ザ・パークハウス 鷺沼

2023年3月25日 (土) 21:57時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市宮前区小台1丁目5番6（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「鷺沼」駅 徒歩8分 （※正面口）
2. 東急田園都市線 「宮前平」駅 徒歩8分 （※南口）

• 総戸数：105戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年10月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、東急株式会社
• 施工：木内建設株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 鷺沼最高額マンションになりそうですね。デザインかっこいいです。何棟が一番高くなるのかな
• 西向、南向棟は前建あって最上階以外あまり眺望は期待できないかも。眺望を売りに北向にした棟がどこまで受け入れられるか興味あり。
• ここ安ければ即決なんですけどめちゃくちゃ高くなりそうですかね？？
  • 地所レジは割と良心的な価格なイメージありますけどね
    • グランドメゾン鷺沼コートと同じで平均340くらいでは。立地はこちらのほうがいいですがあちらは高値追求の積水なので。
      • 土地の取得価額と建材と人件費が占める割合大きいので、グランドメゾン鷺沼よりかなり高値になると思いますよ。買い手を選ぶ物件になる予感です。設備仕様を整えてきてるとこからも、最低で坪380あたりの値付けで心構えしたほうがいいかなと。再開発需要を折り込むと、高くても売れちゃうので
• アドレスバリューはどのようにお考えでしょうか。
• 最高額になるとしても瞬間的ですね。再開発で高層が2つできるので商業棟まで少し遠いのが残念
• 4LDKがないのが残念
• 4つの棟でどれが売れそうかな。SPACIOUSは前棟が近くて微妙だけどその分他の棟より少し価格緩そうな気もするし。
• このあたりは坪単価が都内並みですよね。普通のサラリーマンにはなかなか手が出にくいエリアになってしまいました。
  • 都内よりちょっと安いぐらいですけど坪380万はさすがにないです…少し前なら城南エリアの物件が買えるレベル。価格を待ちますが、だめならあと2～3年待ちます
• このあたりは予算無理矢理伸ばして買ったって層は余りいないですね。田都らしい頑張り過ぎない購入行動がムサコあたりと大分違う。宮崎台のプラウドシティもそこそこの値段でSUUMO出てるんで、まあそれなりに高めで出ても売れるでしょう。逆にここが高く出てきたら周辺中古も引きずられて上昇するんで周辺中古行くなら早めに動いた方がいい。
  • 周辺中古の在庫、全然捌けてないし価格改定も増えてきてる中で値上げはないっすよ笑
• 直近だと積水コートが参考になるんでしょうか。間違いなく値上がりしているでしょうから仕様が良ければ380～400くらいまで行くんでしょうか・・・。もともと自前の寮跡地ですから、もの凄く高いことはないと思いたいですが宮前平Brilliaとパークハウスも同じくらいになるんですかねー。70平米21.2坪として　350で約7400　380で約8000　400で約8500。ローンに管理費積立金駐車場入れたら月30万見えてきそうですね。
• 7月に販売開始だと価格帯はいつぐらいに発表されるものなのでしょうか…
  • 予定価格ならどこもかなり早めに伝えてくれますよ。予定価格と販売価格は必ずしも一致するとは限らないのですが目安にはなることでしょう。
• 皆さんの予想価格、坪単価どのくらいでしょうか？マンションが値上がってる中、鷺沼は再開発もありかなりの金額いくのでしょうか。
  • 向ヶ丘遊園のプラウドと同じくらい…！？
    • 70平米 8250万　坪単価390万でどうだろう。急行駅で便利ですし
      • プラウド向ヶ丘遊園は坪380～390万円ぐらいのようで正直思っていたのより高い印象でした。それでも駅徒歩4分で、商業施設を含めた複合再開発なので第１期で81戸（全体168戸）販売のようで人気がありそうです。向ケ丘遊園と鷺沼では雰囲気が違うので好みは分かれると思いますが、こちらもおなじぐらいの価格になってしまうのでしょうかね。
• ７月上旬販売予定だからＧＷ頃には登録見込客向に予定価格出始めそうかな。モデルルーム、何処にできるんだろ。
• 果たして坪単価いくらか…4月にはweb説明会参加した顧客に予定価格あんないするみたいですよ～！

交通

構造・建物

• 敷地面積：3894.85m2（売買対象面積）
• 建ぺい率：70% 、容積率：200%
• 棟がそれぞれ分かれていて、４棟からなるマンションなのでプライバシー性が高いです。棟が分かれ居ているので、出入りも楽にできそうなのがいいですね。エレベーターも混雑するというこのも回避できそう。
• 4つの棟があって、それぞれに独特の個性があるみたいですね。PANORAMICにおいては、あえて北向きにしている点が斬新だなと思いました。丘の上からの眺望を優先したようです。確かに北方向の眺望はスカーっと抜けていて爽快感あるなと思いました。これは実際にすべての棟を見てみないと選択しにくい感じがします。どれも見てみたい感じです。
  • 北向きを検討しています。西向きだと駅再開発で大分眺望変わりそうなので北向きor南向き。向きより間取りの綺麗さで選ぶ予定です。
    • 北向きはバルコニーもなく眺望中心に割り切ってるのが潔い感じ。洗濯物は乾燥機でどうぞってことなんだろうけどどこまで受け入れられるか興味あり。ただここからの眺望は抜け感はあるけど目の前車両基地で夜景が広がるって感じでもないのですぐに見飽きそうな気もする。
      • 散乱光が入るので北向きでも暗くはないけど冬寒いよ。
• 現地見てきたけど、南向きの棟は恐らく閑静な感じで良さそうでした。北向きの棟は少し電車の音が気になるかな？　でも思ったより線路は遠かった。
• 最近のマンションって外観考えてか角部屋でもスリット窓多いよね。せっかくの角部屋なのに採光取れずほぼ中住戸状態で何か残念
  • 断熱の関係じゃ無いですかね。ゼッチ取るなら尚更
    • 採光よりも快適性を重視しているからではないでしょうか
      • ZEHじゃなくても西側窓は最小限にしておかないと、夏場に冷房費嵩みますしね。冬は暖房の熱が窓から逃げますね。私もモデルルームで遮音、断熱について確認します！
        • 基本的に税制がZEH推奨なんで、これからの新築は大手はほぼZEH。積水みたいに2023年以降販売は全てZEHと1年前にリリース出してる会社もある。TPHなんで仕様はある程度期待できると信じて案内を待つことにします。

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）44台〔機械式42台（優先権付住戸対象10台）、身障者用平置1台、カーシェアリング用平置1台〕※優先権対象住戸についてはお問い合わせください。
• バイク置場：4台
• 自転車置場：134台（ラック式）※優先権対象住戸についてはお問い合わせください。
• ゴミ捨て場もそれぞれ分かれているのかしら？共用部分は一緒ということですが、駐輪場や駐車場は一緒なんですよね？

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：60.17m2～86.7m2
• バルコニー面積：11.16m2～16.72m2、テラス面積：10.2ｍ2～28.42ｍ2
• ファミリー向けの広さがあるのに全くバルコニーがない間取りというのもなかなか見ないです。採光概念図がありますが、室内にこれくらい届くのならそんなに暗くはならないかなと思います。夏になって西日が入るようになるといつまでも暑いってことはあるかもしれませんが。洋室（3）に干す場所がありますけど、あくまでも仮の干し場という感じですかね。
  • 最近は浴室、部屋干しが多くバルコニーに出ることが少なくなりましたからね。掃除の手間が省けていいね
    • 戸建でもバルコニー作らない人が増えてるらしいですからね。洗濯は乾燥機や室内干しだし、バルコニーの掃除大変だし、という人にハマりそう。

買い物・食事

• ショッピング

1. ファミリーマート 宮前小台一丁目店　　約6分／約420m
2. まいばすけっと 宮前小台店　　約6分／約450m
3. セブンイレブン 川崎小台2丁目　　約7分／約490m
4. フレルさぎ沼　　約7分／約530m
5. トモズ フレルさぎ沼店　　約7分／約530m
6. 東急ストア フレルさぎ沼店　　約7分／約530m
7. ドラッグストア クリエイト エス・ディー 川崎有馬店　　約7分／約560m
8. ローソン 小台　　約8分／約570m
9. 成城石井 宮前平店　　約8分／約570m
10. いなげや 川崎宮前平駅前店　　約9分／約700m

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 駅距離がちょっとありますが、鷺沼駅からは基本フラットアプローチでしょうか。
  • 鷺沼駅まではなだらかな坂でそれほど気になる勾配ではない感じ。レイアウトは建物と駐車場でギチギチで余裕ない感じだけど戸数稼ぐなら仕方ないかな。
• 銀行の寮だったところね
  • 東京銀行(現三菱UFJ銀行) の独身寮でしたね。鷺沼/宮前平の距離はそんな変わりませんが、宮前平からの坂は若干きつかったですね。
• ここの再開発で夢見てるの鷺沼住民くらいで周辺住民は意外と冷ややか。開発面積小規模で新線が通るわけでもなくフレル並の商業施設と公共施設付きのタワマンができるだけ。どちらかというと長津田のマークワンタワーに近いイメージ。
• 今日現地見てきたけど線路目の前で騒音はどうなんだろう。
  • 目の前は車両基地で線路からは少し離れてるからホームがある駅前ほど騒音はしないのでは。どちらかというと身近に歩いていける商業、医療施設がないのが残念。
    • 駅前でもないのに車両基地の近くで騒音とかあればネガティブ要素ですね。今度見に行ってみようと思います。
      • 鷺沼は急行停車駅ですので通過する電車はないのですね。減速、加速するところではありますが隣の駅との距離が極めて近いので気にするほどのことはないでしょう
        • 現地から近い場所に住んでますがめちゃくちゃ静かですよ。電車の音は遠くに聞こえる感じです。
• この物件敷地の一部土砂災害区域に入ってます？？？
  • 敷地北端の擁壁は土砂災害区域に入ってますね。
    • 土砂災害警戒区域に指定されていますね。定義を確認すると「急傾斜地の崩壊等が発生した場合に、住民等の生命又は身体に危害が生じるおそれがあると認められる区域」とあり、土地の形態に着目して基準に当てはまると一律に指定されるようです。当該敷地では「傾斜度が30度以上で高さが5メートル以上の区域」が該当するのではないかと思われます。ここががけ崩れしやすいかではなく、がけ崩れしたときは危険ですよというのを広く知ってもらうための指定という解釈ですかね。

周辺施設

その他

掲示板

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