ピアース渋谷

2022年12月16日 (金) 16:32時点における最新版

物件概要[ ]

ピアース渋谷　外観完成予想図

• 所在地：東京都渋谷区桜丘町96-8,-10,-11,-12（地番）
• 交通：

1. JR山手線・埼京線、東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩7分
2. 東急東横線「代官山」駅徒歩12分

• 総戸数：67戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年11月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：日本国土開発株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• こんにちは。こちら坪どのくらいになりますかね。皆様の予想教えてほしいです。
  • 坪700でしょうね。
• 先行案内始まりますね。
• 分譲マンションに見えない...。最近この手のデザインのマンション人気ないよね。今の価格帯なら少なくともそれに見合った高級感ないと売れないだろうな
• これ、場所化ける可能性ありますね。業者やプロが買うんじゃない？
  • 価格次第でしょう。低層で坪５５０万くらいからでしょうかね。最上階で坪９００万とか。
• 立地からすると購入者自身が住むというよりは、投資用として考えている方が数的に多そうですね。投資用ということで、コメント数が伸びないんじゃないでしょうか？平米数もそれほど広いわけではないですし、単身世帯が中心となってくるでしょうけど渋谷、代官山利用ができるのはアクセスとしては魅力です。
  • PA渋谷WESTより1戸の面積が広いので、1Rでも賃貸にすると家賃14万円台になってしまいますね。投資物件としては利回り厳しいですね。
• ここの1LDK買うよりパコ渋さんの低層1LDKが良いよ。多分坪600万割れの部屋があるし。
  • パコ渋の1LDKまだ結構残ってるんですか？
• 坪500超えは流石に渋谷だな
  • 坪500から600ぐらいなら虎ノ門や赤坂六本木くらいだから、渋谷駅徒歩は7分で同じ単価なら激安なのでは？
• 先行案内行った人いますか？、
  • 先日行きました。満卓のようでした。価格発表はまだ先でどの程度の価格帯かも分かりませんでした。
    • 値段のわからない先行案内会って行く意味あるんですかね。渋谷で大きい開発があるにせよ他の中古マンションやこれから出てくるマンションに対して、この物件が選ばれるほど魅力のある物件なのかは疑問です。安いなら買う意味もあると思いますけど、坪600以上だと厳しいんじゃないですかね？立地はそこそこいいと思いますけど建物は微妙ですし、売却の時は安い安い売りしないと買い手付かなそう。

• 将来の値上がり確定物件ですね。すごくいい場所と言う訳じゃないけど勝ち確定のマンション。プロと富裕層の税務対策専用マンションですね。坪1,000万までは勝ち確定かな。
  • 住むようじゃないね。株買うよりは固そう。
    • 渋谷再開発の恩恵は間違いなくあるでしょうね。JRも桜丘口作っていたから駅もっと近くなるはずだしね。渋谷徒歩10分以内は日本国内でも屈指の資産価値。
• 規模も小さいし間取りも1LDK以上に見せてるけど27m2って普通1Kの面積だしね。坪600万なら低層階でもパークコート渋谷買ったほうが良いよ。
• 立地は悪くないと思うけどこの外観はな、、、渋谷なんて良い外観のマンションばっかりなのになんでもっと力入れなかったんだろうね。間取りとか有名なオプレジより酷いし笑。渋谷最寄りの中では立地最低だし売る時は周りのマンションより高く出来なくてキツイんじゃないかな。平均550くらいなら土台に乗るかもだけど600以上とか出せないでしょこれに、、、
  • ブランドマンションには見えない外観ですよね笑笑。中古は立地・外観・間取りで決まるので立地しか良くないマンションが投資対象になるとは考えにくいです。立地も上の方が言うように渋谷の中では良い訳じゃないですしやっぱり価格次第ですかね～。モリモトさんもその辺は分かってるはずなんで強気な値段設定にはしてこないと思いますが、代々木上原の件もありますからね。。。坪単価550万円出せる人だと中古含め選択肢がかなり広がりますし、難しいのではないでしょうか。
    • 最上階坪550でも悩むレベルですけどね
      • ただのペンシルマンションに坪550とか600とかあり得ない。ペンシルでいいなら中古で他にいっぱいあるじゃん。
• こういうの買う人ってどんな人なんですかね？諸費用やら固定資産税やら取得税引いたら相当値上がりしないとマイナスになっちゃうんじゃないですか？自分で住む用とも思えないんですが、、、お金持ちにはメリットがあったりするんですかね？
  • 価値が上がる、もしくは下がりにくいのは大規模マンションって答えが出てるから本当の金持ちはここは買わないよ。IT系もどうかなぁ、テレワークがどこまで続くのかわからないし読めないよね。
    • 確実に値上がるマンション。桜丘再開発目の前はヤバい。買うひとは株代わりに一儲け狙いかな。
      • 坪600だとして700になったりしますかね？
        • もっと上がるだろ。周りのマンション1000から1500だぞ。
          • いや1000は無いでしょ
            • パークコート渋谷の1LDKの中古でも745ですね。
              • うひ！そんな高いの…来年とか800見えてるのか
                • なんでパークコートとペンシルマンションを並べて比較してるの笑笑笑笑。似たようなエリアにあるだけで、選ばれる物件と選ばれない物件じゃ全然違う
• 価格は今月末くらいからですかね？650-700だと思ってますがもっと高いのかな？価値が下がるかと言うと今の渋谷の具合や桜丘周辺の数年後を考えれば固い買い物だとは思いますが、大手でないのでその分割安感欲しいところですね
• モリモトはデベの中では価格設定が高めなので、早く価格が見たいな。
  • みなさんの情報を見ていると、かなり坪単価が高め予想。来月販売開始前にもう少し情報が出るといいかなと思います。
• 値段どんなんか楽しみですね。代々木上原もクソ仕様なのに笑う高値でやらかしてましたので。ここはさすがに風除室やら付けてますがさてさて。予想は700-です。まさかモリモトが通常仕様のピアースでそんな値段？ってとこで出してくると期待。700ならシティタワー虎ノ門に気持ちよく行けるのでぜひ高値追求してほしい
• 価格がまだ出ていないので、どれくらいかなと思っていたのですがみなさんすごいですね。予想されている価格帯を見ているとやっぱりねって感じですが。間取りだけじゃなく、設備などの情報も知りたいですね。
  • 坪700でしたね。最上階が800かな
    • 坪700は平均ですか。最上階が800とすれば、最安値は600位なのか。個人的には高すぎるイメージがあるが、これでも売れる見込みは立っているのかな。
      • 正気ですかね？完全にパスですね、気狂いみたいな価格。住居用にも、投資は買った時点で大損。
        • もう価格出たんですか。申し込みは7末？この建物で700って有り得ますかね。パークコートは借地だし、再開発プレミアとJR改札の新設で駅距離が近くなるということ？
          • 投資家や業者ばかりだそうです。
• この辺って駅が近いだけで高級感のある雰囲気かというとそうでも無いんですよね。近くの売れ残ってるパークハウスも周囲は囲まれてますし、広い部屋が多い分、値上がりなんて事も無さそう。ピアースは狭いのでリセールは流動性はありそうですけど、値上がりは見込めないでしょうね。
  • 渋谷や代官山エリアとういこともあり、将来性は見込めるんじゃないでしょうか。特に渋谷は再開発をしたばかりでこれから人気が上がってくる可能性もあるし、代官山は以前よりは人気が下がってしまっていますが、若い人たちにはまだまだ人気があると思います。上京してきて渋谷エリアに住みたいと思っている人ってかなりいると思いますし、借り手や買い手はいくらでもいそう
    • 上京してきた若い人が、ここのような極小１LDK（27m2）に賃料20万円以上出してまで住みたいと思うかどうかがキーとなりそうですね。確かに借り手はいるとは思うが、最近のリモートワークの流れから、都心の極小部屋の人気が離散している中、ここのような一世代前のコンセプトのマンションが売れるかどうか、興味深く拝見させて頂きます。
      • 坪700で買ってフロープラス確保しようとしたら1Lで賃料30万位？
        • そもそも27平米で1LDKというのがお笑いだと思うけどね。広めの1Kでしょ。
• 抜群に場所が良いので、これくらいの広さではありますがまずまず借り手に困る事はないですかね？若い人って賃料20万円以上出せるものなのでしょうか。
• 坪単価700というのはどこからな情報ですか？？
  • そんなしてなかったぞ！！
    • 予定価格より少し値下げしましたからね。しかしやはり高い。
      • 総合的に見て相場からすると500-600とかそんなもんですよね。そのくらいなら売り切るのかな。
        • 結局最終的には坪単価平均500くらいですかね
          • 中古出てるピアースしぶやウェストが坪600ぐらいで出て実際売れてるみたいだし、どんなに安くてもそのレベル。ウェストより立地良いここが600割るのは考えられんでしょ、500なら瞬間蒸発、ワンフロアまとめ買いしたいわ(金あれば)。
• hpに価格出ましたね。1LDKで坪530前後でしょうか。上は600かな。そんなところですよね。似たような水準の物件の周辺相場からしたら。
  • ここの1LDKって27.66m2?ですよね。それが2階で5400万って事は坪645万?ではなくて?
    • 坪645からですね。最低層階の2Fでこの価格。27平米8坪で賃料19万取れて、やっとこさグロス4%切るくらい。地区10年未満の近隣桜丘坪1.8万だから、とれて15万くらい、グロス3%に毛が生えたくらい。実際、独り住まいでこの辺りで払えるのは、そのくらいが限界、大損物件だね。完全に値付け間違えたな、実際売れてないでしょ。
• 本当に高いですね。坪650前後からスタートですか。投資の方が多いと思いますがこれだと合わないでしょうね。ちょっと近隣の築浅の中古物件見ると2LDKで坪550程度でいくつか出てますので、びっくりですが再開発で一気に上がったという感じですかね。
• それでここは売れているんですかね。桜丘の再開発もあってか相場が上がったような値付けのようですが。
  • ギャラリーへ行けばわかると思いますよ。私は営業でないですが、買おうと思っていた部屋は既にありませんでした。ずいぶん高層の部屋しかなった。聞いた感じは40個位は予約入ってましたよ。
• ここは賃貸だとどうなんでしょう。駅近かというと微妙なところではありますが、渋谷かつかなり立地が良いですからね。個人的にはこの立地なら別に駅が近くなくても良いとは思っていますが。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 建ぺい率：80%
• 容積率：500％（法第52条2項3号により427.80%）
• 敷地面積：594.86m2（道路後退部分含む実測面積）591.27m2（確認申請上有効面積）
• 建築面積：272.34m2
• 建築延べ床面積：3,232.38m2
• Ｐ渋谷は風除室ありそうですね。最近のピアースは代々木上原も上野毛もなかったようなので。

共用施設[ ]

• 駐車場：5台〔機械式3台、平置1台、身障者用平置1台〕
• バイク置場：7台
• 自転車置場：69台（2段ラック式上段24台、下段スライド式38台、傾斜ラック式7台）

設備・仕様[ ]

• 坪700でスラブ厚200mm、サッシ高2000mm、三種換気のいつもの森本仕様なんでしょ。
• ホームページの間取りに、最上階プレミアムプランならではの特別仕様、って出てるんですが、天井カセットエアコンって全室についてましたっけ？最上階だけだったと思うんですが…

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～2LDK+S
• 住居専有面積：27.66m2～69.33m2
• バルコニー面積：4.17m2～9.23m2
• テラス面積：23.82m2
• 隣の部屋との仕切りが低いのはどうなんでしょう…
• シューズインクローゼットが大きそうで良いですね。これって間取り図からは面積が確認できませんが、どれくらいの容量があるのかは問い合わせるしかないのでしょうか。
• Aタイプの寝室って窓が3つある作りの認識であっていますでしょうか？バルコニーと通じている部分は窓なんですかね？採光のみの記載なので、ガラス張りってことなのかちょっとわかっていません。
  • fixガラスのようですね
    • fixでしかも網ガラスですね。Aタイプの寝室窓は全部網網なので、採光以外、開放感とかは難しいかもしれません。もちろんリビングは網なしですけどね。
• 山手線を含む複数路線が徒歩7分はかなり便利なところですね。Cタイプだとぎりぎり夫婦で暮らすには良いかもしれませんが、子供一人生まれた途端に手狭に感じてしまいそうでしょうか。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：商業地域、防火地域
• 先日現地を見に行ったが、渋谷駅から現地までの間の坂が急で、気になった。それと近所の雰囲気がちょっと安っぽい印象を受けたが、このスレで高評価している人は何を評価しているのだろうか。金額次第だが、ここが仮に坪600とかいうのであれば、白金高輪あたりの方がいいと思った。
  • 今はね。評価は別に良くないでしょ。ただ確実に寝上がる。変わるでしょこの辺り。
    • 今の目線なら大したマンションじゃない。数年後には評価が変わるだろう。
      • ここは渋谷方面から急な坂を下りきって代官山方面に緩やかに上っていくちょうど谷地だからね。
• 囲まれ感が出そうで少しジメっとした雰囲気がありますかね。google map で見たらここの少し東側にモリモトが好きそうな面積の駐車場がありますね。ここもそのうちマンション出来そうじゃないですか？？そこなら北東南が接道してるので良い感じ。
  • このマンションの前はわからないけど、前面道路の西側には道路に沿って水路が流れてるね。暗渠になってない部分があるから見える。じめっとした感じはそういうところから来てる気がする。
• 桜丘の再開発はわかるが、この物件の住環境にはあまり影響がないのではないか。桜丘再開発後もこのあたりは、相変わらずごみごみしていて、高級感に欠ける庶民的な雰囲気が続きそう。
• 現地行ってきましたが、近隣の壁とかに落書きがいっぱいで、めちゃ雰囲気悪かったですよ。駅からも10分は歩きました。ここに坪600台とか、狂気の沙汰としか思えませんが…。みなさんも現地に行くことをお勧めします。
  • 坪700超で来ると思いますよ。
• 現地見たけど、えっ、これで坪700とか冗談？ってレベルの雰囲気。通り挟んだ前の雰囲気や近辺の落書き見れば誰でもわかるっしょ。パーコは渋谷区建物隣接、目の前には代々木公園等々、立地も建物も比べ物にならんです。これでほぼ同じ坪単価。。。パーコでなきゃ、なーんも知らない買主に適当に言ってさばけたんでしょうけど、タイミング悪かったですね。。。まあ、金のある投資家がバルクで買うのかもしれませんね。
• この地に、桜丘の再開発の恩恵がどこまで波及するものだろうか。再開発地に近いと言えば近いが隣接しているわけでもなく、ここそのものが再開発されるわけでもないのに、再開発の価値上昇分が販売価格にたっぷり乗ってしまっているような感じがする。この地を訪れればわかるが、ここは非常に庶民的な場所で、高額所得者が好むような場所でもなく、それほど高い家賃は取れないと思った。
• 駅徒歩表記はいいのですが、改札から使いたい路線ホームまでの距離が遠いのが難点…
  • 確かに駅に近くてもホームの位置によって、時間は異なりますね。
• ここの名称はピアース渋谷なので、モリモトとしてはピアースとしては渋谷区でNO.1のマンションと考えているのだろうが、実際に現地を見ると裏通りのような場末感がある。モリモトは、現在の価値ではなく将来この地が大化けすると踏んであえてピアース渋谷の名称をつけたのだろう。そうだとしても不確かな将来価値の上昇分が現販売価格に盛られ過ぎだと感じたが、購入者は勇ましい。
  • 単に最寄り駅が渋谷だからピアース渋谷なのでは…?

• 

  現地状況（2021年5月23日撮影）

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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