が二重サッシなのに、こっちは二重じゃないのか？
• テナントで決まっているのは「イトーヨーカドー」と「ワイズマート」との噂。フロントは5F駐輪場、1-4Fはテナント。更に7丁目再開発も多くのテナントが入る。そう考えると、ファースト購入者は良い買い物したのでは？！(当初は、管理費が高い、小岩で坪単価350万超は高いと叩かれてましたが、、、)
• ようやく販売開始の時期が近づいてきた感じですね。中央線が利用しやすいのは特区何大きなポイントかなと思います。価格は高めでも、まぁ仕方ないくらい好条件の物件かなと個人的には感じました。
• うーん、強気な価格だこと。絶妙なとこをついてて、もはや三井住友不動産だな。
  • ここより安くて便利で、後発で再開発のある駅直結マンション、無いから仕方ない。
    • 立地が良いですからね。他も高くなってるのでむしろ目に優しい価格という感じもします。
      • 470くらいでしょうか？
• オンライン商談会で想定価格を聞きました。口外するなとは言われていませんが、階や方角によって異なりますし、何より信義則ということでご勘弁ください。
• 強気というのはプラウドの440より高いという事ですかね。仕方ないけど高過ぎる。だったらファースト中古でも狙った方が現実的かな。
• ここって無抽選部屋もある程度出てくるのかな？
• モデルルーム行ってきました。思ったよりテンションあがりました。あんまり覚えてないけど86の部屋で管理費修繕積立金で五万ぐらいだったはず。あと天井は塞がってない外廊下ですが北側は半分うち廊下風味ですね、カーペットとかはなさそうです。保育園は優先権なしとのこと。
  • 86平米で管理費修繕費5万なら、同じ平米のフロントより1万近く安いな
    • 70だったら、4万円かな？
      • 修繕積立金が安く設定されてるだけで管理費はプラウドとそんなに変わらなかった気がします。
        • 修繕費は結局どこも同じくらい掛かるからあまり気にしても仕方ない。
          • 管理費はすこしだけ高い、修繕費はのほうが安い感じです。でも共用施設は三井２も３もだからそこ考慮して管理費は比較的に割高ではないの感想です。でもあくまで比較的です。
• 来週モデルルームへいきますが、坪単価どうでしたか？目に優しい感じでしたか？
• 値段帯は69～71タイプが9000代、82が11,000代86が12,000代94は14,800だったはず。フロントの値段がわかりませんが、内廊下じゃないので野村よりは安いとおっしゃってましたね。
  • 高いですね～
• モデルルーム訪問してきましたが、端々に苦戦している様子が伺えました。これはシンプルに価格が要因でしょう。3年後の竣工、周囲の再開発を織り込んだ強気な価格ですから当然と言えば当然。本気で買いたい人は抽選倍率が低くてよいのではないでしょうか。
• 一次一期にしては売出しが少ないことも自信がない現れかもしれませんね。
• モデルルームで、仕様の良し悪しって分かりましたか？キッチンとか、窓とか、引き出しとか、、
  • MR見てきたけど、良いとも悪いとも言えない。共用部の数と内容はフロントより圧倒的に秀でている印象。価格はどっちもどっち。仕様の低さは確かに気になるがそこは致命的では無い。しかしプレミアムは風呂が標準と変わらず、日ポリへの変更も出来ないらしいので注意。プレミアムで日ポリにオナスタでも変更し無いと言われたのが1番ビックリした。中住戸でも西は眺望良い。リビングインが少なめなのが素晴らしい。フロントのリビングインが酷すぎたので余計にそう思う。角部屋は二重サッシで無い分スッキリ感を感じる。ただし天井はフロントと同じく圧迫感ある。むしろフロントより圧迫感ある周辺はなかなか雰囲気悪い。噂の五番街は特に怖いと思った。
• どうせ一期は大して売れないから気にするな。MRの営業マンですら一期で売れるとは思えないって言ってたレベルの価格だから。しかも追い討ち掛けるように金利上がりそうだし。自分は一期は欲しい部屋も無いし様子見決めてます。
• 700戸裁くとなるとさすがに一期はそれなりに数出ると思いますけどね。逆に出なかったら今後の販売は悲惨なことになりそう
• 一期だと結果が出ていないから人気を判断する材料としては、モデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する一期の販売戸数の割合。時間をかけて小出しだと低調。
• モデルルーム見学してみましたが、そこまで悪い印象はありませんでした。相変わらず煌びやかな内装で、ワークトップがすごくきにいりました。確かに浴室と外廊下がダサいと感じましたが、浴室はダウンライト（有償）変更できるとのことで室内は文句なし、外廊下はどうにもなりません、廊下にいる時間すくないからそこまで気にする方少ないんじゃないかと思います。管理費積立金70平米で4万円弱と抑えられているし、長期みれば生活維持しやすいマンションだと思います。またなにより西方面スカイツリーと富士山望めるのはかなり貴重だとおもいます。
• どうしても欲しい間取りがある人は1期て良いけど、それ以外は需給が折り合う2期にしたほうが無難。買い急ぐ状況では100％無いよ。
• こちらのマンションを検討されていらっしゃる方は、船橋駅前にできるマンションも比較検討されている方も多いのでしょうか？
  • 船橋との比較される方もいると思います。私も比較したいですし、快速使う方は船橋の方が便利と思います。

交通[ ]

• 総武線って快速止まると各停が、各停止まると快速がもろ遅れるのがね。快速止まっても各停はスムースに動いてくれるのであれば、各停駅でよかったと思える時があるのに。

構造・建物[ ]

パークシティ小岩 ザ タワー エントランスホール／ラウンジ完成予想CG

• ここは外廊下なんですね。
  • 廊下が建物の内側にあるので純粋な外廊下とは違いますね。気にするか気にしないかは人それぞれかもしれないです。
• この物件は真北ではなく、西に傾げているので、東側の日射時間も短い。15階以上ぐらいの高さであれば直射がなくても明るさは申し分ないでしょうけど。板状、吹き抜け外廊下ということで、住替えを期待して待ってましたが、些か残念です。
• ここは天井高2500ですかね？プレミアムが2700なので少し残念です。

共用施設[ ]

パークシティ小岩 ザ タワー 屋上広場完成予想CG

• 駅近だし駐車場設置率はこんなもんなのかな。サイズは全幅2050がいいなぁ。

設備・仕様[ ]

• ユニットバスの低クオリティぶりにはマジでビビります。本当に賃貸って感じです。
  • 中住戸はまだしも、小岩で一億2千万もする角部屋であのユニットバスはテンションが非常に下がりました。角部屋見てサッシはスッキリしてるけど天井圧迫感するな、、、でもまあ良いかとか前向きに考えていたところで、70平米のユニットバス見て口には出さなかったけど愕然としました。あれは酷い。せめて角部屋とプレミアムは仕様上げて欲しい。
    • ユニットバスのチープさは擁護出来ない。今の市況なら7-8000万ならあれで仕方ないかなって感じだけど、地価安い小岩で一億近くの物件であれは無い。70平米の部屋とかモデルルームのターゲットがあからさまに一次取得なんだけど、目が肥えてないからとは言え流石にあれは舐め過ぎとは言えフロントはあり得ないんで、オプションでグレードアップ無理なら引渡し後にリノベかな…
• お風呂もそうですが、扉にソフトクローズがついてない。
• トイレもオートじゃない。玄関カメラもついてない。全てオプションつけたらいくらかかるだろう。
• お風呂のグレードなどの仕様は今の時代こんなもんでしょう。文句ある人はオプションすればいいだけ。私は浴室乾燥機あればOKなのでブラケットで十分。ここ買う人のほとんどはインテリア等に1000万くらいオプションかけるだろうし。
• 寝室の床暖もカップボートもいらないから風呂なんとかしてほしい！
  • 寝室の床暖がマジでいらない
• キッチンは身長や感覚により好みが別れると思うのであくまで私の感覚なのですが、まず食洗機がシンクの下にあって深型へのオプション不可になってる。また、キッチン下段にあると、ただでさえ物が入らない浅型は上手く洗えるようにパズルのごとく配置を変えなきゃいけないのに腰をかがめて作業しなきゃ行けないストレスが発生。食洗機をあけっぱなしにするとシンクの正面に立てない（予洗いした食器の水滴が床に垂れないメリットはある）シンクが中央に寄ってるので中央のワークスペースが狭い。IHに変えたい（もしかしたらオプションでできるかも？）などなど。天板のグレードというよりワークスペースの配置が使いにくそうで、グレードは我慢できるかもですが使用感は日々のストレスにつながるのでなるべく良くしたい所存であります。風呂は億払うなら床ワイパーとかつけたいよねって感じもありますし、ダウンライトにしないと掃除めんどくさいなって感じです。
• なんで二重サッシケチっちゃったかなぁ～。グランファーストの部屋にも入った事あるけど、電車の音すごいですよ。北は蔵前橋通りうるさいし。

間取り[ ]

• イメージとはいえ、自宅マンションからの眺望、なかなか素敵ですよね。最寄駅も徒歩３分の立地であることと間取りが広いプランが多そうなので、確かに坪単価４５０くらいであれば十分に人気物件となりそうです。でも、案外、もう少しするのかも。
• 玄関アルコーブありましたか？隣の玄関が見えないようになっているか気になってます。
• 間取りが限定サイトに追加されたけど…うん。フロントよりこっちのが間取りは遥かに良いね。多少高くてもまぁ時間掛ければ売れるかなって感じのクオリティ

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 小岩駅北口はスゲー変わるんだな
• 下にイトーヨーカドー、ワイズマートができると考えたら便利そう
• 小岩は南口に交番が有り商業も道路も放射的に広がっていて南口側の街造りが圧倒的に強いから小岩セカンドですね。パークシティー小岩の南西は酒飲店とラブホに挟まれ、北は蔵前橋通りで遮断。駅の北口の階段降りた所で昼間から缶酒飲んでタバコ吸ってるし、この人達がいなくなるわけではないと思う。
• 小岩も中国人が多いようですが、皆さん治安は心配されていないのでしょうか？
• 小岩は駅周辺歩くとテンション急激に下がるんだよな。特に南口の東側は酷い。たまに注射針とか建物の裏に転がってるし西成みたい。ちょっと歩いただけで治安悪いとわかる。早くあっち側も再開発して綺麗にしないと。
  • 小岩が錦糸町と並ぶ総武線の最底辺の民度であることは疑いない。総武線どころか都内有数の駅周辺の雰囲気が悪い駅の代表格、だからこその再開発でもある訳だが。しかし関西で例えるなら西成よりは断然マシで、せいぜい尼崎くらい。
    • 小岩は民度高いんじゃない？民度が低いのは都営住宅が集まるようなエリアですよ。
• 治安は都営住宅の集まるようなエリアの方が悪いと思う。小岩は治安の良いエリアですよ。
• 小岩は住環境が良いですからね。どちらも人気になると思います。
• 周辺環境は普通に悪いですあれを良いと言える人はおかしい。小さい子を歩かせられる環境では無いです。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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• パークシティ小岩 ザ タワーについての口コミ掲示板
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