パークホームズ志木コンフォートテラス

2024年3月25日 (月) 00:18時点における版

物件概要

パークホームズ志木コンフォートテラス　外観完成予想図

• 所在地：埼玉県新座市東北1丁目2137番2他（地番）
• 交通：東武東上線 「志木」駅 徒歩7分
• 総戸数：135戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年10月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 志木駅の南口にパークホームズが建つようです。興味津々。
• ブリリアより仕様が高ければ検討したかったけど中途半端だな。

【勝っている点】

• 完全アウトフレーム設計
• バルコニー隔壁天井まで

【ガッカリ（ブリリアと同じ）な点】

• ディスポーザーなし
• 可動式ルーバーじゃない
• トイレ手洗いカウンターなし

【劣っている点】

• 南向きの部屋が多くない。
• 東向き西向きが多く、とくに西向きは自己日影で日当たりが悪い。
  • もっと頑張ってくれたら文句なしでこっちなのに。あとは駅距離の分だけ安ければ・・・。区画整理されてない土地だから仕入れ値が安かったと期待したい。
• ここ気になります。高いかなぁ
  • いくら三井ブランドでも高かったら売れないよ？
• ここはいくらくらいだと予想されますか？
  • 70m2で平均5,500万と予想します。
    • 坪300万円ぐらいじゃないっすかね？
• 3LDK 4000万円台はないですよねぇ？
  • 価格帯出てますね。270-330ぐらいですかね。
    • まあ、高すぎではないかなと言う印象。さすがにブリリアよりは下げてきましたね。当然ですが。
• 予定最多販売価格帯 5600万円台ですか。思ったほど安くないです。単純比較はできませんがブリリア3期の最多価格帯が5700万円台ですからね。三井ブランドが乗ってるとはいえ、新座も高くなりました。
• 立地が魅力のブリリア、建物が魅力のパークホームズ、価格差が思ったよりなかったので悩んでいます
• この物件は、住宅ローン減税だと、認定住宅、省エネ適合基準など、どれになりますか？
  • 伺ったところ、省エネ適合でした。4000万まで住宅ローン減税です！
• 2LDKは4千万円台～ということですから、皆さんの予測よりさらにお手頃なお値段だったのでは。最多価格帯だと5千5百万円台、広さとしては70m2台くらいでしょうか。眺望のイメージが見られますが、3階あたりでも空が広く見えるのですね。それ以上だと視界がかなり開けてきて、開放感ある眺望になってます。将来的にはどうなるのかなとは思うけど。
• 駅徒歩7分で70平米 5000万円～なら意外といいですね。両面アウトフレームで家具も配置がしやすそう。
• 最近見学してきました。駅周りの商業施設、物件周辺のスーパーの数、子供の学校までの距離、収納量、総合的に見て魅力的な物件です。静かな環境で子供を育てるのも安心です。OKストアの開店も影響しているのか、最近人気が上がっている物件のようで、私も検討していた部屋がすでに売り切れでした、、。まあ60後半から70前半の3Lがあの価格は正直お手頃ですもんね。
  • もう良い部屋はなくなってきてるんですね
    • まだ100戸以上残っており、選べるお部屋はたくさんありましたので条件に合うお部屋は全然あると思いますが、南向き希望者は急がれた方が良いと説明受けました。
      • そうなんですね。南向きは割高感あるので、南東と西向きが売れやすいのかなと思ってました。
        • 確かに、割安感ありました！私は予算上南を選びましたが、各予算帯毎にお部屋が選べますので検討者にとっては選択肢が広がって良いのではないでしょうか。南東でも西でも眺望は良かったです。
• だいたい3LDKの割安はどのくらいの価格でしたか？
  • 三井のホームページにも書いてありますが、3LDK 66平米なら4800万台からありますね。
• この時期としては売れ行きは好調なんですかね？？
• 135戸ありますから、そんなに早くは終わらないでしょうね。ホームページ見ましたが、両面アウトフレームにしたり収納も多そうですし、共用部もしっかり作り込んでますよ。都内にこだわらないのであれば良いマンションだと思いますけどね。新座アドレスなのが気になりますが、それでもこの価格であればって思う人多そう。
• あと1年、完成が楽しみです♪このマンションの最大のメリットは高耐久部資材使用で大規模修繕工事の周期が18年なことだと思ってます。通常の12年周期より2回少ない分、コスト的にも景観的にもメリットだなと。あと、エントランスも無駄な家具や雑貨がない分メンテナンスしやすそうだし、いつ使うかわからないゲストルームとかより、毎日でも使いたいテレワークブースがあることもメリットに感じます。
  • ここの物件は大規模修繕工事も通常より2回少なく出来るように作られるので、修繕費抑えられるというのも良いですよね。
    • 修繕だけは、将来いくらかかり、この金額で本当に足りるのか、誰も責任持てませんよ。甘い言葉は、鵜呑みにしないほうがよい。大手でも、社会問題起こした会社がありますからね、イメージ回復には時間がかかりますよね。
      • 修繕の話、この会社の第1号物件てのが凄い不安ね(笑)実際にもう他でいくつもやってますとかなら安心できるけど郊外でまずは試してみるか的なけっこう実験台感あるのが何とも…※の注意書も良く読まないとね。他の会社の営業さんから、住んでるマンションの修繕の話聞いてびっくりしたから本当にうまく計画通りに行くのかなってちょっと懐疑的に見てしまってるんですよね。確かに安いけど隣の一戸建てとの距離感、向きと日当たり懸念とランニングコストの不安(初めての試みって部分の将来的な不安)で中々踏み出せないでいる…
• 3LDKで4000万円台後半の部屋はないですよね？
  • 4998万円が先着順で出てますね。
• あと82戸になってました
• 駅距離と環境のバランスが取れた良い物件だと思います。上品な雰囲気で、個人的にはブリリアより好みですね。残念なのは、志木から７分ならもう少しお安くならないのかなっていう点、それから、その価格帯と設備仕様のグレードが合っていない気がする点ですね。あんまりゴテゴテと付ける必要は無いですが、やや簡素過ぎる気が。外観もものすごく簡素ですね。どちらかと言うと簡素なデザインの方が好きではありますが、これはちょっと味気ない感じも。どなたか上に書かれていたように和光のローレルコートと外観がよく似ていますが、向こうはコンセプトというかユーロテイストがはっきり感じられるので貧相な感じがしませんでした。パークホームズなのですから、もう少し設備面やデザインを頑張って、せめて価格相応に見せて欲しかったです。
  • 外観については完成予想図だけですからね。実物を見ないと何とも言えませんよ。個人的にはこういうすっきりしたデザインのほうが10年20年経っても飽きないので好きです。
• 総戸数135戸。2期9次の予告広告に「本販売期以降の総販売戸数は72戸です」と記載。先着順は5戸。差し引き58戸売れてるということか。まだ半分いってないことにちょっと驚き。裏のエクや志木本町のブランシエラともろにバッティングするから苦戦続きそう。鰤式はギリギリ逃げ切った感じか。

交通

• 東上線のダイヤ改正は志木駅利用者にとっては少し残念ですね。
  • 快速急行止まらなくなるのってそんな影響あるんですか？
    • 名実ともに朝霞駅の下と認定されたことが問題なのだよ。今後の資産性に大きな影響があるよ。今までは朝霞は準急停車だから、志木の方が地価が高いっていう感じだった。今回のダイヤ改正で志木は朝霞の下になった。ふじみ野や川越はTJライナー乗れるからお金払えば満員電車回避出来る。志木はそれも出来ない。ちょっと中途半端。
      • 今回の改正で快速急行は「乗換駅以外は停まらない」という位置づけが明確になりました。これは小田急の快速急行と同じですね。あちらも成城学園前を通過して登戸に停まります。並び順は前後しますが志木は成城学園前、朝霞台は登戸だと理解すればいいでしょう。朝霞は急行だけが停まるので志木と「同等」ですね。通勤時に始発電車がある点では志木のほうが優位かも知れません。
        • まあ、歩いて朝霞台まで行けないこともないし、無問題ですな

構造・建物

パークホームズ志木コンフォートテラス　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：4,850.76m2
• 建築面積：2,149.84m2
• 延床面積：11,299.49m2
• 隔板が高いとやっぱりいいんでしょうかね。うちは上下が開いた普通のタイプですけどベランダに出ると隣の家の声とか聞こえてくるんですよね。上までしっかりあるタイプだと音漏れとかも多少は軽減するんでしょうか。下は外観からは確認できませんがどうなってるのか気になります。アウトポールの設計は室内が使いやすくなりますんでこの辺りは評価されてそうですよね。
  • コンクリートの隔壁なら別ですが、薄いパネルの場合は声の伝わりは大差ないですよ。隔板の短長は実際には板そのもののコストは大差が無く、それよりも強風時の破損影響を考慮して風を逃しやすい短い隔板を採用することが多いです。上まで薄いパネルを設置しておくと風の影響受けやすく台風の時などはバリバリと破れることも…。で、隔板はベランダの共有物扱いなので修理費用も管理修繕費から出す設定になります。ここは階数が8階と低く上層階の風影響が若干低い事と、マンマニさんをはじめとするマンクラの方々の影響受けた検討者にアピールしやすいようにトールタイプの隔板設定にしたのかもしれないですね。個人的にはベランダ出る事なんて洗濯物を干すときくらいですからどっちでも良いです。
    • 隔板問題ですが恥ずかしながら今まで全く気にした事がなかったです。隔板の上下に隙間があるとお隣から騒音が漏れてくるんですか？お隣から音が聴こえてくるとして、バルコニーに出た時だけなんですよね？
      • バルコニーに出なくてもお互いが窓を開けた状態だと話し声が聞こえますよ。隔壁の上が空いてるとバルコニー天井に反響して会話の内容までわかります（こちらが静寂な場合）。隔壁が完全に閉じていると話しているのは聞こえても内容までは聞き取れない。その程度の違いです。
• よく見るとこの建設地東側の出入り口が1か所だけの袋小路ですね。南西北が塞がれています。なんで裏口作れなかったんでしょう。なにか問題あったのでしょうか。裏口が無いマンション聞いたことありません。徒歩、自転車、車の出入りが同じで一度入り込んだら逃げ道がありませんね
  • 私もそこが違和感ありました。防災上も不安がありますね。
    • そうなるとやはり配置・導線プランニング自体が失敗だった感じですかね。
      • そんな珍しいこともないですけどね。都内ならいっぱいあります。
        • 周りがアパートや戸建てに塞がれていてサブエントランスを作りたくても作れなかったんですね。特に西側の3階までは戸建てがぴったり張り付いているから5階以上が望ましい

共用施設

パークホームズ志木コンフォートテラス　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：総戸数 135戸 に対して 敷地内機械式 58台 敷地内平面 10台（身障者用駐車場1台含む）
• 駐輪場：総戸数 135戸 に対して270台
• 敷地配置イラストを拝見すると共用施設のワークスペースに個室は6室あるのかな？個室なのでWEB会議にも使用可能だそうですが有償になりますか？空きがあれば無償で利用可能、ただし時間制限ありがベストだと思いますがどうなるんでしょうね。
  • ワークスペースは無償で利用できるようです。
• エントランスホールがデザイン性あってかっこいいと思いました。よくわからないのですが、パズル式駐車場って何ですか？好きな場所に停めていいということなんでしょうか。共用施設で誰でもトイレがあるのは便利そうでした。コワーキングスペースで仕事をしていてトイレをちょっと借りるとか、子どもが遊んでいて家に帰る前にトイレ行きたい時とか活躍しそうです。
  • 共用部トイレはいいですね。ただし水道代節約のために家族全員が使うような住人がいなければ、ですが。そんな人いるのかって？いま私が住んでるマンションがまさにそれなんです。それも2家族もいて･･･（泣）
    • トイレは水道代比率が一番高い設備だからね。近くにあったら誘惑にかられるのはわかる。

設備・仕様

• パークホームズなのに設備仕様が残念過ぎる。ただの長谷工の中下位グレードじゃん、これ。吹き抜けもワークスペースも要らないから、ディスポーザー付けて欲しかった。あと、トイレの独立手洗いカウンター。
  • なんでみんなそんなにディスポーザーほしいんですか？排水溝もゴシゴシ洗いたいので、余計な機械(しかもゴミ砕くってことは危険そうだし、メンテナンス大変そう)は要らないです。ゴミ捨て場が24時間捨てれるなら十分かな。あと、トイレの手洗いカウンターも、オーナーズスタイリングでタンクレス＋手洗いカウンターに変更することも出来ました。金額上がるの嫌なら希望階数1個下にすれば価格ほぼ変わらずだったかと。ただしオーナーズスタイリング〆切があるので下の階は終わってたらすいません
    • 売れやすい、売れにくいじゃないですかね。ディスポーザー付いてる方が売れやすいというのは多少はあるでしょう（少なくとも逆は無い）し、人気があれば値上げされ、売れなければ値下げされるのが市場でしょうね。
      • ディスポーザーあるから売れやすい、売れにくいってのもほぼ無いですよ。中古になればほぼ立地と価格が全てです。もし不動産仲介業者に聞く機会があればお尋ねになれば分かりますよ。
• ゴミ置き場は東向きの棟にありますよ
  • 南棟の東側の道路沿いにゴミ出しスペースっていうのがあるんですよ。管理人がゴミ置き場からゴミ出しスペースにゴミを移動させないといけないから大変じゃないか？っていう話ですよね。
    • エントランス横の駐車場の出入り口にゴミ収集車は進入出来ませんよ。だから毎日管理人がゴミ置き場から南東角のゴミ出しスペースにゴミを運ぶんです。敷地配置図の南東角のスペースがそのゴミ出しスペースです

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：56.66m2～83.24m2
• バルコニー面積：11.37m2～19.36m2
• Gタイプ良いけど、せっかく南東角部屋なのに東側開口部が狭いのがもったいない！普通の窓サイズだったら最高なのに。道の向こうの建物とコンニチワになるとかなのかな？
  • なるほどたしかに。南西のAは普通の窓なのにGは極端に小さいですね。向かい側に何かあるわけでもなさそうですが。
• プランは両面アウトフレーム工法とかで柱の出っ張りが無いとのこと。ストレスフリーの四角い部屋なので家具の配置などで悩むことも無さそうです。ちょっと難しい敷地の形のように思えましたが、南向き、西向き、東南向きの三棟構成。どの棟もそれなりに日当たりは良さそうな気がしますが、一番人気は南向きになるでしょうか。
  • 長く住むことを考えて、何が重要かで絞り込んでいくと良いのかなと思います。時間帯に差があるとは思われますが、3棟とも日当たりが良さそうでもあり、当然のようにアウトフレームが徹底している点も素晴らしいと思います。狭い間取りでもこまごまとした収納が多めにあったり、それぞれの間取りに工夫があるなと思います。エントランスアプローチの雰囲気も素敵だと思います。

買い物・食事

• 近くに新しくスーパーができるそうですね、楽しみです。
  • マンションの裏方面サンケン電気の隣にOKストアが８月頃完成と聞いております。
• 3COINS、ダイソー、セリア、カルディあたりが揃ってるのも個人的にはありがたいです。

育児・教育

• 小学校のレベルや、治安はどうでしょう。志木本町のベルフールと悩んでます。
• 中学受験するんだったら志木はいいと思うよ。日能研あるし、一応中受生少ないけど早稲アカもある。都心通勤で子供が中受しない人は朝霞の方がいいよ。朝霞、朝霞台は上り調子、志木は今後衰退の傾向。
  • なぜいつまでも日能研や早稲アカが志木にあって、朝霞台や朝霞にはない前提なんですか。御自身が書かれてる通り、今後伸びてくるならいずれできる可能性が高いでしょう。もちろん、今現在中学受験するお子さんがいるなら話は別ですが、衰退が予想される方を選びますか？
    • 都心通勤で子供が中受しない人は朝霞の方がいいですな。

周辺環境・治安

• 用途地域：第１種住居地域
• 志木市在住ですが、新座市ってどうなんでしょう？できれば志木市で考えてましたが決めかねてます。こちらのマンション素敵だなと思います。新座って貧乏などあんまりいい事を聞きませんが本当なんでしょうか？
  • 新座で売れますかね。。
    • 新座市は、今まで行政サービスが身の丈にあってなかっただけで、別に貧乏ではない。むしろ志木市の方が財政力指数は下。そういうの気にするなら朝霞市か和光市で買った方が良いですよ。
• 志木駅や朝霞駅、川越など東武東上線沿いはずいぶんマンションが増えつつあるなと感じます。志木は駅前が結構栄えているし、和光市乗り換えで行けば副都心線や有楽町線も利用できるので楽ですね。ただ、朝の時間帯は電車はある程度こんでいるということは覚悟したほうがいいです。埼玉は学力に力を入れているし、このあたりは、近くに立教大学のキャンパスもあって文教地域になっているのかな
• 近くに病院があることは皆さま気になりませんか？ブリリア志木ガーデンは大通りに面しててうるさくないか不安で、こちらは救急車のサイレンがうるさくないか不安です…
  • 病院も自分が利用していくことになれば近くていいんですけどね。救急車って頻繁に来るんでしょうか？マンションの敷地の形からすると病院出入口の一番遠い部屋を選べば多少は音も軽減する場所のように思いますが…。
• 不動産業界のものです。現地みましたが、この戸建街にこの規模のマンションが建つとなると、かなりの規模感となるでしょうね。価格もブリリアと比べると安いですし、企画も魅力的。私は欲しいです。
• OKストアはマンションから離れているようですが道路渋滞などの影響を受けない立地ですか？マンションの建設地を見る際○ストコやショッピングモールなどの大型商業施設は気をつけていましたがOKストアも道路渋滞の影響がありますよね。
• 学校や公園が近く、子育てしていく上での環境が整っているのでファミリー世代には特に人気の物件となるでしょうね。
• 現地見に行きました！　夜は静かですね。　戸建とこちらと迷っています。
  • 私も現地を見てきましたが、落ち着いた環境ですよね。ブリリアと迷って、こちらにしようかと思っています。
• 東側の畑やお屋敷（この物件と関わりあり？）は、程々の広さですし、近隣商業地域なので将来的にはお店やマンションができるリスクはありますよね。。。新築戸建もあるので、そうならないと願ってますが。
  • 将来のことなのでどうなるか分からないですよね。西向きなら戸建が広がってるエリアなので、眺望重視する方は安心かもしれないですね。
    • 西向きは西向きで鉄塔がなかなかキツいんですよね。金額の折り合いがつけば南側が良いとは思います。
• 徒歩７分と志木街道の歩道の狭さ、なれるかだけがとても気になります。志木本町側はきれいなのですが新座市側は道が少し、ですよね。マンション自体はきれいで好きです。
  • 志木街道の歩道が整備されるといいですね
• 素人質問でごめんなさい。ここの建物の隣の高圧線を気にしています。幼子がいるので、白血病になる可能性が高くなると朝霞のマンション担当さんが教えてくれて、気にしています。お子様のことを思うならなと言われると、急に不安になっています。ネットでも検索しましたが、安心できる材料を見つけられませんでした。主人は低層階なら平気だろと言うのですが。
  • ネットで検索されているならお分かりかと思いますが、もし本当に別マンションの営業担当がそんなこと言っていたのなら訴えられかねないですよ。。。あのレベルの高圧線の健康面への影響が気になるなら、まずご自宅内の電化製品の利用を見直す必要あるでしょうしスマホなんか自宅でのデータ通信遮断しないとダメなレベルかと。相手の心理につけ込むような売り方をする営業マンは信用しない方が一番。どうしても不安なら医療機関に相談された方が良いです。

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