シティテラス赤羽

2022年8月9日 (火) 16:44時点における最新版

物件概要[ ]

シティテラス赤羽　外観完成予想図

• 所在地：東京都北区神谷二丁目51番1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「志茂」駅 徒歩10分
2. 京浜東北線 「赤羽」駅 徒歩8分
3. 湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 「赤羽」駅 徒歩8分
4. 湘南新宿ライン（前橋～小田原） 「赤羽」駅 徒歩8分
5. 埼京線 「赤羽」駅 徒歩8分
6. 高崎線 「赤羽」駅 徒歩8分

• 総戸数：298戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年04月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここはローレルコートより条件がいい土地ですね。でもスミフだからローレルより高くなるのでしょうか。昔の赤羽中の跡地に総合病院ができるので医療面が心強いです
• ローレルコートの申し込み寸前まで迷いましたが、我が家もこちらが気になり、ローレルコートをやめました。住所が神谷でもローレルより高くなりますかね？同じ神谷でもう少し離れたシティハウス赤羽南は結構安いほうなので、このスミフもローレルよりは若干安いかなぁと思ってました。住宅ローン控除が2021年で終わってしまうので、ここを買う時には控除がないと思うと悔しいです
• スミフの大規模だから高いでしょう。値段見て「ローレル買っときゃよかった」となる可能性ありますよ。
  • 大規模だし、長谷工なので安くなるのでは？
• ローレルがあの値段で売れるなら、少しデザインを利かせて高額路線で来るでしょう。逆にあちらが大コケしたら、こちらは長谷工廉価版で安く作ってサクサク売り払うでしょうね。そういうところ、スミフの割り切りってすごいですから。
• ローン控除はやはり来年で終わってしまうんですかね？？延長されるなら、ここ買いたいです?
• 延べ床面積から計算すると270戸くらいになる？プラウドシティといい勝負。赤羽のランドマークになるスペシャルなマンションを期待してます。
• 大規模になるほど価格は上がるのですか？？管理費などは大規模ほど安いイメージがありますが。私も住宅ローン控除が2022年以降どうなるのか気になります。
• 適当な計算だけど、総戸数と販売価格を予想してみた。土地取得価格1平米120万と推測、敷地面積 7,103.34 平米 * 120万 = 約85億 建築費1平米35万と推測、延床面積 24,841.47 平米 * 35万 = 約87億 総戸数は、容積率は300%なので住宅部分の延床面積は 約21,000平米、一戸70平米とすると戸数は300戸 コストは土地約85億+建物約87億=172億で一戸当たり5730万、販売コスト30%を上乗せすると一戸当たりの販売価格は70平米で7450万平均と予想
  • 共用部分の面積は容積率に算入されないのですか？素人でわからないのですけど。
    • 一行目に「適当な計算」と書いてあるとおり、建物の概要が何も発表されていないので、専用部分と共用部分の比率など誰もわかりません。今わかっている数字で適当に計算しただけです。
      • レンタブル比率を考慮に入れず、土地価格も思いつき、建築費は想像、何の役にも立たない素人予想は読む人を混乱させるからやめたら？　スミフとはいえ分譲だからレンタブル75％程度、戸あたり平均面積は68㎡でやりなおし。
        • 初心者マークかま来た！業者の方でしょうか、勝手なこと書いてすいませんね～あくまでも根拠のない予想ですから、そのように捉えていただけたら幸いです。
        • このケース75%も取れるんだ、勉強なるわ。
• いまだに売り出してるシティハウスからだいたいの価格が分かりそうだね。立地は向こうが上なのでより高くなることはないはず。
• 7450万平均は驚きました。まだ何も詳細出てないですもんね。赤羽レジデンスより安く出して欲しいと切実に思います。。。だって住所は神谷になるし。2年後の金利とかローン控除とか分譲マンション価格の推移とか、素人には全く予想が付きません。ましてや、コロナもこの先どうなるか、経済にどんな影響あるかも分からないし。
  • 値段、出てるんですか？　どこで見られます？
• マンション完成予定日が延びていましたね。どうなっちゃうんだろうー
• 今の都心人気と実需層の郊外指向の間で、赤羽は中途半端で売れないのでしょう。フルタイム完全2馬力なら都心、そうでなければ埼玉のシントシティとか。値段ばかり高くて実は言うほど便利でもない赤羽のメッキが剥がれてきたのだと思います。
• 完成予定が2023/3になっていましたよー
• 昔は赤羽って人気なかったけれど、千ベロでテレビでも取り上げられるようになってから評価が高くなったような気がしています。若い人にも注目されるようになったような。値段が気になるところ。
• マンション名は公開しましたよ。シティテラス赤羽です。赤羽8分×298戸
• 公式サイト https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_akabane/ プラウドシティ赤羽が285戸ですから、こちらは赤羽最大のマンションですね。このエリアだと志茂のオイコス500戸とか赤羽北のメガシティ863戸がありますが、駅徒歩圏だと最大です。
• ローレルコート と悩んでるけど、ローレルコート より高くなりそう。もしくは安くても日当たりが悪いか
  • 住友ですから値段は高いでしょうね。
• ローレルより高いのかぁー。ローレル仮審査まで行ってやめて、こっち買う気でいました。どうしよ。
  • わたしもそれを考えてましたが、絶対高いだろうなと。それに2023年まで待つとなるといろいろ状況変わりそうですよね
• 住所が神谷になるし、ハザードマップも赤ではないけど色付いてるから、ローレルと同じくらいか、ちょっとだけでも安いと嬉しい！
  • すみふだよ？安いわけないし1期逃したら更に高くなるよ
• 高めの値段予想をしたらそのさらに上を行くのがスミフ。遂に400越えか！？
  • あり得ますね。「あり得ない！」と驚く値段で売り切るのが住友ですから。4、5年くらい時間をかけて売るのでしょうし、安売りは期待できないかなと。
• 他ならともかくローレルなんてランクが違うでしょ
• ぜひ坪単400を叩き出して赤羽バブルを作り出して欲しい
• 7000万?とかですかね。
• 70平米7500万円と予想
• 70平米8498万円と予想（坪400弱）
  • 坪単400は同意見ですが8498万だと坪単400強ですね 70平米8448万円と予想（坪単400弱）
  • 基本プランは67.37㎡。400で8100万。山手線内側から客を引っ張ってくるんだろうなー
• ガーデンクロスと同等以上の価格は間違いなさそう。
  • ガークロより全然高くなるでしょう
• そんなん誰が買えるねん！、って思うけど普通に売れるんだろうなぁ庶民じゃ全く届かない…
• いちばん安くて8000万円台って そんなに赤羽にお金持ちが集まってくるのか
• 前回のシティハウスで失敗してるので、今回は低めだと思います。400なんてあり得ないです。
  • 失敗？スミフなら計画通りでしょ。
• 駅からちょっと離れるけど商店街抜けてもこれるので我慢できる範囲。
• 土地の取得価格がコロナ前の最高値なのでマンション価格は高いと思います。マンション近くは店が少ないので、赤羽にしては便利な場所ではないです。
• 他のデベが300戸近くを売るなら値段を安くして川口あたりの検討者を呼び込むところだが、なにせ住友だからね。かつて豊島区高田アドレスなのに「シティテラス目白」と名づけて相場の約1.4倍の値段で6年かけて完売した実績がある。ここも長期戦覚悟で＠400超えだろう。
• 赤羽で坪400…北区も立派になりましたね～https://ameblo.jp/kyushu2012/entry-12653455506.html
• 赤羽ではありませんが、他地域のすみふ物件で事前案内会の予定価格が相場を圧倒的に上回るものだったので、この掲示板でも非難轟々でしたが、恐らく商談でも同じリアクションが多かったのか、販売開始前に900万も価格を下げたのですが、逆に900万も下げても大丈夫なくらい元の価格が暴利だったってことですよね。やっぱり、すみふ物件に手を出すのは怖いですね。
  • スミフと野村は大体30％の利益を乗せてますからね それでも完売するんだから文句は言えませんね
• ここはイマイチですね、場所もデベも、団地みたいです。地域ナンバーワンはネベル赤羽だと思うので、ここを買うよりネベルでしょうね。
  • ネベルの人色んなスレに投稿しすぎでしょ
• ここは高くなりそうですね。クレアホームズ王子神谷いいですよ。文京区よりも治安が良く安い。ここよりコスパ良いとこ教えて下さい。
  • ネベル赤羽が相対的に良いです。地域ナンバーワンと呼ぶにふさわい。ネベルの最上階買える人が羨ましい。
• 新田とここでは検討者層がまったく被らないからここで聞いても無駄じゃないですかね？せめてオイコススレなら多少の情報は拾えるかもしれないですけど。
• しかし、スミフ価格だからなぁ 既に買った身としては、近辺の相場を上げてくれることを期待してます
• 都の北学園の隣にあるスミフはここよりも駅遠だし、かなり安かったけど、当時とは新築平均価格も大分違ってるから、同じ神谷二丁目のスミフでも全然違う値段になるんでしょうかね。
• ここが坪400こえるなら、プラウドシティの中古を390で買います。
• ここの値付け次第ではプラウドシティの中古が坪390より高騰するだけでは？プラウドシティは未だに地域No1だけあって中古も瞬間蒸発だからほとんど見かけないですしね。いやー、つくづくあの頃はお買い得物件が多くてよかったですよね。ほかにもパークハウス2棟、クレヴィア、パークホームズは立地良くて安かったですし、シティタワーとシティハウスは駅遠で立地微妙ですけどその分さらに安かったですし。
• 不動産、高いと感じます。オリンピック需要で地価が上がっていたからなのか、実態の経済と違うからなのか・・・どこかで不動産価格は数年後に下がるとおっしゃっていた人もいましたけど、だったら待った方がいいのか・・・（素人なのでよくわかっていません。）コロナ感染者も少なくなってきていますが、すぐに経済回復とは言い切れないと感じています。
  • マンションが高いのは、コロナで各国政府の金融緩和で溢れた資金がマンション市場に流入しているからです。一戸建ては、投資資金の流入が無く実需しかないので価格はほとんど上がっていません。
    • 金利が低いからですよ。マンションの値上がりはもっと前から始まってます。
• 確かに、神谷や志茂は3階建てでもいいなら4、5000万あれば70㎡強の戸建買えますからね。今はマンションで70㎡だとその値段じゃ無理ですもんね。ただ、個人的には浸水リスクも考えると神谷や志茂ならマンションにしたいところです。
• 一番広い80㎡が億ションになった場合、ここで売れますかね？ギリギリ9980万に抑えるでしょうか。　
• このマンションは神谷なのに何で赤羽を名乗ってるの？神谷に失礼だし赤羽を名乗るなら赤羽に建ててよ。こういう詐欺的なイメージ操作は本当に嫌い。
  • その理論からすると隅田川沿いの「警視庁赤羽署」「北区立赤羽体育館」「ニトリ赤羽店」もサギですか。
• 色々な意味で期待のマンションだけど、長谷工が施工しているというところだけが頂けない。長谷工のマンションというだけでランクが下がってしまう。
• 魅力的な立地ですね。興味あります。
• いくらで出てくるかですよね。あまりにも高ければ、近くのローレルコートなどが割安に見えて売れる可能性もあるかなと。
  • ローレルはここから近くないし、場所がよくない。宗教施設隣接だし。
• 土地の取得華夏の等のコストから算出すると@350が妥当、400を超えると利益乗せすぎという感想です。
• 360万くらいだそうです。
  • それが本当なら購入希望者が殺到してケガ人が出るレベルだわ。
• すみふの値付けに期待。神谷で400万かぁ・・・すごい時代だなあ。

交通[ ]

• 推奨ルートは徒歩9分のようです。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：7,103.34m2　
• 建築面積：3,152.11m2　　
• 建築延床面積：25,689.28m2　　
• 建ぺい率・容積率：60%(角地緩和適用による割増あり）・300%　
• 公式サイトの予想図は圧倒的な存在感です。でも南向きと南東向きを数えると160戸程度しかないので、裏側に日の当たらない棟が隠れているのでしょう。ランドプラン全体が楽しみです。
• 安定の15階建て
• あくまで現時点の、公式サイト上の外観完成予想図を見る限りですが、全く住友らしくないつまらない外観デザインな気がします。お得意のガラスウォールやダイレクトウインドーも無いですし。近隣(と言っても区が違いますが)の、スカイティアラの様な尖った感が感じられません。何となく、長谷工の標準デザインそのまま採用しました感がするのは気のせいでしょうか。まぁ、いろいろ金かけず、とにかく安く販売しますって事なら良さそうですが、住友だからそれは無いか・・・とりあえず、ベランダの隔て板は、きちんと天井まであるタイプなのは良いですね。
  • スカイティアラはあのデザインが買い手を選んでしまいましたからね。ここは尖らずに一般ウケを狙うのでは？間取りは1LD・K＋2S（実質3LDK）～4LDK　専有面積　67.37m2～80.87m2ある程度広さに幅がありますし、単なる退屈な安普請マンションにはならない･･･と期待します。

共用施設[ ]

• 駐車場総台数：89台（他に来客用：1台）　
• 自転車置場総台数：447台　
• バイク置場総台数：15台

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1LDK＋2S～4LDK　
• 専有面積：67.37m2～80.87m2　
• バルコニー面積：9.90m2～12.64m2　

買い物・食事[ ]

• 商店街

1. 赤羽スズラン通り商店街(LaLaガーデン)　（約560m／徒歩7分）
2. 赤羽一番街商店街　（約860m／徒歩11分）
3. 赤羽東口京浜通り商店街　（約490m／徒歩7分）
4. 赤羽東口駅前商店街　（約630m／徒歩8分）
5. 赤羽東口駅前通り商店街　（約810m／徒歩11分）
6. 赤羽中央街商店街　（約1,040m／徒歩13分）
7. 赤羽本町通り商店街　（約1,250m／徒歩16分）

• 商業施設

1. エキュート赤羽　（約640m／徒歩8分）
2. ビーンズ赤羽　（約830m／徒歩11分）
3. ショッピングセンター・ビビオ　（約870m／徒歩11分）
4. 赤羽アビレ　（約780m／徒歩10分）
5. イトーヨーカドー 赤羽店　（約810m／徒歩11分）
6. ダイエー 赤羽店 イオンフードスタイル　（約560m／徒歩7分）
7. 西友 赤羽店　（約600m／徒歩8分）
8. スーパーバリュー 志茂店　（約480m／徒歩6分）

• グルメ

1. ガトーココ　（約190m／徒歩3分）
2. いろむすび cafe　（約800m／徒歩10分）
3. CARIB　（約1,150m／徒歩15分）

• ここは商業地ではないですからね。とはいってもまいばすけっととスーパーバリューがありますし、数年内にはイオン赤羽北本通り店が改築開店することが決まってますから、買い物環境としてはまずまずだと思いますよ。
• まいばすけっともスーパーバリューも微妙に遠くないですか?5千万のマンションなら納得かもしれないけど、8千万するなら周りの商店も重視したい。
• 目の前にあるのがミニローソンとほっともっとだけという立地。
• ここからだと、元ダイエーのイオンも改装中のイオン北本通りもちょうど4,5分ってとこですかね。そうすると、今、売り出し中のシティハウスやクレヴィアとかの方が買いもの環境は格段にいいですよね。

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 赤羽保育園　（約260m／徒歩4分）
2. 成立学園幼稚園　（約350m／徒歩5分）
3. 志茂南保育園　（約410m／徒歩6分）
4. 聖コルベ学園聖母の騎士幼稚園　（約720m／徒歩9分）
5. 区立 神谷小学校　（約680m／徒歩9分）
6. 区立 神谷中学校　（約560m／徒歩7分）

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：準工業地域　
• この辺ってハザードマップで色ついてますよね？
  • 京浜東北線より東側はハザードマップ色付きですね。ハザードマップ重視なら京浜東北線より西の高台に行くしかないです。
• 坪350～400で徒歩5分圏内にお店がほとんどないのはきつい。お店が多いのが赤羽に住むメリットの一つなのに。
• 徒歩圏内に大きな公園が二つあるのは魅力的かもね。
• 今日の現場、ほぼ更地のようでした しかし周りに商店が少ないですね

• 

  建築現場周辺

• この辺は雰囲気も落ち着いてますし、もうすぐ、都の北学園の小中一貫校もできるし環境は悪くないですよね。
• DINKSか子ども一人までなら駅近のネベルを推すのもありですけど、ちょっと狭すぎるのと子育て向きの環境じゃないのがね。
• ネベルはファミリー層には狭すぎますね。あと大通り沿いなので騒音などで落ち着かなさそう…。シティテラスは駅から10分と少し歩く分まわりは落ち着いてるし、子育て環境は良さそうです。イオンの改装オープンと入居の時期がかぶるといいですね。
• マンションとしてはかなり大規模なマンションになりますし、購入世帯としてはファミリー世帯も結構いそうな雰囲気ですから、子供の数が一気に増えそう。2024年には新しい小学校ができるようですが、マンションができる後になってしまいますね。今現在小学校に通っている子供やちょうど新一年生の場合は現在の通学指定校に通うことになるんでしょう。同じマンション内で通う小学校が分かれそうなのはちょっと複雑かしら。この辺りは子供の数が年々増えてきているんでしょう。

周辺施設[ ]

• 医療施設

1. 森元歯科医院　（約260m／徒歩4分）
2. 王子クリニック　（約330m／徒歩5分）
3. 赤羽中央総合病院　（約420m／徒歩6分）
4. 赤羽病院　（約530m／徒歩7分）

• 公園・緑地 等'

1. 北運動公園　（約240m／徒歩3分）
2. 赤羽公園　（約400m／徒歩5分）
3. 新河岸川庭球場　（約1,760m／徒歩22分）
4. 赤羽桜堤緑地　（約1,900m／徒歩24分）
5. 新荒川大橋野球場　（約2,080m／徒歩26分）

その他[ ]

掲示板[ ]

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