アーバンパレス都府楼前駅

2023年3月25日 (土) 22:24時点における最新版

物件概要[ ]

アーバンパレス都府楼前駅　外観完成予想図1

アーバンパレス都府楼前駅 外観完成予想図２

• 所在地：福岡県太宰府市通古賀3丁目8番（地番）
• 交通：西鉄天神大牟田線 「都府楼前」駅 徒歩3分
• 総戸数：103戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年02月
• 売主：第一交通産業株式会社
• 施工：株式会社福田組
• 管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 私も近くに住んでいて、都府楼を気に入っているので、モデルルームを見に行くか迷っています。MJR下大利と非常に迷っています。どちらが資産価値があるのでしょうか。
• サンリヤンと比較してどうでしょう？立地ではこちらが優勢ですかね？
  • モデルルームの見学に行きました。全体的に価格は高めの設定だと感じました。価格帯として2900万～4200万台、中央値として3400万前後という感じかと。サンリヤンとの比較は難しいですね。。。向こうは価格帯や設備等も不明なので。ただ、天神方面に通勤されるのであれば、多少はアーバンパレスの方が有利かと思います。踏切を渡る必要がないので。それと、コンビニもアーバンパレスの方が近くて便利だと思います。小・中学校へはサンリヤンの方が若干ですが、通いやすいと思います。ただ、正直ここを買うなら、MJR下大利の方がまだいいと思います。価格的にも200-300万程度しか差がないので。設備的にも似たようなものだと思います。（どちらも見に行きました）駅への利便性とスーパー隣接の恩恵は大きいと思います。ただ、MJRは駐車場が立駐ですが・・・。
• 現在40戸くらい売れてるそうです。
• モデルルーム見た上で、申し込みしました。立地的には電車通勤の方は踏切も信号もなく、すぐ乗り場に行けるので、とてもいい場所だと思います。価格は高めですが近くに高い建物が殆ど無いのが気に入ってます。タイプ的には南向き方面の間取りがあるものと、価格が低めの部屋から埋まってて人気あるように思います。
• 昨年末モデルルームを見てきました。私が他に比較したのは、MJR下大利、アルフィーネ大野城です。部屋の設備の感想としては、MJR≒アーバンパレス>アルフィーネです。室内の設備はスマートハウス設備がついているのが好印象でした。室内にカメラがあり、スマホからペットの様子やお子さんの確認も出来ます。3号線が近いので、車を通勤に使う方はアクセスはいいです。MJR、アルフィーネ周辺は二車線の道路への合流に時間がかかる印象です。モデルルームにて、指定した階でのベランダからの風景が見れますが高層階は良かった。西鉄の駅も近く、駅近にしては価格も割安だと感じました。私が感じたデメリットは
  • スーパーが近くにない(車が必須、自転車でも不便かと感じました)
  • 都府楼前駅が急行が止まらない
    • この二点がネックになり検討からは外しましたが総合的には高評価でした。
• 売れ行きはどうなのでしょうか？
  • 7～8割程度決まってますね。入居が始まる3月までには9割程度は埋まるんじゃないでしょう。100戸超えるマンションなんで完売は難しいかもですね。
• 売れ行きが思わしくないみたいですね。ネットや新聞チラシなどに、かなり広告費を使っているようです。この広告費は誰が負担するかは明らかです。西側玄関の東向きマンション、部屋の中はかなり暗いことは予想できます。それをカバーできる魅力ある立地と価格設定なのか、比較検討しているところです。
• Aタイプ購入済です。直ぐ近隣に済んでるので、周辺の地理や静かなところが気に入ってます。大野城、春日の物件も検討しましたが、平面駐車場が無く車を出すのに時間がかかりすぎるのと、週末は大渋滞でそれだけで疲れるので検討から外しました。来年の３月から始まる引っ越しは楽しみですね。
• 上の階から売れているようですね！完成して1室がモデルルームになるだろうからそこからまた売れると思われます。
  • 14、13Fは抽選でした。１００戸からある集合住宅なんで竣工までに完売は難しいでしょうね。
    • A,Hタイプの4000万台が苦戦してるみたいですよ
      • 駅近とは言え太宰府市なので4000万台は厳しいんですかね～。大野城市のマンションもそのくらいですし…
        • 他と比べたら、好調と言っていいかもですね♪間取りタイプによって、完売とかあるんでしょうか？
          • E,Gタイプは完売してますね。数か月前ですけど、B～Fはほぼ埋まってました。やはり、4000万台が厳しいみたいです
• Aタイプはバルコニーも広く良い間取りだと思いますが、その分高めでしょうからね。もしかすると平置きが埋まっていて、それも影響しているかも。竣工後にお得に買えればそれはそれでラッキーです。いずれにしてもサンリヤンとは立地で大きな差がありますから、こちらの立地は素晴らしいですね。
  • Aタイプ契約者ですが、Aタイプは2F～14Fまでの価格差は他物件程差はないです。上層階好きな方はお得かもしれません。契約した際は、AタイプよりHタイプが苦戦してると営業の方が言ってました。モデルルームはHタイプなのでHタイプが売れる傾向なのに何故か、Aタイプが先行してると(笑)Aタイプは全て4000万台です。Hタイプは上層階4000万台(14,13Fは契約済)。先行契約したので、現状の契約率はわかりませんが9割程度じゃないでしょうか。屋根付き駐車場は分譲で契約した際は半分は契約済でした。
• 当方近隣住民で友人や知り合いがこちらのマンションを購入しまして色々話を聞いてます。最高層の名の通り全方位、遠くからでも目に入り存在感抜群、ランドマークになると思います。パチンコ屋はAタイプ以外の部屋の中からは見えません。そのAタイプからのパチンコ屋が気になるかは人それぞれですが、最初は良くてもリビングや寝室から毎日見えるとイヤになるかもしれませんし、私だったら選べるのであれば玉屋より上の階にするかな、と思った次第です。折角の角部屋なのに部屋からパチンコ屋は勿体無いなと思いますが、現地見ればイメージしやすいので、その上で納得されてれば全く問題ないでしょう。政庁跡方面は安心でしょうし優良物件ですよね。何より駅近は正義です。
• 東側は日中あまり（ほとんど）日が入らないが、周囲に高い建物がないため暗くはなさそう。朝日はよく入る。西鉄は急行停まらず天神まで20-30分かかるため、二日市や朝倉街道より遠く感じる。そのぶん駅からは近い。買い物は自転車か車が必要。買い忘れやちょっとしたものならコンビニで。徒歩5分以内にコンビニ3件（全てセブン…）。駅前駐輪場は無料。飲食店はあまり（ほとんど）ない。5号線まで出ると多数あり。価格はちょっと高い気もするが、総合的に見て買い。
• そろそろ8,9割ほど埋まりましたか？
  • 7割くらいですかね。
    • ３月末入居開始物件で、のこり１５邸ぐらいかな。全部うまってほしいけど、ここからがなかなか売れないんだよね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

アーバンパレス都府楼前駅　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：2,779.39m2
• 建築面積：1,022.25m2
• 建築延床面積：9,744.63m2
• 低層階で検討中なのですが、２階とか３階とか、低い階はどう思われますか？
  • 一般的に低層階の主なメリットは、EVの待ち時間がないことや高層階よりも涼しいこと、災害発生時でも安心なことです。ロケーションを求めている方には不向きですが、子どものいる家庭についてはベビーカーを扱いやすい等でしょうか。自分は中階層購入しましたが、元々は低階層が好きです。EV待ちが面倒なので低階層購入しようと検討しましたが、犬が音に敏感で吠えたりするので中間層にしました。個々のライフスタイルや予算の中での検討になると思いますので、個人分にあった階層を購入すれば良いと思いますよ。因みに海外では高層層よりも低階層が人気あります。
• パチンコ屋側のAタイプが姿を現しましたね。非常に明るい外壁で、太宰府で14階建は大きいです。Aタイプ中層階まではパチンコ屋駐車場から丸見えで、折角のL字バルコニーも昼間っからカーテンで価値半減です。1番専有面積も広く価格も高い様ですが、Aタイプに限っては高層階の方が良さそうです。

• 

  外観工事状況（2022年11月23日撮影）

共用施設[ ]

• 駐車場：105区画/106台/平置46台（屋外平面26区画/26台、半屋内平面4区画/4台、屋内分譲駐車場12区画/12台、屋外縦列1区画/2台、来客用駐車場2区画/2台含む）、機械式60区画/60台
  • 賃貸区画月額使用料：2,000円～15,000円
  • 分譲駐車場販売価格：1,900,000円、分譲駐車場管理費（月額）：1,000円、分譲駐車場修繕積立金（月額）：500円
• 駐輪場：178台（2段ラック式）
  • 月額使用料：なし
• バイク置場：ミニバイク置場7台、バイク置場3台
  • 月額使用料：800円～1,000円
• 共用施設のコワーキングスペースはイメージ写真ありますがエントランス横のコミュニティルームはどのような感じに仕上がるのでしょうか？
  • コミュニティルームは具体的な用途は決まっていないはずですが、管理組合の会合には使われるでしょう。他、折角の設備ですので有効活用したいものです。維持管理費増加にも繋がるので、それこそ組合で議題に上がるでしょう。

設備・仕様[ ]

• インテリアオプション会どうでしたか？
  • 対した事なかったです。元々考えてた、フローリングのコーティング、窓のUV加工、カーテン注文しました。カリモク家具は好みではないので外注に一括注文します。

間取り[ ]

• 間取り：3LDK〜4LDK
• 住居専有面積：69.68㎡～87.63㎡
• バルコニー面積：13.40㎡～35.69㎡

買い物・食事[ ]

• 商業施設

1. セブン‐イレブン 太宰府都府楼前駅前店　　徒歩1分(60m)
2. TSUTAYA AVクラブ 太宰府店　　徒歩3分(220m)
3. 大賀薬局 都府楼南店　　徒歩6分(420m)
4. 明治屋ジャンボ市 太宰府店　　徒歩9分(680m)
5. マミーズ 太宰府西店　　徒歩9分(700m)
6. ミニストップ 太宰府坂本店　　徒歩11分(820m)
7. ローソン 都府楼南五丁目店　　徒歩11分(830m)
8. ニトリ 太宰府店　　徒歩15分(1160m) / 自転車5分
9. ヤマダ電機テックランド 筑紫野店　　徒歩15分(1170m) / 自転車5分
10. ルミエール 太宰府店　　徒歩16分(1210m) / 自転車5分
11. ゆめタウン筑紫野　　車7分(4300m)
12. イオンモール筑紫野　　車7分(4100m)
13. 業務スーパー 向佐野店　　徒歩20分(1530m) / 自転車7分

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 都府楼保育園　　徒歩4分(280m)
2. ピノキオ保育所　　徒歩5分(350m)
3. あいわ保育園・第二あいわ保育園　　徒歩8分(590m)
4. ゆたかSecond保育園　　徒歩8分(620m)
5. 水城幼稚園　　徒歩9分(720m)
6. おおざの保育園　　徒歩10分(740m)
7. ちいさこべ幼稚園　　徒歩10分(800m))
8. 二日市カトリック幼稚園　　徒歩11分(810m)
9. 水城小学校　　徒歩5分(350m)
10. 学業院中学校　　徒歩6分(450m)
11. リンデンホールスクール小学校　　徒歩29分(約2,280m)
12. 筑陽学園中学・高等学校　　徒歩11分(840m)

• 学区の水城小学校は新校舎に建て替えてるみたいですね！

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：近隣商業地域
• 駅近立地良くてもマンションの真隣がパチンコ屋じゃ…MJR下大利かこれからできるMJR都府楼前の方がマシだと思います。ちなみに都府楼前は博多駅方面にも駅前から30分に1本程度バスが出てるのでとても便利だったりします。
  • パチ屋近いのがなぁ
    • パチンコ屋さんの電光って、夜中眩しいなど問題なさそうですか？
      • 玉屋の照明はさほど気にはなりません。玉屋側はAタイプの角部屋なので、それ以外は対して影響ないと思います。
• 都府楼前駅周辺の雰囲気や治安はどのような感じなんでしょうか？
  • 治安は良いですよ。3号線が近いのでたまに珍走族の音がするぐらいです。
• 3号線から見えるくらい高さが出てきましたね～。高架になった下大利駅のように都府楼前駅ももう少し整備されるといいのになと。個人的に少し街の雰囲気が暗い気がして…
  • 太宰府市、筑紫野市はお金がないので建て替え等はなかなか難しいかもですね。確かに都府楼(西鉄)、都府楼南(JR)は老朽化して、周辺も暗いですね。特に都府楼南の周辺は住宅地なのに道は狭いし、街灯ないし、車を駐車できるスペースすらない。あの辺も再開発して貰いたいですね。
    • 全体的に古いですよねー。再開発できるといいのですが。博多駅行きのバス停周辺の草が生い茂っているのも整備、管理されてなくて気になります。
• 駅の近さ、小中学校の近さはいいですね！
• 治安の良さ、駅や学校まで距離、広さ、価格が希望と一致したので購入を決めました。近くに皮膚科、耳鼻科、眼科、小児科などの病院も充実していたり、コンビニもあるので便利が良さそうです。スーパーまで少し距離があるのが気になりましたが車で行けば全く遠くないです。子育て世代の入居者も多いと聞いているので、引っ越しが楽しみです。

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  周辺環境（2022年11月23日撮影）

周辺施設[ ]

• 金融機関・郵便局

1. 水城郵便局　　徒歩6分(420m)
2. 福岡銀行 二日市支店　　徒歩23分(1830m) / 自転車8分

• 医療施設

1. 上田眼科　　徒歩1分(50m)
2. 藤村医院耳鼻咽喉科　　徒歩1分(70m)
3. 藤村医院歯科　　徒歩1分(70m)
4. 山野皮ふ科医院　　徒歩2分(110m)
5. まつもと小児科　　徒歩2分(140m)
6. 水城病院　　徒歩3分(170m)
7. 丸山病院　　徒歩6分(440m)
8. はせ川クリニック　　徒歩9分(670m)

• 公園・公共施設 等

1. ブリヂストンスイミングスクール太宰府　　徒歩3分(190m)
2. 半田公園　　徒歩4分(260m)
3. 通古賀近隣公園　　徒歩8分(610m)
4. 太宰府市民プール　　徒歩8分(610m)
5. とびうめアリーナ(太宰府市総合体育館)　　徒歩9分(680m)
6. 大宰府政庁跡　　徒歩11分(880m)
7. エニタイムフィットネス太宰府店　　徒歩14分(1050m)
8. プラム・カルコア太宰府　　徒歩20分(1540m) / 自転車7分
9. 太宰府市民図書館　　徒歩20分(1540m) / 自転車7分
10. 太宰府市役所　　徒歩22分(1750m) / 自転車7分
11. 太宰府天満宮　　車5分(3180m) / 自転車13分
12. 九州国立博物館　　車6分(3560m) / 自転車15分

その他[ ]

掲示板[ ]

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