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サンウッドウエリス品川御殿山

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    (ページの作成:「==物件概要== *所在地：東京都品川区北品川5丁目718-14外（地名地番） *交通： #京急本線「北品川」駅 徒歩11分 #JR山手線、湘南...」)
     
     
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    ==物件概要==
    		 
    ==物件概要==
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    *所在地：東京都品川区北品川5丁目718-14外（地名地番）
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    [[File:サンウッドウエリス品川御殿山　外観完成予想図.png|350px|thumb|サンウッドウエリス品川御殿山　外観完成予想図|alt=サンウッドウエリス品川御殿山　外観完成予想図]]
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    *所在地：[[東京都]][[品川区]]北品川5丁目718-14外（地名地番）
     
    *交通：
    		 
    *交通：
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    #京急本線「北品川」駅 徒歩11分
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    #[[京急本線]]「北品川」駅 徒歩11分
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    #JR山手線、湘南新宿ライン、埼京線、相鉄・JR直通線、東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅 徒歩13分
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    #JR[[山手線]]、[[湘南新宿ライン]]、[[埼京線]]、相鉄・JR直通線、東京臨海高速鉄道[[りんかい線]]「大崎」駅 徒歩13分
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    #JR東海道新幹線、東海道線、京浜東北線、山手線、横須賀線、京急本線「品川」駅 徒歩16分
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    #JR[[東海道新幹線]]、[[東海道線]]、[[京浜東北線]]、[[山手線]]、[[横須賀線]]、[[京急本線]]「品川」駅 徒歩16分
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    #東急池上線「五反田」駅 徒歩15分
    		+
    #東急[[池上線]]「五反田」駅 徒歩15分
    −
    #JR山手線、都営浅草線「五反田」駅 徒歩16分
    		+
    #JR[[山手線]]、都営[[浅草線]]「五反田」駅 徒歩16分
     
    *総戸数：25戸
    		 
    *総戸数：25戸
     
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階・地下1階
    		 
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階・地下1階
    −
    *敷地の権利形態：敷地：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権。共用部分は区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
    		+
    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *完成時期：2022年6月下旬（予定）
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    *完成時期：2022年5月下旬
     
    *売主：株式会社サンウッド・エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社・三信住建株式会社
    		 
    *売主：株式会社サンウッド・エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社・三信住建株式会社
     
    *施工：松井建設株式会社
    		 
    *施工：松井建設株式会社
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *
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    *第一種低層住専に建つマンション。久々のザ・御殿山での分譲ですが、どうなんでしょうか。
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    *総戸数が少ないマンションだと思ったのですがプランを見ると他物件よりも広めに設計されているように思います。マンションではありますが、戸建住宅な感覚で住めそうですね。御殿山って１坪、どれくらいが相場なのでしょうか。価格帯の公表が楽しみです。
     +
    **御殿山ハウスが再販（以前は賃貸だった）されたときは7年前くらいで坪３３０万くらいでしたが今は中古相場で４００万超えています。ここは新築ですので坪４５０くらいではないでしょうか
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    ***確かに平米数が広く戸建てと引けを取らない広さになっていると感じました。平米数が広めになっているだけに価格は相当な価格になるんじゃないかしら。総戸数も少ないので落ち着いた暮らしができそう。高所得層には人気が出そうです。低層住宅なので、日当たり等が気になりますが、日照条件はどうでしょうか。
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    ****南西の角部屋は崖側に抜けてて日当たり良さそうですね。
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    *ここを購入する人だと、ここで暮らすというよりは、資産運用でというタイプの方のほうが多いのだろうか。もともとはこのあたりは高級住宅地というようなエリアだから、資産としては安定しているように思う。実需で、と考えられている方はどれくらいおられるのであろうか。
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    *どのくらいの価格になるんでしょうかねえ。いつごろ発表されるのかも早く知りたいですなあ
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    **価格高すぎ。土地柄がいいのはわかるけど陸の孤島だろ。
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    ***どれくらいですか。
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    ****3LDK最低価格1.14でした。買えなくはないのですが私の経済力ですと生活が窮屈になるので撤退の方針です・・・
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    *****東向きもしくは南向きの地下一階とかで1.14ということでしょうか。来週内見するのですがご教示いただけると幸いです。崖向きは高いのかな...
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    ******売りは西向きで西は大崎駅に向けて景観が抜けてます。南は一軒家が何軒か。北はデュオ？なんちゃらというマンション。西は道路をはさんでアパートですね。地下に南向き3部屋。1.2.3階は各方向向きに7部屋ずつくらい。南は大きい木が目の前にどーんとあるので虫とか落ち葉が気になるかもしれません。西がベストだと思いますが1億代後半から2億台ですね。3LDK最低価格は西向き地下一階の79ですね。2LDKは50程度なら1億前後が何部屋かありました！
     +
    *******確かに周辺環境は良いと思いますが最寄り駅へのアクセス、上空の航空機の往来を考えるとその価格設定は無いかな。と、思いました。私の感覚が時代遅れなのかもしれませんが。
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    ********個人的には西向き以外の部屋はかなり厳しいのかな？という印象ですね。まあ他の方角も耐えられなくはないですし、御殿山に住むということそのものに価値があるとは思いますが、やはりあくまでも余裕を持って1億代後半以上の支払いができるレベルの人が住むとこなのかなあという印象です。私レベルから見ると浮世離れしたマンションですね(^◇^;)まあ高輪松丘とか白金長者丸とかはさらに無理ですが・・・
     +
    *西向きが景観含め良いプランみたいですが、1億クラスのプランとなるとなかなかなレベルの方がお住まいになるところなんですね、、南側なら大きな木があるくらいで個人的にはあまり気になりませんが。
     +
    *購入された方は、いらっしゃるのでしょうか？気に入ったポイント等を教えて頂きたいです。
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    **購入したポイントとしては、
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    ***城南五山・御殿山の中の御殿山にしてはJRが近いエリアになる
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    ***人気小学校である御殿山小学校まですぐ
     +
    ***第一種低層住居専用地域でとにかく静かで治安が良い
     +
    ***他の城南五山や白金台エリアに比べると割安なのに、利便性は変わらない
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    ***他のマンションと比べ坪単価でみると設備が良いと感じた
     +
    ****仮にここの事業主が財閥系の大手でしたら、すぐに完売したと思います。
     +
    *販売は順調なのですかな？
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    **25戸中10戸は契約済みだそうです。地下は残ってるみたいですね。庭付きで悪くないと思ったのですけど。
     +
    *御殿山ではいつ以来の新築マンションでしょうか。かなりレアなので購入を検討しています。数年ぶりに見ましたが御殿山小学校もずいぶんときれいになりましたね。
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    **低地にも御殿山と付くマンションはたくさんありますが、本当の御殿山に建つマンションですね。御殿山の端に建ちますから、西側の展望が開けているのは良いですね。御殿山の歴史や文化に憧れている人が買うのでしょうか。
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    *ここは一種低層エリアなのに西向きの眺望に抜け感があるのが強みだと思いました。3階の西向きの二部屋は速攻で売れちゃったみたいですね。
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    *ここは2LDKから先に売れましたね。60平米前後の部屋をもっと増やしていたら完売も早かったと思います。個人的には100平米超えの方がライバル多そうな気がします。
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    *隣のデュオヒルズ御殿山は坪280万しませんでしたね 倍近い値段で驚きます　
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    **デュオヒルズは築20年ですから、大崎周辺は全て倍以上になってますね。近隣のタワマンに住んでますが築７年で売値1.5倍以上になっています。今は下がりにくい不動産を買う時代だと思っています。
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    ***価格が上がるのはそれだけ評価されているからですね。すごいぞ御殿山。原美術館後地の計画が発表されたら、もっと上がるかもですね。地震がきて液状化で大ダメージなんてことも無いですし。
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    *3階の西向き角部屋売れたみたいです。公式ページも更新されていますね。
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    *半分近く売れたみたいだからかなり順調じゃないですか？Aタイプが残ってるのは予想外だったみたいですけど。
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    *ここは理屈や価格ではなくて、山手線内側で第一種低層住居専用地域の御殿山で唯一の新築に住みたい人が買うマンションでしょうね。
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    **そうだと思います。御殿山の高台から眺める大崎の街並みが好きです。利便性とかではなく御殿山が好きな人が買うマンションですね。私は品川まで歩いて行けるのもポイントでした。
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    ***御殿山は昔からそうですね。買いたい人が買うエリアです。しかし買いたい人が限られるので売る時は苦労しますね。相場も安定しません。また原美術館や大使館昔からのお屋敷がどんどんなくなり代わりにアパートみたいなワンルームマンションとか老人ホームが増えており御殿山らしさはどんどん失われています。御殿山の固定ファンは経年と共に減る一方なのでリセールバリューは期待しない方がいいでしょう
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    *竣工までに完売するといいですね！
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    **担当さんのお話では、急いで売り切ろうとはしておらず、入居後の販売も見込んでるとのことでした。特に地下住戸は見てからでないと決めにくいと。（営業トークも入ってるとは思いますが）
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    ***ここの半地下は悪くないと思います。広い庭もついてますし。確かに現物見てからの方が安心ですけど。急いで売ろうとはしてないでしょうね。広告も積極的に行っていないようです。
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    *マンションって管理組合の在り方も大事そう。せっかくなら、じっくり検討して納得した人が大切に住んで、素敵な佇まいのマンションに育ってほしいな。外観もシックで素敵なので、経年優化して欲しいな。御殿山のいい雰囲気を長く残して欲しいなぁ。
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    **投資用ではなく、居住用として購入されている方ばかりだそうなので、管理組合への参加も皆さんさしっかり対応されそうですね。
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    ***自分は買うとしたら長期居住用なので、リセールバリューも気にはなりますが、転売ありきの投機的な購入者が多いよりも、実需が多いのは安心材料かなと思います。。資産価値もよほど下がらなければいいかな。。
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    *南東角部屋の地下も売れたみたいですね。庭が広いのでやっぱり売れますよね。これで半分以上は確実に売れているのではないでしょうか。御殿山人気ですね！
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    *今日は第2期2次の抽選日ですね。また2部屋売れたみたいです。ほんと順調ですね！当初聞いていたスケジュールよりも売れ行きがかなり良さそう。
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    **億ションとはいえ25戸売るのに何か月かかるんでしょうね。大規模タワーマンションなら週末一回で売り切る戸数かと思いますがまあめいっぱい値段を上げてついてこれる人にだけ売るということなんでしょうか。まあまだ完成していないので時間はたっぷりありますけど客が富裕層中心なのでリーマンショックみたいなのが来たら一気に売れなくなるのでむつかしいところです。
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    *ここは一番安い部屋でも1億弱なので購入層が限られますから。50平米前後の２LDKなどをたくさん作って、現在の共有部を維持していればすぐに完売したでしょうけど。実際に1億弱の部屋が先に売れたようですし。住んだ後の満足度を優先して９０～100平米を中心とした設計にしているので、最初から時間をかけて売る計画だったのだと思います。城南五山でも全戸1億を超える低層マンションはどこも即完売はしていないですし。
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    *Aタイプも全部売れたみたいですね！
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    *第3期が始まるみたいです。早く完売して欲しい。
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    【第3期　物件概要】
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    *販売戸数：2戸
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    *販売価格：9,920万円(1戸)・16,680万円(1戸)
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    *間取り：2LDK・3LDK
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    *専有面積：62.74m2・88.01m2
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    *バルコニー面積：7.11m2・9.48m2
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    *サービスバルコニー面積：5.64m2
     +
    *管理費（月額）：27,300円・38,300円
     +
    *管理準備金（引渡時一括）：15,700円・22,000円
     +
    *修繕積立金（月額）：6,900円・9,680円
     +
    *修繕積立基金（引渡時一括）：414,080円・580,870円
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    【販売概要（先着順）】
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    *販売戸数：4戸
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    *販売価格：11,080万円(1戸)～14,980万円(2戸)
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    *間取り：3LDK
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    *専有面積：79.43m2～88.01m2
     +
    *バルコニー面積：9.48m2～12.00m2
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    *テラス面積：24.01m2(月額使用料：480円)
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    *管理費（月額）：34,600円～38,300円
     +
    *管理準備金（引渡時一括）：19,900円～22,000円
     +
    *修繕積立金（月額）：8,740円～9,680円
     +
    *修繕積立基金（引渡時一括）：524,240円～580,870円
     +
    *販売スケジュール：先着順申込受付中
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    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    [[File:サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスアプローチ完成予想図|alt=サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスアプローチ完成予想図]]
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    *建ぺい率：61.75%
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    *容積率：138.47%
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    *敷地面積：1446.99m2
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    *建築延床面積：3203.56m2
     +
    *戸境壁をコンクリートにしたのはポイント高いですね。有名どこのマンションも低層なのに戸境壁を石膏ボードにしてるふざけた物ばかりですからね。できればもう少し厚めにしてほしかったけど。まあ資産性あるよね。
     +
    *現地や地図を見た感じの感想は、半地下？住戸はどれも道路に面していないから、普通なら気になりそうな通行人なども気にならず、プライバシー性も高くて良さそうだなと。目の前の木も、庭に木を植えたんだと思えば、割安にあの環境に住めるし、案外良かったりしないのだろうか... 南向きだし。
     +
    **2階を買うなら私も１階を買っていましたね。広いテラスもついていて、周りからの視界も一切気にならず、坪単価５００万は安いと思いました。しかもプライベートの階段出口付き。２階の南向きは坪単価約６４０万超ですから。
     +
    *出遅れましたがここって免震構造ですか？
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    *25世帯の低層マンションなのに、コンシェルジュカウンターがあるのはポイント高かったです。
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    警備面でも安心が増します。
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    Image:20211015サンウッドウエリス品川御殿山.jpg|現地状況（2021年10月15日撮影）
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    Image:20211020サンウッドウエリス品川御殿山.jpg|現地状況（2021年10月20日撮影）
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    Image:20211027サンウッドウエリス品川御殿山.jpg|現地状況（2021年10月27日撮影）
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    Image:2021203サンウッドウエリス品川御殿山.jpg|現地状況（2021年12月3日撮影）
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    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
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    [[File:サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスホール完成予想図.png|350px|thumb|サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスホール完成予想図|alt=サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスホール完成予想図]]
     +
    [[File:サンウッドウエリス品川御殿山　屋上テラス完成予想図.png|350px|thumb|サンウッドウエリス品川御殿山　屋上テラス完成予想図|alt=サンウッドウエリス品川御殿山　屋上テラス完成予想図]]
     +
    *駐車場：15台
     +
    **月額使用料：40,000円
     +
    ***駐車場から直接建物に入れないのが残念。一回駐車場の屋根から出て建物内に入らないといけなので雨の日で荷物を沢山持ってたりすると辛い。
     +
    ****サブエントランスを使ってもダメなんでしょうか？敷地配置の図を見ると駐車場乗入口・サブエントランスの上には屋根があるように見えます。しかし駐車場、出し入れが大変そうですね。ターンテーブルが付いてますけど一台一台に時間が掛かりそう。駐車場15台分もあるので朝とかかなり忙しく回ってそうですね。あと駐輪場の入り口がよく分かりませんがどこにあるんでしょうか。
     +
    *バイク置場：3台
     +
    **月額使用料：3,000円
     +
    *駐輪場：47台
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    **月額使用料：300円～1,000円
     +
    *ここは共用部の高級感がかなり高いと思います。出来上がるのが楽しみです。
     +
     
      
     
    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *
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    *間取り図見た感じだと床暖房ない？高級路線かと思ったらコストカット路線？
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    *皆さんカラーセレクトは何にしましたか？
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    **コントラスト＞ライト＞ダークの順らしいです。コントラストとライトで悩みました。。
     +
    *購入者向けの新築マンションのインテリアオプション会って、一般的にどのようなことが出来るのでしょうか。パッと思いつくのはカーテンくらいなのですが、、、あとは照明とかでしょうか。それと、このマンションだからこそできること、とかもあるのでしょうか。
     +
    **カーテンや照明などは引き渡し時につけてくれるのでタイムラグがない。あとソファとかテーブルとかも普通にあるよ。アクタスとかイルムスとかコンランショップとか３割引きだったわ。
     +
     
      
     
    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *
    		+
    *間取り：2LDK～3LDK
     +
    *専有面積：58.61m2～107.97m2
     +
    *バルコニー面積：3.90m2～12.17m2
     +
    *ここのGタイプとHタイプはどうでしょうか？
     +
    **90平米は広すぎるのだけど60平米だと手狭だと言う2人世帯の方などにとっては、Hタイプはオンリーワン。北向だけど家具傷まないと思えばプラスだし、あのマンションの仕様がお値打ちで享受できる。キッチンのカウンターがあるのも魅力的。でも南向きも木と思ったより距離ありそうだし、迷います。
     +
    ***値段がわからないので回答しにくいのですが、私ならCｇを買います。ここの1階はかなりお得だと思っています。GもHも間取りが良いので甲乙つけがたいですが、キッチンカウンターをどう考えるかでしょうね。
     +
    *わたしは間取りを見るのが好きなのですが、南のBCgタイプは、ガーデニングのセンスがある人が住んだら絶対オシャレになる予感がします！！！わたしにはセンスがないけど、テラスのところに大きめの鉢とかポンポンっと並べて、奥の木をうまく借景にしたら、汚いものが何も目に入らない部屋が完成しそう。しかもプライバシー性も高くてテラスに出やすそうだから、窓開けてボーッとお茶でも飲みながら過ごしたら癒されそうです。
     +
     
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
    −
    *
    		+
    *'''ショッピング'''
     +
    #ファミリーマートガーデンシティ品川御殿山店　　約420m／徒歩6分
     +
    #東京マリオットホテル　　約540m／徒歩7分
     +
    #大崎ブライトプラザ　　約640m／徒歩8分
     +
    #ライフドラッグプラス品川御殿山店　　約640m／徒歩8分
     +
    #ライフエクストラ 東五反田店　　約660m／徒歩9分
     +
    #ツルハドラッグ 五反田店　　約680m／徒歩9分
     +
    #ゲートシティ大崎　　約880m／徒歩11分
     +
    #foodium東五反田　　約930m／徒歩12分
     +
    #大崎ニューシティ　　約950m／徒歩12分
     +
    #マルエツ プチ 五反田店　　約960m／徒歩12分
     +
    #Dila大崎　　約1,040m／徒歩13分
     +
    #品川プリンスホテル　　約1,090m／徒歩14分
     +
    #五反田東急スクエア　　約1,140m／徒歩15分
     +
    #アトレ五反田1　　約1,250m／徒歩16分
     +
     
     +
    *五反田にドン・キホーテができて便利になりました。このマンションからですと徒歩10分くらいですね。ライフ以外のスーパーができて欲しいです。クイーンズ伊勢丹までは行かないですが、品川駅からだと京急ストアは使っています。
     +
    *駅遠ではありますが、大崎・五反田・品川のどの駅からも直線コースにスーパーがあるのは、良いのかなぁと思います。遠回りしなくて良いので。まぁ最近は配達サービスも充実しているから併用になるんですかね。
     +
     
     +
     
     +
     
     +
     
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
    −
    *
    		+
    *'''教育施設'''
     +
    #【通学指定校】区立御殿山小学校　　約360m／徒歩5分
     +
    #【通学指定校】区立品川学園　　約1,010m／徒歩13分
     +
    #品川女子学院　　約720m／徒歩9分
     +
    #カナディアン・インターナショナルスクール　　約750m／徒歩10分
     +
    #清泉女子大学　　約850m／徒歩11分
     +
    #立正大学 品川キャンパス　　約1,390m／徒歩18分
     +
    #キッズガーデン北品川　　約400m／徒歩5分
     +
    #品川教会附属幼稚園　　約540m／徒歩7分
     +
    #御殿山すこやか園　　約560m／徒歩7分
     +
    #グローバルキッズ大崎園　　約710m／徒歩9分
     +
    #区立五反田保育園　　約870m／徒歩11分
     +
    #ポピンズナーサリースクール東五反田　　　約930m／徒歩12分
     +
    #キンダーキッズインターナショナルスクール品川校　　約940m／徒歩12分
     +
    #大崎幼稚園　　約1,770m／徒歩23分
     +
     
     +
    *小学校が近いのはいいですが、中学となると距離がありまた受験して電車通学となると子供の足だと20分はかかりますよね。大学や仕事となると住むのは小学校限定かなと思いやめました。
     +
     
     +
     
     +
     
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
    −
    *
    		+
    *地域・地区：第一種低層住居専用地域
     +
    *このあたりはマンションそんなに建たないんでしょうか。希少性としてはバッチリですかね。4階相当の眺望でも開放感が凄いです。さすが低層住居専用地域。空から撮ったものだと近くの高層ビル（マンションかも？）の陰になりそうかと思いましたが眺望写真からするとその影響も無さそうですね。良い立地なんじゃないでしょうか。
     +
    *最寄りのコンビニまで徒歩で７－８分はかかるんじゃないでしょうか？雨が降ったらつらい立地ですよね。
     +
    *御殿山の高台マンションなのに、低地のタワマンに見下ろされるのは残念。覗かれないための考慮は大丈夫だろうか
     +
    **タワマンは確かに近くて目障りな位置にありますね。
     +
    *駅まで道ありましたっけ？西に出られないので相当遠回りになりませんか？
     +
    **西側は崖地なので直接大崎駅方面には行けないと思います。御殿山小学校の北側をぐるっとまわらないとだめですね
     +
    ***大崎と簡単に行き来できないからこその「御殿山」なのです。今はそうでもないですが元々土地の格が全然違いますから。
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    *この辺りの雰囲気はすごく好きなんだが、坂の上であることと買い物を考えると確かに年取ったら大変そう
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    *御殿山のマンションは中古相場安いですからね。戸建に価値のある場所。しかし、道の狭さと電柱は、どうにかならないか。
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    *車メインで移動する人ならば、駅までの距離や高台にあることは気にならないのだろうなと思います。ただ、都内で生活する上で、車メインの人は相当限られてきてしまいますけれどね…。電車のほうが便利だったりするから。
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    *ここソニーの労組があったところですよね。隣は確か船員保険クラブの料亭だった記憶
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    **ここ、ソニー関係の場所だったんですか。このあたりはソニー絡みの建物、もともと多いエリアですものね。
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    *駅から遠いですが、すごく素敵な場所と思います。昔から高級住宅街は丘の上にありましたが、それを彷彿とさせる場所。駅から遠いからお安めに買えるなら、なお嬉しいです。駅から遠いと聞いて調べてみたんですが、徒歩15分以内では行けそうですよね。北品川、大崎、五反田利用できるし案外と便利かもしれないと思い始めています。
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    *一応、4駅12路線使えることを売りにしているようですが、駅までの距離自体を思うと、あまり電車自体は使いやすいというような印象はないかな。普段、車で移動される方だったら駅までの距離は気にならないのだろうけれど。なんとなく、毎日電車に乗って通勤するタイプの方よりは、車を使われる方のほうがターゲットだったりするのかな？とも思います。
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    *邸宅街はどこも静かだと思いますが、御殿山も夜は虫の声以外の音がありませんね。御殿山は自然もあり、小学校も図書館も近くて子育てにはもってこいの環境だと思います。
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    *西側崖地がどうしても気になります。そこをのぞけばいいのですが。地震が来た時のことを考えると不安がよぎります。
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    **崖からの眺めがメリットだと思って買いました。崖下のマンションは築40年ですから、40年間何もなかったということですね。私は崖下のマンションの建て替えリスクの方が嫌でしたが、大規模改修を予定しているみたいなので、建て替えも無さそうです。
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    *御殿山が好きかどうかだけで決まる物件な気がします。駅からも遠いし崖も気になる方もいらっしゃるようですし、でも御殿山では10年ぶり？のマンションですから。御殿山と名が付くマンションはたくさんありますが、実際は「御殿山下」「御殿山付近」ですから。
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    *御殿山は未開拓地だと思ってます。原美術館跡地に低層マンション？が建ったら、一気に価値も注目も高まるでしょうから、リセールでも損するリスクは少ないと判断しました。
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    *よくあの辺りを散歩していますが、落ち着いていて良いところです。大崎駅までの道も綺麗なので歩いていて苦にならないし、週末は品川駅まで散歩して、クイーンズ伊勢丹で食料を買って帰ったりしています。
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    *希少性の観点はどうだろう。一種低層の周辺地域では物件の北側にはスカイコート、南側には集合住宅２つ建ちそうだけど、いずれも単身者向けのようだね。あとは南側でぷんが土地を売ってるね。強豪になるとしたら原美術館跡地くらいかな。ここは何になるんだろ？どっちにしろ一種低層ではないから気にしなくっていいのかな。原美術館の北の方は老人ホームの模様。
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    **希少性は抜群でしょうね。北品川の山手線内側の第一種低層住居専用地域に、100平米前後の高級マンションが建つ土地はないですね。更に展望が開ける場所はもはやないです。ここは高輪４エリアと比べると安すぎます。原美術館後のマンション？は、立地的に爆発的な人気にはなりそうですけど。
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    *いい物件だとは思いますがやはり駅から遠すぎ。子供達の通学やスーパーへの買い出しなど不便すぎて候補から外しました。車がないとまず住むのは不便すぎますね。
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    **いろいろ見ていますが城南五山はどこも不便ですね。第一種低層住居専用地域なので、コンビニすらないですから。でも六麓荘町に住んでいましたが、もっと何もないです。何を求めるのかなのでしょう。静かさなら間違いなさそうなエリアですね。
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    *aタイプ今週にでも契約しようと考えていましたが、再度現地調査へ行き感じたのはやはり道が狭すぎますね。丁度すれ違いでトラブルになっている車を見てしまったので、その時点で候補から外れました。毎日あの細い道を通るのはかなりのストレスです。マンション前の戸建て住宅には電柱があり切り替えしてギリギリ。車を使わない生活はできない（不便すぎる）場所かと思うのにあの道の狭さはありえませんね。
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    **御殿山はどこも道は広くはないですよね。ここは御殿山が好きな方が買うマンションでしょうね。私は静かで自然が残る御殿山が好きです。
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    ***ここいらは古い街なので江戸時代の区割りのままで道が激狭まなので、この価格クラスの人が乗るレベルの全幅2m近い大型の高級車はかなり厳しいです。また駅としては品川駅はとても使う気になれず（新幹線に乗るときは使いますがタクシーです）、大崎駅も直線距離は近いのに大回りしなきゃならないので精神的にストレスです。特に帰り道は延々歩いて最後にソニー通りから坂道階段上ってくるので、大雨の日や猛暑の日はかなりつらいですね。その分、景観や環境が良ければいいのですが静かなだけで、緑も少ないし子供が伸び伸びと遊べる公園もない。
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    ****ここの道幅が無理なら、高輪も含めた御殿山全部がNGになりますね。。ソニー通りまではすぐなので私は気になりません。居住者以外は誰も来ないところにも惹かれています。
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    *駅からの距離ですが、大崎駅へは広くて整備された道が続きますし、改札やホームまでの導線もいいので実距離よりも近く感じると思います。比較的新しい地下鉄とかだとホームまで深く地下に潜って時間かかる駅もあると思いますが、大崎駅は広くて快適にデザインされている駅だと思います。五反田駅は少し遠いですが、飲食店も多く小ぶりですが駅ビルもあるので用事がある時には便利に使ってます。品川駅からの道順は正直、殺風景ですし距離もあるので用事がないときには基本的には使わないですが、再開発も決定していますし、楽しい道順になると期待しています！
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    **御殿山は、駅から少し離れているからこそ、静かな生活環境がありますよね。夜歩いていると東京とは思えないくらい静かです。ここは御殿山の中では駅近ですね。
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    ***大崎から御殿山に向かうときの、ガーデンシティ品川御殿山ビルがドーンと見えてくる感じが結構好きです。
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    *御殿山は山手線内側にしてはおそらく最も不便（駅まで遠い）エリアだな。最寄り駅まで１０分以上かかる場所は山手線内側に限られるからね。あと御殿山は地震には強いよ。マジ揺れにくい。東日本大震災の時は品川図書館の書棚の本はすべて落ちて復旧まで2週間以上を要したが御殿山ではもの一つ落ちなかった。先日の地震もそうだけど目黒川周辺とくらべると震度で２くらい感覚的に下がる感じ。
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    *大崎は直線距離だと目と鼻の先だけど山を下りるにはショートカットルートがなくて御殿山小学校のほうをぐるっと回っていく必要があるから遠いですよね。以前御殿山バス停の近くにあった米屋もデイリーヤマザキも廃業してしまったのであ、牛乳切れてたみたいなときにも往復３０分くらいかかるのが難点だね。あと電動アシスト自転車必須です。
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    *城南五山で、大崎駅から御殿山への景色が一番きれいだと思います。整備された道や街はとてもきれい！全てが新しい街から、階段を登ると昔からの邸宅街へ変わるのも最高です。
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    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    *'''病院'''
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    #松脇クリニック品川　　約420m／徒歩6分
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    #ナムラ御殿山ガーデン歯科　　約540m／徒歩7分
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    #心越クリニック　　約540m／徒歩7分
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    #らんレディースクリニック　　約550m／徒歩7分
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    #大崎消化器内科クリニック　　約640m／徒歩8分
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    #東京ハートセンター　　約710m／徒歩9分
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    #上竹医院　　約750m／徒歩10分
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    #第三北品川病院　　約800m／徒歩10分
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    #伊藤内科　　約870m／徒歩11分
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    #サザンガーデンクリニック　　約930m／徒歩12分
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    #ハピコワクリニック五反田　　約940m／徒歩12分
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    *'''金融機関'''
     +
    #西武信用金庫 五反田支店　　約830m／徒歩11分
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    #みずほ銀行大崎支店　　約950m／徒歩12分
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    #品川東五反田郵便局　　約1,070m／徒歩14分
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    #三井住友銀行五反田支店　　約1,110m／徒歩14分
     +
    #りそな銀行五反田支店　　約1,360m／徒歩17分
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    #三菱UFJ銀行五反田駅前支店　　約1,490m／徒歩19分
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    *'''公共・レジャー施設'''
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    #御殿山交番　　約360m／徒歩5分
     +
    #大崎図書館　　約420m／徒歩6分
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    #総合体育館　　約750m／徒歩10分
     +
    #小関児童センター　　約870m／徒歩11分
     +
    #品川御殿山郵便局　　約540m／徒歩7分
     +
    #日野学園温水プール　　約750m／徒歩10分
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    #コナミスポーツクラブ五反田　　約960m／徒歩12分
     +
    #品川学園温水プール　　約1,010m／徒歩13分
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    #ティップネス五反田店　　約1,040m／徒歩13分
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    #御殿山の丘公園　　約460m／徒歩6分
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    #御殿山庭園　　約500m／徒歩7分
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    #目黒川　　約690m／徒歩9分
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    #小関橋公園　　約730m／徒歩10分
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    #小関公園　　約780m／徒歩10分
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    #権現山公園　　約800m／徒歩10分
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    #御成橋公園　　約830m／徒歩11分
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    #居木橋公園　　約880m／徒歩11分
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    #大崎川の辺緑地　　約980m／徒歩13分
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    #五反田ふれあい水辺広場　　約980m／徒歩13分
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    #大崎光の滝公園　　約1,020m／徒歩13分
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
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    *インターネット使用料：月額使用料：2,585円
     
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    ==ブログ==
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    *[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%82%B5%E3%83%B3%E3%82%A6%E3%83%83%E3%83%89%E3%82%A6%E3%82%A8%E3%83%AA%E3%82%B9%E5%93%81%E5%B7%9D%E5%BE%A1%E6%AE%BF%E5%B1%B1 サンウッドウエリス品川御殿山（スムラボ記事）]
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    ==掲示板==
     
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    2022年8月3日 (水) 16:14時点における最新版

    物件概要[ ]

    サンウッドウエリス品川御殿山　外観完成予想図
    サンウッドウエリス品川御殿山　外観完成予想図
    1. 京急本線「北品川」駅 徒歩11分
    2. JR山手線、湘南新宿ライン、埼京線、相鉄・JR直通線、東京臨海高速鉄道りんかい線「大崎」駅 徒歩13分
    3. JR東海道新幹線、東海道線、京浜東北線、山手線、横須賀線、京急本線「品川」駅 徒歩16分
    4. 東急池上線「五反田」駅 徒歩15分
    5. JR山手線、都営浅草線「五反田」駅 徒歩16分
    • 総戸数：25戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階・地下1階
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2022年5月下旬
    • 売主：株式会社サンウッド・エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社・三信住建株式会社
    • 施工：松井建設株式会社
    • 管理会社：三信住建株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 第一種低層住専に建つマンション。久々のザ・御殿山での分譲ですが、どうなんでしょうか。
    • 総戸数が少ないマンションだと思ったのですがプランを見ると他物件よりも広めに設計されているように思います。マンションではありますが、戸建住宅な感覚で住めそうですね。御殿山って１坪、どれくらいが相場なのでしょうか。価格帯の公表が楽しみです。
      • 御殿山ハウスが再販（以前は賃貸だった）されたときは7年前くらいで坪３３０万くらいでしたが今は中古相場で４００万超えています。ここは新築ですので坪４５０くらいではないでしょうか
        • 確かに平米数が広く戸建てと引けを取らない広さになっていると感じました。平米数が広めになっているだけに価格は相当な価格になるんじゃないかしら。総戸数も少ないので落ち着いた暮らしができそう。高所得層には人気が出そうです。低層住宅なので、日当たり等が気になりますが、日照条件はどうでしょうか。
          • 南西の角部屋は崖側に抜けてて日当たり良さそうですね。
    • ここを購入する人だと、ここで暮らすというよりは、資産運用でというタイプの方のほうが多いのだろうか。もともとはこのあたりは高級住宅地というようなエリアだから、資産としては安定しているように思う。実需で、と考えられている方はどれくらいおられるのであろうか。
    • どのくらいの価格になるんでしょうかねえ。いつごろ発表されるのかも早く知りたいですなあ
      • 価格高すぎ。土地柄がいいのはわかるけど陸の孤島だろ。
        • どれくらいですか。
          • 3LDK最低価格1.14でした。買えなくはないのですが私の経済力ですと生活が窮屈になるので撤退の方針です・・・
            • 東向きもしくは南向きの地下一階とかで1.14ということでしょうか。来週内見するのですがご教示いただけると幸いです。崖向きは高いのかな...
              • 売りは西向きで西は大崎駅に向けて景観が抜けてます。南は一軒家が何軒か。北はデュオ？なんちゃらというマンション。西は道路をはさんでアパートですね。地下に南向き3部屋。1.2.3階は各方向向きに7部屋ずつくらい。南は大きい木が目の前にどーんとあるので虫とか落ち葉が気になるかもしれません。西がベストだと思いますが1億代後半から2億台ですね。3LDK最低価格は西向き地下一階の79ですね。2LDKは50程度なら1億前後が何部屋かありました！
                • 確かに周辺環境は良いと思いますが最寄り駅へのアクセス、上空の航空機の往来を考えるとその価格設定は無いかな。と、思いました。私の感覚が時代遅れなのかもしれませんが。
                  • 個人的には西向き以外の部屋はかなり厳しいのかな？という印象ですね。まあ他の方角も耐えられなくはないですし、御殿山に住むということそのものに価値があるとは思いますが、やはりあくまでも余裕を持って1億代後半以上の支払いができるレベルの人が住むとこなのかなあという印象です。私レベルから見ると浮世離れしたマンションですね(^◇^;)まあ高輪松丘とか白金長者丸とかはさらに無理ですが・・・
    • 西向きが景観含め良いプランみたいですが、1億クラスのプランとなるとなかなかなレベルの方がお住まいになるところなんですね、、南側なら大きな木があるくらいで個人的にはあまり気になりませんが。
    • 購入された方は、いらっしゃるのでしょうか？気に入ったポイント等を教えて頂きたいです。
      • 購入したポイントとしては、
        • 城南五山・御殿山の中の御殿山にしてはJRが近いエリアになる
        • 人気小学校である御殿山小学校まですぐ
        • 第一種低層住居専用地域でとにかく静かで治安が良い
        • 他の城南五山や白金台エリアに比べると割安なのに、利便性は変わらない
        • 他のマンションと比べ坪単価でみると設備が良いと感じた
          • 仮にここの事業主が財閥系の大手でしたら、すぐに完売したと思います。
    • 販売は順調なのですかな？
      • 25戸中10戸は契約済みだそうです。地下は残ってるみたいですね。庭付きで悪くないと思ったのですけど。
    • 御殿山ではいつ以来の新築マンションでしょうか。かなりレアなので購入を検討しています。数年ぶりに見ましたが御殿山小学校もずいぶんときれいになりましたね。
      • 低地にも御殿山と付くマンションはたくさんありますが、本当の御殿山に建つマンションですね。御殿山の端に建ちますから、西側の展望が開けているのは良いですね。御殿山の歴史や文化に憧れている人が買うのでしょうか。
    • ここは一種低層エリアなのに西向きの眺望に抜け感があるのが強みだと思いました。3階の西向きの二部屋は速攻で売れちゃったみたいですね。
    • ここは2LDKから先に売れましたね。60平米前後の部屋をもっと増やしていたら完売も早かったと思います。個人的には100平米超えの方がライバル多そうな気がします。
    • 隣のデュオヒルズ御殿山は坪280万しませんでしたね 倍近い値段で驚きます　
      • デュオヒルズは築20年ですから、大崎周辺は全て倍以上になってますね。近隣のタワマンに住んでますが築７年で売値1.5倍以上になっています。今は下がりにくい不動産を買う時代だと思っています。
        • 価格が上がるのはそれだけ評価されているからですね。すごいぞ御殿山。原美術館後地の計画が発表されたら、もっと上がるかもですね。地震がきて液状化で大ダメージなんてことも無いですし。
    • 3階の西向き角部屋売れたみたいです。公式ページも更新されていますね。
    • 半分近く売れたみたいだからかなり順調じゃないですか？Aタイプが残ってるのは予想外だったみたいですけど。
    • ここは理屈や価格ではなくて、山手線内側で第一種低層住居専用地域の御殿山で唯一の新築に住みたい人が買うマンションでしょうね。
      • そうだと思います。御殿山の高台から眺める大崎の街並みが好きです。利便性とかではなく御殿山が好きな人が買うマンションですね。私は品川まで歩いて行けるのもポイントでした。
        • 御殿山は昔からそうですね。買いたい人が買うエリアです。しかし買いたい人が限られるので売る時は苦労しますね。相場も安定しません。また原美術館や大使館昔からのお屋敷がどんどんなくなり代わりにアパートみたいなワンルームマンションとか老人ホームが増えており御殿山らしさはどんどん失われています。御殿山の固定ファンは経年と共に減る一方なのでリセールバリューは期待しない方がいいでしょう
    • 竣工までに完売するといいですね！
      • 担当さんのお話では、急いで売り切ろうとはしておらず、入居後の販売も見込んでるとのことでした。特に地下住戸は見てからでないと決めにくいと。（営業トークも入ってるとは思いますが）
        • ここの半地下は悪くないと思います。広い庭もついてますし。確かに現物見てからの方が安心ですけど。急いで売ろうとはしてないでしょうね。広告も積極的に行っていないようです。
    • マンションって管理組合の在り方も大事そう。せっかくなら、じっくり検討して納得した人が大切に住んで、素敵な佇まいのマンションに育ってほしいな。外観もシックで素敵なので、経年優化して欲しいな。御殿山のいい雰囲気を長く残して欲しいなぁ。
      • 投資用ではなく、居住用として購入されている方ばかりだそうなので、管理組合への参加も皆さんさしっかり対応されそうですね。
        • 自分は買うとしたら長期居住用なので、リセールバリューも気にはなりますが、転売ありきの投機的な購入者が多いよりも、実需が多いのは安心材料かなと思います。。資産価値もよほど下がらなければいいかな。。
    • 南東角部屋の地下も売れたみたいですね。庭が広いのでやっぱり売れますよね。これで半分以上は確実に売れているのではないでしょうか。御殿山人気ですね！
    • 今日は第2期2次の抽選日ですね。また2部屋売れたみたいです。ほんと順調ですね！当初聞いていたスケジュールよりも売れ行きがかなり良さそう。
      • 億ションとはいえ25戸売るのに何か月かかるんでしょうね。大規模タワーマンションなら週末一回で売り切る戸数かと思いますがまあめいっぱい値段を上げてついてこれる人にだけ売るということなんでしょうか。まあまだ完成していないので時間はたっぷりありますけど客が富裕層中心なのでリーマンショックみたいなのが来たら一気に売れなくなるのでむつかしいところです。
    • ここは一番安い部屋でも1億弱なので購入層が限られますから。50平米前後の２LDKなどをたくさん作って、現在の共有部を維持していればすぐに完売したでしょうけど。実際に1億弱の部屋が先に売れたようですし。住んだ後の満足度を優先して９０～100平米を中心とした設計にしているので、最初から時間をかけて売る計画だったのだと思います。城南五山でも全戸1億を超える低層マンションはどこも即完売はしていないですし。
    • Aタイプも全部売れたみたいですね！
    • 第3期が始まるみたいです。早く完売して欲しい。


    【第3期　物件概要】

    • 販売戸数：2戸
    • 販売価格：9,920万円(1戸)・16,680万円(1戸)
    • 間取り：2LDK・3LDK
    • 専有面積：62.74m2・88.01m2
    • バルコニー面積：7.11m2・9.48m2
    • サービスバルコニー面積：5.64m2
    • 管理費（月額）：27,300円・38,300円
    • 管理準備金（引渡時一括）：15,700円・22,000円
    • 修繕積立金（月額）：6,900円・9,680円
    • 修繕積立基金（引渡時一括）：414,080円・580,870円

    【販売概要（先着順）】

    • 販売戸数：4戸
    • 販売価格：11,080万円(1戸)～14,980万円(2戸)
    • 間取り：3LDK
    • 専有面積：79.43m2～88.01m2
    • バルコニー面積：9.48m2～12.00m2
    • テラス面積：24.01m2(月額使用料：480円)
    • 管理費（月額）：34,600円～38,300円
    • 管理準備金（引渡時一括）：19,900円～22,000円
    • 修繕積立金（月額）：8,740円～9,680円
    • 修繕積立基金（引渡時一括）：524,240円～580,870円
    • 販売スケジュール：先着順申込受付中


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    交通[ ]

    構造・建物[ ]

    サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスアプローチ完成予想図
    サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスアプローチ完成予想図
    • 建ぺい率：61.75%
    • 容積率：138.47%
    • 敷地面積：1446.99m2
    • 建築延床面積：3203.56m2
    • 戸境壁をコンクリートにしたのはポイント高いですね。有名どこのマンションも低層なのに戸境壁を石膏ボードにしてるふざけた物ばかりですからね。できればもう少し厚めにしてほしかったけど。まあ資産性あるよね。
    • 現地や地図を見た感じの感想は、半地下？住戸はどれも道路に面していないから、普通なら気になりそうな通行人なども気にならず、プライバシー性も高くて良さそうだなと。目の前の木も、庭に木を植えたんだと思えば、割安にあの環境に住めるし、案外良かったりしないのだろうか... 南向きだし。
      • 2階を買うなら私も１階を買っていましたね。広いテラスもついていて、周りからの視界も一切気にならず、坪単価５００万は安いと思いました。しかもプライベートの階段出口付き。２階の南向きは坪単価約６４０万超ですから。
    • 出遅れましたがここって免震構造ですか？
    • 25世帯の低層マンションなのに、コンシェルジュカウンターがあるのはポイント高かったです。

    警備面でも安心が増します。


    • 現地状況（2021年10月15日撮影）

    • 現地状況（2021年10月20日撮影）

    • 現地状況（2021年10月27日撮影）

    • 現地状況（2021年12月3日撮影）


    共用施設[ ]

    サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスホール完成予想図
    サンウッドウエリス品川御殿山　エントランスホール完成予想図
    サンウッドウエリス品川御殿山　屋上テラス完成予想図
    サンウッドウエリス品川御殿山　屋上テラス完成予想図
    • 駐車場：15台
      • 月額使用料：40,000円
        • 駐車場から直接建物に入れないのが残念。一回駐車場の屋根から出て建物内に入らないといけなので雨の日で荷物を沢山持ってたりすると辛い。
          • サブエントランスを使ってもダメなんでしょうか？敷地配置の図を見ると駐車場乗入口・サブエントランスの上には屋根があるように見えます。しかし駐車場、出し入れが大変そうですね。ターンテーブルが付いてますけど一台一台に時間が掛かりそう。駐車場15台分もあるので朝とかかなり忙しく回ってそうですね。あと駐輪場の入り口がよく分かりませんがどこにあるんでしょうか。
    • バイク置場：3台
      • 月額使用料：3,000円
    • 駐輪場：47台
      • 月額使用料：300円～1,000円
    • ここは共用部の高級感がかなり高いと思います。出来上がるのが楽しみです。


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    設備・仕様[ ]

    • 間取り図見た感じだと床暖房ない？高級路線かと思ったらコストカット路線？
    • 皆さんカラーセレクトは何にしましたか？
      • コントラスト＞ライト＞ダークの順らしいです。コントラストとライトで悩みました。。
    • 購入者向けの新築マンションのインテリアオプション会って、一般的にどのようなことが出来るのでしょうか。パッと思いつくのはカーテンくらいなのですが、、、あとは照明とかでしょうか。それと、このマンションだからこそできること、とかもあるのでしょうか。
      • カーテンや照明などは引き渡し時につけてくれるのでタイムラグがない。あとソファとかテーブルとかも普通にあるよ。アクタスとかイルムスとかコンランショップとか３割引きだったわ。


    間取り[ ]

    • 間取り：2LDK～3LDK
    • 専有面積：58.61m2～107.97m2
    • バルコニー面積：3.90m2～12.17m2
    • ここのGタイプとHタイプはどうでしょうか？
      • 90平米は広すぎるのだけど60平米だと手狭だと言う2人世帯の方などにとっては、Hタイプはオンリーワン。北向だけど家具傷まないと思えばプラスだし、あのマンションの仕様がお値打ちで享受できる。キッチンのカウンターがあるのも魅力的。でも南向きも木と思ったより距離ありそうだし、迷います。
        • 値段がわからないので回答しにくいのですが、私ならCｇを買います。ここの1階はかなりお得だと思っています。GもHも間取りが良いので甲乙つけがたいですが、キッチンカウンターをどう考えるかでしょうね。
    • わたしは間取りを見るのが好きなのですが、南のBCgタイプは、ガーデニングのセンスがある人が住んだら絶対オシャレになる予感がします！！！わたしにはセンスがないけど、テラスのところに大きめの鉢とかポンポンっと並べて、奥の木をうまく借景にしたら、汚いものが何も目に入らない部屋が完成しそう。しかもプライバシー性も高くてテラスに出やすそうだから、窓開けてボーッとお茶でも飲みながら過ごしたら癒されそうです。


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    買い物・食事[ ]

    • ショッピング
    1. ファミリーマートガーデンシティ品川御殿山店　　約420m／徒歩6分
    2. 東京マリオットホテル　　約540m／徒歩7分
    3. 大崎ブライトプラザ　　約640m／徒歩8分
    4. ライフドラッグプラス品川御殿山店　　約640m／徒歩8分
    5. ライフエクストラ 東五反田店　　約660m／徒歩9分
    6. ツルハドラッグ 五反田店　　約680m／徒歩9分
    7. ゲートシティ大崎　　約880m／徒歩11分
    8. foodium東五反田　　約930m／徒歩12分
    9. 大崎ニューシティ　　約950m／徒歩12分
    10. マルエツ プチ 五反田店　　約960m／徒歩12分
    11. Dila大崎　　約1,040m／徒歩13分
    12. 品川プリンスホテル　　約1,090m／徒歩14分
    13. 五反田東急スクエア　　約1,140m／徒歩15分
    14. アトレ五反田1　　約1,250m／徒歩16分
    • 五反田にドン・キホーテができて便利になりました。このマンションからですと徒歩10分くらいですね。ライフ以外のスーパーができて欲しいです。クイーンズ伊勢丹までは行かないですが、品川駅からだと京急ストアは使っています。
    • 駅遠ではありますが、大崎・五反田・品川のどの駅からも直線コースにスーパーがあるのは、良いのかなぁと思います。遠回りしなくて良いので。まぁ最近は配達サービスも充実しているから併用になるんですかね。



    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. 【通学指定校】区立御殿山小学校　　約360m／徒歩5分
    2. 【通学指定校】区立品川学園　　約1,010m／徒歩13分
    3. 品川女子学院　　約720m／徒歩9分
    4. カナディアン・インターナショナルスクール　　約750m／徒歩10分
    5. 清泉女子大学　　約850m／徒歩11分
    6. 立正大学 品川キャンパス　　約1,390m／徒歩18分
    7. キッズガーデン北品川　　約400m／徒歩5分
    8. 品川教会附属幼稚園　　約540m／徒歩7分
    9. 御殿山すこやか園　　約560m／徒歩7分
    10. グローバルキッズ大崎園　　約710m／徒歩9分
    11. 区立五反田保育園　　約870m／徒歩11分
    12. ポピンズナーサリースクール東五反田　　　約930m／徒歩12分
    13. キンダーキッズインターナショナルスクール品川校　　約940m／徒歩12分
    14. 大崎幼稚園　　約1,770m／徒歩23分
    • 小学校が近いのはいいですが、中学となると距離がありまた受験して電車通学となると子供の足だと20分はかかりますよね。大学や仕事となると住むのは小学校限定かなと思いやめました。



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    周辺環境・治安[ ]

    • 地域・地区：第一種低層住居専用地域
    • このあたりはマンションそんなに建たないんでしょうか。希少性としてはバッチリですかね。4階相当の眺望でも開放感が凄いです。さすが低層住居専用地域。空から撮ったものだと近くの高層ビル（マンションかも？）の陰になりそうかと思いましたが眺望写真からするとその影響も無さそうですね。良い立地なんじゃないでしょうか。
    • 最寄りのコンビニまで徒歩で７－８分はかかるんじゃないでしょうか？雨が降ったらつらい立地ですよね。
    • 御殿山の高台マンションなのに、低地のタワマンに見下ろされるのは残念。覗かれないための考慮は大丈夫だろうか
      • タワマンは確かに近くて目障りな位置にありますね。
    • 駅まで道ありましたっけ？西に出られないので相当遠回りになりませんか？
      • 西側は崖地なので直接大崎駅方面には行けないと思います。御殿山小学校の北側をぐるっとまわらないとだめですね
        • 大崎と簡単に行き来できないからこその「御殿山」なのです。今はそうでもないですが元々土地の格が全然違いますから。
    • この辺りの雰囲気はすごく好きなんだが、坂の上であることと買い物を考えると確かに年取ったら大変そう
    • 御殿山のマンションは中古相場安いですからね。戸建に価値のある場所。しかし、道の狭さと電柱は、どうにかならないか。
    • 車メインで移動する人ならば、駅までの距離や高台にあることは気にならないのだろうなと思います。ただ、都内で生活する上で、車メインの人は相当限られてきてしまいますけれどね…。電車のほうが便利だったりするから。
    • ここソニーの労組があったところですよね。隣は確か船員保険クラブの料亭だった記憶
      • ここ、ソニー関係の場所だったんですか。このあたりはソニー絡みの建物、もともと多いエリアですものね。
    • 駅から遠いですが、すごく素敵な場所と思います。昔から高級住宅街は丘の上にありましたが、それを彷彿とさせる場所。駅から遠いからお安めに買えるなら、なお嬉しいです。駅から遠いと聞いて調べてみたんですが、徒歩15分以内では行けそうですよね。北品川、大崎、五反田利用できるし案外と便利かもしれないと思い始めています。
    • 一応、4駅12路線使えることを売りにしているようですが、駅までの距離自体を思うと、あまり電車自体は使いやすいというような印象はないかな。普段、車で移動される方だったら駅までの距離は気にならないのだろうけれど。なんとなく、毎日電車に乗って通勤するタイプの方よりは、車を使われる方のほうがターゲットだったりするのかな？とも思います。
    • 邸宅街はどこも静かだと思いますが、御殿山も夜は虫の声以外の音がありませんね。御殿山は自然もあり、小学校も図書館も近くて子育てにはもってこいの環境だと思います。
    • 西側崖地がどうしても気になります。そこをのぞけばいいのですが。地震が来た時のことを考えると不安がよぎります。
      • 崖からの眺めがメリットだと思って買いました。崖下のマンションは築40年ですから、40年間何もなかったということですね。私は崖下のマンションの建て替えリスクの方が嫌でしたが、大規模改修を予定しているみたいなので、建て替えも無さそうです。
    • 御殿山が好きかどうかだけで決まる物件な気がします。駅からも遠いし崖も気になる方もいらっしゃるようですし、でも御殿山では10年ぶり？のマンションですから。御殿山と名が付くマンションはたくさんありますが、実際は「御殿山下」「御殿山付近」ですから。
    • 御殿山は未開拓地だと思ってます。原美術館跡地に低層マンション？が建ったら、一気に価値も注目も高まるでしょうから、リセールでも損するリスクは少ないと判断しました。
    • よくあの辺りを散歩していますが、落ち着いていて良いところです。大崎駅までの道も綺麗なので歩いていて苦にならないし、週末は品川駅まで散歩して、クイーンズ伊勢丹で食料を買って帰ったりしています。
    • 希少性の観点はどうだろう。一種低層の周辺地域では物件の北側にはスカイコート、南側には集合住宅２つ建ちそうだけど、いずれも単身者向けのようだね。あとは南側でぷんが土地を売ってるね。強豪になるとしたら原美術館跡地くらいかな。ここは何になるんだろ？どっちにしろ一種低層ではないから気にしなくっていいのかな。原美術館の北の方は老人ホームの模様。
      • 希少性は抜群でしょうね。北品川の山手線内側の第一種低層住居専用地域に、100平米前後の高級マンションが建つ土地はないですね。更に展望が開ける場所はもはやないです。ここは高輪４エリアと比べると安すぎます。原美術館後のマンション？は、立地的に爆発的な人気にはなりそうですけど。
    • いい物件だとは思いますがやはり駅から遠すぎ。子供達の通学やスーパーへの買い出しなど不便すぎて候補から外しました。車がないとまず住むのは不便すぎますね。
      • いろいろ見ていますが城南五山はどこも不便ですね。第一種低層住居専用地域なので、コンビニすらないですから。でも六麓荘町に住んでいましたが、もっと何もないです。何を求めるのかなのでしょう。静かさなら間違いなさそうなエリアですね。
    • aタイプ今週にでも契約しようと考えていましたが、再度現地調査へ行き感じたのはやはり道が狭すぎますね。丁度すれ違いでトラブルになっている車を見てしまったので、その時点で候補から外れました。毎日あの細い道を通るのはかなりのストレスです。マンション前の戸建て住宅には電柱があり切り替えしてギリギリ。車を使わない生活はできない（不便すぎる）場所かと思うのにあの道の狭さはありえませんね。
      • 御殿山はどこも道は広くはないですよね。ここは御殿山が好きな方が買うマンションでしょうね。私は静かで自然が残る御殿山が好きです。
        • ここいらは古い街なので江戸時代の区割りのままで道が激狭まなので、この価格クラスの人が乗るレベルの全幅2m近い大型の高級車はかなり厳しいです。また駅としては品川駅はとても使う気になれず（新幹線に乗るときは使いますがタクシーです）、大崎駅も直線距離は近いのに大回りしなきゃならないので精神的にストレスです。特に帰り道は延々歩いて最後にソニー通りから坂道階段上ってくるので、大雨の日や猛暑の日はかなりつらいですね。その分、景観や環境が良ければいいのですが静かなだけで、緑も少ないし子供が伸び伸びと遊べる公園もない。
          • ここの道幅が無理なら、高輪も含めた御殿山全部がNGになりますね。。ソニー通りまではすぐなので私は気になりません。居住者以外は誰も来ないところにも惹かれています。
    • 駅からの距離ですが、大崎駅へは広くて整備された道が続きますし、改札やホームまでの導線もいいので実距離よりも近く感じると思います。比較的新しい地下鉄とかだとホームまで深く地下に潜って時間かかる駅もあると思いますが、大崎駅は広くて快適にデザインされている駅だと思います。五反田駅は少し遠いですが、飲食店も多く小ぶりですが駅ビルもあるので用事がある時には便利に使ってます。品川駅からの道順は正直、殺風景ですし距離もあるので用事がないときには基本的には使わないですが、再開発も決定していますし、楽しい道順になると期待しています！
      • 御殿山は、駅から少し離れているからこそ、静かな生活環境がありますよね。夜歩いていると東京とは思えないくらい静かです。ここは御殿山の中では駅近ですね。
        • 大崎から御殿山に向かうときの、ガーデンシティ品川御殿山ビルがドーンと見えてくる感じが結構好きです。
    • 御殿山は山手線内側にしてはおそらく最も不便（駅まで遠い）エリアだな。最寄り駅まで１０分以上かかる場所は山手線内側に限られるからね。あと御殿山は地震には強いよ。マジ揺れにくい。東日本大震災の時は品川図書館の書棚の本はすべて落ちて復旧まで2週間以上を要したが御殿山ではもの一つ落ちなかった。先日の地震もそうだけど目黒川周辺とくらべると震度で２くらい感覚的に下がる感じ。
    • 大崎は直線距離だと目と鼻の先だけど山を下りるにはショートカットルートがなくて御殿山小学校のほうをぐるっと回っていく必要があるから遠いですよね。以前御殿山バス停の近くにあった米屋もデイリーヤマザキも廃業してしまったのであ、牛乳切れてたみたいなときにも往復３０分くらいかかるのが難点だね。あと電動アシスト自転車必須です。
    • 城南五山で、大崎駅から御殿山への景色が一番きれいだと思います。整備された道や街はとてもきれい！全てが新しい街から、階段を登ると昔からの邸宅街へ変わるのも最高です。


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    周辺施設[ ]

    • 病院
    1. 松脇クリニック品川　　約420m／徒歩6分
    2. ナムラ御殿山ガーデン歯科　　約540m／徒歩7分
    3. 心越クリニック　　約540m／徒歩7分
    4. らんレディースクリニック　　約550m／徒歩7分
    5. 大崎消化器内科クリニック　　約640m／徒歩8分
    6. 東京ハートセンター　　約710m／徒歩9分
    7. 上竹医院　　約750m／徒歩10分
    8. 第三北品川病院　　約800m／徒歩10分
    9. 伊藤内科　　約870m／徒歩11分
    10. サザンガーデンクリニック　　約930m／徒歩12分
    11. ハピコワクリニック五反田　　約940m／徒歩12分
    • 金融機関
    1. 西武信用金庫 五反田支店　　約830m／徒歩11分
    2. みずほ銀行大崎支店　　約950m／徒歩12分
    3. 品川東五反田郵便局　　約1,070m／徒歩14分
    4. 三井住友銀行五反田支店　　約1,110m／徒歩14分
    5. りそな銀行五反田支店　　約1,360m／徒歩17分
    6. 三菱UFJ銀行五反田駅前支店　　約1,490m／徒歩19分
    • 公共・レジャー施設
    1. 御殿山交番　　約360m／徒歩5分
    2. 大崎図書館　　約420m／徒歩6分
    3. 総合体育館　　約750m／徒歩10分
    4. 小関児童センター　　約870m／徒歩11分
    5. 品川御殿山郵便局　　約540m／徒歩7分
    6. 日野学園温水プール　　約750m／徒歩10分
    7. コナミスポーツクラブ五反田　　約960m／徒歩12分
    8. 品川学園温水プール　　約1,010m／徒歩13分
    9. ティップネス五反田店　　約1,040m／徒歩13分
    10. 御殿山の丘公園　　約460m／徒歩6分
    11. 御殿山庭園　　約500m／徒歩7分
    12. 目黒川　　約690m／徒歩9分
    13. 小関橋公園　　約730m／徒歩10分
    14. 小関公園　　約780m／徒歩10分
    15. 権現山公園　　約800m／徒歩10分
    16. 御成橋公園　　約830m／徒歩11分
    17. 居木橋公園　　約880m／徒歩11分
    18. 大崎川の辺緑地　　約980m／徒歩13分
    19. 五反田ふれあい水辺広場　　約980m／徒歩13分
    20. 大崎光の滝公園　　約1,020m／徒歩13分



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    その他[ ]

    • インターネット使用料：月額使用料：2,585円

    掲示板[ ]

    ご近所物件の掲示板

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    サンウッドウエリス品川御殿山

    物件概要
    所在地 東京都品川区北品川5丁目718-14外（地番）
    交通 京急本線 「北品川」駅 徒歩11分
    山手線 「大崎」駅 徒歩13分
    湘南新宿ライン（宇都宮～逗子） 「大崎」駅 徒歩13分
    埼京線 「大崎」駅 徒歩13分
    東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩13分
    東海道本線 「品川」駅 徒歩16分
    東急池上線 「五反田」駅 徒歩15分
    都営浅草線 「五反田」駅 徒歩16分
    総戸数 25戸
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