パークシティ浜田山

2010年7月23日 (金) 00:40時点における版

パークシティ浜田山 外観

物件概要

• 所在地：東京都杉並区高井戸東1丁目2302番、2301番他（地番）
• 交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩3分 （敷地入口）　徒歩4分（A棟）　徒歩6分（D棟）　徒歩6分（E棟）（D・E棟エントランスまで）
• 総戸数：522戸（※D棟103戸（非分譲住戸及び購入者対象販売住戸10戸含む）E棟64戸）
• 構造、建物階数：地上6階地下1階（A棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2009年03月竣工済み
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 当面賃貸に出そうと思ったのですが、不動産業者の話を聞いて参ってます。85平米のお部屋で1億程度したのですが、すべて込みで頑張って30-35万円の賃料しか取れないだろうとの事。おしゃれな高級住宅地浜田山なので、50万円は堅いと思っていたのにびっくりです。井の頭線は、縁のある人以外が移り住んでこないし、都心から微妙に遠いので、ファミリータイプの賃貸は難しいとの事。
• この環境がこの価格で手に入れられたかと思うとうれしい限りです。ハッキリいって割安だと思います
• 購入前に最後まで気になったのは高額の物件価格というよりも 他物件のほぼ倍の管理費、修繕積立金等の高さでした。特に管理費で不要な支出がないか、管理組合で 徹底的にチェックする必要がありますね。
• 管理費や修繕積立金は取得の専有面積や価格で決まりますから、8万〜10万円になるのは150平米以上のお宅だと思います。平均的な90平米Classなら、組合費や町内会費など全てを合わせてもせいぜい4〜5万円くらいです。
• 倍率は9倍（もしくは8倍）だと聞かされました。もしハズレた場合キャンセル待ちに回ります
• 苦戦しているマンションがほとんどの中でこのマンションは高額にも関わらず大変な売れ行きですね。9割以上が成約とは、このご時世、恐れ入ります。

交通

• 通勤時、絶対に座って行きたいのなら、午前５時台～６時半前に乗車限定でしょう。 それでも先頭車近くは終点渋谷で出口に近いので埋まっている場合も。
• 浜田山から二重橋前まで通勤しています。 ８時〜８時10分に浜田山から乗りますが、座れたり座れなかったり、って感じです。浜田山は急行が停まらず各停なので、逆に空いているようです。 下北沢または代々木上原から千代田線直通に乗り換えますが、表参道までが混んでますね。下北沢で千代田直通に乗るのが楽なのですが、本数が少ないので、下北沢〜代々木上原まで一駅我慢してます。表参道からはだいたい座ってます。日比谷・二重橋前に着く頃はかなり空いてます。
• 高級住宅街なんだろうけど・・・都心への通勤も大変だし（距離も、混雑も）、車で出かけるにも渋滞や、道が狭くて詰まるし、非効率的に思います
• 踏切越え・敷地内・中庭通算で、実際駅から歩くと意外に遠い
• 電車に乗るには踏切を通らなくてはならず朝の出勤時は大変だろう。車での移動も周辺の道は狭い。

構造・建物

• 駅3分という好立地に緑溢れるあの環境　そしてあの街並み・・・ 新聞に載っていた通りまさに50年に一度出るか出ないかの物件には違いないようだ。とても都内とは思えない環境 。海外のリゾートのようだ。当然親子代々にわたる資産になると思う。
• 都内と思えないほど自然がいっぱいで、きちんと計算された街区計画を目の当たりにして改めて感激しました
• 敷地内は外国のリゾート地と錯覚するほど立派
• 建物の外壁を見て美しいなんて感じたこともなかったのですが、この前の大雨の日に内覧で敷地の中を傘を指しながら歩いて初めてそのことに気付きました。上質な天然石やタイルは、日によって表情を変える生き物だと感じた次第です。
• 外壁は建築家のこだわりと聞いています。このすばらしい外観は、三井のこれまでのマンション群においては群を抜いているといわれました。
• ボタニカルコモンのライトアップは格別ですね。さすがは100種類以上もの草花や樹が育成している美しい庭です。
• 朝のニュースではじめて地震を知りました。揺れは全く皆無でした。（ただし、これはあくまでも私個人の感想です）免振装置が正常に働いた証ですね。
• 地震にはすぐ気がつきました。エレベーターが止まりました！と、地震がおさまるまで警報機が叫んでいましたが、あれで気がつかなかったというのは・・。ただ、不安感はありませんでした。　作動しなければならない物が正常に作動したわけですから。
• 東京都の基準による環境評価で、耐久性は星二つでした。 
*殊に樹木は希少価値の高いものばかりです。日本に数本しかない珍しい樹種もいくつかあるようです。
• 長期的にみて補２１５号開通・拡幅リスクと建物免震構造に不安
  • ABC棟の根本的なコンセプトは2戸1ELV+外廊下。よって邸宅風な趣きが魅力
• Ｃ棟のデメリットとしては中庭経由の外廊下であることと、地下駐車場やゴミステーションへ行くには毎回一階でエレベーターを乗り換えなければならない
• DE棟の基本的なコンセプトはホテルライク。内装などのグレードが高い設定で、プレミアム街区という位置付け。冷暖房の効いた内廊下や地下直通ELVが魅力。
• E棟はクラブハウス隣接が魅力大。コンシェルジュデスクやビューラウンジやフィットネスに雨に濡れずに行けるのは利便性大。
• F棟とＧ棟はプレミアムレジデンスという最上級の位置付け
*一戸建て感覚をお好みならC 。居住性や利便性を優先するならE

共用施設

• エントランスもロビーもコーナーラウンジも、すべて都心のシティホテルみたいで立派でした。供用部のグリンハウスも素晴らしいです
• ゲストハウスには客室２部屋以外にビリヤードルーム 、ライブラリー 、ヒストリカルミュージアム 、ソシアルラウンジ 、バーカウンターが併設されているようです。
• ソーシャルラウンジでビリヤードをするのもかなり楽しみ
• ２階のクラブラウンジには大きな本物の暖炉があり、冬場には実際に火が点るそうです。
• ソーシャルハウスの客間。希望日の2ケ月前から住民専用オンラインネットまたはコンシェルジュデスクにて予約可能。応募重複は共用施設予約システムにて無作為にコンピュータが抽選。1ヶ月につき1住戸2回まで利用可能。ペット不可。喫煙不可。マグノリア\7000/一泊。オーク　　\9000/一泊。
• フィットネスセンターも23時まで
• パーティールームを初めて使わせていただきましたが、中庭の新緑を眺めながら親友達と有意義な時間を過ごすことができました。
• E棟の1階にあるラウンジは凄いことになっていますね。NYの5星ホテルの高級ラウンジを思わせる設えだったり、洋書が並んでいたり・・・。
• 和室の集会場、ビューLounge、パーティーRoomなど、E棟は機能充実が非常に良い。
• ゲストハウスに感激。 特にクラシックのイメージのお部屋が素敵！ 
主人とリッツカールトンに何度か泊まったことがあるんだけど、 リッツよりはるかに素敵
• 駐輪場などに犬の脚を洗うようなスペースも確保されています。

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  ロビー空間（2009年10月20日撮影）

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  勉強ブース（2009年10月20日撮影）

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  敷地内夜景（2009年4月17日撮影）

設備・仕様

• 敷地のあちらこちらに一見するとわからないように監視カメラが何十台も設置されています。防犯センターで24時間監視しているようです。防犯にはかなり気を使っているマンションだと思います。
• メインゲートには入口のすぐ脇に警備室があり、警備員が２４時間交代で常駐しているので、公道とはいえ、一般人はかなり入りにくいですね。
• 衛星アンテナ系（110度CS）はe2（byスカパー）だそうです。あと、同軸ケーブルでBSデジタルとスカイパーフェクTVが視聴可能です。つまりチューナーだけ用意すればいいということでしたのでアンテナは要りません。各住戸まで（マルチメディアコンセント）配線がきていますね。なお、CATVについては、J-COMが担当するそうです。（J-COMとは、株価誤発注事件の、あの『J-COM男』で有名なJ-COMです）つまり地デジやUHSはすべてJ-COM TV から送信されます。
• 敷地周囲をぐるりと囲む歩道の床ブロックの一個に、葉っぱの模様が印刷されたブロックを見つけました。これは建築家の洒落たサプライズ演出なのでしょうか？他にもありそうですよ
• ２４時間換気は我が家の場合、長期に家を空ける時おおいに助かってます。音や冷気は気になりませんね。換気のシステムは、ちょっと複雑で、入居の時、随分質問をして図解で説明して頂きやっと納得しました。半月留守にして入室した時も、全くニオイがないし、ディスポーザーのせいか、台所も無臭で、ウオークインクローゼットの中までも２４時間換気されていて、旅行も気楽になりました。電気料金は安くなったくらいですから、電気代もあまりかかってないんではと思われます。
• 全戸エマージェンシーコールが室内についており、敷地内の警備室（？三井のホームケアセンター的な所だったでしょうか？）にボタン一つで24時間つながるので、何かの場合でも安心だと思います。
• 敷地内部には、近隣住民のかたがた専用の防災備蓄倉庫を何箇所も備えていますね。これは周辺にお住まいのかたのための手厚い体制だと感じました。その中の一つのグリーンハウス１階の防災備蓄倉庫には飲料水非常食、救急用品、寝具などがありました。

間取り

• 内装は普通、間取りは縦長が多く、バルコニーが狭い。だが内装オプション三昧でグレードアップしている住戸が実際ほとんど。壁をブチ抜いて大空間にしている住戸もあり

買い物・食事

• ガーデンカフェ。週７日間、365日、営業は23時まで。ペット同伴は不可です。あと、食事と飲酒禁止
• パン屋さん「ムッシュ　ソレイユ」。午後遅くなると売り切れてしまう様なので、お近くだから早めの時間帯に買いに行くのがおすすめです。
• 近くにKINOKUNIYA、成城石井など良い食材を扱う店が無いのが寂しい
• 浜田山の商店街がここの開発を支援してくれたことはありがたいことです。今度は逆にパークシティ浜田山の我々が、大いに商店街を盛り上げていきたいと思っています浜田山駅前商店街でお買い物をするのは、とても楽しいです。
• スーパーは徒歩５分圏内に数軒あります。内、SEIYUは24時間営業なので買い物に困る事はないと思います。車をお持ちなら、大型店オリンピックもあります。ただ、ドラッグストア競合店が少ないせいか日用品は他沿線より、ちょっと高めです。

育児・教育

• Ｂ棟のキッズルームが充実してます

周辺環境・治安

• 23区内で駅近でここまで自然が豊富なエリアはほかにないですね。
• 浜田山は、都心に比べれば田舎ですがのんびりしたいい街です。そこが大変気に入っています。
• 西側公園はカラスの寝床ですね。でもこれでも一時期よりずいぶん数が減りましたよ。都内のカラスもハトも、年々減少の報告があります。要はエサをあげなければ自然減少するんですね、エサ禁止の条例もあるくらいですから。
• カラス気になりませんか。 夕方はヒッチコックの映画みたいですよね。
• カラスは夕方になると森に帰ってきますが、鳴いているのは30分間ほどなので、ほとんど気にならないというのが実感です。朝はほとんど鳴かないのではないでしょうか。聞いたことがないです。それに窓を閉めればカラスに限らずクルマの音や電車の音も全く聞こえないですしね
• もともとここ杉並は野鳥の多い地域ですが、 ベランダで小鳥に餌をやろうなんて気持ちを起こすと、 次々に別の大きな鳥がつられてやってきます。 


周辺施設

• 区立図書館まで1分
• 柏の宮公園まで2分
• 病院は、徒歩10～15分圏内のビル内（井の頭通り沿いだったでしょうか）に色々あった様に思います。

その他

• 地元の商店街のＴＯＰが開発に賛同してくれたマンションなので安心。三井グランド開発計画の初期段階から、”防災対策をはじめとした街づくり”に参画されています。
• 大型犬は１匹までＯＫ。１階にお住まいで庭をお持ちのかたに限り大型犬専用の動線利用のもと大型犬を飼うのは認められておりました
• 三井グラウンドと森を守る会の活動、裁判から目が離せませんね。

http://defense.cocolog-nifty.com/dgw/

• 住宅地になって喜んでいる周辺住民がかなりの数いる事も確かです。
• 周辺に住んでいる住民も、夜でも安心してマンションの敷地内のきれいな遊歩道を ショートカットして家に帰れるようになりました。 敷地内はマンションのセキュリティの方が絶えず巡回されていますし、 監視カメラも沢山設置されているらしいので、犯罪の発生する可能性は 
かなり減ったのではと思って安心しています。
• マンション住民をもして敷地内の美しく緑の維持管理については、結構な経済的負担を覚悟して入居しています。それらの意味では、周辺の人々との共生・調和が運命付けられたマンションであると思っています。 新旧住民の調和した共生がうまくいくことを願います。
• このマンションは高齢者に関係なく組合役員は持ち回りです。初年度はくじ引きで決めました。また、所有者であれば住んでいなくても役員など組合の義務を負います。協力費という無関心な逃げ道は認められていません。
• センター道路は公道です。誰もが利用することができます。でも抜けていないから出口がありません。袋小路です。でも袋小路の公道は全国にたくさんあります。だからこの公道が袋小路でもそんなに不思議ではないです。

掲示板

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