京都桂川つむぎの街 グランスクエア

2023年2月4日 (土) 22:42時点における最新版

物件概要[ ]

京都桂川つむぎの街 グランスクエア 外観

• 所在地：京都府京都市南区久世高田町373番（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩2分
2. 阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩7分

• 総戸数：431戸
• 構造、建物階数：地上15階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年08月
• 売主：近鉄不動産株式会社/野村不動産株式会社　大阪支店/ジェイアール西日本不動産開発株式会社/近畿菱重興産株式会社/住友商事株式会社　関西ブロック/株式会社長谷工コーポレーション　関西
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 東側３ＬＤＫ低層階3200〜 。南側３ＬＤＫ低層階3600〜 ですね。
• 洛南小学校も近く、需要があるため、将来的にも値下がりが小幅な感じはうけます。どうでしょうか？
  • こんなに駅近で、しかも東海道線ですから、将来的にもなかなか値下がりはしなさそうですね。
• 上層階の４Lになれば、6000万超えますか？
  • ４Lで6000万はないでしょう！誰も買いませんよ。
    • 一番大きい部屋は４LDKで6000万超です。でも人気で抽選になるでしょう、と営業は言っていましたよ。４LDKはどの部屋も抽選になるっぽいことを営業は言うんですが、本当でしょうかね？こちらをあせらせようとしてるのでしょうか。
• やっぱりみなさん価格が割高な印象なんですね。私も実際に見学時に価格の一覧表見ましたが、予想してたのより200万～300万は高いと思いました。
• これだけ建ってしまうと中古も数出るから、価格競争で値崩れしそう。そもそもこのエリアに住みたいって人の数から考えたら供給過剰な感じがします。6千万は論外だが、DINKS対象でも4千万切る水準じゃないと実際売れないんじゃない？
  • 3LDKは普通に3000万円台ですよ。DINKSに4LDKなんて必要ないでしょう。
• 冷静に考えればこの場所で高すぎだと思います
  • 高いかもしれませんが人気だときいてますよ
• この地域の今までの相場より明らかに高くなって来ているので将来に本来の価値に戻ってしまうか心配です。マンションなので手放すこともあるので 。
• 正式価格見ましたが高いなあ
  • ７０平方が３０００万円辺なら良かったが、相場より１０００万円程度高い感じがして申し込めません。
• 日当たりも良くなくて、新快速も止まらないのに、いくらイオンと駅が近いからといって、南区でこの値段はないわ。しかも、大規模なのに。
  • それでも7割方の部屋は要望書が出されていますね。
• 第一期は完売確定でしょうね。私が希望している部屋はほぼ抽選ですし。イオンと駅前は絶大なのかな？
• 大規模開発でランドマークになるマンション…強気価格も頷ける…近隣にマンションたくさん建つけど、外から見ればとても条件良いですね。子育て世帯には特に良さそう。只、設備等オプションつけないと満足できない…マンションでそこまで贅沢かなあ。
• 手付金で１０％、さらに中間金で１０％。ここは現金で２０％支払わないと買えないんですか？中間金なんて初めて聞きました。売る側からすればそこまでして、手付放棄を避けたいんでしょうね。その理由はいったいなんでしょうね。後から出てくるマンションに逃げられないためでしょうか。完成までの期間が長いために気が変わるのを恐れているんでしょうか。不動産バブルもあながちうそじゃないですよね・・・・。京都市内を見てもまさに今が天井のような気がします。今更だけど悩みます。
  • 調べてみると勘違いしていることがわかりました。中間金は、手付放棄による契約解除をした場合でも、返還される性格のものだそうです。にしても手付金の話も中間金の話も営業からは聞けてないなあ。こちらが登録の意思を示したところで初めて語られるんだろうなあ。
    • 新しい図面やオプション冊子もらいに行った時に、今後のスケジュール一枚紙に中間金記載ありましたね。頭金の多い人は一度に払ってもらうのは大変だからとか、絶対ではないんですがとか言われてましたが、絶対なのですかね。後は、抽選の時にガレージも一緒に抽選するので、ガレージが外れた場合にどうするか検討しといてくださいと言われましたね。要望ありの部屋ばっかりでしたが、本当にみんな申込するのかな。今週土曜日からですね。
      • 中間金は入れても入れなくてもよいと説明うけました。
        • 中間金、私は「みなさんに入れて頂いている」と言われました。ということは絶対に入れなくてもいいのかな？さらっといわれたから「え！？って驚きましたが
• 大手建設会社６社が集まっての大事業なので、設備等が良いので値段が高いと思っていたのですが…。
• 最初からこんな強気な価格設定にせんと、適正価格にすれば他社のマンションより売れて一人勝ちすると思うねんけど。なんで横並びの価格設定にするんかな。ようわからん
• つむぎの街グランスクエアは、立地は最高なのに、全体として残念。消費者のことを全く考えず、うまいことを言って、利益追求しか考えていないように感じました。
  • 当たった営業さんにもよるんだろうけど、利益追求しか考えていないは言いすぎかなと感じるなぁ。設備等、決して良いとは言えないけれど、なんだかんだで多くの人にとっての平均点はぎりぎりクリアしてきている印象です。設備に余分にお金をかける代わりにマンション価格が上がり過ぎないようにした、という見方も一応可能な気がします。文句のつけようがないような仕様で、それでいて手頃な値段にしろというのは虫がいい話かなぁと。ただまあ、南区久世だったり向日市だったりで元はまともに見向きされない地域だったのが、イオンモールが具体化したことで、再開発というのが現実味を感じられるようになって、その期待感で、このマンションだけじゃなく、地域一体、実力以上の価格になっているようには感じますね。# アドレスが南区久世じゃなくて、例えば西京区桂川とかだったら今の価格で非常に納得できます（笑）
• １期販売では７～８割を売りに出すマンションが多い中、１期販売が２３１戸だけなのは何か理由があるのでしょうか？
  • 一期を7〜8割売り出すのが多い、っていう根拠は？？それはマンションによる気がします。あと、長期修繕計画は30年のものを出すとききましたよ。
    • 要望があって契約見込める戸数が231戸だからでしょう。
• イオンできるまでは、ある程度残しておくと、聞きましたよ。西向きは特にルーフバルコニーのあるところ以外は売らないと。抽選で外れた方用に、南、東とも、列で残しているので、いま一期で販売対象としているよりは、最終的には、出る予定だと。
• 全体的に200~300万くらい下げたらようやく検討するレベル。設備や住所の割には価格が強気すぎる。
• 物件や場所自体は確かに良くて便利。買い物、京阪神への通勤、出張も合理的でいいと思う。気になるのが、まだこの土地が発展途上なのに、デベが価格をつり上げ気味なこと。これから府がきちんと街作する計画があって、将来性が期待できるんだったらまだ納得できるけど、イオンとマンション乱立だけで終わらないかが心配。…でもやっぱり、電車2線使えるのは魅力なので高めなのは仕方ないのかな。
• 当選しましたので申込会に参加しましたら第一期販売予定戸数を上回り230戸余りが販売確定との事でした。壁の戸数一覧にはには選挙当選のような赤い花がビッシリ貼られておりました。(笑) サウスコートは金額のせいか歯抜けが目立ちましたがイーストコートはほぼ埋まっており、なかなか順調な滑り出しの様に感じました。まぁ実際希望者の方が確実に購入されるかどうかは定かではありませんが・・。この先登録会やら説明会やらで忙しくなりそうですが楽しみです！
• 以前MRで説明を受けた時には、1期2次は基本的に1次で外れてしまった人向けとのことで、そのせいか、登録申込受付が1日（半日？）だけで、その日の午後に抽選になっているので、結果的に抽選も少なかったのではないでしょうか？ところで、1期2次は30戸販売だったようですが、これは、現時点で231戸＋30戸販売しているということなのか、2次販売分も含めて231戸なのかどちらなのでしょう？
  • 一期販売の231戸の売れ残り（数字未公表）+一期二次30戸じゃないかな？一期販売で完売してたら「完売御礼」の文字打つだろうし。
• パークコートの西向き側はテラス付き角部屋以外これからですね。パークコートの南向き、イーストコートはほぼ売れていましたから(バラを見る限り)、あとはサウスコートの売れ残り+二期販売分が秋頃？との事でしたが。
• パークコートの西向きの部屋は、線路の騒音の影響は相当小さくなりそうだし、向かいのマンションとバルコニーが向かい合う点も、向かいはは８階建てなので高層階なら気にならなさそうだし、西向きという点さえ妥協できるならなかなか良さそうですね。しかも価格が安くなるなら人気出そう。
  • 高層階になると価格もそれなりに立派なものに。8階以上じゃないとダメみたいだよ
    • 私も一期を見送ったのですが、もし今回買うならパークコートの南向きが一番無難かと思いました。西向きはそれよりグッと価格が下がるということですかね。
      • パークコート西向きは日照時間と景観が気になるところではありますね。それらがあまり気にならずイーストコートより価格が低ければお買い得ではあると思います。場所の利便性は周辺に建つマンションの中では価値が高いと感じますし。パークコート南向きは私も最後まで悩みましたが高層階が希望だったので見送りました。二期でも一種類だけ販売だったかと思いますが4LDKだったので価格は高いでしょうね。
• 先着順販売はじまってたんですね。現在13戸ということは、一期はこれまでに218戸売れたということですか。まあまあの出だしという感じでしょうか。
• ホームページが微妙に更新されてますね。トップページに追加されたアイコンに書いてある、予定分譲価格3LDK72平米超2900万円台はPIタイプの1階でしょうか。イーストコートで3000万を切る部屋は2LDKのEAタイプ（62平米）だけだった気がするので、確かに安くなっていそうですね。
  • イーストコートはほぼ完売じゃないの?安くなるのは西向きのパークコートじゃないのかな?イーストコートで安くなってるなら2期で決めた方が賢いよな。
    • はい、今出ている価格はPIタイプとPJタイプ（パークコート）だと思われます。
• サウスコートだけがだいぶ苦戦してるみたいだが、値段強気すぎたかな？南向きを考えてた人がイーストに流れて東側はほぼ完売って感じかな。3期に入ると値下げあるかもね。
  • 何で南側なのに売れないんですか？
    • 下層階だと、イオンモールの喧騒が気になるし、上層階だと音は上の方が聞こえるからでしょうか？あと、当面は渋滞するのが分かっているので排ガスも気になるのかも…。うーん…理由は何でしょうかね。値段が強気すぎて、イーストに流れたのかな？
• 第二期の分譲戸数は80戸だったようですが、売れ行きはどうだったのでしょうか？
  • 70戸以上申し込みあったようです。年内には完売目指してるみたいですよ。次の棟は高くなるとの事でした。3つ目は立地もあり、分からないでしょうが…なん戸か売れ残るとしても、400戸を半年で売り切るのは凄いかもですね。
• 残りは第3期2次分の20戸と先着分7戸のようです。いよいよ完売が見えてきたという感じでしょうか？
  • 最終分譲の20戸はもう全戸抽選になっていると聞きました。先着順がどうなっているかはわからないですが。イオンモールオープンとＣＭのおかげか、3期1次も抽選がけっこうあったらしいです。

眺望について。 南は大阪なのです。 東は京都なので、眺望が良いのです。 京都の山が見えます。 西も京都なのと、南よりは、山が近く眺望良いかもと思います。

交通[ ]

• 交通のアクセスは良いです。それだけが魅力ですね。
• ここはJR&阪急のダブルアクセスがありがたい。
• ここ特急停まらないのに高いんですね。ここから大阪市内までの通勤はきついなあ
• 高いけど、イオンと駅近くは魅力です。でも、普通しか停まらないって、出勤には厳しい。これなら新快速が停まる大津駅前とか、石山駅前の方が便利な感じです。ただ滋賀と京都の違いだけか。

構造・建物[ ]

• 車及びバイクの出入口が狭すぎるような気がする。桂川駅近くまで送り迎えする車とかち合って混雑すると予想。他に大きな出入口があればよかったのになあ
• 京都方面からの右折でマンション前のロータリー入ってみましたが、かなり大周りしないと入れませんでした。危うく切り返しするところでした。あそこは１８０℃反転するには入口が小さすぎる。あのロータリーは洛西方面からの出入りしか想定していなかったんじゃないのかと思います。イオンで渋滞になったらすごく入りずらい。対向車が空けてくれるところを曲がると切りかえしになったりしそう。入居に合わせてコンパクトカーに替えること検討必至です。ほんと不憫だ。
  • 京都方面から右折で入ったということは、マンション前のロータリーと言っているのは側道のことですか？あそこは京都方面からの道に規制標示があるのでUターン禁止ですよ。左折して駅前のロータリーをぐるっと回ってから入るのが正規ルートです。（不便なことには変わりありませんが・・・）まあ、このMSは、基本は車を使わない生活で、たまに車も使いたいときには一応使える、というくらいの感覚でいるのがいいように思います。イオン開業後の渋滞は覚悟しておいたほうがよさそうなので、車を日常的に使うつもりの人は要注意とは思いますよ。
• 免震だったらいいのに。今からの地震時代に耐震とは、残念です。
  • 同感です。１５階だてなのに耐震レベル１とは・・・高層階希望だったけど、ちょっと・・・シングルガラスなど一昔前の設備、間取り、エレベーター配置、車道・・・どれも残念です。立地はいいのにもったいない。それなのに価格は高い。立地のよさにかまけて他を手抜きしている感じが否めません。最後の１戸まで売りきるのは大変そうですね。
• サウスコートで迷い中です。騒音、排気ガス…何か安心できる要素はないですかね？
  • サウスのメリットは日当りくらいでしょうか…騒音はたしかに心配ですね、あのJR線をくぐるところはコンクリの壁になっているので、かなり騒音がマンションに向かって反射してますし、

共用施設[ ]

• 駐車場　327台〈自走式296台・平面31台〉
• 自転車置場　876台
• バイク置場　20台
• ミニバイク置場 70台
• 駐車場が総戸数より少ない
• ここ、エレベーターでイライラしそう。15階だてだし、朝はなかなかこないだろうな。朝のゴミ出しとかやばそうだ。
• 駐車場は、多くの人が利用する京都方面に行くにも大阪方面に行くにも利用する東側に行くのに、めちゃくちゃ不便なのが問題なのですよ。この側道、洛西方面の西側に行くのには便利ですが、国道171号線へと繋がる東側に行くのには一旦西側に行ってどこかでUターンをしないといけないというとんでもない設計です。交通量の多い久世北茶屋線でUターンするのは現実的に無理で、Uターンするには桂川駅のロータリーを利用するのが最短になると思いますが、ロータリーの出入り口には信号があります。そして、側道から久世北茶屋線に出る交差点のすぐ先にその信号があるため、側道から久世北茶屋線に出るだけでも朝ラッシュなどの時間帯によってはかなり大変だと思います。正直言って、一般的な時間帯での通勤に車を使う予定の人には向いていない物件だと思います。
• 公式HPを見ていて気になったことがあります。トップページの紫のアイコンに、「24時間有人管理」と大きく書かれてるんですが、下に小さく、「外部管理センターでの監視体制となります」と書かれてます。24時間有人なのに外部での監視ってどういうことでしょうか？
  • 管理人は夜間はひとり。仮眠を取るのでその間は外部からの監視だそうです。ただ24時間有人なので夜間に緊急事態があれば叩き起こしていいそうです(笑)
    • 仮眠時間はあるとはいえ、やはり有人で２４時間というのは安心ですね。駅やイオンのそばですから、おかしな人がロビーに入り込む可能性もありますもんね。夜中に管理人がいるといないとでは大違いですよね。
• こちらの駐車場にはエレベーターは付いているんでしょうか？また、建物と複数の階でつながる専用通路はあるんでしょうか？
  • 残念ながらどちらもありません。何度か言われている気がしますが、車をメインで使う人には向いていないマンションでしょうね。実際第一期申込者のうちで駐車場希望は7割ほどで、ほぼ全員が当選だったそうです。

設備・仕様[ ]

• 内装も気になりますよね。駅やイオンの近くなのに、シングルガラスって・・・。T-2サッシって・・・。ちょっとどうかと。
• 先日見学行きましたが、利便性とかプラスの情報の説明は積極的でしたが、それ以外の室内設備(ガラス等)や車での出入りの話等は早々に別の話に変えられてしまいました。特に窓の薄さは住む人の事をあまり考えていない印象を受けました。
• 設備のことも、シングルガラスの理由はしっかりと話さず、さっさと話をそらされました。いまどきシングルガラスのマンションなんてめずらしくないですか？
• ペットは可と聞きました。大きさだったか制限があったようですが、自分の家で飼う気がないのでちょっと忘れてしまいましたが。
• ここは騒音に悩ませられそうですね。今、住んでいるところはローカル線の駅近ですが、線路側Ｔ３サッシ、その他Ｔ２サッシです。 ここは、線路側Ｔ２サッシ、その他Ｔ１サッシと説明を受けました。深夜に貨物や夜行特急が走っているので、２ランク上が欲しいですね。そして、外壁もＡＬＣパネルなので遮音性能が悪いです。あと、廊下側のエアコン用スリーブが下部になっている部屋ですが、一部を除いて窓側の壁に配管を通すスペースが在りません。それと物干しですが、スライドしないのでワンピ、スリップ、パンツなどを干すと床に触ります。 割高物件なのに、仕様が悪すぎます。
  • 外壁がＡＬＣパネルなので、壁の強度が低いから柱で持たしてあります。そのため柱が太くなり、窓枠と柱の間が狭くなっています。エアコンの室内配管をテープ巻きにすると見苦しいから、最近は化粧ダクトに通します。窓と柱の間が狭いと配管をそのまま下に通せないのでエアコン→柱→柱を手前に→下へ→柱から壁へ→柱からスリーブまでのように、一度配管を柱のところで手前に持ってこないといけません。内窓を付けたいので、Ｌ字型の窓を候補から外すと、窓と柱の間が狭く上記のような感じになります。テープ巻きのままで良かったら大した問題ではないかもしれません。
• 真空ガラスへの変更のオプションはありましたよね。施工箇所は指定されていますなので、リビングだけとか？値段も一覧にはなかったので、わからないのですが。音はあきらめていて、結露はどうしようかと思っています。
  • 音は窓だけでなく壁の通気口からも入ってくるから気にするときりないしね。熱もサッシの枠から伝わるし。あったら嬉しいけどないから残念だけど入居できたら対策を考える
• 素敵なオプション満載のモデルルームですらトイレがショボイ気がするんです・・・いまどき操作盤が便器の横にくっついているのはいかがなものかと。分譲なら壁取付のリモコン式が普通じゃないでしょうか。オプションには一切触れられていませんが、載せる必要もないほど簡単、安価に交換できるもんなんでしょうか
• ここは標準はシングルガラスということでなので真空ガラスへの入れ替えは頼んだほうがいいでしょうか？結構なお値段になるようで、オプションで入れ替えるか後付の二重サッシなどで対応するか迷っています。
  • 確かに良い値段しますよね。東側なので、防音重視でトステムの２重サッシにする予定です。実際住み始めないと分かりにくいので、入居後検討します。
• スペーシア(真空ガラス)への変更が出来るとのことですがスペーシアにも色々な種類があるようです。スタンダードは(窓ガラス6.2mm厚)のようですが、防音性能がよりが高いとされるスペーシアクール静(9.2mm厚)というものもあります。今の施工予定とされているサッシ構造で(窓ガラス9.2mm厚)は選択可能なのでしょうか。ご存知の方いらっしゃいましたらご教示頂けますと幸いでございます。
  • オプションの相談会の時にスペーシアの業者の方とお話ししました。防音の高いシリーズは現在一時的に生産をストップしていて、選べないとの案内がありました。一度相談されたらと思います。
    • 窓ガラスの交換って、一応、管理規約第22条及び細則2条(1)に基いて申請すれば入居後も可能ですよね。住み始めてから交換というのは面倒な部分もありそうですが、結露や騒音の程度を確認して検討したいのと、オプションより自分でやった方が安そうな気がする（まだ見積もりとってませんが）ので私はオプションは申し込まず、後からにしようかなと考えています。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
• 専有面積：62.34m2～108.32m2
• バルコニー面積　9.65m2～20.07m2
• 場所がいいだけで、間取り悪いし内装も良くないし…マンション自体の魅力が残念…地縁もあり、欲しいのに足踏みしてしまう…
  • 間取り・・・確かにそうですよね。なんでこうする！？っていう間取りがたくさん・・・・この間取りがいい！って思える間取りは２つくらいしかなかったです。たくさんの種類があったにもかかわらず。
• ここのマンションもパークコートの西側のほうは朝夕の日当たりは期待できないでしょう。朝はパークコートの東棟で朝日がカットされ、夕方は西側に隣接する古いマンションで夕日がカットされるかと。日照時間短っ！！
  • Ｐ－Ｃタイプが、線路から離れているし、エアコンの配管もクリアしているから気に入っていたんですが、日照まで気が回りませんでした。
    • P-Cタイプですと、最上階でぎりぎり朝日が当たるかどうかってところじゃないでしょうか。P-Aタイプでは上階のほうは朝日も期待できそうな気がしますが・・・どうでしょうね。マイナスの情報は営業からは聞けないので、こういうところで情報交換していきたいですね。
• みなさんメニュープランはどうされてますか？3LDKから2LDKにして広めのリビングにしようか迷ってますが、そのままでも充分な広さか図面だけみてもあまりピンときませんね。

買い物・食事[ ]

• イオンモール
• イオンは流行ると思いますが、これだけに頼るのは不安です。
  • せめてイオン以外のスーパーや商店が出来てくれればいいのですが、今の状態だとイオンがだめになればすべて終わりかねないのが不安です。
• イオンの食料品売り場が小さい気がしますが、皆さんはどう思われますか？他の場所に買い出しに行かなければならないとしたらちょっと困るな、と。
  • 食品売り場ですが、今できている京信と新しくできる京銀のあいだに、新鮮館コスモと思われる業者が大店法の届け出を出しています。もしコスモでしたら、安くて品物が結構いいですよ
• 現在マンション付近に住んでいますが、車利用なら桂近辺は買い物は便利ですよ。近い所ではダイエーやマツモトもありますし。逆に良い外食する所がありません。この時ばかりは烏丸が良いな、と思ってしまいます。
• 京銀の南側にはサイクルベースあさひができるみたいですね。10/30オープンと書いてありました。

育児・教育[ ]

• 再開発地区ということもあり、周辺に保育所少ないですね。久世西保育所ぐらいでしょうか？
• 学区を見ても、周囲の保育園、幼稚園の少なさを見ても子育て世代にはどうかと。
• 子供が高校生以上であれば、非常に便利な場所で、通勤も電車なのでここを選びたいですね。
• 公立小・中は各学年１クラス分くらい増えてもキャパは大丈夫だと思いますよ。これだけの規模であれば、かなりの人数が同時期に転入すると思いますし、転校といっても心強いですよね。ちなみに、京都市と向日市では教育委員会がまったく異なります。それぞれ京都市、京都府（向日市）の管轄になります。京都「市」の公立小学校は全国レベルでみても、授業時間数はトップクラスです。
• 南区は全体的にガラ悪いですよ？東九条、吉祥院、久世はいろんな保護者の方がいますし一般常識が通用しないことはマジであります。西京区は南区より平和でのんびりしてて品もよくなるとは思います。桂坂は特にお金持ち多いので別の意味で大変かも…
• まあ、ここのマンションに住むなら、保育園幼稚園は西京区、学校は小学校からオール私立覚悟でしょうね。
• 公立高校なんて今や自由だから地域関係ないかと思います。区役所とかは確かに一緒ですね。中学も交流あるのは、近場の西京区が大半。だから似たり寄ったりです。パークシティの中学だったら絶対引っ越ししたくないと子供は言うのですが。まだ悩み中です。学区はいまいちなところばかりだけれど、塾は桂駅までいくし、間取りやらガラスやら仕様みると、桂と洛西口に傾きながら、JR通勤も捨てられない。
  • 京都市乙訓通学圏は、昨年から受験制度変わりました。どの高校でも受験できますよ。南区に住んでも向日市に住んでも同じです。
• 地下道ですが、朝は、集団登校に必ず誰か旗当番の保護者が付き添います。帰りは、一人で帰るなら、駅からにしなさいとうちだったら言うかなあ。
• 学区があまりよくないですが、入居予定の人は小学校から私立に行かせますか？それとも中学から？
  • うちはすでに小学生なので、中学からになります。中学からは、どう考えても必須ですよね。ローンと一緒に教育費がずしりとのしかかりますね。
    • 京都市民になるので公立の中高一貫校受験もできます！この辺り、行政の差を感じると思います。私立も特待生とかありますし、お子さん次第です。高校は京都市内の堀川も、乙訓地区も受験出来るようになりましたので、こちらは向日市でも大丈夫です
• 南区は京都市内で一番ガラが悪いと言われているし、中でもこの久世学区は子供、母親ともにDQN率が高い。自分の子供がDQNにならないように、DQN親子に関わらずに済むように私学に行かせる親御さんは多いはず。大学受験を考えてるわけでなく、暴力・学級崩壊に子供が巻き込まれないよう私立に行かせるのです。
• 小学校は問題ないです。中学も市内に比べれば、お勉強ができない人は多いようですが、暴力やら危ない事はありません。ちょっとと思う子達は、浮いてしまいますし、学校は休みがちになります。小学校ほど、保護者とかかわる事はないですし。その分成績はとりやすいです。堀川もどこでも、割合はひくくても内申が必要になってしまったので、学校では部活を頑張り、塾で勉強で十分公立御三家にはいけます。ただ中学が遠いので私立や、中高一貫の公立が通いやすいです。
• 私が購入に躊躇している点は保育園が入ることです。公園が園庭代わりになり朝から夕方までうるさいかもしれません。
• このあたりは私立だったら光華小通う子が多いかなー。関大付属も通いやすいね。

周辺環境・治安[ ]

• 休日は朝から夕方まで結構渋滞すると思います。平日の朝は大丈夫と思いますが、夕方はイオンに関係なく交通量があるかもしれませんので、確認される方がいいでしょうね。
• 周辺を回ってみたのですが、やっぱり田舎ですね。この一角だけ一時的に発展しても、将来が心配かな。
• マンションの北側と東側（駅側）が自衛隊駐屯地。ただ、良いところもあり、年に数回催しがあり、子供たちと楽しく参加させて頂いております。あと緑が多いので良いです。
• 今後、京都・大阪のベッドタウンになればいいですね。ただ、空気がきれいとか水がきれいなどなさそうなので・・・治安も個人的にはよさそうには思いませんし・・・マンション売れますかね～
• この近辺、この先二、三年にマンション建設ラッシュですね。選択肢が多く場所もそれほど差がないので決め手は価格でしょうか。3LDKで一人暮らし出来たら楽しいだろうなあ。
• この付近は洛西口と桂川の両駅に近い場所なので、周辺で建設予定のマンションは1階部分が商業テナントになっているところも多いです。まだどういう店舗が入るかはわかりませんが。
• 駅近くなのはいいですが、線路近くってのも騒音が気になります。特に、新快速の通過時には、かなりの騒音ではないかなぁと…。
  • 夜中には貨物列車も通りますからね。共働きにとって昼間は気になりませんが、夜うるさいのはこまります。東向きをT-4にしないって、ちょっとばかにしてませんか？
    • 南向きも目の前はかなりうるさい道路ですよね。交通量も多く、イオン渋滞もある。トラックもたくさんですし
• 帰りに現地を見て来ましたが、前の道路は現時点でも結構混んでいて、トラックも多く排気ガスが気になりました。また、4方のうち2方が自衛隊で特に西側には多数の大きなトラックの駐車場で砂ぼこりと排気ガスが気になりました。
  • 私も排気ガスが気になります。南側の道路、今でも結構な交通量ですよね。
• 桂駅が最寄。新しく出来るイオンにほどよい距離。値段からして買いじゃないですかね。
  • 桂川駅ですけど。JR桂川と阪急桂は全然ちがう。
• 利便性を考えると阪急洛西口も近いのでこっちだが、治安や静かさを考えると桂駅と洛西口の間はベストかも知れないですね。
• 駅近というのはそれだけ魅力があるんでしょうね。子育て世代はもちろん、シニア世代にも人気なのでしょう。新しい町というのにも魅力を感じます。結局、どこも完売になると思います。つむぎは変な間取りがあるから、もしかしたら売れ残りがあるかも？
• ここはJRと阪急の２Wayアクセスができ、大型商業施設が目の前。
• 担当者から騒音と渋滞は頭に入れておいてくださいと言われました。学区のことを質問したら、知らないとのことで、小学校から普通は私立に入れますと言われました。購入するつもりだったのに、ショックでした。皆さんは騒音や渋滞は覚悟の上で買われますか？小学校からは私立を考えていない話をしたら、地下道通って通うみたいですね！ジオだと向日市になってしまうし迷います。
  • 私立に入れます、とはひどい言いようですね。確かに交通の便がよいので私立に入れられる方は多いとは思いますが。地下道ですが、車道と完全分離した歩道がありますよ。車と接触する心配は皆無と思います。ただ暗いので帰りが1人だと心配ですね。旗当番は共働き家庭にはしんどいですね。
• 騒音は電車の音ですか？東向きならJRの貨物列車の音は現地で聞いたほうがいいかもしれませんね。T2サッシのシングルガラスレベルならそれほど軽減されないと思います。貨物列車は夜中も走るので、うるさいと感じたらかなりしんどいと思いますよ。私は南向きのあの幹線道路の音と排気ガスも気になります。今でも結構な交通量ですよ。実際に現地を歩いてみられてはどうですか？渋滞に関しては週末は覚悟すべきでしょうね。目の前の幹線道路の渋滞は免れないとおもいます。あの幹線道路に合流しないとどこにもいけないですから。このマンションは。
• 今日、周りをブラブラしてみたのですが、阪急洛西口でレンタサイクルの一時利用が330円（だったかな？？）で借りれるので、かなり広い範囲を回ってみました。私は、昔、幹線道路のそばに住んでいたので気になりませんでしたが、音の感じ方は主観が入りますから何とも言えません。
• 魅力的な物件ではあると思いますが、どうしても車の出口が一本しかないことがひっかかっています。しかもあの渋滞必至の幹線道路に合流。
• この辺り、治安がいいとは言えず、よく暴走族が出没します。そんなの気にしないという方は、購入価値ありかもしれませんが、商業地域でイオン以外に発展性、開発が広がるとは思いません。と思っているのは私だけでしょうか？
  • 開発がこれ以上進まなくても別に生活するには何も困らないと思います。休みの日は電車で遊びに行くつもりですし。このマンションの魅力は、立地だと思います。今の生活スタイルを考えると駅前マンションは必須なんで。学区や渋滞、騒音など気になるところはありますが、結局どこに住んでも何かしら気になるところは出てくるのでは？将来どうなってるかは結局誰にもわからないなら、今確定している条件を重視します。人口増えたら渋滞解消する方法を考えるかもしれないし、騒音も慣れるでしょうし、学区だってこれから住む人次第でしょうし、どこに住んでも色んな方がいるので今考えても分からないです。
  • まったくの同感です。発展なんてのぞんでません。今の駅近・買物至便・病院徒歩圏内だけで十分です。河原町へも梅田へも出やすい。これ以上のことは望みません。夫婦とも京都府外出身なので、親・親類が京都駅から来るので、JR駅近というのも助かります。山奥の発展しないと生活できないような立地ではありませんから。
• ジムイオンに出来るみたいで、テンション上がります。うちは夫婦共に京都府外出身で、京都はよくわかりませんが、ここは新しい町だし、2way、おまけにイオンが予想以上に力入れてるみたいで、立派なのが出来そうですね。楽しみです。
  • イオンの別館がスポーツジムとはわたしも知りませんでした。いいですよね！
• 現地の近所に住んでいるので建設の進捗度合を見ながら生活していますが私が思ってた以上に歩道側に建物が建つようで。前の細い一通の車道の拡張は現実的に無理っぽいですね。
• 新しい街の開発って、やっぱり魅力的ですね。これだけJRの駅近で商業施設とバランスのとれた街の開発って、京都市ではもうしばらくはないんじゃないかと思ってしまいます。いちばん端っこでも京都市民にこだわりました。時間かけた分、もっと拘りのあるマンションを期待してたので、がっかりなとこ多々ありますが、かといって他がズバ抜けて良くもなく
• ここは近くに桂川が流れてますが、この辺りの治水対策はどうなんでしょう？最近のゲリラ豪雨でも水浸しになったりはしてませんか？
  • 周辺住人というわけではありませんが、京都市の防災マップによれば、H12の東海豪雨クラスの豪雨でも0.5m未満の浸水想定のエリアのようなので、少なくとも2F以上の方はそれほど心配しなくてもよいのではないでしょうか。（桂川に近いと言っても1kmほど離れていますしね。）ちなみにマンション前の道の部分が3m以上の浸水想定になっているのは線路下のトンネルのせいだと思われます。http://www.city.kyoto.lg.jp/gyozai/cmsfiles/contents/0000086/86399/08WA_minami_map_mizu.pdf
    • いろは呑龍トンネルが、桂川右岸の浸水被害を軽減するために、作られて完成済みなので、一階を検討しているなら、参考になるかもしれません。
• このあたりは西向きが一番景色がいいですよ。山が近くて。
  • 近くで西向きのマンションに住んでいます。西山連山はきれいですが、西日がはんぱありません。なのでわたしは西向きははずすつもりです。
• JRよりトンネルの音が酷いですよね。特に東行きはアスファルトではなく凸凹を付けたコンクリートっぽい舗装なので、ゴーっという感じの音が盛大に響いていました。舗装の改良があれば有難いのですが…
  • 確かにあの反響音は凄い。防音は低いレベルのサッシしか使用していないので大丈夫かと思います。ｊｒの方を心配していましたが、現実は道路ですね。
• 道路沿いは騒音への苦情がすごいですね。南側は避けた方がいいでしょうか？低層階は特に騒音がひどいのでしょうか？JR沿いは深夜でも貨物が走るということもあり、そこも気になってました。
• 現地に行きましたが、私は車の走る音と排気ガスの匂いが気になりました。でも、駅前なので仕方ないんですよね。
• 騒音関係は、イオンモールが開業したら悪化方向でしょうから、気になる方はやめておいた方が無難なように思います。このマンションは、利便性と引き換えに音に関しては諦めるべき物件かと。
• 道路からの距離などの違いはありますが、騒音はかなりのものだと思います。南向きの日当たりも気持ちがいいものですが、騒音はストレスになるかと思います。
• 金曜日には、イオンがソフトオープンですね。三連休は、どんな感じでしょう。渋滞はどの程度か、これからですね。
  • 今日、ＭＲに行きましたけど覚悟していたほどのことはありませんでしたね。あちらこちらに人海戦術的な立ち看板がありましたけど。もっとも、グランドオープンの来週以降は分かりませんが。長岡京駅前の駐車場が土日祝でイオン桂川で買い物したら終日駐車場代が無料みたいな話を聞きましたが…地域ぐるみで交通量を分散してくれるとありがたいですね。
• このエリアは南区でちょっと出っ張った形になってて、実際には西京区と言われた方がしっくりくるような場所なんですよね。とは言え住所はどうしようもないですからね～。ここを選ぶ人は名より実って価値観の人が多そうです。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 桂川駅周辺、他にもこれからマンションが建ちそうな所が既にありますよね。つむぎの街、予想より高い価格設定なんですけど、今後建つマンションもそこそこしてくるんでしょうか？今後、かなりの人口流入が予想されますが、保育園、幼稚園、小学校等教育施設のキャパはどうなんでしょう？
  • ヴェリテが完売したから、強気の値段設定ですよね。つむぎとジオの売れ行きでとは思いますが、この地域はしばらく地域の人の予想よりは高値で推移しそうですね。まあ、阪急とJRのダブルいアクセスは、高齢化社会にとっては非常に魅力的ですが。
• ジオの方が設備など良く、こちらはオプション必須でジオに傾いていました。でも、やはりこちらは街の再開発ですから、イオンと共にランドマークとなり、中古で売るときにくずはのタワマンのように地域でひとつ抜き出た存在になると思います。行政も京都市、街の表玄関はJR側、変えられない要素がたくさんありますし。ジオは免震は魅力ですが、不動産関係の知人の話では免震ゴムの交換費用が、通常の修繕費に組み込まれないらしく、めっっちゃ高いかも、というのが、中古で売るときに売りにくいリスクにならないか心配で。普及すれば免震ゴムも安くなる時代がくるかもしれないし、制震みたいに時代おくれになるかもしれないし。うちは売る予定があるから、こちらに決定です。さんざん悩んで迷って決めました。
  • このマンションの車の出入りにおける道路の利便性をどう考えましたか？あの幹線道路につながる1本道以外に今後道路が増えるとは思えず、その部分だけが引っかかってどうしても決めきれません。あの袋小路になった道を使うのはこのマンションの住人、渋滞で困るのもこのマンションの住人だけなので、行政その他がかかわってくれる可能性は低いと思いますし・・・この部分をどう心の中で解決されたか、それとももともと心配していないか、よかったらお聞かせ願えませんか。うちもそのうちリセールにだす予定がありますが、やはりジオと迷っています。
• 定住は良いが、売りに出すなら洛西口もこちらも、あんまりおすすめでないような。このエリアは電鉄会社と結託して駅の乗降客を増やすために、無計画に人口を増やしているようにしか見えない。あとJR沿線は、ここに限らず深夜も貨物列車の滑車が軋む音が良く聞こえるので、結構賑やか。京都市とはいえ、南区久世と聞いて何も感じないというのは、京都外から越す人が多いのだろうか。4000万は高い印象。
• メリット
  • 駅近
• デメリット
  • 極狭出入り口
  • サッシ等設備のチープさ
  • 価格がやや高め

さてどうなることやら

• 立地…子供がおつかいでイオンに行くのもジオより安全面でこちらが良いです。私立の子の遠征も集合は京都駅。主人の出張も、将来の子供の通学通勤も、ここなら、滋賀、奈良、京都、大阪、神戸、すべて可能。不動産は土地が建物より優先で決まります。デペも良い立地に良い建物なら超高級価格でないと無理。だいたいどこも完成同時に売り切るかどうか狙いで建てるらしいですよ。完成後にキャンセル物件も含め、値引きはあると思いますが、オプションにこだわらないならそれも一考？要望多かったので強気価格なのでしょうけれど、この立地は最強です。後だしマンションも続きますが、うちはここにします。後の仕様が良かったら悔しいけど、やっぱり立地。これには勝てない。
• 私もここを検討していましたが不動産屋やFP等と相談し、家族のライフスタイルやライフプランを整理した結果、もう少し市内中心部の中古かな、という結論に達しました。でもここ便利なんですよね。価格が安ければ、絶対に買い！！の物件には間違いないと思います。個人的には、二条よりは西院あたりの阪急も東西線も使えるあたりのほうが便利かなと思いました。嵯峨野線は15分に1本しかないので、バスと同じ感覚ですね。ここは本当に価格だけが残念。どのくらい売れるのかすごく興味があるので、ここを覗かせてもらっています。この物件を選んで、設定された価格まで出してもOK、と思われた方は胸を張って購入なさったらいいと思います。決して悪い物件ではないのですから。
• 単純に質問なのですが、イーストコート・サウスコート・パークコートの中で一般的におすすめなのはどこでしょうか。私が思うにそれぞれの欠点は、イースト→ＪＲと幹線道路の騒音、サウス→幹線道路の騒音と排気ガス、パーク→陽当たりとプライバシーこれらを覆す利点をそれぞれ教えて下さい。
• こちらのマンションの購入を考えましたが、結果やめました。南区を受け入れることができないこと、窓が二重でないため湿気や騒音が気になること、マンション前の道路が騒々しいことなどが理由です。イオンモールが近いこと、JRが使えて便利、など良いところもありますが、一生住むとなると…
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