パークタワー向ヶ丘遊園

2024年4月22日 (月) 23:45時点における最新版

物件概要[ ]

パークタワー向ヶ丘遊園　外観完成予想図

• 所在地：

1. 神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2129番7外17筆 土地区画整理事業施工地区内51街区1-1画地他（仮換地指定済）（地番）、
2. 神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2085番5他（従前地）、神奈川県川崎市多摩区登戸字戊耕地2162番1（の一部）（底地）

• 交通：

1. 小田急小田原線 「向ケ丘遊園」駅 徒歩2分
2. 小田急小田原線 「登戸」駅 徒歩7分
3. 南武線 「登戸」駅 徒歩8分

• 総戸数：241戸（一般販売対象戸数186戸、他に店舗5戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上25階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年11月
• 入居時期：2026年01月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、小田急不動産株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 駅チカだから仕方ないとはいえ、25％近く一般販売対象外なのも微妙。
• タワーマンションというよりちょっと背の高い板マンという感じかな。高所得者層にとってはとても住めるようなマンションスペックでも無いし、パワカ世帯にとっても丸の内あたりの勤務なら40分以上かかるため不便な立地。誰をターゲットにしたマンションなんだろうか。
• まあこれだけの低スペ&郊外で坪400で売れるわけないんだから、検討者にとっては安心して値下げ待ちできるのは助かるね。第1期は330-350で落ち着くだろう。スミフじゃないんだから第1期は2-3割は売りたいだろうしね。
• 非分譲が60戸近くある時点で嫌な雰囲気しかしない。スペックの割に坪400って、地権者に忖度しすぎな気がする。
• 説明聞いたらスペックの低さもだけど地主入居率高すぎてうわぁってなっちゃった。間取りもなんかな…。
  • マンションの設備や付帯施設のスペックが低いのは販売価格（と建設コスト）を抑える為でしょうか。。。この立地でフルスペックのタワマンを建設すれば販売価格が高額になりすぎて何年も売れ残る事になりそうです。
    • 地権者の意向だと思います。地権者の予算が足りないと、スペックを下げざるを得ないです。
• マンションは立地が命なんでこれでいいと思います。高いですが、向ヶ丘遊園のランドマーク的なマンションになるので、アトラスタワーのように10年度に値上がりししている可能性が高いと思うので私は突撃します。
  • 自分は選ばないけど、なんだかんだこの仕様と価格で正解だと思うよ。高くしすぎても広域検討者が集まらない。立地が神なちょっと背の高い板マンって考えたら普通に買い
• 都内のマンションでも２５階ぐらいなら各階ゴミ置き場ないところありますよ。戸数が少ないと管理費に響くからね。ゴミ持った人と同じエレベーターには乗りたくないけどね。で、都内ではこんな値段でまともなマンション中古でも買えない、今はね。
• モデルルーム見に行きました。価格も見ました。なんか、部屋のTYPEによって随分と設備とか変わってくるんですね。部屋ごとで、設備まで変えるなんて、なんか、嫌ですね。しかも高い。うちの世帯での収入は高いほうではないですが、子供もいて、車もあるともう無理ですね。共益費みたいのもたかいし。検討は難しいです。新百合ヶ丘か、溝の口辺りも視野に入れていこうと思います。
• 管理費、修繕積立額、駐車場...高すぎません？
  • 高いですよね。これって、下に入るテナントの維持費だけでなく、地権者住戸の管理費を、入居者が負担する構図だったりもするんでしょうか。
    • 三井は某物件で管理費が高い理由をテナントがあるから警備員を増やす必要があるなんて説明してた。それが理由ならテナントが負担すべきなんだけど。管理費は金額だけでなく管理計画を確認して何にいくら使う予定なのかもチェックしないと。
• ゴミ捨て問題と管理費の件とどちらも小さいようで大きな問題だと思います。自分の出したごみくらい自分で捨てに行ったほうが良いだろうとは思うのですがなにしろ25階建てなので各世帯それぞれがエレベーターでゴミ捨てに行くのはほんと大変かと思います。かといって各階にゴミ捨て場があると人件費と衛生面での管理がしっかりしていないといけない感じもします。何か良い方法があったら生活しつつ改善していけば良いのかなと思います。
  • ゴミ箱は各階にほしい、管理費は抑えたい、というのは少しむしがよすぎるように感じました。各階にゴミ箱を付け管理人さんと住民か手分けして回収するとかでよいでしょう。住民が出かける時にすればよいです。どう住みやすくするのか、住民も何ができるかを管理組合で皆で考えるべきです。
• 第1期の売り出し戸数は51戸なんですね。少し少ないように感じましたが、さすがにこの戸数だと全戸完売でしょうか。
  • スペックがどうであれ、この立地ですし、買う人はいるんじゃないですか？
    • 比較的金額が押さえられてる南西向きが動くのか？販売戸数約200戸で50戸は、少ないね。抽選漏れの受け皿も用意しているはず。とにかく、少ない。評価されてないのね。立地は良いのに。
• 第一期申込状況はどんな感じだったんですかね。抽選住戸等もあったんでしょうか。
  • 全体の申込状況までは不明ですが、高層階を中心に抽選があると聞いてました。
    • 販売戸数は1期1次が51戸、1期2次が3戸なので、1期1次で48戸決まったのでしょうね。
      • 一期二次は一期の落選者救済販売ってのが通例。倍率ついた部屋が少ないってこと。
• いくら徒歩2分とはいえ駅力、街力の低い向ヶ丘遊園なので高いと思いますが、競合が無い中では時間をかければそれなりに売れていくのかもしれませんね。三井も競合がいないのをいいことに購入者の足元を見て吹っ掛けてきているように思ってしまいました。
• 1期1次で良い部屋を予約出来ました。このマンションを選んだのはとにかく『立地』です。そして川崎市が30年以上の歳月と1,000億円を投下した区画整備事業がもう直ぐ完了するエリアに、三井が建てる『ランドマーク』になるマンションだからです。資産性を重視しているので、細かなスペックやランニングコストを考慮する比率は小さかったです。2026年からスタートする新しい生活を楽しみにしています。
• このマンションは、
  • 駅近に魅力感じる
  • 現在開発中地区で発展を想定する人（武蔵小杉とかも10年前は郊外のくせに高過ぎと文句多かった。（武蔵小杉みたいになるとはいってない））
  • 内廊下とかこだわらない人
  • ハザード目つぶれる人
    • が購入するもので、それらの要因がそもそも当てはまらない人、再開発がしょぼく終わると推定する人は購入対象から外すだけ。

交通[ ]

• 小田急沿線から渋谷のアクセスが良いとは思えないな。シモキタ乗り換えも地下化で時間掛かるようになったし、そもそも井の頭の混雑も限界。
• 川崎・横浜エリアで都内のどの主要駅にも便利な駅はなかなか無いでしょう。武蔵小杉ぐらい？田園都市線や東横線・目黒線の田園調布～日吉ですら、行先によって利便性に一長一短あります。渋谷にこだわる場合は東急沿線の方が良いと思いますが、急行以上の停車駅で駅徒歩7分以内 (下北沢駅の乗換が約5分+駅徒歩2分から)となると、なかなか限られてきますね。
• 東京駅～渋谷より所要時間短いけどアクセス悪いのか（笑）

構造・建物[ ]

パークタワー向ヶ丘遊園　エントエランスアプローチ完成予想図

パークタワー向ヶ丘遊園　公園空地予想イラスト

• 敷地面積：3,450.00m2
• 建築面積：1,551.57m2
• 延床面積：25,577.97m2
• 4LDKは有りそうだけど、3LDK以下はなさそう。田の字なのに廊下側に開口が無いから流石に内廊下では？と思うけど、色々チグハグだから外廊下も無いとは言えない…。でも免震なのに外廊下てあり得るのかなー。
  • 3LDKの田の字間取りみると、共有廊下側にFIX窓あるから外廊下だと思いますよ。そもそも断面図みたら、板マンを真ん中から折り曲げた形状だから、外廊下の可能性大。タワマンより板マンに分類してもいいくらいのマンションだと思う。
    • 免震外廊下マンションありますよ。ここもそうですね。
      • 3LDKの間取りが田の字で寝室の方にも窓があるので外廊下っぽいですね。相模大野、羽沢横浜国大ですら内廊下なのに遊園は外廊下なのか…
• 駅側からみるとタワマンに見えるけど、裏から見ると折り曲がった板マン。なんでこんな舞台装置みたいなデザインにせねばならなかったんだろうか？また、折曲がった裏側から強風吹いたら結構揺れそうな気がする。
• 外廊下でも、ボイド型なら若干マシだけど、ここは構造から察するに板マンと同じ、通常の外廊下なのかしら。
• 天井高はどうですかね？昔は250cmが合格点、270cmだ300cmとかゴロゴロあった時期もありますが、最近は高級路線のマンションでも240cmとかだったりしますよね。
  • 天井高2450、サッシ2000くらいとのこと。(板マンとほぼ変わらんやんw)日当たりは良さそうでした！
    • せめて天井高2500、サッシ2100は欲しかったな
• テナント何入るんだろうね。学生街だしエリア初スタバとか十分あり得そうだけど、コンビニと開業医やら美容院とかだったら失望だなあ。
  • 今物件概要を確認しましたが、テナントは5戸も入る予定なんですね！テナント部分の外観デザインも素敵なのでそれに似合うようなカフェや飲食店だと嬉しいです。周辺地図を見るとこの辺りはクリニック系は既に充実しているようですね。
• エントランスも気分上がるものじゃないんですよね～商業施設優先のマンションなんでしょうかね。本当に立地だけピカイチって感じです
• タワマンの直床は初めてでした。
  • やっぱり、ここはタワマンではなく板マンなんだと再認識したわ。
    • 直床云々よりも、外廊下側の窓格子の方がよっぽどやばいでしょ。せめて、可動式の目隠ルーバーにして欲しかったなぁ。30年前の団地。億ションでそれは無い。トイレもタンク付きの、手洗いカウンターもないからなぁ。ここまで、仕様を落としているのは逆に珍しい。

共用施設[ ]

パークタワー向ヶ丘遊園　ワーキングスペース完成予想図

パークタワー向ヶ丘遊園　キッズスペース完成予想図

• 駐車場：総戸数 241戸 に対して 敷地内機械式 153台 敷地内平面 2台
• 駐輪場：総戸数 241戸 に対して482台
• バイク置場：総戸数 241戸 に対して6台
• トランクルーム：総戸数 241戸 に対して44区画（住戸付設）
• 外廊下、各階ゴミ置き場なくて坪400万超えか。。タワマンに住んでわざわざ下までゴミ出しに行かなきゃならんとかキツく無い？
  • 各階ゴミ置き場のないタワマン…でも価格はタワマン。自分は手が出せませんね
    • SUUMO見たらディスポ付いてますね。各階にごみ置き場がなくてもディスポあるなら問題ないです。エレベータが臭くなることはありません。向ヶ丘遊園の駅力、駅近、環境、総合的に優れたマンションだと思います。
• 共用施設のグランピングルームはBBQができる電気グリル常備でテントや椅子の貸し出しもあるようですが、3階という事は室内ですか？子供さんがいらっしゃるファミリー世帯にとって非常に楽しそうな施設ですが、こちらは予約制でしょうか？
• 共用施設についてですが、ワーキングスペースとキッズスーペースをつなげて子供を遊ばせながら仕事ができる環境づくりをしている点は新しいと感じました。従来であればキッズスペースの隣はママさん達が交流するラウンジやパーティルームである事が多かったので、このような設計は先進的ではないでしょうか。
  • これは上手く行くとは思えないです。キッズスペースの利用は主に未就学児で、仕事をしながら遊ばせるのはほぼ不可能。キッズスペースで子どもたちが騒ぐので、ワーキングスペースは日中利用されないと思います。

設備・仕様[ ]

• ワーキングスペース、キッズスペース、グランピングルーム（ゲストルーム）、スカイラウンジ、屋上テラス等
• まさかの手洗いボウル無し？ワイドスパンではない田の字だし背の高いパークホームズですかね。外廊下疑惑もそのままですし。良くてプラウドと同じ位の価格かな。
  • 三井の郊外地域タワマンでは手洗い付いてない事が多いですよねー。でも4LDKには付いてる事多い気もと間取りをよく見るとやはり手洗い付いてました。こだわる人は4LDKか。。。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～４LDK
• 専有面積：37.16m2～84.19m2　※一部住戸にはトランクルーム面積1.05㎡～1.27㎡を含む
• バルコニー面積：10.13m2～37.92m2

買い物・食事[ ]

• 登戸遊園はよく分からん個人経営店が多すぎるんだよなぁ。美味しい店もあるけど、メジャー店が少なくてバランスが悪い。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 免震タワーなのは評価できる点ですね。ハザード真っ赤なのと向かいがパチ屋なのが気がかりではありますが。
  • パチ屋気になりますね。そして商業区画こんなに多いんですね。アトラスタワーの商業は悲惨ですが、ここも地権者が入るとなると期待できないか…
    • そこは商業施設というよりバチ屋の下にドラッグストア、パチ屋の上に飲食店って感じで、あくまでもパチンコ屋ですよ。子ども連れて行く雰囲気じゃない。まあ3階のエニタイムは使えるかも。
• 「駅徒歩2分」「直通列車始発駅」「2路線利用」くらいしかメリットが見当たらない。周辺の商業施設はスーパーが多少マシになった程度で、ファッションやその他日用品はまるで空白地帯。新百合や溝の口、調布と比べるとかなり劣ってる。一応現地見に行ったけど、目の前は音有りスクリーン設置のパチ屋で騒音は覚悟した方がいい。登戸も目の前パチ屋なあたり、この辺の地権者がどんな人か見えてくる。
• 立地で良い点としては、小規模駅なのでダッシュすれば玄関から1～2分でホームに立てるところかな。都内の駅は直結とか徒歩1分とか言ってもその後延々と地下に潜っていったりするので未知数な点としては区画整理の将来が読めないので、微妙な感じになると従来どおり南口優位が揺らがない感じになりそうなところ。いずれにせよ住みたい人が買う物件で、投資目的で買う物件じゃない
• 駅徒歩2分はかなり良いでしょう。郊外といっても新宿、渋谷方面のアクセスは抜群の立地。変な都内よりましまし。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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