蘆花公園 ザ・レジデンス

2022年10月21日 (金) 15:29時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都世田谷区粕谷2丁目255‐1他1筆（北敷地）、105番‐1（南敷地）（地番）
• 交通：

1. 京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分 （南口）（北敷地）、徒歩7分（南口）（南敷地）
2. 京王線 「千歳烏山」駅 徒歩10分 （南口）（北敷地・南敷地）

• 総戸数：389戸（280戸（北敷地）、109戸（南敷地））
• 構造、建物階数：RC造・南敷地地上8階建　北敷地地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/野村不動産株式会社/セコムホームライフ株式会社
• 施工：長谷工・不二建設共同企業体
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式ホームページ　http://www.mecsumai.com/roka389/index.html

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格表　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612907/
• この近辺の大型マンション需要は桜上水ガーデンズとパークハウス千歳烏山グローリオで落ち着いたでしょ。芦花公園の駅力の低さ、不便さ、隣の小中学校の騒音問題も考えると、上記２物件より大幅に価格を下げないと買い手はつかない。マンション史に残る失敗物件と言われたグローリオ芦花公園の二の舞になるだろうね…。リセールと生活利便を考えているなら今のうちにパークハウス千歳烏山グローリオの残り物件を買った方がいい気がする。
  • この近辺は確かに供給過剰だと思いますが、グローリオとこことでは、立地や雰囲気は全然違いますよ。
• 3ldk7000万台なら結構売れるでしょうが、8000万台と予想。
• 高かったですよ(笑) 普通に平米100以上ですね。
• 希望の間取りは億超えしていた。とにかく高級・上質志向が高い物件。
• 坪330万以上、、 仕様や設備はいまいちなのに、世田谷アドレスやカッシーナ、コンシェルジュの過剰なサービスで稚拙な高級感を出してる印象しかなかったです。 投資目的で買う物件でもないし、よほど資金があって芦花公園の新築マンションに拘る人でない限り、手を出さない方がよさそうです。
  • いやいや、330ではないですよ。 南の中層会以上で77平米で8000万円後半だから坪360以上。 完全割高です。
• この地域で新築マンションを探している人が、なぜ駅３分のパークハウス千歳烏山を見送ってこちらを検討しているのか。 デべはそこをはき違えているように思います。 PHよりハイグレードな中身を期待した人、駅から遠い分、低価格を見込んだ人… 様々いると思いますが、この物件はどちらもその逆をいっていますよね。 実際はPH千歳烏山より駅遠で、高くて、仕様のグレードが低い、、、 高価格なら仕様グレードは見合ってなければいけないし、このグレードなら価格を大幅に下げるべき。 こんなことならPHを買っておけばよかったです。
• 勿体ないですよね。コンセプト吟味不足。この場所でこの敷地、各停しか停車しないけれど、 買い物も便利で、公立小中で良ければ隣だし 環八の騒音も聞こえない、いずれ始まる京王線 高架事業工事の影響も少なかろう。敢えて申せば目の前の公社分譲は敷地が広いので 建替えは可能になりやすいだろうということ。 大衆向けか、富裕層向けか、二択にしたらよかったのに 分譲価格も中途半端、本当に勿体ない物件ですね。
• いくら環境が良くても、このご時世で芦花公園で富裕層向けに400戸弱も売りさばくのは非現実的。青山麻布じゃないんだから。
• 現状の肌感覚として販売価格は坪290-330が主要レンジで平均310程度が妥当水準に感じました。
• 価格ですが一番安い西向きで坪302〜、南向きで320〜に見直されたそうです。MRオープン1ヶ月経たずしてすでに100-400万の値引き。
• お勧めポイントはやはり駅近、千歳烏山も徒歩10分自転車で3分、世田谷文学館、NASスポーツジム、高級老人ホーム、芦花公園。ムムムやはり周辺環境しかありませんね。EF棟は窮屈で自転車置き場と機械式駐車場にはさまれ、日照もプライバシーも確保されませんね。富裕層や親の資金援助、買い換えの方々が、購入層の中心でしょうか？外資系ならまだしも一般のサラリーマンのフアミリー層には厳しいでしょう。
• 販売価格の決定要因は土地の仕入れ費用や資材代金が大きな割合を占める中で、ここは土地代がピークのとこで仕入れてるから、必然的に販売価格に跳ね返ってくる。不動産価格の高まりはここに限らない話だけど、仕様が低すぎるから相対的に割高に感じるという話。
• 仕様が低いから買わないという人より、買いたいけれど高過ぎて買えないという人が実は多いですよね。数少ない京王線23区内の大手新築物件。あと500万くらい下がればもう少し要望書も入るだろうに。
• 芦花公園駅周辺から千歳烏山駅周辺、言い換えると環八の外側（環八内側は道路が狭すぎな印象）の世田谷区の外端において、京王線北側と南側では住環境の穏やかさが全く異なることから、こんな場所はもう出てこないと思いますので（事実、検討比較対象が今も出てきていませんので）、あとは仕様に納得できるかどうかですね。 朝6時台の急行や快速も結構混んでますので、各駅で快適に通勤・通学するのも悪くないですよ。
• 本日伺ったところ購入を決めてる方々は年齢層は50代が40代が多いとのこと。
• 住人です。南向きの売りに出ている部屋は、80%程は入居済みかと思います。 日中、玄関側の窓が開いている部屋が多いですよ。エアコンの設置も確認できます。（2018/5/2）
  • 住環境を売りにしているわけですから、そりゃ南向きの棟は、さすがに売れるでしょう。でも、それでも８割程とは・・・やはり厳しいですね。

【コスト】

• 管理費と修繕費ですが、このスケールであれば管理費が200円/平米、修繕費80円/平米でざっくり見積もっても70平米で月々20000円程度でしょうか。
• ランニングコストが割高 ⇒営業担当に伺ったところ、平米270円程度とのこと。 駐車場は25,000円～。思った以上に高い。
• ここって坪単価なんぼくらいなんや…? 個人的には良い場所だと思うけど
  • 路線価という意味なら西側が平米40、南側が35ですね。
  • ざっくり、坪300万円です。 あとは希望されるお部屋次第です。 実物を見ないと主観的な評価は不可能と思います。

【モデルルーム訪問時】

• 価格としては高めではあります。 以下に価格の例を挙げますので、参考にしてみてください。
  • フォレストコート　南敷地

1. A棟　西向き / 101 3LDK 84.71㎡　7900万円台 / 304 2LDK+S 72.73㎡ 6900万円台
2. B棟　南向き / 404 4LDK 88.06㎡ 9000万円台 / 110 3LDK 75．67㎡　7200万円台　庭付き
3. C棟　南向き / 802 2LDK 67.71㎡ 7000万円台 / 614 3LDK 80.34 8200万円台
4. E棟　東南東向き / 624 4LDK 96.52 9700万円台

• • ブライトコート

1. I棟　南南西向き / 112 4LDK 88.94㎡ 8700万円台 / 511 2LDK 66.22 7000万円台 / 304 3LDK 73.72㎡ 7300万円台

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  マンションギャラリー（2016-11-30撮影）

交通[ ]

• 駅までの道なりが坂道というのが少々気になります
• 東側から出られれば八幡山駅も徒歩10分圏内で、3駅利用可でより価値上がったのに。
  • 通勤時間は八幡山もいいのですが、昼間は烏山は準特急停まるので早いです。

【電車】

• 京王線には都営新宿線も乗り入れていて、芦花公園駅は各駅しか止まりませんが、千歳烏山駅には準特急が止まりますので、新宿へ12分、渋谷へ10分、大手町へ24分、東京駅へ25分、神保町へ21分、市ヶ谷へ17分とアクセスは抜群です。芦花公園駅から各駅でも、新宿までたいした時間はかかりません。
• 千歳烏山は東京テラスと駅前の新築大型マンションで乗客数が既に異常
• 京王線はついこの前の冬の大雪で尋常じゃない混雑と混乱ぶりが繰り返しテレビで映されたので、イメージは良くはないですね。
• 千歳烏山、芦花公園、八幡山、上北沢は、駅間がかなり近いので、生活圏は広いですね。車があれば小田急線沿線もすぐ行けますしね。
• 芦花公園駅からの各停ですよ。本が読める位の混雑で20分間足らず。そんなにキツイでしょうか？
  • 各停だと乗換案内で調べても25分はかかるよ。 なんだかんだ朝のノロノロ運転に巻き込まれて30分だね。

【通勤】

• 通勤時間帯の京王線は地獄。
  • 近隣でない方は朝のラッシュ時の京王線に一度乗ってみてから検討されることをお薦めします。東西線と並ぶかそれ以上のひどい混雑ぶりです。潰される、なんてレベルじゃありませんよ。
• 京王線のラッシュ時の混み方はひどいですよ。 私はあばらを骨折したこともあります。 大袈裟と思われるなら、実際に乗ってみて体感されてから検討するのが一番かと。
• 以前こちらで話題になっていた通勤ラッシュ。機会があったので実際に乗ってみました。

1. 朝８時。芦花公園駅→新宿駅。各駅停車乗車。 勿論座ることはできませんが、少し押される程度で普通に立ってはいられる混雑レベル。 ただ、途中の駅で何度も特急や急行の通過待ちあり。新宿まで出るのに実質40分ちょっと。 ノロノロ運転で、進んでは通過待ち、進んでは通過待ち。気の短い方にはストレスになりそうです。
2. 朝８時。千歳烏山駅→新宿駅。急行乗車。 千歳烏山駅からの乗客数がとにかく多く、また到着する急行電車は既にぎゅうぎゅう詰め。 なかなか乗れずに数本見送りました。 電車に乗り込むのにも駅員にむりやり押し込まれ、乗れたものの車内は押し潰されっぱなしで痛いと感じるレベル。 新宿駅まで出るのに30分、この状況が続きました。 こちらで肋骨が折れたという書き込みを見てまさかと思いましたが、決して大袈裟ではないと感じました。

• • 「新宿まで12分」の準特急は通勤時間帯の６時半～９時半は運行していないようです。
  • 以前利用していた東西線もひどかったのですが、個人的には東西線よりきつかったです。想像以上でした。 一度でも体感してから検討されることをおすすめします。 我が家は各駅停車利用前提で住みたいかどうか、で考えようと思います。
    • 本当に何度も通過待ちありましたか？ そもそも、八幡山と桜上水しか追い抜きポイントはないはずですが、、、。
    • 通過待ちと、あと笹塚で都営新宿線の接続待ち、笹塚～新宿間で信号停止待ちがあったと記憶しています。
• 京王線ではこの辺りまでが選択肢だと思います。各駅停車でも我慢できないほど遠くないし、むしろゆったり乗れます。朝も各駅停車の方が新聞などに集中できるので気がついたら着いてます。
• 新宿から10km以内圏なので確かに京王線沿線で探すならこの辺りまでかと。ただ、京王線のダイヤの関係で朝は新宿までのろのろ運転な上に明大前までは混雑がひどく、新宿からの帰りも桜上水や八幡山で優等列車の通過待ちがあったりと何だかんだで30分弱かかります。京王線の高架化でどれだけ解消されるか楽しみでもありますが、現状はしばらく上記のような状況が続くでしょう。
• 京王は補助金のでる踏切り解消の高架化を優先 完成後、複々線を検討です。 小田急でも20年かかったので、高架後に用地買収とかはじめても…って感じです。 その間に人口減で世田谷より西は住む人が減り自然に空いてくるかもしれませんね。今現在世田谷のマンションは売れない状況ですから。
• 沿線地域での公開説明会では、明大前と桜上水(現状も4線)と千歳烏山が、4線になるとありましたよ。
• 高架工事は、笹塚から仙川までで、4線になる駅は千歳烏山、八幡山、桜上水、明大前のみです。 残りは2線の駅。 今後の完全複々線化がなくても、現在進行中の高架工事で世田谷区民は充分恩恵受けられそうです
  • 各停で新宿までが遠くなりそうですね(汗) 明大前などで急行などの通過待ちをするってことですね。
    • 明大前の混雑は井の頭線の乗り換え客がおおいから。四線にするのは追い抜きのためじゃなくて、乗り降りの時間含めて効率的に電車だすため。 ボトルネックは完全に明大前なので、そこがかわるだけで朝の新宿までの到着は早くなるとおもいます！ 芦花公園的には八幡山での追い抜き待ち合わせがなくなるかどうかのほうが…
• 八幡山で待つならば、雨でなければ歩いて帰ります。八幡山からでもだいたい徒歩10分です。
• ホームを増やし乗降時間の短縮だけか…なんだかなぁ
  • まだまだ先の話ですが超将来的には地下にもう一本走らせて複複線化する計画はありますよ。調布～国領の地下化はその先駆けですね

【車】

• 近くに環八と甲州街道が走っているので、車でのアクセスも抜群と言って良いでしょう。
• 渋谷や新宿などから15分かからず到着する駅まで徒歩10分以内の立地条件に加え、車でのアクセスも抜群。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：15310.83m²（南敷地4316.25m²　北敷地10994.58m²（売買対象面積））
• 建築面積：南敷地2395.58㎡ / 北敷地5289.81㎡
• エントランスのデザインなどを見ていると とても高級感がある仕上がりになるなと思いました。
• 天井高が低い ⇒最大天井高248cm、サッシ部の下がり天井が190cm程度
• 天井、床は二重床でしょうか？免震や制振の構造でしょうか？
  • 二重床ではありません。天井も2450～2480 他と比べて低いと言わざるを得ない。
    • 先日モデルルームで営業に聞いたら二重床二重天井と明確にいってましたよー。構造等記載された三菱地所のチェックアイズ？という冊子が完成次第配られる様です。
    • 資料の束に記載されていましたが二重天井、二重床ですよ。スラブ床は200mm以上と記載されていました。
• 午後3時頃に現場の横を通ったら、ブライトコートの今建ててるくらいの高さまで、けっこうな範囲が日陰になっていた。西側のマンションが日差しをさえぎってしまうのか？
• 専有部のバルコニー側は確かＡＬＣボード仕上げかと

【ランドプラン】

• ランドプラン（配棟）が微妙 ⇒Ｆ・Ｇ棟は無理やり取って付けたような配棟で、 せっかくの敷地形状を生かしたランドプランになっていない
• こちらで度々話題に上るランドプランについて営業マンに伺ったところ、やはり曖昧な内容の回答でした。先方は芦花公園駅から続くアプローチや周辺環境の素晴らしさは雄弁に話してくるのですが、そんなことは周辺に住んでいる私達夫婦の方がずっと知っているのにと思いながら聞いていました。 あの広い敷地にギッチリ建ててしまっては、せっかくのゆとり感が台無しだの感じます。
• 敷地中央の遊歩道（ガーデンストリート）が素敵すぎる ⇒歩行者＆自転車のみ通行できる遊歩道の両脇に植栽が溢れ、 散歩に適したコースになっている。
• この北側敷地は横に長いですが、東の小学校方向に出る場合、東側から自転車は出れるのでしょうか。それとも１度千歳通りに出てからまた東に行かなければいけないのか。
  • 東側には出入り口は作らない予定、と営業の方が仰っていましたよ。
• 小中学校に面する住戸はほんの数個だし、グランドには一切面していない。
• ここって敷地も広いし、立地もいいのに、団地みたいに見えるのはなぜだろう？
  • ですよね。。 何なんでしょう、この団地感。 やはり北向き・西向き等の棟を無理やりねじ込んだランドプランなんでしょうね。 思いきった植栽にすれば良かったのに。。 個人的には占有部のバルコニー側にタイルがはられていないので、ノッペリとした印象になり、高級感を感じないのだと思ってます。
  • 敷地が広い割にやたら棟が多くて、駐車場も地上機械式だから空地率が低い。団地感もそうだけど、このスケールにしては植栽が少なく窮屈な印象。駐車場を地下にできていれば、ランドプラン含めてもう少し余裕のある設計に出来たはずなので残念。
• エントランスに近い棟でも自転車は東側迄取りに行き、途中北側は歩道に出られないので千歳通り迄行かざるを得ない動線の不便さがネックになっている可能性もあるのでしょうか？D棟がゴーストとは本当でしょうか？
  • 建ってみてから実際にわかることが多いです。まだ売り出してない（？）D棟が朝から夕方まで、下層も含めて日当たりが良い印象です。エントランスから離れてるかなと思いましたが、ゴミ置き場や自転車置き場、世田谷文学館からの出入口を考えるとこの棟も有りでしょうね。予算的に厳しい方にも残候補が希望を満たしてくれるかもです。
• 南向きのCD棟は当然陽当たりは良いですが、その裏にあるAGF棟はこの為に陽当たりが阻害され駐車場に面しています。

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  サミット前から見た現地マンション建設現場のクレーン（2016-11-30撮影）

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  建設現場（2016-11-30撮影）

共用施設[ ]

• 駐車施設：（総戸数に対して）南敷地10台(内身障者用1台) / 北敷地135台(内身障者用1台・来客用2台)
• 自転車置場：（総戸数に対して）南敷地396台 / 北敷地311台
• バイク置場：（総戸数に対して）南敷地5台 / 北敷地21台
• 共有部の上質さ ⇒共有施設の一つひとつにこだわりの素材、デザインが使われている。
• 立派なエントランスとコンシェルジュで、管理費や固定資産税がそれなりになりそうなマンションとしては、トイレの水をレバーで流すってのが画期的ですね。
• ファミリー層からしてみると、駐車場はまだしも駐輪場位は大したスペースでもないですし、もうちょっと作ってほしかったです。
• キッズルームがあるのは いいと思う。入居者をファミリーに しぼっているのかな？
• ゲストルームが カッコいい
• そういえば、キッズルームの真横がゴミ捨て場です。 植栽や空スペースも豊か、とは言えませんでした。割りと建物が多い印象です。
• 共用ラウンジの家具はカッシーナ、ゲストルームは一流ホテルの監修です。 金掛けるところを間違ってる気がする...

【駐車場】

• 駐車場少ない(平置きなし)
• 駐車場は地下タイプの機械式だから浸水と管理費が気になった
  • 駐車場の仕様残念です。 地下の機械式駐車場で水没経験があるので。 たいていのマンションは豪雨の恐れがある場合は所有者自身が車を移動することが前提で、水没しても100%所有者責任。 購入契約時の免責事項にもあります。管理会社は一切弁償してくれません。 機械式は維持費もかなりかかりますし…ネックですね。
  • 駐車場問題ですが、フォレストコート側は千歳通りから入れて使いやすいけど、ブライトコート側は道が一通で左折できないため、一つ先の交差点からぐるっと小学校前まで迂回せねばならず超絶使いにくい。 しかも両棟まとめて抽選だそうで、部屋はフォレストなのにブライトの駐車場当たる可能性もあると聞きました。 せめてモデルルーム跡地を全部駐車場にしちゃえばまだ数は解決できるのに、その予定はなく、使用用途は未定だそう。
• 駐車場が地上機械式３段 ⇒地上１台、地下２台の３段機械式駐車場の為、 谷部になっている本敷地に豪雨が降った場合、心配。 そもそもこの坪単価の物件でこの敷地の広さなら地下駐車場にすべき。
• 駐輪場はまあまあでしたね。 ただし、駐車場が....（涙） キャンセルって出るんですかね。 駐車場の数がやっぱり足らない...
  • 車は小さいので中段で申し込んだら希望が通りました。

設備・仕様[ ]

• スロップシンクなし、価格に見合う高級感はなさそう
• 高級なのはエントランスの家具や見た目だけ。間取りは微妙、仕様のレベルは低くて残念。
• ハイサッシがデファルトの今日、アパート並みのローサッシ、トイレもタンクレス・ローシルエットのいずれでもない普通なタンク有を隠したもの。。キッチンの天板も御影石でない。玄関のポーチもなし。スロップシンクなし、エレベーターも少ない。トランクルームなし。
  • 設備・仕様はご指摘の通りで、残念な印象です。 ただ、現状、駅から10分圏内の世田谷区内の新築マンションだと、この仕様でこの価格なのかなと。
• 水回りの仕様のコストカット ⇒キッチン、洗面所の天板はクォーツストーンが標準で、 御影石にするには要オプション追加。
• 9000万近く出してキッチン天板は御影石じゃないんですか？
  • 残念ながら御影石はオプションですよ。 オプション代は20万位とのことですので、20万×389世帯=8000万近くデベが潤ってる計算です。
• バルコニーの吹き付け ⇒タイル貼りはごく一部で、ほぼ吹き付け
• ついに公式HPの設備仕様・モデルルームがUPされましたね。インターホンはさすがにカラーモニタでしたが、トイレはタンクレスではなくタンク隠し、モデルルームは盛り盛りで豪華に見えますがLDは今時ハイサッシではない、開口部が狭い(下がり天井部分が大きい)仕様なのが確認できました。
  • 皆さんお分かりと思いますが、億近い金額を出せる層は、オプションを選択するため、標準仕様にはあまり興味がないかと。
• 駐車場の少なさ・地上であること、子供が遊べる中庭的なものがない(或いは狭い)こと、スロップシンクがないこと等は看過するとして、ローサッシ・タンクトイレ・直床はないですよね。。兼ね合いで建築コストを押さえなければならなかったのでしょうが、もう少し頑張って欲しかったです。
• バルコニー側と外廊下側の外壁仕様が鉄筋コンクリート造ではなくＡＬＣ板仕様
• LD窓サッシ高は2m以下(上部に大きな梁、下がり天井)
• タンク付きトイレ
• スロップシンクなし
• カラーモニター付インターホンは録画機能はなく録音のみ、そもそも住戸玄関前はカメラなしの音声のみ
• トイレとキッチンの観音開きは言い訳できないが 容易に変更が効かない箇所はしっかりつくっているよ。
• 共用部はいいなって思ったけど、専有部の天井、梁、窓低って感じたのと、部屋によっては玄関周りのアルコーブが殆どなくてあまり余裕は無さそう(エアコンの室外機も廊下にぽんと置くだけですよね。)なのが何か安っぽいかなぁ～と思いちょっと引いちゃってます
• 2m以下のサッシ高も、上部の巨大な梁も、他と比較してた時は強烈に違和感ありましたが、慣れれば問題ないです。 ただシンク下収納が開き戸なのは、やはり、使い勝手悪いです。
  • 構造上梁はあって当たり前。どこに梁を設定するかは構造とコストの問題だが、ここはうまく収まっています。私は全然気になりません。
• 気になった点は、 　各部屋の電気のコンセントが少ないこと、 　その取り付け場所が悪いこと そのくらいでした。
• ここの室内スペックの問題点って天井高や低い梁・サッシ等のリフォームでどうしようもない構造上のものが大きくない？ これがどれだけリセールに影響するかはわからないけど、後でどうこうできるものでもないし、生活満足度にも影響するから悩ましい点ですね。 気にならなければいいと思いますが、将来中古に出したとき目が肥えた人が見るとどう思うんだろうか…とも思ってしまいます。。
• 家を出てロックする時、窓が開いてますと教えてくれるので助かります。さすがセコムと思いました。これって今時普通なんですかね。
• 夜のエントランス素晴らしいですね。 寂しいどころか昼間より綺麗かも

【オプション】

• ドレスアップオプション会のお知らせが来ました。造り付けの家具はやっぱりお高いですね。 予算もあるし、悩みどころです。じっくり考えます。
  • 造り付けの家具はネットで探せば安くやれるとこ出てきますよ。 面材合わせも出来ますし。 全然安いですよ。オプションで頼むのに較べたら。
  • キッチンボードは安くはないけど、メーカー品と比べるとそんなに高くはないのかな。 吊り戸棚、手摺が入居後の工事でできるかな。 特に玄関、廊下への手摺は引っ越し時に邪魔になりそうですね。検討課題です。
    • 手摺はそうですねー 参考になります。
• 私は外部で食器棚とエコカラットを頼みました。 オプションよりは安いもののエコカラットはなかなかでした。照明はダウンライトにすればと未だに後悔しています。

間取り[ ]

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：58.43m2～114.87㎡
• 間取りのプランに関してはゆったりとした広さになっていますしリビングが広く家族で住むにはいい方かなと思いました。
• 間取りはあまり良くないように見えませんか。寝室と共同廊下が接しているし、ハイグレードマンションを謳っているのに、アルコープやポーチは無いようですね。
• 本来はアルコーブのスペースに部屋が張り出している影響で、共用廊下側の部屋に柱が食い込み、形が悪い部屋ができている。 天井も梁が目立つし、圧迫感がある。さらにトイレはタンクを見えなくしているだけで、不自然にレバーが壁から見えている状態。
• 柱の食い込み⇒共用廊下側の洋室は基本柱半分食い込んでいる
• サッシの低さ、柱や梁の食い込みによるLDKの圧迫感は想像以上でした。 サッシが低い分、縦型リビングではダイニングに陽も入らないのでは？ 洋室は柱だらけで家具の配置が難しそうです。
• ここの間取りは 良くあるパターンですよね。 いわゆる 田の字型、良くも悪くも 有りがちな間取り。

【モデルルーム】

• モデルルームは３タイプつくる予定だそうですが、現在はひとつしかありませんでした。77.02㎡　3LDK+2WIC+Nの部屋を、2LDK+WIC+N仕様にしてある部屋でした。
  • 入ってすぐのシューズボックスも大きく、収納力に問題はありません。
  • 入って右手にある約7畳の洋室には0.6畳ほどのWICがあり、7畳あるので部屋も広々としています。
  • 向い側にある約5.5畳の洋室のWICの方が約0.8畳と広く、女の子のお子さんならば、かなり喜びそうなつくりなのではないかと感じました。
  • 廊下に納戸はありますが、リビングやキッチン周辺に収納は無く、洗面所のリネン庫の収納力もさほどではないので、この広さの部屋としては収納力が少ないように感じました。
  • 浴室は1418の魔法瓶型浴槽で、浴室乾燥器とミストサウナが標準装備です。ほかのつくりも問題なく、洗面所も使い勝手は良さそうに感じました。
  • キッチンは約3.5畳と広めで、ディスポーザーと食洗機が標準装備。カウンターも平面になっていて、リビングとの一体感もあります。
  • リビングは、約13.7畳ととても広く、元々あったはずの約5畳の洋室を無くしてリビングにしているため、約19畳近いリビングの開放感は抜群です。 横長タイプのリビングですので、1回庭付きなどであれば、かなりの開放感が望め、世田谷の都会でありながら静かな環境も、住みながらにして楽しめる暮らしになるのではないでしょうか。

入居後の状況[ ]

• 私の場合、既に上下左右居住済ですが、音については問題ないですよ。前いたマンションも築浅分譲マンションでしたか、今の方が音は気になりませんね。長谷工ということで色々言われていましたので気になっていましたが、杞憂でした。
• 私の場合、学校側ですが、広く開けており、開放感あって気持ちいい。すごく静かです。上下左右入居済みですが、音はまったく問題なし。おそらく妬みからのでまかせだったんでしょうが、長谷工問題なし。入居前は真に受けていましたが、まったくの杞憂でした。悩んでいる人もいるでしょうが、心配ありません。本当にすてきマンションです。

買い物・食事[ ]

• 芦花公園、千歳烏山、八幡山と3駅が徒歩圏なので、外食も普段の買い物も意外と選択肢あるエリア
• 千歳烏山は商店街のダイヤスタンプが有名というだけで、商店街自体はとても使い勝手が悪い。しかも駅ビルがないのは致命的。外食できる店は限られてるし、烏山はスタバ、マック、ミスドもない。
• 南口駅前ロータリーのサミットを右手に見ながら、南口を出て右方向に歩いて行くと、右側にスーパーマーケットの成城石井があります。
• 京王線芦花公園駅周辺は、北口に少々寂れてはいますが昔ながらの商店街があり、南口にはサミットや成城石井といったスーパーもあります。 徒歩10分程度歩き千歳烏山まで行けば、ライフ、西友、シミズヤといったスーパーマーケットの他にも、商店街がかなり充実していますので、日常の買い物に困ることはありません。
• 千歳烏山駅周辺は商店街も充実していますし、新宿や渋谷にもすぐ行けますので買い物に不自由することもありません。
• サミットや成城石井がありがたいのと、意外と静か。周囲のマンションや住宅も落ち着いた雰囲気のものが多い印象でした。
• 駅前の店がどんどん閉店していくみたいですね。工事終了後に戻って来るのでしょうか…戻る場所が無いようにも思えます。不便になり寂しいな
• ここに住んだらお買い物はサミットか成城石井なのかな。
• サミットが新装開店しましたね。きれいになって品数が増えました！（2018/3/17）
• 歩いてスタバに行けるのは嬉しい
• 実際に住んでみて、快適な暮らしができて満足しています。普段の買い物はサミットで十分ですし、買い忘れの時は成城石井までは３分で着くので便利です。
  • あのコンビニみたいな成城石井は何時までやっているんですか？品揃えはどんなものなのでしょうか。
    • 成城石井は２３時までだったと思います。品揃えに関しては、サミットとは比べ物にはなりませんが、スイーツなども充実していますし、珍しい調味料などがあり、つい立ち寄ってしまいます。

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  南口駅前ロータリーのサミット（2016-11-30撮影）

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  成城石井（2016-11-30撮影）

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  千歳烏山駅周辺商店街（2016-11-30撮影）

育児・教育[ ]

• 近くに盧花恒春園という大きな公園もありますし、世田谷区は子育ての助成金も多いです。現地マンションとなりには、公立ですが小中一貫の学校もありますし、子育てをする環境としては素晴らしいのではないでしょうか。
• マンモス幼稚園の芦花幼稚園や佼成や、久我山など、今はなかなか入れないのですか？

【幼稚園・保育園】

• ここらへんは幼稚園の超激戦区で、周辺の私立幼稚園はどこも定員がいっぱいで入れないようです。これから幼稚園に入る年齢のお子様がいる方は幼稚園に入れない覚悟が必要かと思います。
• フォレストコート前 かつ ブライトコートに隣接したモデルルーム跡地は、バディの認可外保育園になるそうです。
  • バディは 保育園ではなく 幼児園です。優先で入れますよ。

【小学校】

• 電車同様、芦花小学校も大型マンションが2つもできてパンクするのでは？
  • 芦花小学校もパークハウス千歳烏山の影響で、来年度から学区域外受け入れ拒否校になるのが決定してる。再来年からは学区域内でも通えない児童も出てくるそうだよ。 大型マンションだとよくある話だけど、近隣の小学校がパンクになると少し離れた小学校が学区指定校になる。 知り合いの子も区がスクールバスを出して、遠くの小学校へバス通学している。
• 子育て世代にとって立地は申し分ないと思います。 小中学校やバディーも夜は静かでしょうし。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域
• 周りの雰囲気良いし、スーパーも、芦花公園も、学校も近い。欠点は外食の選択が少ない位でしょうか。
• 先日現地を見にいきました。芦花公園の駅からのアプローチは緑が多く、素敵な街並みでした。周辺も高級マンションや戸建てが多いところです。
• ここは本当に静かな場所です。
• 現地を見ればわかりますが、自然環境に恵まれていて、閑静です。子育てにも向いています。自然環境がよく、駅から比較的近い両立型のマンションは、あまりないのではないでしょうか。
• ガスタンクが近い
  • 近所に住んでますが、この距離で視覚に入れば、気になると思いますよ。ただ、真正面にはならない感じもするので、部屋によっては視覚に入らないかもしれないですね。
• 芦花公園は大型公園が近いというメリットはあるけれど駅力があまりに乏しい。
• 近隣在住です。店は千歳烏山駅の方が圧倒的に多いけれど、住むのであれば芦花公園駅の方がよいと思います。特にマンション周辺は緑が多い閑静な住宅街です。またスーパーはあるし、外食をしたいのであれば、千歳烏山商店街まで徒歩10分程度です。通勤に関しても京王線で新宿まで20分足らず。
• 近くに環八と甲州街道という主要幹線道路が通っていますが、少し入ったところの立地ですので、騒音もありません。 また、近隣は世田谷区の緑地計画に沿った、緑溢れる閑静な住宅地で、非常に静香で過ごしやすい場所です。
• 世田谷区という都会でありながらも緑の多い静かな環境や、隣に小中学校があったり、世田谷区の子育てに対する取組みは抜群です。 マンション周辺も遊歩道のようなものもあり、近くに大きな公園もあります。
• もともとあった建物をGOOGLE MAPで見たのですが、 前の建物の時もそこまで緑が多い、という感じではなかったのかな？ マンションがどれだけの植樹をするのかなぁということで、 大きな建物ができた時の威圧感的なものは軽減できるのかもしれないなと感じます。 うまく周りと調整していけるといいですね。
  • 以前は距離のあるゴルフの打ちっ放しの練習場があり、撮影なんかにもよく使われていましたよ。その隣にあった地主さんの土地かな？一緒に売却したようですね。
  • ここに図面やここに至るまでの経緯が記されてます。 　http://roka-park-golf-site.blog.jp
• 周辺環境は桜上水、烏山よりも素晴らしいと感じています。緑が多いのはもちろん、電柱が地中に埋まってることで街がスッキリ見え、歩道を歩いていてストレスを感じません。買い物利便性も徒歩5分圏内というか、駅からの帰り道にサミットと成城石井があるので便利ですね。
• この地区もマンションは多いですし、目の前の烏山南団地も築40年以上経過しています。敷地が広いので建替えるときは 戸数が増えると予想します。 都営アパートはどーなるんでしょうか? 京王線の高架事業も始まりますよね。長期間ですよ(騒音等は問題ない場所かな) ただ道路が拡張されると、更に環八の抜け道として 交通量は増えることになる可能性はあります。終の棲家として長く住むには問題なし。資金的に折り合うならお勧め物件ですね。
  • 今朝初詣で近隣を散歩しましたが、やはり環境は抜群で閑静な住宅街です。駅に近く緑にも恵まれ散歩道もあり，終の住処としては、落ち着く立地なのではないでしょうか。価格面では高いでしょうが、引退した中高年、買い換えする中高年、親の支援を受けた子供、富裕層等がターゲットになるでしょう。このような確りとしたコンセプトがなく、フアミリー層向け等の宣伝をした営利主義のデベの戦略が顧客離れを起こした結果、販売開始時期の大幅遅延となった事実は近隣住民としては残念です。
• 最南が一番高いけど、目の前は道。特に低層は騒音あるのでは？
  • 角部屋はバス通りにも面します。
• 幼児園は防音壁は設置するんでしょうか？ 近隣トラブルにならないといいですが。
• 環境を売りにしているけど、南棟は南面、西面が通りに面している。これでもかーこれでもかーと車がやってくる。南棟以外は日当たり、向きがいまいちか。敷地の東側は学校。児童のはしゃぎ声、先生の拡声器の掛け声、土日はイベントもある。これでもかーこれでもかーと活気があり過ぎる。
• 現地をみてみましたが、思ってた以上に芦花公園駅から物件までの雰囲気がよかったです。
• 永年の近隣住民ですが、仰るように立地と交通の便はとても恵まれた静かで落ち着いた環境だと思います。以前は緑ももっと多かったのですが、樹木も多数伐採されてしまったは真に残念です。
• 近隣住民です。千歳烏山の再開発では世田谷区の北の玄関口になります。烏山南口バスロータリーなどに期待しているのでここ注目しています。 昨日も外からみてきましたがなかなか素敵でしたよ。
• 学校側はうるさいよ。体育、笛、運動会、その練習、自由時間、土日のイベント、チャイム。おまけに、校庭の砂埃。それはそれはすごいよ。
• 芦花小中の砂ぼこりテニスコート側から直撃！ もちろん洗濯物は全滅ですわ。
  • 校庭とテニスコートの配置から、マンションまで砂埃の影響があるとは考えにくいですよね。
  • 以前、中学校の近くに住んでいましたが、風向き、風の強さ、天気、階数などによります。被害はゼロではありません。特にベランダはザラザラになります。条件が重なった日は窓を閉めることをお勧めします
• 京王線の高架化の進捗はどうなんですかね？ 神田や目黒のように店舗誘致してほしいものです。
  • 新宿寄りは土地買収は着々と進んでいるように見えるけどまだまだでしょう。 最近はどこの駅前もチェーン店ばっかしで残念な街に成り下がってますね。

【駅からの道】

• 駅からの道が狭い
  • 道は狭くないよ全然！駅からの道は平坦でまっすぐいけばマンションにつくし、電柱がないから街並みはきれいだし。なんといっても芦花公園駅も近い上に準特急が停まる千歳烏山まで近いということ。桜の遊歩道を歩き、横の高級マンションを眺めながらいく良い道です。これから建てられる二棟のマンションの間にある遊歩道もキレイになるだろうし。
  • 私も道が狭いとの印象を受けます。西側の道は交通量の多さに比して狭く、線路周辺で混雑しているし、南の芦花公園西の三叉路の辺りで特に狭くて、歩行者はもちろんクルマを運転していても怖いです。更に東側の環八方面は狭わいで、入り込むのが躊躇される位です。
  • みんな普通に運転してるけどね。狭いとこもあるけど、世田谷はこんなとこ多いよね。環八にも中央道、東名高速にも出やすいね！
• 目の前の道は最近漸く拡幅のめどがついて歩き易くなったかもしれませんが、以前は細くて怖い道でした。
• 芦花公園駅からこのマンションまでの道は歩道もあって個人商店が少ないので下町風ではないですよ。二つのスーパー（成城石井とサミット）と、緑豊かで門番（警備員？）のいるマンションや世田谷文学館、スポーツクラブなどがあります。下町風どころか、ゆったり＆あっさりした印象ですね。もう少し個人商店があってもいいくらい。

【地盤・水害】

• 烏山川沿いなので洪水ハザードマップに色がついてますね。土地条件図を見ても、台地ではなく、川によって土砂が堆積して成り立った土地のようですが、地盤は大丈夫でしょうか。
  • 二子玉じゃないんだから心配してもね。ここら辺は強固だときくよ。
• 地盤は基本的に心配ないと思いますが。ただ、周辺に比べて、明らかに低い立地であるのは間違いないですよね。マンションの下に、十分な量の水をプールする施設を作るでしょうから、水害の心配はないと思います。
  • グローリオ芦花公園で話題になったアレ、ここでも作るのですか。水害時は物件内のみならず周辺で溢れたキチャナイ水をマンション下の貯留槽に引き受けるのに、メンテナンス費用は管理組合=住民が負担してくれるという、近隣には嬉しい太っ腹なアレですよね。
• 国土地理院の土地条件図を見るまでもなく、周囲より地盤に懸念のある川沿い低地です。戸建てには向かないのか、上流側は川に沿ってずっと団地状の集合住宅が並んでますね。ラブホテル前のグローリオ芦花公園もその並び上にあります。
  • 確かに。。プラウド芦花公園あたりだと少し高台にあるんですけどね。。ここは少し低地で地盤が心配です。ハザードマップでも千歳通りとヴェーセント側の通りに色が付いてます。
• もともと川があって、田んぼが広がっていた地帯ですよね。川の北側には、広大なウテナ化粧品の敷地があって。もともとの地盤が川や田んぼで心配な場合、業者は何らかの対応を取るのではないですかね。
• 近隣の者です。 南側の敷地と北側の敷地の真ん中に通る小道、この豪雨の中見てみましたが、水が溢れていました。。 こりゃ治水対策をして頂かないととても住めませんね。。 というより、この低地は対策しても、軽い水害は免れませんね。。
• 水没地域ではないようですよ　http://mbp-tokyo.com/sp/goto/column/27975/
• せめてハザードマップ等で議論しましょう。 　

http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/104/141/557/d00006073.html

• 過去の水害を経験した地元民はまず買わない物件ですね。 私も子供の頃に何度か経験しましたが… 昨日も冠水していたのを実際に見ましたし。 環境としてはいいと思いますが、高いお金を出してまで住みたいかというと疑問。
• 3世代にわたり近隣に住んでいる者です。「水害の地域」というのははじめて聞いて驚いています。子供の頃から、大雨がふっても、道路が冠水するような経験はありませんし、このマンションは駅から一直線なので、歩きやすいし、地元に住んでいるものとしては、立地は申し分ないと思います。この周囲は、以前は野原や畑があった地区で、むしろ水はけは、いいと思います。
  • 亡くなった祖父が昭和２０年代に　現在の芦花公園の土地を買うため、何回も下見に来て、特に大雨の日にわざわざ、よく見にきていたそうで、「大雨が降っても　何の問題もない」とのことで購入を決めたという話を聞いたことがあります。芦花公園は、現在のサミットストアができる前は、駅前に豆腐屋、魚屋、八百屋、駄菓子屋など　小さいですが、いろいろなお店がありましたが、サミットストアができて、全部なくなってしまいました。現在のスポーツジム、世田谷文学館　マンションなどがあるところは、ウテナ株式会社の本社があったところです。ザレジデンスが建設される、芦花公園の南側は、ウテナが縮小してから、その後に開発されたので、北側に比べると、道幅も広くなり（といっても通りからはいると、昔の農道ですから道巾はせまいですが）、緑も増えて　住む住民としては、落ち着いた環境になった半面、住んでいた住民が高齢化して亡くなったりすると、小さい土地に　アパートができるなどして、お互いの顔がみえなくなっています。 ザレジデンスができて、芦花公園一帯が、よりよい町になるよう、望んでいます。
    • 芦花公園といっても色々ありますから。 ここが相対的に低地なのは事実です。 確かに静かですけどね。
• 水害が気になる方は実際に雨の日に現地に見に行かれるといいでしょう。

周辺施設[ ]

• 世田谷百景をどうぞ。 　

http://www.geocities.jp/the_traveler_of_wind/setagaya/s100k/031_040/03... 【医療施設】

• 芦花公園駅周辺の病院事情ってどうですか？ 調べたら駅の反対側の芦花眼科しか見当たらなかったんですが… 小児科、歯科、内科、皮膚科は千歳烏山まで行かないとないでしょうか？
  • 病院は、やはり千歳烏山や仙川の方が充実してます。車や電車など使うとどこも生活圏内ですが、徒歩では病院は芦花公園駅近辺は充実していません。 千歳烏山、芦花公園、八幡山、上北沢区間は本当に駅間が近いので、自転車で結構事足りますよ。
• 内科は高橋内科で決まり。三人も先生がいて、みんなしっかりしている。循環器、呼吸器の専門家がいる。蘆花眼科、平井皮膚科、などもしっかり。 耳鼻科は、八幡山の井上先生。 胃・大腸の内視鏡なら、八幡山のあべ先生。 千歳烏山の医者はものすごく混んで、そのため、医者の感じがものすごく悪い。 患者の顔を覚えない。 しかし、芦花公園、八幡山では、覚えてもらえる。 感じもよい。
• 世田谷ホームケアクリニックという、ガーデンシティのすぐ近くは、泌尿器科の専門医が、丁寧に見てくれます。訪問介護が専門で先生がいない時が多いですが。 総合病院はまともなのが近くにないですが、そもそも、まともな総合病院がある立地が限られる。総合病院がある立地でかつマンションにとっていい立地であるところなど、東京中探しても、ほとんどないはず。杏林大学病院は、科によってはすごく信頼できる。関東中央病院も信頼性が高い。杏林、関東中央は距離があるが、この程度はやむを得ないと考えるしかないと思う。

その他[ ]

• 反対の声　http://minamikarasuyama.blog105.fc2.com/
• 蘆花公園の保育園建設予定地から、環境基準の16倍の鉛が検出されたそうですね。土壌汚染が酷いのでしょうか。
  • ここや近隣は土壌汚染大丈夫ですかね。 蘆花公園は長期的に閉鎖して汚染対策するようで残念です。
  • 蘆花公園は、一部を閉鎖するだけですね。
  • 土壌汚染は保育園の運営事業者が建設予定地を自主的に調査して発覚したとか。今後公園全体を調査したら全面立ち入り禁止になるんでしょうか…。 認可保育園の建設も延期だそうで。この辺りの待機児童数は都内でもトップクラスですから、子供を保育園にも入れられず、公園でも遊ばせられないとなると子育て世帯には大きな痛手です。 せっかくの緑豊かな公園なのに残念です。
  • 芦花公園の保育園の運営主体が、自主的に土壌調査を実施してその結果鉛が検出されたようですが、このレジデンスの事業主も当然土壌調査を実施していると思うので、MRを見学するときにデータを開示してもらいます。またキッズルームの隣がなんとゴミ置き場のようですので、コンクリ壁で遮蔽されているとは言え健康面でかなり心配です。
    • 鉛汚染だから局所的でしょ。 土壌汚染について騒ぐ前に最低限の勉強をしたほうがいいよ。 ネットで検索すれば誰でもできる。

マンションWOM![ ]

• 世田谷区のマンションの記事

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
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