ユニハイム エクシア宝塚駅前

2023年8月26日 (土) 23:02時点における最新版

物件概要[ ]

ユニハイム エクシア宝塚駅前　外観完成予想図

• 所在地：兵庫県宝塚市栄町2丁目197-1他4筆（地番）
• 交通：

1. 阪急宝塚本線 「宝塚」駅 徒歩3分
2. 阪急今津線 「宝塚」駅 徒歩3分
3. 福知山線 「宝塚」駅 徒歩4分

• 総戸数：60戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年02月
• 売主：ヤマイチ・ユニハイムエステート株式会社
• 施工：株式会社昭和工務店
• 管理会社：ニューライフサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 44ｍ2の1LDKでいくらくらいでしょうか。
• 内覧行かれた方いますか？70m2での価格どのくらいでしょうか！？
  • 内覧行ってきました。68m2で5400～5800台です
• 80平米～はどれくらいのお値段でしたか？6,000万を超えてしまう感じでしょうか。しかし駅近とはいえ宝塚で結構強気なお値段ですね…
  • 85m2で2部屋あり、そのうちの1部屋は8000万はいかないと言われました。90m2は9部屋で8600万～8800万台とのことです。正式価格は月末発表らしいです。ただ、私も同じくかなり強気な感じがしてます。南口のタワマンと単価が同じでした。
    • いやいやいや…これはやり過ぎ。正直宝塚だと、この半額とは言わないまでも７割くらいの価格が適正ですよね…。駅近というだけで、宝塚駅って生活が至極便利なわけでもないですし。個人的にはファミリーランド跡地にもっと魅力的なテナントを誘致していればもう少し街自体の価値向上に繋がっていたと思います。脱線しましたが、この値段なら私は撤退します。
• 土地の仕入れが96000万かと思います。いまの各部屋の販売価格はかなり高い設定になってるかと思っちゃいますよね
• 正式価格が出たということですが、みられたかたいらっしゃいますか。
  • 部屋ごとの値段は分かりませんが、物件概要から見れますよ。一番高い部屋が8,550万のようです。
• 次は2期9戸販売とのことなんですけど第1期1次・2次・3次までに22戸成約とのこと。差し引きするとあと38戸ある計算になります。2期が完売すればあと29戸。2024年の2月下旬完成までには売れてしまいそうな気もします。少々お高いですが立地が良いんでしょうから少しずつ確実に売れていくんじゃないでしょうか。
• 1期2期とかなりいいペースで販売しているようです。このペースでイケているのならば、完売まで早そうだけど…どうなっていくでしょうか。これからは、スタートダッシュの勢いはなくなってくるのでそうなった時の動きがここの価値を知ることができるみたいな感じになりますね。
• 第1期・第2期 30戸御成約御礼ってあるけれど、これは合わせて30戸ということなのかな？半分は今のところは売れていることになる。まだ半分あるので、まだまだという印象だけど、目玉になるような人気が出そうな物件は残されているのだろうか。そのあたりが気になるかな～。
  • でも、物件概要には２期販売分、３期販売分、２期先着分がそれぞれ販売数と記載されています。キャンセルが出たのかはわかりませんが、まだいずれの期の分も販売中。あと何戸販売されるのかは不明ですね。

【第3期販売概要】

• 販売戸数：2戸
• 販売価格（税込）：4,540万円・7,980万円
• 間取り：1LDK+S（納戸）・3LDK
• 住居専有面積：52.92m2・85.15m2
• アルコーブ面積：4.51m2
• バルコニー面積：8.67m2・16.80m2
• サービスバルコニー面積：4.50m2
• ポーチ面積：8.44m2
• 管理費（月額）：7,911円・13,391円
• 修繕積立金（月額）：4,230円・6,810円
• 修繕積立基金：339,000円・545,000円
• 管理準備金：20,000円

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交通[ ]

構造・建物[ ]

ユニハイム エクシア宝塚駅前　エントエランスアプローチ完成予想図

• 指定建ぺい率：80.00%
• 指定容積率：400.00%
• 敷地面積：1011.88m2
• 建築確認申請面積：1011.68m2
• 建築面積：435.48m2
• 建築延床面積：4817.55m2
• 土地の形状からすると西向きとなりそうなのが気になりますね。グーグルマップだとマンション西側は駐車場がある様子でしたが、これもその内建て替わる可能性がありそうですし。そうなると日当たり等が気になってくるのかなと思います。日中家におらず、駅からの距離重視という方だと良いのかな。駅徒歩3～4分は魅力ですよね。
  • 全戸西向きになってしまいますかね？最寄り駅が近くて便利なのですが、川沿い物件というのが一番気になります。虫が多かったり、川の臭いなどは大丈夫でしょうか？

共用施設[ ]

ユニハイム エクシア宝塚駅前　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：16台（平面駐車場：4台、機械式駐車場：12台）
  • 月額使用料：10,000～24,000円
    • 駐車場が機械式込みで16台となっています。総戸数60に対してかなり少ない気がします。敷地面積が狭いのが理由かもしれません。購入される方は他所で駐車場を探すのでしょうか…
      • 宝塚は戸数の50%は駐車場確保することが義務付けられているので、30台分は確保するらしいです。なので、残り14台分は、周りの月極を押さえにかかるらしいです。ただ、残りの半分はどうなのかは聞いていませんが…どうなるんでしょうか…あの辺なかなかあきないですし…
• バイク・ミニバイク置場：4台（バイク：2台 月額使用料／2,000円、ミニバイク：2台）
  • 月額使用料：1,500円
• 自転車置場：120台

1. スライドラック式：29台 月額使用料／200円
2. スライドラック式上段：3台／100円
3. スライドラック式下段：20台／200円
4. スライドラック式3人乗り：8台／300円
5. サイクルスペース：60台／無償

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設備・仕様[ ]

• こちら、ディスポーザーがなく、24時間ゴミ捨てができると言っていました。民間業者が毎日ごみ収集に来るらしいです。民間のごみ収集っていくらぐらいなんですかね？管理費が上がって、ランニングコストが上がるなら辛い…それか、サービス終了とか…
  • ディスポーザーがついているほうが良いかなと思っていましたが２４時間いつでもゴミを捨てられるのであれば別にディスポーザーに拘らなくても良いかもしれませんね。メンテナンス料も不要ですし。ただ、民間業者が毎日となると、それはそれで結構費用は必要かも。
    • コストが気になりますよね。ここの営業に聞いたところ、『そんなにかからないですよ。』と、明確な答えが返ってこなかったので気になってます。修繕積立金も85m2で6800円／月で確認したら『3年後には3万ぐらいです。』って、サラリと言われてました。なんか、思った以上にランニングコストがかかりそうな気がしてます(^_^;)
• 設備や仕様を見ていると、全体的にグレードが高いですね。個人的にうれしいのは、浴室のドアにパッキンがないところ！あそこは一度かびちゃうと大変なんで最初からないに越したことはないですね。今どきの技術だとパッキンレスでも湯気を逃がしたりはしないのかな。
  • パッキンのところってほんとかびると取れませんからね。無いなら無いほうが絶対いイイです。湿気がもれてこないような作りなのだと思いますがどういう作りなのだろう。洗面台も一体型カウンターDL型というもので、つなぎ目が無いとなると汚れもたまらず清潔にしていられそうです。
    • 浴室のパッキンだと掃除しても結局カビや茶色い汚れがついてしまうので放置気味ですけど、最初からこういう仕様で汚れレスになるのは良いですよね。写真を見た感じだと換気口っぽいのもついて無い様子でしょうか。それが付いてないなら浴室の湿気も多少は軽減するのかなと思いました。設備仕様に関しては豪華ですよね、こちらのマンション。
      • 最近のマンションの換気システムはかなりいいと聞きます。すごい勢いで湯気を吸っていくんですかね？新築マンションだと進化した住宅設備が使えるのがメリットだなぁ、とつくづく感じました。

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間取り[ ]

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住居専有面積：44.13m2～90.04m2
• バルコニー面積：6.75m2～16.80m2
• サービスバルコニー面積：2.25m2～7.03m2
• ルーフバルコニー面積：2.38m2
• アルコーブ面積（A・B・C・G・Hタイプ）：2.92m2～7.73m2（サイクルスペースを含む）
• サイクルスペース面積：（D・Eタイプ）1.02m2
• ポーチ面積（F・Gタイプ）：4.28m2・8.44m2（サイクルスペースを含む）

• 1LDK～3LDKで44.13m2～90.04m2ですし、少なくともAタイプからFタイプまでだとしても6タイプはあるわけですから、2LDK～3LDKあたりが70m2～80m2であるプランもありそうに思いますが、どうでしょう。オーダーセレクト、セレクトシステムがありますから、好みの間取りにつくりあげていくことができそうです。動線といっても人それぞれに動きやすさがあるでしょうから、いいサービスだと思います。
• 1LDK～3LDKとはなっていますけど、プランの紹介には3LDKの例が2つ載っているだけです。狭めな3LDKと広い3LDKと。同じ3LDKでも希望に応じて選べるのはいいなと思います。30平米程度の広さの違いはあるけれども、基本的には田の字という感じなので、各部屋の広さの違いが大きな違いになるのかなという感じ。実際の部屋を見たらかなりの違いはあるのだろうけど。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. ソリオ宝塚　　徒歩5分／約380m
2. エキマルシェ宝塚　　徒歩4分／約280m
3. ファミリーマート　宝塚栄町店　　徒歩4分／約320ｍ
4. 宝塚阪急(ソリオ宝塚内)　　徒歩5分／約380m
5. Ｇ・コレクション阪急宝塚　　徒歩5分／約380m
6. ローソン ＪＲ宝塚駅前店　　徒歩5分／約390m
7. 宝塚花のみち商店会（花のみちセルカ）　　徒歩8分／約590m
8. ベビーザらス　阪急宝塚店　　徒歩11分／約810m

• 駅が近いのは何より。買い物もソリオ宝塚・宝塚阪急、エキマルシェ宝塚、宝塚花のみち商店会あたりで何とかなるのでは？高めのお店でも、時間帯とかによって値引きもあるのでは？その他、加工品とか安いものを買うときに自転車や車で週末にまとめ買いとか、ネットスーパーで配達してもらったりで良いのでは？お隣りの駅にはスーパーなどもあるようですから。

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育児・教育[ ]

• 教育施設

1. キンダーキッズインターナショナルスクール宝塚校　　徒歩3分／約230m
2. 宝塚市立川面保育所　　徒歩5分／約340m
3. 自然幼稚園　　徒歩5分／約350m
4. 川面ちどり保育園　　徒歩7分／約540m
5. 宝塚市立宝塚幼稚園　　徒歩14分／約1,080m
6. はなみずき保育園　　徒歩15分／約1,170m
7. 宝塚市立宝塚小学校　　徒歩16分／約1,220m
8. 御殿山あゆみ保育園　　徒歩21分／約1,630m
9. 宝塚市立御殿山中学校　　徒歩27分／約2,130m

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：商業地域
• 地図を見た感じだと、JRにも阪急にもどっちの駅にも行きやすそうな場所ですね。買い物はソリオで済ませられるので、普段の生活は全然困ることはないんじゃないかと思います。大通り沿いのマンションなので、音の面が気になると言えば気になるかな…
• においに関しては現地に行って要確認ですね。雨の次の日などは川のにおいが出るところはしやすいってきいたことがあるのでそういう時にちょっと立ち寄ってみてもいいかも。地上で大丈夫だったら、上の方でも大丈夫なんじゃないかなぁ。
• 数年前近くに住んでました。阪急とJRから近いのはかなり便利だと思います。デメリットをあげると、スーパーの少なさ。車があれば不便はないかと思いますが、スーパーに関しては、JRの駅構内の少しお高いスーパーか、阪急百貨店内のスーパーか、JR宝塚駅北側のまねき屋くらいですね。まねき屋は、昔ながらのスーパーで大きくはありません。値段や質も賛否両論かな。グーグルの口コミなども参考にしてみてください。私は車がありましたので車で少し離れた関スーを利用したりしていました。

周辺施設[ ]

• 病院

1. 高橋歯科医院　　徒歩1分／約60m
2. 森田医院　　徒歩6分／約420m
3. 児玉診療所　　徒歩7分／約500m
4. 大門医院　　徒歩7分／約560m
5. よねくらクリニック　　徒歩8分／約620m
6. 澤村歯科クリニック　　徒歩9分／約660m

• 金融機関

1. 三井住友銀行 宝塚支店　　徒歩5分／約340m
2. 三菱UFJ銀行　宝塚支店　　徒歩5分／約390ｍ
3. 宝塚駅前郵便局　　徒歩3分／約190m
4. 池田泉州銀行 宝塚駅前支店　　徒歩4分／約320m
5. 尼崎信用金庫 宝塚支店　　徒歩5分／約330m

• 公共・レジャー施設

1. 御殿山公園　　徒歩13分／約980ｍ
2. 宝塚市立手塚治虫記念館　　徒歩14分／約1,120m
3. 宝塚大劇場　　徒歩10分／約790m
4. 宝塚市立芸術センター　　徒歩15分／約1,170m
5. 宝塚市役所　　徒歩37分／約2,920ｍ
6. 宝塚ホテル　　徒歩9分／約690m
7. フィットネスクラブ ティップネス 宝塚　　徒歩11分／約810m
8. 清荒神清澄寺　　徒歩29分／約2,280m
9. 中山寺　　徒歩42分／約3,320m
10. 栄町3丁目ゆめ公園　　徒歩4分／約320m
11. 武庫川　　徒歩6分／約430m
12. 川面5丁目公園　　徒歩6分／約450m
13. 川面公園　　徒歩6分／約480m

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その他[ ]

掲示板[ ]

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