ピアース学芸大学レジデンス

2024年3月31日 (日) 23:08時点における最新版

物件概要[ ]

ピアース学芸大学レジデンス　外観完成予想図1

ピアース学芸大学レジデンス　外観完成予想図2

• 所在地：東京都目黒区鷹番1丁目64-1（地名地番）
• 交通：東急東横線「学芸大学」駅徒歩8分
• 総戸数：53戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年2月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社森本組 東京支店
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ピアース碑文谷五丁目とクリオ学芸大学ザ・クラシックよりどれくらい高くなるのだろう
• まあ坪500超えてくるだろうな
  • ですね。ここは軽く超える。都内23区の新築マンションは、高収入でないと無理。
    • 今やこの辺は坪600万いくのでは？確かディアナコート祐天寺が650万辺りでしたよね。そこから少し下げたとしたら、、
      • ピアース碑文谷5丁目は平均500後半であっさり完売したの（地下住戸だけしばらく残ってた）に踏まえて、ここは平均600超え確実ですね
        • 平均650弱ぐらいみたいですね。ディアナコートよりは面積圧縮でしょうから、グレード落ちても単価は同じぐらいという感じですかね。
          • マジで？ならあの狭小1LDKで6500万かー。さすがに高くね？単身女性がターゲットって営業さんは言ってたけど、女性1馬力だと支払うのカツカツだと思うわ。
• その価格で駅距離考えると投資より実需向きですかね。コンパクトは単価上げやすいから、分かりづらいけど高いですね。
• 冷静に高すぎて笑うしかない。パワーカップルも無理してローン借りないと無理ですね。世帯年収2000万ですが、75平米以上ねらいだと手を出せません
• 単身者・DINKS・ファミリーとかなり幅広い層をターゲットとしているようです。単身者の割合ってどれくらいになるんだろう。ここだと駅までそこそこ近いし、値段もそれ相応になってくるだろうから、ファミリー用の物件は結構な金額になってしまうんじゃないかなと予想。坪単価どれくらいになるんだろう。
  • ちらっと（予定）価格表見せてもらったけど、条件の悪い3階の1LDKで坪500万台後半（多分限りなく599万に近いと思われる）。5階より上は坪600万台。2LDKはすべて億越えで、おそらく平均坪単価は620～30万くらいじゃないですかね。
• いくら学大でも目黒通り眼前、天高245mm、ディスポーザーなし、1LDKは食洗器なしで坪単価600万超はちょっと考えちゃいますよね…。相場が上がってるから仕方ないけど。あといまだに施工会社決まってないのかな…？
  • この立地で坪単価６００だとしたら、やっぱり高いでしょう。ただ、まだ価格は出てないです。もうすぐ販売開始ですし、まだす価格が公表されてからの検討ですよね。
    • 先日来場しましたが、50平米は9000万円前半から後半で60平米台で11000万円代後半からでした。検討してる方もいるかと思うので参考までにですが、1LDKも食洗機はついてましたよ。
• 立地も良いですし人気になりそうですね。
• 3LDKですと坪単価600万弱からですか。プラウド都立大学の価格帯と比較すると良さそうですが笑これで設備仕様も一昔前の億ションレベルであれば◎ですね。天下の東横線、急行停車駅の学芸大学駅徒歩10分以内であるため人気は高そうです。
• 先日来場しましたが予約とるにも苦戦するような感じでかなりの熱の高さを感じました…！目黒通り渡らないエリアの供給、鷹番アドレスはかなり希少ですしデザインもさすがという感じ。ですがやはり高いですね。。リセールも期待できるでしょうし、予算に手が届けば買いたかった…！
• 週末行きましたがすごい人気でした。大通り沿いの低層と最上階以外はスピード早いのでは。
• 2LDK、もうだいぶ申込入ってるみたいですね！
• 修繕積立金、さすがに最初のうちはかなり安めに設定されていますね。いろいろと長い目で見ると、できれば修繕積立金はストックを早いうちからしておいた方がよさそうだけど…長期修繕計画ってこういう新築分譲マンションの場合も見せてもらえたりするのですか？中古の場合は既に運用しているものを見せてもらえたりしますが。
  • 新築分譲マンションであれば、長期修繕計画書（各戸の負担額や積立金額グラフ）を購入前に必ず見せてくれます　← それを読み解く力が購入者にあってもなくても……。修繕積立金の積立方式は、今はほぼ全ての新築マンションが「段階増額方式」を採っているそうですが、近年、見通しの甘さが露呈しまくってきて、国交省は重い腰を上げ、「均等積立方式」（＝最初から最後まで同じ金額を負担）を推奨し始めたようですね。
    • 均等積立はインフレ時に見直しできないから将来修繕不足に陥る可能性が高いよ。うっかり採用してしまったマンションは既にショートしてる可能性も高い。修繕費自体は変わらないのだから積立方式はむしろ柔軟な方が良い。固定にすると後で住民同士が揉める事になる。
• 周辺を見ると住みやすい環境にあるマンションだと思いますが正直、価格次第でしょうか。間取りなどは特別感はないかなという感じました。マンション名ももう少し何かなかったかな。

交通[ ]

• 横浜、渋谷、新宿３丁目、池袋は１本で行けるし、中目黒で反対側のホーム日比谷線に乗り換えれば恵比寿、六本木、銀座、築地、秋葉原、上野のアクセスも簡単なのでやっぱり東横線最強です。
  • 秋葉原、上野は遠くないですか？
    • 秋葉原、上野は遠いですね。乗り換えなしで行けるという意味でした。池袋、銀座までなら30分圏内ですね。目黒、渋谷、代官山、表参道、恵比寿あたりは自転車でも行けますね。

構造・建物[ ]

• 建ぺい率：60%（建築基準法第53条3項により70％）
• 容積率：300%
• 敷地面積：973.36m2（実測面積）、973.10m2（確認申請上有効面積）
• 建築面積：672.76m2
• 建築延ベ床面積：3,671.56m2（容積対象外面積767.37m2含む）
• コンクリート打ちっぱなしは、いやだなあ。
• 私はとても寒がりで、冷え性なので、ＺＥＨマンションというのがとても魅力的です。モリモトのマンションでは、ＺＥＨ－Ｍは初でしょうか？
  • ZEHは今年発売のマンションならだいたい標準です。冷え性だからZEHが良い、とかは大きな違い無いですよ。他の階より最上階は屋上の外気温が室内に伝わりやすいから暑く寒い。他の階より下の階が部屋じゃなければ外気温が部屋に伝わりやすいから寒い。圧倒的に南向きが暖かい＝北向きは寒い。ZEHうんぬんはあまり関係ないですよ
• 耐震等級はいくつでしょうか？
• 建物のデザインがアシンメトリーな感じなのかな？建築基準法とかの関係なのかデザインなのか、ちょっと変わってるなと思いました。ワイドスパンの間取りはいい感じに思えます。

共用施設[ ]

ピアース学芸大学レジデンス　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：7台（機械式駐車場6台、平置駐車場1台）
• 自転車置場：73台（2段式46台、平置27台）

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住戸専有面積：33.27m2～85.31m2
• バルコニー面積：2.90m2～20.05m2
• ルーフバルコニー面積：5.10m2～26.59m2
• テラス面積：17.89m2～20.86m2
• Bタイプみたいな1人暮らし用もあったりするんですね。周囲を見ていると、40代のおひとりさまが増えてきていて、こういった1人暮らしマンションの需要も高くなっていきそうに思います。
• 目黒通りに面していない間取りもありましたよ。モデルルームに行かれたら、確認できるかと思います。
  • そうですね。目黒通りとは逆の北東側道路に正面エントランスや駐車場があるようですし、北東側がこのマンションの正面と言えるのかもしれないですね。個人的には、北東側の53平米と、西側の59平米の、低層階の部屋が気になっています。
• 結構いい間取りですし、ずっと住み続ける選択肢も全然ありかなとは思います。駅までの距離は少し気になりますが、10分を切っているのなら許容範囲な気もしています。
• 個人的には間取り、一辺倒ではなくいくつか選択肢があって面白いなーと思って見ていましたが。
• 天井カセットのエアコンがいいと思いました。あと、2LDKや3LDKはLDK以外にも主寝室らしき部屋に床暖房がついています。床暖房つけるとエアコンなくていいこともあるので、結果として暖房費節約につながりそうです。2LDK、面白いですね。玄関入ってSICがあって階段上って部屋みたいな感じなので、メゾネット的な感じでしょうか。家の中に階段があって戸建てみたいです。
• 化粧室の動線が気になっています。洗面台を使うときに毎回ドアを閉めなければいけなく、不便そうだなあと。
  • 確かに不便かも。嫌なら引き戸に変更ですかね？
    • 確かに！これ左右付け替えるだけで解決しそうだけど…．
      • 引き戸にリフォームするのがいいような気持ちしますね。それほど費用がかかることでもありませんしだいぶ快適になりそう。
        • 廊下側に下り天井があって引き戸が取り付けられないってことはないでしょうか？

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. 学芸大学東口商店街　　徒歩6分
2. イオンスタイル碑文谷　　徒歩6分
3. DEAN&DEL　　徒歩6分
4. 東急ストア　学芸大学店　　徒歩8分
5. 黒澤惣三商店炭火　　徒歩10分
6. Nature／Pizza　TOSCANA　　徒歩9分
7. Factory＆Labo神乃珈琲　　徒歩9分
8. Bistro　Biblical　　徒歩11分
9. Chef’s Marche　　徒歩8分
10. EMPORIO care&dining　　徒歩13分
11. GEOGRAPHICA　　徒歩13分
12. P.S.COFFEE　　徒歩6分
13. 鳥さわ学芸大学店　　徒歩9分

• 学芸大学駅の周辺はおしゃれなカフェやお店が沢山あって、グルメめぐりや買い物が楽しくなりそう。東急東横線なら渋谷からも近いしアクセスもいいという点が魅力的です。若い世代からリタイヤ世帯まで比較的住みやすい地域なのでリセールバリューがよさそうです。
• イオンスタイルが近いのがすごく便利です。準都心でこの規模のスーパーはほとんどないですから。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：準工業地域、準防火地域、第2種高度地区（最高高さ30m）、特別工業地域
• 目黒通り沿い。。。とほほ
  • 騒音大丈夫じゃないですよね。。。確かめることができるといいのですが・・・パナソニックホームズで、お試し宿泊体験会とかありましたが、マンションでも同じようなのがあるといいと思っています。朝も夜も体験して、納得して決めたいですよね。目黒通り沿いなので、音が気になる人はいそうです。窓ガラスを閉めてもどれだけなのかは、個人にもよりそうですし。ビジネスホテルなどあれば確かめてみるという手も？でもあのあたりビジネスホテルなんてありましたっけ？？
    • それは確かにいいですね。でも、その物件のお値段がそれで上がるのは避けてほしいので...同じハウスメーカーさんが、違う物件でも似たような環境で共有できるようなお試し物件を作ってくれるといいですね...
• 目黒通り沿い結構騒音うるさいでしょうね。あと正面にガソリンスタンドもあるのも気になります。ピアースなのでディアナよりは設備のグレードも下がると思いますし。。これらがどれだけ加味されるかですね。
  • ガソリンスタンドって結構匂いが気になるんですよね。騒音もあるし窓開けての生活は期待できなさそう。
• マンションの希少性は確かにすごい、大通りに面してるのとガソリンスタンドの前は帳消しかな？
  • こればかりは良し悪しありますね。目黒駅や東京駅に一本で行けるバス停が目の前なので交通利便性のメリットがあるとも考えられますし、やはり朝などの交通量の多い時間帯は騒々しいのでデメリットともいえそうです。ガソリンスタンドは反対側で10m以上離れているので特に気にするものでもないかなと思いましたがどうでしょうか？立地の希少性や鷹番ブランド、リセールバリューを考えたら総合してメリットの方がダントツで多い気はしますのでかなり"買い"な物件かと。
• 大通りの南向きか、眺望良い北向きか、どちらが人気なんでしょうね
• 目黒通りは物流の幹線道路ではないのでトラックがかなり少なく、246号や20号と比較するとましだと思います。高級外車の見本市みたいな通りですが、高速の入り口は遠いです。都心に近いのに羽田新ルートの騒音の影響がないのは救いですかね。
• 現地見に行きましたが通り沿いでもあまり騒音気にならなかったです。そもそも二重窓にするほどの騒音レベルでないですし、物流道路ではないですからね。。まぁ音とかって人それぞれですからなぁ。それより南向きで絶対遮蔽物建たないですし日当たりが良い方がいいな、思いました。
• サイゼリヤ跡地ですね。目黒通りは車通りが凄まじいですよ
• 北向きは眺望もよく静かです

周辺施設[ ]

• 公共・レジャー施設

1. 碑文谷公園　　徒歩6分

その他[ ]

掲示板[ ]

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