ルフォン船堀 ザ・タワーレジデンス

2024年6月19日 (水) 17:06時点における最新版

物件概要[ ]

ルフォン船堀 ザ・タワーレジデンス　外観完成予想図

• 所在地：東京都江戸川区船堀三丁目603番、604番、605番1～4、606番1～2
• 交通：都営地下鉄新宿線「船堀」駅徒歩3分
• 総戸数：133戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上20階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年5月
• 売主：株式会社サンケイビル
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

価格・コスト・販売時状況[ ]

• いよいよ公式HPがアップされました。こちらを購入するか5年待って区役所再開発の方を購入するか迷います。
• ライフプラザ船堀の平均坪単価を越すかな？
• こちらの価格、近くのマンションの営業の方が坪400万円だと言っていました。
  • ライフプラザ（410万）に惜しくも届かず
• 噂によると下層は8000万台、中層は9000万台、上層は1億超えのようですね。5年後の北側タワマンの価格はどうなるのか…
• 今の所妥当な所だと坪420万あたりなら買い
  • ジェイグランやローレルコートも坪350万だし買い手ファーストなお値段だから本当にルフォンザ・タワーはいくらになるのか。今の情報を見るにこの辺りの良さをしってるのであれば迷っている理由が価格だけなら買うべき物件であることは間違いない
• 船堀駅近くってセレモニーホール何件かありましたよね？将来的に資産価値あがるんですかね？
• 2LDKさんの予想では坪370-390万。なかなかよさそうだね。
• 人気がなさそうですね。やはり、船堀の駅力のせいかな。
• キッチンの広さ、風呂の広さが残念。価格が安けりゃ妥協も考えるけど、高いなら即撤退。
• 86平米の間取りは良いけど、高層だと坪400近いんでしょ？さすがに船堀で億は出せないし、撤退する人が多そう
  • 広域で85平米以上見てるけど、神奈川でも1.1億越えてくる。もしここが1億で買えるなら、東京とのこどもへの助成とかも考えると、悪くないのかな、と思えてくる。
• ここは駅前だから完売しそうだなぁ。
  • 坪350でも竣工前完売は無理だろ。誰が江戸川区田の字低層に8000万出すんだよ。
• オンライン個別相談が案外埋まってないのは人気ないってことですか？
  • 埋まってないのですか？第3希望まで全てNGでそのまま連絡も無いです。人気物件だから担当者も販売焦っていないので連絡来ないのかと思ってましたが。
• ローレルコートの上層が390くらいだから、400超えも普通にあるのでは？
• 船堀3物件立て続けに販売で船堀周辺で検討している人も比較検討できていいですよね。その中でもこちらが一番高級路線になるのかしら。それともこの物件より駅から遠い方が差別化のために設備充実させているのか気になります。
• こことプラウドタワー平井の平均単価の差はどれくらいになると思いますか？
  • 坪390予想だからおなじくらいじゃない？
• 坪単価知りたいですね。オンライン個別相談も始まったし。
  • 420くらいっぽいよ。
    • 坪単価420はきついなー
      • 平井以上？！強気価格の理由は買い物の利便性？ゼッチ？
        • 平井の方も過去よりも今の方が上がってるんじゃないですか。強気価格というか相場全体が上がってるので、土地柄や利便性によるものじゃないかと思います。
          • 坪単価420だと4LDKの中層階でも1億超えですか？
            • 26坪なんだから普通に越えるでしょ。4LDKは角部屋設定が多くて、だいたい+αのせられることおおいし。
              • 1億ないと4LDK買えないよ。
• オンライン説明会で共用施設の説明とか聞いた方います？
  • ほぼなにもなかったと思います！集会室とワーキングスペース？みたいな感じだったと記憶しております。
• 3LDKは最低でも8千万円台ですか？具体的な価格の提示はありましたか？
  • 低層、中層、高層で金額提示されて低層3LDKでも8200万？だかだったかと。
    • 坪４２０万・・・豊洲の中古、晴海フラッグデュオと同等の値段で、外廊下・各階ゴミ置き場なし・・・これは厳しいですね・・・
      • まぁ坪420だと予想の範囲内で良かったと思う人多そう
        • まぁこの地区だとしても坪420で売れる世の中になってきてるってことですかねえ。駅徒歩3分はでかいからなんとか欲しいけどちょっと高いなあ
• 3LDKの場合管理費・修繕積立金いくらですか？
• 予定価格が想定より大幅にオーバーしていましたので見送ることにしました。
  • 15%くらいは見直しが必要だな。小岩と同額じゃ捌けない
    • 予想通りの値段だったね。買える値段で良かった。
• 坪420-450出すなら江東区で買いたい…ここを購入する方はどういう理由ですか？
  • 新築徒歩一分のマンションで坪420-450で買える所が江東区にありますか？
    • 住みたいと思ったから。基本家を買う時は何処に住みたいか好みで買うだろ。
• オンライン商談を受けて先日モデルルームに行ってきました。建設地の立地と仕様の良さは今まで見学したなかで1、2を競うくらいとても良かったです。間取りと価格は9000万円以内の3LDKの中層階あたりを検討してます。最終的にはもう一度伺って判断しようかと思います。
  • 今日、もう一度お伺いしました。要望書受けつけスタートということもあり大変活気がありました。やはり千住や綾瀬あたりともう一度周辺も歩き比較しまして立地や環境とバランスを考えて船堀にしようと思い要望書出してきました。後は抽選にならないことを期待してます。
• 普通に考えて坪420万から450万で売れるわけないでしょ。これ買うなら中古の湾岸マンションか平井のプラウド買うわ
• 公式サイトにはまだ価格の記載はありませんが問い合わせをすれば、そろそろ価格発表される時期ではあるかなと思います。予想としては、やっぱり450以上という感じにはなるでしょうか。校区の情報もありますが、ファミリー層で検討する人多いのではないかなと思うのですが、住民層も気になるところではありますね。
• 第1期62戸で先着順が9戸。まずまずのスタートですな。
• 坪350とか360ぐらいだったら人気が出たんだろうけど、立地が良いし昨今の市場を考えるとこのくらいか。これから再開発もあるし時間が経たないとこのマンションは良くわからないかな
  • 船堀なら３丁目一択だが坪400はあり得ん。これなら中古のパークハウスかプラウドシティかライオンズガーデンテラス買うわ。
• 船堀駅3分。駅から近いのはいいですね。船堀駅をあまり利用したことがないので、使い勝手がどうなのかは気になります。4LDK9020万円。3LDKでも8210万円～だそうで、都内のマンションはやはり値段が高いと思います。現金一括で買える人はどのくらいいるんでしょうか。
• 2/3完売ですね！
  • 二期で2/3なら順調なのでは。高いと思ったけど建築費高騰が反映されるのが再来年くらいだからまだましになるのかな。あと懸念は金利か
    • なかなか強気な価格設定だなと思ってましたが、この売れ行きはかなり好調ぶり。買い物も便利で、教育施設も近い立地は、無理してでも・・というのはあるかも。竣工までに余裕で完売しそうですね。

【先着順販売概要】

• 販売戸数：7戸
• 販売価格：8,320万円(1戸)～11,420万円(1戸)
• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：65.96m2～86.62m2
• バルコニー面積：7.60m2～12.80m2
• サービススペース面積：2.04m2・2.60m2
• 管理費(月額)：18,400円～24,100円
• 修繕積立金(月額)：7,920円～10,400円
• インターネット使用料(月額)：1,650円
• 管理準備金(引渡時一括)：33,000円～43,400円
• 修繕積立基金(引渡時一括)：594,000円～780,000円
• 前受管理費等2か月分(引渡時一括)：55,940円～72,300円

交通[ ]

• 新宿線はラッシュでも東西線JRと比べて混雑していないのが良い所ですが、今後は船堀にマンションがたくさん建つので混雑するのでしょうか？

構造・建物[ ]

ルフォン船堀 ザ・タワーレジデンス　外観完成予想図2

• 敷地面積：2,074.59m2
• 建築面積：1,032.18m2
• 延床面積：13,128.15m2
• 天井高又サッシ高ご存知の方いらっしゃいますか?
  • サッシは2,000くらいだった。天井高は忘れた。ここ、タワマンというより、板状スペックと思った方がいいよ。各階ゴミ置場もないし、外廊下だし。ただ、20階なだけ。
• 上階ならばスカイツリー、東京タワー、富士山、臨海公園の観覧車、ディズニーの花火が見えますね。

共用施設[ ]

• 駐車場：47台
  • 月額使用料：17,000円～20,000円
• 駐輪場：266台
  • 月額使用料：200円～800円
• バイク置場：7台
  • 月額使用料：5,000円
• パーティールームとか欲しかったけどそういうのはなさそうですね。
  • ありますよ。普段はキッズルームとして利用予定のようです。

設備・仕様[ ]

• HPのキッチンの画像みるにディスポ―サーはなさそうな感じですね。
  • ディスポーザーありますね！

間取り[ ]

• 4LDKの間取り、見ました。洋室に窓が多くて、LDKにも3面窓でかなり明るそうです。玄関もクランクインだったり、玄関あけてLDKまで見えちゃうのもなくてよさそうですよね。気になったのは冷蔵庫置き場が固定されているので、ここにぴったり入るサイズじゃないといけなさそうな点。大きいサイズは入らない気がしちゃいます。
• 立地の良さはもちろんですが、広い間取りのプランもあって魅力ある物件ですね。上階からの眺望もよさそうですよね。収納スペースも広くて使いやすそう。設備の内容がもう少し詳しく掲載してあるといいのですが・・。エントリーしないとわからない感じですかね。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. ローソン 江戸川船堀三丁目店　　徒歩2分/約90m
2. セブンイレブン江戸川船堀3丁目　　徒歩2分/約100m
3. 船堀駅前トキビル　　徒歩2分/約120m
4. ファミリーマート船堀駅南口店　　徒歩3分/約190m
5. マックスバリュエクスプレス船堀駅前店　　徒歩3分/約220m
6. いなげや江戸川船堀店　　徒歩3分/約240m
7. ヤマイチ船堀店　　徒歩4分/約260m
8. どらっぐぱぱす船堀店　　徒歩5分/約380m
9. イオンフードスタイル船堀店　　徒歩6分/約410m
10. ツルハドラッグ船堀店　　徒歩6分/約410m
11. ライフ船堀店　　徒歩12分/約930m
12. ユニクロ江戸川一之江店　　徒歩15分/約1160m
13. トロアリーベ 船堀店　　徒歩1分/約20m
14. アジアンズ スパイスラボ　　徒歩2分/約120m
15. とんかつ 田 船堀店　　徒歩3分/約170m
16. 神戸屋ブレッズ 船堀店　　徒歩3分/約200m
17. つきじ植むら 旬泉坊 船堀店　　徒歩4分/約270m
18. パティスリー・コハル　　徒歩7分/約530m
19. ビストロ Cumin　　徒歩7分/約540m
20. 雪の窯珈琲　　徒歩9分/約650m
21. カフェルミーノ　　徒歩9分/約650m

• ルフォンは船堀の食品スーパーでは1番品質の良い、いなげやの近くにあるのはいいと思いますけどね。そこら辺で満足できないのであれば、向かないかと思います
  • 船堀に限って言えば1番はライフだよ。2番はハズレの日もあるがヤマイチ。ローカルチェーンらしく質と値段の両立。イオン、マックスバリュー、いなげや。値段以下の物が多いかな？という感じだけどイオンはチーズの品揃えがこのエリアではいい。週2.3回買ってる。
• 日常の買い物ができるスーパーは充実してますでしょうか？また、ちょっとした買い物をする場合は、どちらの駅に出ることが多いのでしょうか？
  • ヤマイチ、ライフを中心に少し足を伸ばしてオリンピック、サミット、東武、ベルクスですね。たつみ青果、藤田水産といった個人のお店も安くてそこそこの品質です
• この物件のマンション周辺から徒歩3～5分圏内にスーパーが5つ存在します。駅前ということもありかなり充実していると思います。
  • ●イオンフードスタイル・・・けして大きいとはいえない…中規模程度の店舗でサーティワンやフードコートなどが併設されており、フライパンや洗剤・ごみ袋・ちょっとした家電などの生活雑貨も売ってるスーパー。売り場が広いので商品ラインナップもそこそこ。
  • ●マックスバリュ・・・ここは24時間営業のため深夜に急に買い出しが必要になったときにすごい便利。
  • ●ヤマイチ・・・マックスバリューのすぐ横にあるので、目的の商品が売り切れてたりするとハシゴしたりします。ヤマイチは安くて美味しいものが多い気がします。ただ売り場がとてもせまい、地元のスーパー感がすごい。
  • ●いなげや・・・マックスバリュよりも広めのスーパー。それぞれの単価が高く、買い物をすると高くついてる印象。パンのラインナップが多い。駐車場にクレープ屋さんとか焼き鳥やさんがくるのでたまに買ってる。
  • ●アタック船堀・・・地元のスーパーといった感じでコンビニよりちょっと広めのスーパー。個人的にはあまり行ったことはありません。
    • 結構スーパーは充実してますね。個人的にはこの充実度は魅力の一つ何じゃないかと思います。高級志向のスーパーはないので、おいしいフルーツやブランドお肉、有名なオリーブオイルといったものは手に入りません。ライフは徒歩だと厳しいけどよく行きますね。
• 南砂町や葛西南方面（車で15分、自転車で30分程度）ホームセンターやショッピングセンターがいくつかありますのでそちらを利用することが多いです。無印良品やユニクロなどの店舗が入っています。電車でいくなら、錦糸町や押上駅のソラマチ（スカイツリー）方面も色々お買い物できます。もっと足を伸ばすなら、新宿や電車乗り換えつつ上野、日本橋、銀座、東京・大手町周辺などでも近くはないが遠くはないといった感覚でお買い物できます。
• 運動がてら自転車ということであれば、イクスピアリやディズニーリゾートも行けちゃいます！

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 船堀中央保育園　　徒歩3分/約240m
2. 船堀小学校　　徒歩4分/約300m
3. なつめ保育園　　徒歩4分/約320m
4. ソラスト船堀保育園　　徒歩5分/約360m
5. プチリック船堀園　　徒歩5分/約390m
6. ソフィアかしの木　　徒歩6分/約410m
7. 船堀第二保育園　　徒歩8分/約590m
8. 船堀第三保育園　　徒歩8分/約620m
9. 船堀幼稚園　　徒歩9分/約650m
10. 松江第一中学校　　徒歩11分/約850m

• 教育環境ってどうでしょうか。あまり受験率が高くないとは聞いているんですが荒れてませんか？
  • 荒れるの定義にもよりますが学級崩壊みたいなことはないです。荒れる人は学校自体来なくなるので心配はありません。都心の方でも表にはあまりでませんが私立に落ちた子を中心に荒れてることは割とあるので気にする必要はないでしょう。自分の倅は区立九段に行きましたが
    • 通学している感じでは荒れてる様子や破天荒な子供などはいない雰囲気です。学級崩壊なども起こっていません。現状では安心して通わせています。周りのお友達も含めて割りと塾や公文習い事など通わせている家庭も多く感じます。
• 物件はいいけど、ファミリーには学区が微妙だよな
  • いうて本人の努力次第が大きいからな。たしかに学校によって内申の付け方の基準に差があるけどね。特に江戸川区は内申が取りづらいとして有名。他所の同じ所得水準のエリアと比較しても低めの傾向。ただ他の区に比べて学区の差が少なめではある。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 駅から近いというのはポイントが高いですね。新宿まで３０分程度東京駅までは２０分程度で行けてしまうので、楽に通勤や通学ができるのがいいし、乗り換えればどこへ行くにも便利なところも魅力の一つでしょう。平米数もファミリー向けだし都心に暮らしたいファミリー世帯にとってはかなり良い立地や条件がそろっているなと思います。
• 駅の南側の商業地域南端っていうのが良いですね。区役所隣接は東建ですごい金額になりそうなんで、こちらが購入できればいいのですが。
• 近所の分譲マンションに住んでますが、船堀は不便ですよ。メジャー大型スーパー無し、美味しい飲食店は少ない、都市銀行はＵＦＪのみ、新宿線は行き先により乗り換えが非常に面倒（なかでも岩本町-秋葉原なんて最悪）で駅は小さく汚い。通勤に急行は関係無いし。予算の都合で東西線を諦め新宿線にしましたが、差は大きかった。民度は城東地区のそれ。利点はバスが充実していること、区役所の移転とその再開発、小松川ICが出来たおかげで高速道路に乗りやすいところくらいしか感じていません。
  • 私は生まれも育ちもこの辺りで松江商店街がメインだった頃の記憶があるせいかメジャー大型スーパー無し（厳密にイオン旧忠実屋、ダイエーがありますが）なのが良いところだと思います。ただスーパーはヤマイチぐらいですね。まともだったほとだは潰れて中村屋も近いうちになくなりそうですが。銀行も松江出ればありますし。東西線は副都心には直接行かないので個人的には不便です。その点船堀は電車で新宿、バスで亀戸、錦糸町といった副都心に直接行けるのが利点だと思います。葛西ですと副都心はバスで亀戸、錦糸町にしか直接いけません。不便かどうかは行動範囲で決まりますし葛西、船堀ですと値段も葛西エリア高めですが好みで選ぶ範囲でしか変わらないので一概に言えないかと思います
• 駅からも近いし緑も多くて落ち着いた暮らしができそうな場所なのはなかなかいいですし、再開発によってガラッと街の雰囲気も良くなるのはメリットが高いです。２０階建て全戸南西向き住戸なので日当たりにも期待できそうかな。ゆとりがあるスペースになっているのでファミリー世帯が主になりそうでしょうか
• 船堀は、駅に近いところもお店はあっても歓楽街っていう感じじゃないので普通にファミリーで暮らすのもありだと思う。下町っていう感じで賑やかだし、治安もまあまあだと思うし親にとっては通勤も都心までしやすいし、全体的にほどよい。ゆえに値段がやっぱり高くなりがちな。
• こちら、ひろめのお部屋が多めなので、購入を検討しております。船堀だけでは、日常の生活の買い物などは厳しいでしょうか？
• 亀戸錦糸町副都心までバス一本でいけます。結構本数も多いので便利ですね。大手町、日本橋の辺りは自転車で行っても50分かからないので休みの日に運動感覚でいくのには丁度よい距離です
• 駅の北側と南側ならどっちの方が住みやすいんですか？
  • 南側しか住んだことないですが、どちらもあまり大差ないと思います！北側のほうがちょっと繁華街よりなイメージで、居酒屋とかパチンコとか多めです。
• ご参考になれば
  • スーパー多数あり
  • 音楽好きには良い環境。武道館、東京ドーム、市川文化会館へのアクセス良好
  • スポーツ好きには良い環境。葛西臨海公園までのサイクリング。ジム多数あり。葛西のスポーツセンターも自転車で良い距離。新川でのランニング
  • 新宿線は混まない
  • 街が静かでキレイ。良い意味での郊外感
  • 街の再開発がこれから
    • 住んでいますが、オススメします。

周辺施設[ ]

• 病院

1. いはらデンタルクリニック　　徒歩1分/約60m
2. 船堀橋クリニック　　徒歩1分/約70m
3. さくら耳鼻咽喉科医院　　徒歩2分/約120m
4. 船堀駅前こすもす内科医院　　徒歩2分/約120m
5. さくら歯科医院　　徒歩2分/約120m
6. 浅岡医院　　徒歩2分/約120m
7. 船堀内科クリニック　　徒歩2分/約140m
8. さとう小児クリニック　　徒歩4分/約270m
9. 葛西中央病院　　徒歩11分/約880m

• 金融機関

1. 朝日信用金庫船堀出張所　　徒歩1分/約80m
2. 三菱UFJ銀行ATMコーナー 船堀駅南口　　徒歩2分/約120m
3. 東京ベイ信用金庫船堀支店　　徒歩2分/約160m
4. 千葉銀行都営地下鉄船堀駅出張所（ATM）　　徒歩3分/約180m
5. 三菱UFJ銀行船堀支店　　徒歩4分/約260m
6. ゆうちょ銀行江戸川区総合区民ホール出張所（ATM）　　徒歩4分/約270m
7. みずほ銀行江戸川区総合区民ホール出張所（ATM）　　徒歩4分/約270m
8. きらぼし銀行船堀支店　　徒歩4分/約300m

• 公共・レジャー施設

1. 船堀駅前交番　　徒歩3分/約200m
2. タワーホール船堀　　徒歩4分/約270m
3. 江戸川船堀郵便局　　徒歩5分/約370m
4. 船堀コミュニティ会館　　徒歩8分/約610m
5. 船堀子育てひろば　　徒歩8分/約610m
6. 葛西図書館　　徒歩14分/約1060m
7. 新川さくら館　　徒歩14分/約1120m
8. 船堀グリーンロード　　徒歩2分/約160m
9. 船堀南公園　　徒歩3分/約210m
10. 船堀三丁目公園　　徒歩4分/約320m
11. 船堀六丁目児童遊園　　徒歩5分/約380m
12. 新川千本桜　　徒歩6分/約430m
13. 船堀スポーツ公園　　徒歩6分/約470m
14. 新川休養公園　　徒歩7分/約520m
15. 船堀公園　　徒歩8分/約590m
16. 一之江境川親水公園　　徒歩8分/約590m
17. 船堀中公園　　徒歩9分/約700m
18. 西船堀公園　　徒歩10分/約730m
19. コナミスポーツクラブ船堀　　徒歩2分/約120m
20. 船堀シネパル1・2　　徒歩4分/約270m
21. ユアースポーツクラブ船堀　　徒歩4分/約310m
22. カーブス 船堀　　徒歩6分/約410m
23. フナボリゴルフ　　徒歩7分/約550m
24. 東小松川スポーツ公園　　徒歩9分/約720m
25. 松江テニスコート　　徒歩10分/約780m
26. 江戸川区自然動物園　　徒歩20分/約1570m

その他[ ]

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ルフォン船堀 ザ・タワーレジデンスについての口コミ掲示板
• ルフォン船堀ザ・タワーレジデンスってどうですか？

ご近所物件の掲示板

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