パークホームズ京都二条城

2024年6月27日 (木) 11:32時点における最新版

物件概要[ ]

パークホームズ京都二条城　南西外観完成予想図

パークホームズ京都二条城　東外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市中京区三坊堀川町61番4他（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄東西線 「二条城前」駅 徒歩3分
2. 京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩9分

• 総戸数：89戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2025年7月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：東レ建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• この辺りだとどれくらいの坪単価になるんでしょうか？
  • 少し東で残り一部屋のジオの新築中古が坪380万くらいで売りに出てますね。
    • モトモトがホテル用地となっていた場所で、コロナのためにホテル会社が建設を白紙に戻したために、恐らく転売され、マンションに転用されることになりましたので、土地代は高めだったのではないかと想像されます。
• 階数や向にもよりますが、坪380～400万前後かなあと予想してます。
• 東京で商談会開いているようですので、そういう要素のある物件ということかも知れませんし、価格もそういう方向で決まってくるのかも知れません。
  • このあたりであれば、坪単価４００～５００くらいではないかと思います。マンション価格はどことでも高騰していますが、京都は本当に高いです。それくらい価格を上げて販売したとしても購入希望者は多いはず。
    • 聞いたところによると、そこまで高くならない見込みだそうです。380前後かと
• さすがに、4階の西向き3LDK80.9平米で1億越えは高いよね～もう1千万安くてもいいのでは?
  • 西がメインみたいな価格付でした。二条城や送り火がよく見える北西部屋がメインかな・・・と。お高いので諦めましたが、躯体の材料や工事を厳選しているので一回めの大規模修繕が18年目に設定されているのは、ちょっと注目でした。具体的にどんな風なところかの詳細は聞き漏らしました。あと、二条城がいつでも見えるというのは、城好きにはたまらんでしょうね。以前書いたような東京での販売会の効果でしょうか、あちらの購入者もそれなりに居られるとのことでした。東京方面の方のセカンドハウスが烏丸通近辺に限られるということでもないのかも知れません（説明いただいは話の受け売りです）。
• 価格でましたね。
  • 第一期でどれほど売れたんでしょう。さすがに即日完売とかではない？
    • 第1期の抽選販売の案内来てましたね。９日に抽選だったようです。
      • 抽選なのですか？今月から販売開始だと思っていたのですがまさか抽選となるまで人気物件だとは思っていませんでした。角住戸とか広い間取りから売れていくと思うのですが。。。
• 第一期で相当売れたようです。抽選もしたので人気なんですね。
  • 西向きの部屋は、ほとんど売れてしまったようです。
• 世界遺産近くということでより資産価値があると思われますか？
  • 人によるんじゃないですか？私はお城が好きなので、二条城がいつでも見えるってのは良いなと思いました。区役所と消防署はあれ以上高くならないだろうし、その向こうの二条城の景観は保たれるし・・・ということで、西向きメインでも好きな人は好きでしょう。私は値段高いので諦めましたが。
• もう3次ですか？
  • 第1期3次と書いてあります。いつからかはわからないのですが、3月下旬とあるので、近々販売になるのかと。割と週末（金曜日や土曜日）に申込になることが多く、今週末か来週末かなと思ったりします。
• もう２期に移りましたね。１期分は先着分の記載がないため売り切れたのかなと思います。２期がだれでけの戸数を販売されるのかはわかりませんが順調に売れているようですね。
• 通りで命名するなら堀川御池ですし、立地としては田の字北西の端っこになるんですね。しかしながら、価格は高くなりましたね。地元の一般的な会社員の手に届く物件では無いです。富裕層のセカンドなら良いと思います。
• 西向きはほぼ完売みたいです。日差しは強くても断熱は最新対応されています。むしろ西向きの眺望は京都ではなかなかないレベルなので、それに価値を感じる人が多いということかと。東と北は暗いです。特に京都はまわりを囲まれていることも多いので尚更。
  • ほぼ完売ですか。凄いですね。高いんですよね？それだけ買われるかたがいるんですね。価格にもうついていけません（笑）
• こちらの物件は共用部が豪華ですし、それを使える意味では、価格抑えめの東や北の部屋はお得かもしれません。この規模は中心部では珍しい。
  • そうですよね。この規模。共用部の豪華さ、魅力的です。
• 第二期が今週末抽選なのですね。10戸出ているのでだいぶ残りも減ってきているのかな？中心部にしては大型ですが売れ行き順調に見えます。
• 好調なんですか。以前説明会に行きました。建物の耐久性が良いので大規模修繕の周期が18年と長いこと。それによって居住者の負担が減るというのがいいなと思いました。検討していたら出遅れてしまった感じです。ため息。
  • そうなんですよね。大規模修繕の周期が18年。よいとおもいます。新しく建てているこういうしっかりしたつくりのマンションは18年になってきているんですよね。昔住んでいたマンションでは、大規模修繕は18年周期でできると新聞に載っていたと紛糾したときがありました。古いマンションでたいしたつくりになっていないのに18年はありえないのに（笑）こちらのマンションはうらやましいです。
    • 一般的に大規模修繕は平均的に12年周期で修繕されることが多いようですね。もちろんマンションによって変わってくると思いますが、20年以内に一回あるということでしょう。１８年というのは期間的には間が空いているなと感じました。大規模修繕するのにも、管理組合の合意や修繕の費用などの大多数の合意が必要になることもあり、マンションによっては期間が延びたり、修繕の部分が変わったりと色々あるようです。
      • 今のマンションは構造がしっかりしているので大規模修繕のサイクルが長くなっているんですね。大規模修繕が18年毎であれば、永住される方は自分が住んでいる間に最大で3回まわってくる事になるでしょうか。
        • 今のマンションであったとしても18年ではだめなマンションは多いです。やはりそれなりの部材を使用したりと耐えうるつくりにしていることが条件ですので。役員や大規模修繕にかかわり、その時に大手デベ何社かに問い合わせをしましたが、最近のマンションであってもあるレベル以上でないと18年というのは難しいと言われました。ですのでこちらの物件はそれなりにつくられているのかと思われます。
• ホームページにAPタイプ出ているので、まだ西側残っているのでは？でも高そうです。

交通[ ]

構造・建物[ ]

パークホームズ京都二条城　ウッドコリドー完成予想図

• 経年による外壁の汚れが目立ったりしませんでしょうか。色合いからして近隣のランドマークになりそうなだけに心配です。同じ出窓の造形がいくつも並ぶ様は四条烏丸の三井ビルみたいでかっこいいです。鳥の糞対策は大丈夫でしょうか。
  • 堀川沿いにはなるので、外壁が・・というのは考えられなくはないですね。これに関しては、普通のマンションでもありえることかと思います。あまりひどくなった場合は、直したりかするのかなと思います。それよりは、立地から騒音や排ガスのほうが心配ですね。

共用施設[ ]

パークホームズ京都二条城　ビューテラス完成予想図

• 共用施設のゲストルームはジェットパスを採用したり大型スクリーンとプロジェクターを採用したりと豪華ですね。こちらの施設は住人の利用も可能だそうですし、日常的なリフレッシュ空間として利用できるは利点だと思いました。

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• デザインは講師をモチーフにしたフォルムだそうで、かなりインパクトの強い感じのデザインに思えました。眺望を優先したということなのか、間取りがとても変わっている感じです。普通ならバルコニーにするところを、ダイレクトビューサッシという、カウンター付きの出窓になっています。たしかにバルコニーより眺望が見張らせるし、外からの光もダイレクトに入ってくるイメージです。
  • 夕陽がきれいに見えそうですが、夏は西日で暑いでしょう。
    • 最近はバルコニーなしの部屋が増えてるんでしょうか。堀川通側は一軒の範囲がわからないデザインですね。
      • バルコニーがない窓の清掃にコストがかかりそうですね。年一回くらいゴンドラをぶら下げて窓ふきということになりますので。
        • 管理費に込みならありがたいです。自分で業者を呼んでやるのは大変そう・・・
• 資料請求して間取り見ましたが100ｍ超えの２プランは残念ながら西向きでしたのでスルーです。遮るものがない西日は本当に強烈です。昨今の京都の気候を考えると恐ろしいです。東向きの２部屋がオススメですかね？２部屋買ってぶち抜けれる経済力があれば・・・
  • 2部屋買ったとしても、壁をぶち抜くのはできないんじゃないでしょうか？？
    • 私も送られてきた資料で全間取りを見ましたが、検討している70m2台の間取りはいまいちでした。西向きはベランダが無く、柱の食い込みも多いです。
• 「suumo新築マンション」にAタイプと思われる室内イメージビューが掲載されてました。西向きと北向きのサッシの上辺ラインがダンチになってしまうのは残念。想像していたより梁も目立ってます。TVとかどこに置けばいいのでしょうか?SRサロンに行けば不安と疑問は解消するかしら。
• 西向きは抜け感もあって気になるけど、大通り沿いの騒音はどんなもんだろうか。
  • 向かいの中京区庁舎の建物が音の反射板となり、窓を開けるとおそらくなかなかの騒音が入ってくるでしょう。一応簡易な防音サッシが設置されるみたいですけど。外壁汚れは近隣にあるマンションの汚れの目立たない色と違い、意匠をもたせた土壁風の処理(遠景ではほぼ白色にみえる仕上げ)のようなので、修繕時の清掃だけで積立金が飛んでしまう懸念…心配です。

買い物・食事[ ]

• 買い物は徒歩7～8分ほどの距離にイズミヤがあります。自転車だと一瞬です。二条城を横目に見ながらだとあっという間に着く感じですね。ここは品揃えいいです。

育児・教育[ ]

• 学区は高倉小学校～京都御池中学で最強ですが、いずれもこの物件からだと徒歩20分はかかります。
• 高倉小って、あまり評判良くないんでしょうか？御所南と同じ御池中学校区なので、良さそうに思っていたんですが
  • いい小学校と聞いてます。烏丸通を越えて1.3キロ、このマンションからだとお子さんの足にはちょっと距離があるかも知れません。

周辺環境・治安[ ]

• 大通り沿いなので、日当たりもよさそうで開放的でいいなと考えています。二条城前の道をウォーキングするのもよさそう。六角堂の方に歩いていってもいいですよね。どのくらいまで歩いていけるかなと思っています。
  • 地元民です。ここから二条城までなら、信号に引っかからなければ2分ほどで到着できます。逆に六角堂や新風館方面に行こうとすると、徒歩では少しキツいかもしれません。実質徒歩15分程度なんですが、実は油小路通から西洞院～新町～室町通は登り坂になっているんですよね。若い人はあまり気にしないかもしれませんが、年寄りには結構しんどいかもです(^^;)
• 鴨川に遠いな
  • 市役所前辺りの小規模マンションにない良さはあります。
• 堀川通は鴨川のように楽しめる川なのでしょうか。
  • 土地勘の全くない方でしょうか？堀川は結構昔から、中心部はほぼ暗渠。川というより車の多い大通りのイメージで風情とかは全くありません。ただ堀川通り自体は他の大通りに比べれば車の通りはスムーズかと。便利なところですが、四条あたりの堀川通り沿いはオフィス街のイメージですね。一本筋裏とか中に入れば全く違うけれど。鴨川散策を楽しむなら少なくも御池か二条より上でないと。四条界隈は早朝深夜以外は騒がしいし。
    • このマンションの付近から南の堀川は暗渠になっています。ただ、御池通の北側は遊歩道になっていて、川の西側に二条城時代の石垣を見ることができます。堀川高校の生徒さんと思しき方のランニングを見ることもありますし、わんこの散歩も見られます。もちろん、鴨川のような川ではなく、二条城の外堀を兼ねた（江戸時代のことです。昔々は平安宮の物資を運ぶ川だったようです）狭い川ですけども。
• 排気ガスや騒音などを差し置いて、ここの立地・規模感に対して納得する方が購入されるイメージです。京都でここまで目の前が開けている場所は少ないので。
• 西側の抜け感が売りでしょうが、京都の西日を甘く見てると痛い目にあいます。太陽が西に傾くと遮光カーテンを閉めてないと生活できません。
• 堀川通り近くに住んでいます。排気ガスの影響で換気口がすぐに真っ黒、黒いシミができるのでご注意ください。
• 治安は問題なし。最近は外国人観光客も増えてきましたが、気になるほどではありません。堀川通の車の騒音は覚悟しておいた方がいいかもしれません。
• 他県から京都にという方であれば、二条城が近いので魅力に感じる立地かもしれませんね。もちろん、堀川通に面しているので前は交通量が多いですがずっと窓を開けていない限り問題ないようには思います。
• 夜中の騒音が心配なので、東向きなら検討したいですが、かなり囲まれ感あるんでしょうか？この辺りで中古を探すと、本当に壁ドンみたいな部屋も多いので、それよりはマシなのかな、、と地図上では感じるのですが
  • 東側は細い道を挟んで西向きの日本家屋が南北一列に並んでいますが、その東側はジオのマンション、更に東側にもう1棟マンションが建っています（どちらも高さ31m）。ジオの南面は姉小路通、北面はこのマンションとほぼ同じですので、細い道を挟んでお見合いというわけではありませんが、風景は期待できないでしょうね。
• ジオのマンションと比べた場合、ジオのほうがまだいいということでしょうか。地元の人はまず住まない感じなんですよね？堀川通の音は24時間かわらないんでしょうか。堀川通から最低でも何本東に入ったほうがよいのでしょうか。近隣にお住まいのかたにお伺いしたいです。
  • 現地住民でしたが、堀川通の交通量よりも、消防署の方が気になるでしょう。西洞院くらいまで行けば、多少マシかも知れないけど。私は西洞院より西でした。さすがに抑制出来ないし、突然のことなので。
    • このマンションの近所で販売中のジオだと堀川の西になりますが、そこのことだとすると、住み心地は西向きに開けている住戸が良いか、東向きに開けている住戸が良いかじゃないでしょうか。個人的には京都の西向き住戸は些か・・・ですが。南向き住戸だと（少し入って入れば）消防車の音も、堀川通りの車の音もさほど気になりません。堀川の車の音が木になるのでしたら、堀川に面した御池から市場の間のホテルに滞在されてみればいかがでしょう。ホテルの部屋よりこのマンションの防音はしっかりしていると思います。
      • ジオ姉小路通でしたら、このパークホームズが遮音壁になって西側の部屋でも堀川沿いの騒音はかなり緩和されるでしょうね。あと、祇園祭の頃に南向きの窓を開けて風通ししていると、稽古中の祇園囃子がかすかに聞こえてくるのではないでしょうか。
• 地元民から見たら、人気エリアの一番人気のない場所。二条城前駅は近いが、二条城以外何もない駅。烏丸線の烏丸御池駅は遠い。三条商店街は、高額マンションを買う層には物足りない。学校や塾もかなり遠い。堀川通りは、京都市内屈指の交通量、暴走族も走ります。資産価値はあまり期待できない。ちなみに二条城は頻繁に行く場所ではない。京都御苑や鴨川なら行くけど。マンション事態はいいと思うが、立地が残念。烏丸通より東にあるか、四条通りにもっと近ければ、と残念です。この価格帯はあり得ない。他の価値あるマンションの価格に届かない富裕層がセカンドハウスで購入。その様な感じでしょうか。
• 特にココは向かいが稼働率高い消防署で京都で一番うるさい堀川沿いなので地元の人間はまず住まないです。セカンドにしても実住にしても烏丸線沿いが人気ですよ。スーパーは近くにないですが、三条商店街が近いので買い物は困らないかと。教育なら御所南小学校区がこの辺りだと一強でココは高倉しかも徒歩1.3キロもあるので地元の人はあんまりですね。どちらかというとセカンドハウス狙いの立地と売り方かなと思います。
• 京都市内ではどの向きの物件が快適でしょうか？隣接する建物が密接していても南向きなのでしょうか？南？西？東？北？
  • 冬の京都はほんとに寒い。たっぷり西日の入る西向きがお勧めかな。
    • 東向きは午前中はいいけれど、午後部屋が暗くなっていや。西向きは夏だと夜７時くらいまで電気がいらない。
• 堀川は京都らしさは感じないけれど、マンションストリート。それなりに生活利便性は高いし、資産価値は維持できる立地だと思います。
  • 堀川は単なる大通りですが、二条城の方はさすがに雰囲気ありますよ！高級ホテルも増えてるし来年にはシャングリラもできるみたいですね。

• 

  周辺環境（2024年5月3日撮影）

周辺施設[ ]

• 医療は徒歩1分の毛利病院は微妙なので、うちは烏丸御池のシンフォニア御池に行ってます。ここは内科、小児科、眼科、耳鼻科、皮膚科、一通り揃っています。

その他[ ]

掲示板[ ]

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