グランドメゾン溝の口の杜

2023年7月18日 (火) 22:00時点における最新版

物件概要[ ]

グランドメゾン溝の口の杜　外観完成予想図

• 所在地：神奈川県川崎市高津区久本３丁目54番6（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線「溝の口」駅徒歩12分
2. 南武線「武蔵溝ノ口」駅徒歩11分
3. 東急田園都市線「高津」駅徒歩10分

• 総戸数：123戸（他に管理事務室1戸)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上6階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年11月
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここはNECの社宅跡地で、溝の口にはもう出ないと言われてた広大なマンション。立地はいいが、積水だし3LDKで8000万くらいですかね？
  • 社宅跡地なんですね。土地が真四角なので建物や駐車場などの配置はすっきりとした感じに収まりそうです。戸数が多いのでこの辺の動線が良いと住みやすくなるでしょうし期待したいところ。部屋の面積からすると小さめの部屋はシニア層の移住や共働き夫婦向けに造るのですかね。全部が全部ファミリー用とはならなさそうですね。
    • こんなところにNECの社宅があったんですね。元社宅だったということもあり敷地も広くてマンションとしては大規模なので、久しぶりの大型新築マンションで期待大といったところかな。
• 隣の築４０年のパークシティが超強気の価格で中古出してます。新築はその影響を受けると思うので、8000万くらいなら買いなのかなぁ。
  • 駅まで徒歩10分超えで8000万って、この辺の相場ってそんなですか？ジャージヤンキーがまだいるようなドンキの街なんですから、4000万くらいからでお願いしたいです。
    • 今は武蔵新城ですら7000万円台ですから、相場があがりすぎてる感はありますね。いつかは下がると言われて全然下がらず辛いもんです。
      • マンションで駅徒歩12分でしたら7000万台が適性じゃないでしょうか。溝の口は利便性はいいですが、お金持ちが好んで住む街ではないので周辺の高騰した中古も最近は売れ余って在庫になっています。溝の口マンション供給数は少ないと言われますが2.3年毎に大型マンション建っていますし、次も三井が同規模の建設を予定しているので希少性という意味でも。8000万代なら、仕様が豪華、近隣にスーパー建設予定や何かプラスになる要素がもっと欲しいところですね。
• 武蔵新城のプラウドが70m2で7千万overでした。向こうは駅3分ですが都内に直通線が無い武蔵新城ですので平均73m2のお部屋に関して言えば7,500万円は固いのかと推察します。
• 資産性を考えた場合、駅からやや遠いのと、ここより駅近にパークシティの大規模マンションがあるのが気になります。パークシティは築40年で容積率緩和できそうな低層棟もあるから2,30年先には建て替えになってそうで、そうなると人生のフェーズが変わって手放す時期に競争力上の割引要素が大きそう。
• 溝の口はこのマンションの隣の築40年のパークシティが5000万～、85平米だと6000万近くで取引されてます。エンゼルデュオは70平米で6600万、この立地の新築となると8000万が妥当かも。
• 溝の口ももはや庶民が手を出せない価格ですね
• 7000万前半だったら買いですね
  • 積水に問い合わせた方はいないのでしょうか？問い合わせたところ中心価格は7500～8000万円との返答がありましたよ。
    • 高いな～、駅3分以内にある新築と同じ金額だな
      • 仮に70平米だとすると坪380万？？ここよりも立地のいいプラウドですら坪350前後ですよ。強気に見て坪320と予想してましたが、まさか2割も外すとは…ヴェレーナもあるのに本当にその値段で売れると思ってるんでしょうか？鷺沼みたいに、売れ残ったら値引きすればいいや、という感じの価格設定は、先に買った人が可哀想なので辞めて頂きたいですが…
        • 坪350万以上で見込んでいるようですよ。まだ前情報なので結局のところそちらの様子を伺ってるのではと思いますが。11月にならないとわからないですね。
• 素敵な物件でした。高そうだな。溝の口にはあまりない毛色の物件です。
• オンライン説明参加しました。以前に近くに住んでたので買い物がしやすくて住みやすいことは知っていたのですが、説明で見る限り仕様が高いので価格は高そうですね。モデルルームが気になります。
• 徒歩はあるくけど、環境は溝の口のイメージにない環境ですね。物件の設計のこだわりも感じます。内廊下はなかなかないですね。
• 1番安く狭い部屋でも7000万円台とのこと、70平米以上で好みの部屋を買うなら8500万円。購入時の諸経費考えると9000万円か。数年後仮にリセールする場合、あの立地で9000万以上の売却は難しいだろうから売却益どころかローン完済も見込めないかな。高い、高いなー。良いプランだけに、惜しい。
  • 大手の新築は、今後は付加価値つけられて庶民の手に届かない物となりそうですね…3LDK以上はそもそも供給が少ないので、中古の値下がりも期待できそうに無いな。
• 第一期の希望住戸締切でどれだけ売れるんだろう。モデルルームにすら未だ辿り着けていないのに。
  • 売り手市場で、お客様を厳選して買わせてあげるスタイルですね。最初は厳選し残ったら先着順って、最近多くないですかね。
• モデルルームは吹抜け有のHタイプ3LDK(72.17)LD11,6畳にはソファーセットのみ。2LDKで使わないとダイニングテーブルは置く余裕は無さそうです。顔認証システム、マスクでも認識可、小さいお子さんが成長しても再登録不要と言う事でしたが…営業さんがモデルルーム解錠する時に反応が悪く『アレ？アレ？』と3回程やり直してました。大丈夫でしょうか…モデルルーム見学の申し込みが数千件程あり、順次対応しているが間に合わない、予算に会う方を優先に案内していると言っていました。
  • 家の鍵代わりの顔認証なら、認識しやすさより、認識しにくさが重要ですよね。営業さんも良いデモンストレーションだと思います。浴槽は気になりますね。
• 価格改定とはやはり強気価格過ぎたんですかね笑
  • 安くなりましたね。最初からこれならよかったのに笑　でも最初からこれだったら、抽選確率が高まるからこれで私たちとしては助かったかも。これ以上はお部屋が重なることはないんだろうから....泣
    • 溝の口の駅遠物件でこの価格かーと思って検討やめてしまいましたが最初からこの価格ならもう少し検討続けてたかもなー
      • 坪単価どれくらいまで下がったの？370くらいだったよね。
        • 一部の部屋で見直しあったけど、大きく変わってないですよ。価格のネット書き込み禁止なので細かい点は書けないけど。来場で予定価格表貰えますよ。ローン事前審査も出してる時期だし、もう価格見直しないと思う。検討してばかりだと買えないし、仮審査出すところまで早く進めたほうがいいよ。
• 駅から少し距離がありますが子育てとして住みやすい環境で永住するのにいい物件だと思います。
• 公式サイト見ると、第一期68戸で販売始まるようですね。最多価格帯8000万円台!!そんなに売れる見込みがあるのだろうか。。さすがに高いからもっと小出しだと思ってました。4年くらい前に溝の口価格ではないと騒がれたプレミスト溝の口よりグレードは高いとはいえ、駅から遠くなったのにさらに高いプラス1000万。都内をあきらめた人達が流れてきて相場が上がってるんですかね。もう手が出せる価格ではない。。
• 物件Webサイトに書いてますが、2期は4戸のみ販売みたいです。営業担当も他物件に再配置して、あとは少人数でゆっくり売ってく感じなんですかね。モデルルーム予約も全然とれるし、一段落ついた感が…
• 竣工前の完売に向けて契約順調のようですね。残り10戸くらいですかね。
  • 物件概要見ると第3期（7月上旬販売予定）3戸と先着順が10戸とありますので少なくとも13戸はあります。恐らくですが次回販売を最終期としていないのでこれらとは別に更に何戸かあるのかと思いますが、具体的な数字はモデルルームで聞くしかないですね。
    • 今出てる先着順住戸、坪単価335万ってなんか現実的ですね。条件良くないんでしょうけど。4LDKも約370万ですし、全体的に価格見直したんですかね。
      • 4LDKのMt Typeって1階住戸ですよね。O Typeも2LDK+2Sとなっているから採光条件を満たせない低階層かなと。もともと条件の良いところは坪単価も高めでも売れているので残ったところだけで坪単価出せばそんなもんじゃないですかね。
• yahoo不動産の制約者の声が全戸数の123件になってる。少しキャンセルが出ているとして、残りはもう僅かですかね。竣工前には完売しそうですね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

グランドメゾン溝の口の杜　メインエントエランスアプローチ完成予想図

• 建ペイ・容積率：60%・200％
• 敷地面積：4,731.30m2（実測面積、登記記録面積、令和4年3月28日付建築確認面積）
• 建築面積：2,604.06m2
• 建築延床面積：11,252.84m2
• この規模で内廊下かぁ～高くなりそうだなぁ
  • 大規模マンションで内廊下って珍しいですね。タワーマンションとか1フロア3～4戸みたいなマンションなら見かけますが。
• こちら直床なんですよね。ファミリー向けなので、騒音トラブル懸念して直床採用したのかな。フワフワした踏み心地は苦手なのよね。
• 内廊下／この低層の大規模物件で内廊下というのは、タワーマンションや小規模物件でもないのにすごく珍しいし、実はかなりコストかかってるのでは?と思いました。生活感がみえる駐輪場とか、駐車場のような施設を横目に移動したりがないですし、雨の吹込みや風の影響も受けません。室外機もないですし、パルシステムのボックスもトランクルームにいれるみたいですし、お隣の建物や道路側からの視線も気になりませんし、廊下側に窓がないので視線を気にしなくていいというのも地味に私は好きです。日当たりという面では外廊下のほうが良いのでしょうけどね。蝉が寝転がっていてひやひやしたりないですし、総じてじわじわ感じる暮らしの高級感を感じています笑。この点は共感する人としない人に分かれるでしょうけど。
• ZEH　認定低炭素／ZEH物件は大手さんだとよく見かけますが、周辺にはあまりなく、今回は認定低炭素住宅まで取得し、断熱性能が高い住宅になっていたり、発電できるエネファームという給湯器を全戸採用していました。住宅ローン減税の控除額も一番最大でうけられるので、こういうところはかなりお金をかけているなという印象です。リビングもエアコンも標準仕様でついていました。
• 顔認証システム／ハンズフリーでよくない?と思いましたが、よかったのは、玄関ドアもオートロックになるので鍵をわざわざとりだして二か所しめなくていいのは何気にありがたいです。ただ今回住民同士で脚立とか、工具(電動)とか掃除道具とか、住民で備品をシェアできるサービスがあるらしく、その点は期待しています。
• 建具／積水さんのオリジナルの建具らしく、把手はKAWAJYUNでした。ガラスは若干グレーがかったスモークがはいっていて結構高級感あるなと思いました。

共用施設[ ]

グランドメゾン溝の口の杜　エントランスラウンジ完成予想図

グランドメゾン溝の口の杜　四季彩の杜完成予想図

• 駐車場：51台［機械式48台、平置3台（内、身障者優先1台）］
• バイク置場：4台
• 自転車置場：246台（スライドラック式126台、垂直昇降式60台、チャイルドシート付き自転車優先60台）
• 中庭のイラスト、広さ盛り過ぎでは？？敷配見る限り、機械駐の南半分潰さないとこんな広さにならないでしょ。
• メインエントランスとか中庭／高級感のある大きい天然石の石積みを採用していたり、中庭を楽しめるラウンジやコリドー?があったり、積水さんは中間領域という言い方していましたが、メインエントランスから自宅に帰るまでの動線も今回こだわっているというのはわかりました。

設備・仕様[ ]

• 内装のレベルはどうなんでしょうね。顔認証導入してたり、内廊下だったりはいいんで期待はしているものの、建築費は上がってるから、緩急つけてそうな。オプションで選べればいいのですが
• ここって都市ガスでしょうか??まさかプロパンてことはないですよね
  • 都市ガスです。
• こちらは顔認証システムなど先進的なシステムを導入していてよさげですが、玄関前にトランクルームを設置して不在時に受け取れる食配置き場を設けている点がいいですね。これならよくある生協の箱問題などで美観を損ねる事もなさそうです。
  • 食配置き場作ってもらえるのはいいなと思う。ただエントランスから玄関前まではどうやって配達の方は入ってくるんだろう？その点がすごく気になる…遠隔操作で対応？公式サイトを見てもよくわからないです。
• こちらってエアコンどうなってるんでしょう??リビングダイニングくらいは最初から備え付けって感じか、すべて後から自分で取り付けか…??
  • リビングダイニングはエアコン一台備え付けです。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK+S(サービスルーム(納戸)) ～ 4LDK
• 専有面積：58.11m2 ～ 87.33m2
• バルコニー面積：3.28m2 ～ 31.29m2
• サービスバルコニー面積：0.91m2 ～ 5.27m2
• ルーフバルコニー：11.74m2～43.55m2
• テラス面積：12.84m2～22.05m2
• トランクルーム×2／単純に収納量が増やせるのはありがたいです。
  • 単純な質問なんですが、トランクルームは何を入れればいいんでしょうか。そもそも、トランクルームって何なんでしょう？防災グッズを入れるのかと思っていますが、スペース的に玄関外なので、何を入れたらいいのか迷っています。”普段あまり使用する機会のない荷物などを収納できるスペース”調べたらこんな言葉が出てきたんですが・・・
    • 空調の無い所に置いても大丈夫な物を置けば良いと思います。衣類や本、書類などは向いてなくて、キャンプ用品やスキー板、などを置く人が多いのではないでしょうか。
• 掲載されているHタイプは標準的な間取り、Kタイプは西向き角部屋で面白い間取りだと思っています。内廊下だからホテルみたいな感じでしょうか。Hタイプだと部屋の洋室1から吹き抜けが見える面白いつくりです。収納も広くて、洋室1だけじゃなく洋室2などにも広く取ってあるのがいいと思いました。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. イトーヨーカドー 溝ノ口店　　現地より徒歩6分／約410m
2. マルエツ 川崎坂戸店　　現地より徒歩6分／約450m
3. ドン・キホーテ 溝ノ口駅前店　　現地より徒歩8分／約630m
4. マルエツ 溝の口店　　現地より徒歩9分／約710m
5. 東急ストア 高津店　　現地より徒歩10分／約730m
6. マルイファミリー溝口　　現地より徒歩10分／約750m
7. ノクティプラザ　　現地より徒歩10分／約790m
8. エトモ溝の口　　現地より徒歩12分／約890m
9. 旬鮮市場 十字屋商店　　現地より徒歩12分／約890m
10. オーケー 溝ノ口店　　現地より徒歩17分／約1,340m

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. にじのそら溝の口保育園　　現地より徒歩2分／約90m
2. マジオたんぽぽ保育園溝の口ルーム　　現地より徒歩3分／約220m
3. 溝の口もりのこ保育園　　現地より徒歩4分／約310m
4. 保育園キディ二子・川崎（認可外）　　現地より徒歩4分／約280m
5. スターチャイルド〈KSPナーサリー〉　　現地より徒歩5分／約340m
6. 坂戸くれよん保育園　　現地より徒歩7分／約530m
7. 坂戸保育園　　現地より徒歩7分／約540m
8. 洗足学園大学附属幼稚園　　現地より徒歩8分／約640m
9. 高津幼稚園　　現地より徒歩16分／約1,270m
10. 市立久本小学校（通学区）　　現地より徒歩6分／約420m
11. 市立高津中学校（通学区）　　現地より徒歩4分／約260m
12. 洗足学園小学校・中学・高校・音大　　現地より徒歩11分／約870m
13. 市立高津高等学校　　現地より徒歩6分／約480m
14. 城南コベッツ 溝の口教室　　現地より徒歩7分／約540m
15. 個別指導の明光義塾 溝の口教室　　現地より徒歩10分／約780m
16. 東京個別指導学院（ベネッセグループ） 溝の口　　現地より徒歩11分／約810m
17. 代々木個別指導学院 溝の口校　　現地より徒歩12分／約950m

• 治安面の評判が気になるところですが、子育て世帯が住むには環境的にはどうでしょうか？あまりよくない環境なのかしら？
• すぐ隣にスイミングクラブがあるので、子供がいらっしゃる方は習い事の候補としてスイミングは大変好さそうですね。すいみんぐだけではなくダンスや体操などもあるそうですから、スポーツの習い事としてはすぐ隣で通わせるのが楽でしょう。
• 公立の小学校の評判はどうですか？
  • 久本はかなり評判いいです
• 近くの中学校の評判はどうですか？

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第二種住居地域
• 私は地縁がないのですが、溝の口は治安が悪いと聞きます。実際そうなんでしょうか？
  • 統計資料で見ると、他の街とそんなに治安の良さは変わんないけどね。
    • 治安が悪いとは思わないが、ドンキの周りなどは、夜に酔っ払いがうるさい。
• この立地好きだなぁ。水害ハザードとか大丈夫なら生活動線は豊かだし鷺沼のグランドメゾンも仕様は良かったんで出来上がりが非常に楽しみ。間取りとか情報出てくるのを待ってます。
• 西側の棟は中庭向きなんですね。隣の学校との兼ね合いでしょうか。学校への影響をもう少し配慮して欲しかった気もします。教室が真っ暗です。
• 現地行きましたが、好みが割れそうな立地。ドンキやパチ屋が並ぶ通りを抜けた先で、斜向かいは工場。梶が谷以西のザ田園都市！！って街が好きな人はこれだけで検討外だろうけど、溝の口の喧騒が好きな人ならきっと刺さる。ただこの駅距離で8000万はさすがに無いのでは…私はこの立地好きですが、本当に8000オーバーなら、小杉のドレッセタワー買うかな。
• 溝の口は所用で時々訪れるが、駅前は種々雑多な人がいて田園都市線沿線の中では多少品がないように感じてしまう。ちょうど川崎駅の西口をこじんまりとさせた感じで、人によってはそれを楽しいと感じる人もいるのかもしれない。
• 駅からは遠いです。12分ではとても着かないと思います。道が平坦なので自転車は利用できますね。
  • 一度測ったら時間どおりでしたよ。歩く速さにもよるのかなと。物件の徒歩時間は分速80m計算で駅舎の入口までです。溝の口利用の場合は信号無し経路で行けるのと駅舎入口～改札～ホームまでが直ぐなので、他地域の大きな駅よりは実利用の感覚に近いと思います。
    • 先日、マンション正面位置から溝の口駅の改札前までゆっくりめに歩いてみて10分半。駅前の信号でつかまると12分。健康のために歩けるいい距離感でもありますが、夏の猛暑日は日陰を渡っても肌着が汗ばみそうです。ヨーカドーの正面歩道までは５分でした。身長体格で差もあると思うので参考程度に駅ホームは混むので、改札から電車に乗車までは１分半は見込んでます

周辺施設[ ]

• 病院

1. 総合高津中央病院　　現地より徒歩10分／約800m
2. 帝京大学医学部附属溝口病院　　現地より徒歩9分／約690m
3. 溝の口胃腸科・内科クリニック　　現地より徒歩2分／約130m
4. 川崎医療生協　坂戸診療所　　現地より徒歩3分／約170m
5. 緒方整形外科　　現地より徒歩2分／約140m
6. KSPクリニック・KSP歯科　　現地より徒歩5分／約340m
7. スマイル歯科 溝口クリニック　　現地より徒歩2分／約120m

• 金融機関

1. みずほ銀行 溝ノ口支店　　現地より徒歩10分／約790m
2. 三井住友銀行 溝ノ口支店　　現地より徒歩11分／約810m
3. 横浜銀行 溝口支店　　現地より徒歩11分／約820m
4. 静岡銀行 溝ノ口支店　　現地より徒歩8分／約570m
5. JAセレサ川崎 高津支店　　現地より徒歩7分／約560m

• 公共・レジャー施設

1. 高津区役所　　現地より徒歩14分／約1,080m
2. 溝口行政サービスコーナー　　現地より徒歩10分／約790m
3. かながわサイエンスパーク　　現地より徒歩4分／約290m
4. 川崎北税務署　　現地より徒歩15分／約1,130m
5. 久本おしどり公園　　現地より徒歩3分／約230m
6. 二子坂戸緑道　　現地より徒歩4分／約270m
7. KSP自由広場 （公開空地）　　現地より徒歩4分／約270m
8. 久本３丁目公園　　現地より徒歩4分／約280m
9. みどりの大広場　　現地より徒歩4分／約300m
10. 坂戸なかよし公園　　現地より徒歩7分／約510m
11. 坂戸公園　　現地より徒歩8分／約580m
12. 久本薬医門公園　　現地より徒歩8分／約640m
13. ミツトヨ測定博物館　　現地より徒歩2分／約90m
14. 高津スポーツセンター　　現地より徒歩10分／約770m
15. 高津市民館　　現地より徒歩10分／約780m
16. 洗足学園・前田ホール　　現地より徒歩11分／約870m
17. 市立高津図書館　　現地より徒歩15分／約1,130m
18. 宗隆寺　　現地より徒歩15分／約1,140m
19. NECグリーンスイミングクラブ溝の口　　現地より徒歩2分／約90m
20. エニタイムフィットネス 高津店　　現地より徒歩6分／約430m
21. スポーツクラブNAS溝の口　　現地より徒歩10分／約770m
22. セントラルフィットネスクラブ24 溝ノ口　　現地より徒歩15分／約1,130m

その他[ ]

掲示板[ ]

• 神奈川県のマンション口コミ提示板一覧
• グランドメゾン溝の口の杜についての口コミ掲示板
• グランドメゾン溝の口の杜ってどうですか？

ご近所物件の掲示板

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