プラウド文京千石スクエア

2022年7月21日 (木) 12:04時点における版

物件概要

プラウド文京千石スクエア　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区千石一丁目296番1（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「千石」駅 徒歩2分
2. 山手線 「巣鴨」駅 徒歩10分

• 総戸数：56戸（非分譲住戸16戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年11月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：野村建設工業株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 素晴らしい立地ですね。これぞプラウド。上層階からは丸ノ内方面が一望できますし、楽しみな物件です。
• 文京区、駅近、眺望良し。久しぶりにこんな良条件の物件を見かけました。角住戸が多いのも素晴らしい。
  • 絶賛してる方実際に現地見てます？一部の部屋は眺望いいかもしれませんが周囲は…千石駅には近いですけどね
• 価格どれくらいですかね、、。
  • 坪550以上でしょ
• ここの価格を推定する場合、同じ通りに面したシティハウス文京千石駅前がここと条件が非常に似ていると思いますので、中古取引価格が参考になるでしょう。築10年で坪400万台半ば前後のようなので、ここは500を超えてくるでしょうね。
• 高層階とか角住戸はまあ、お金持ちのみなさん勝手にやっててくださいみたいな感じでしょうが、低層階はどうなるかが興味深いですね。
• 非分譲住戸がそれなりにありますね。眺望は180度ではなく左は駅前のパークホームズ、右手は徳川マンションなどで遮られますから目当ての人はとにかく上層階いかないとですね。東南向き２階だと何やらボロい建物が目の前にあるからキツいかも
• 同じ文京区で湯島に建設中の「プラウド御茶ノ水」の販売も始まりました。ベランダにスロップシンクも同様にあります。利便性や買い物環境、リセールバリューを考えたら、どちらがオススメですか？
  • 湯島は都心に近いと思いますし、神田明神の裏くらいなので高台でしょうから、良い立地だと思います。ただ、湯島はラブホが結構あり、気にする人は気にしますし、価格は千石の方が安いと思うので、私なら千石を選択しますね。
    • 千石は今までは文京区のなかでは格落ちで家賃相場も低い位置付けだったのでなんだか上がったものだなと驚いています
      • プラウド御茶ノ水は駅までとにかく坂、あとは周囲に高い建物が多いので囲まれ感があるところが難点。少し意地悪な言い方をするとプランターに草花の一つも植えないとやってられない眺望の住戸もあるだろうね。ただ最寄駅としてのお茶の水駅の価値は非常に高いので、一概にここが優れているとは言い難い。ただ住居専用地域に隣接していて眺望が抜けた住戸の住みやすさはビルに囲まれた都会的なマンションとは比較にならないかと。小さな子供がいるファミリーならこちらに軍配が上がるだろう。
        • 子育て重視なら千石かな。都営三田線はちょっとマイナーだけど巣鴨も使えるのは良いね。ただ、夫婦２人なら湯島でも良いと思う。上野・御茶ノ水・秋葉原徒歩圏はポイントが高い。
• 向かいのジオを新築の時に見に行ったら、しつこくメールがずっと来てて販売厳しそうだった。三田線の単線駅で坪で500狙うのはやり過ぎ、確実に撃沈するだろね。450-480が妥当だろな。
  • 500行ったら厳しいかもしれませんね。ご指摘のとおり、単線駅がネック。
• パークハウスは安っぽい見た目だけど、価格も実際に安かったからサクッと売れたんでしょうねー。坪430程でしたか？
  • 角部屋で67平米の7階で8230万円（坪411万）。1階上がるとプラス80万円だから、10階で8470万円か（坪423万円）か。角部屋じゃないと56平米3階が6270万円（坪368万）。てことは10階だと80万円x7足すと6830万円（坪401万円）。デベ力は、三菱/パークハウス>野村/プラウド。立地は、プラウド>パークハウス。となると、パークハウスの110-115%くらいが妥当かと思う。
• ここ2～3年の上昇を織り込むとやっぱり500台になるんじゃないかと思う。今検討している人は今販売している物件の値段にくわしいけれど、過去の価格は知らないからね。それに過去の価格を知って、暴利だ！とか騒いだところで安く買えるわけでもないしね。
  • 今の市況なら単価500万台はするでしょうね。今売り出されてる上中里（北区）のマンションですら400万超えてますから。ここから近い駒込（豊島区）の物件も500万超えが出てますよ。
• 本駒込側住民ですが、確かに買い替え先としても魅力的な立地ですね。この界隈で住み替えしたいと思っているニーズだけでも意外と売れちゃう気もします。この辺りの人だけじゃなく、文京区って区内で住み替えるケース多いでしょうし。通り沿いなのでタクシー捕まえたり、配車もしやすいし、なにより駅近で南側が都心方面の眺望が抜ける立地は、今後出にくい状態なのは、現地に行かれれば分かると思います。
• 駅に近くてアクセスが良いだけでなくマンションから見える眺望素敵でしょうね。人気の文京区ですし、良い条件が揃っています。物件価格が気になりますね。
• 個別相談の案内で価格帯をご連絡いただきました。３LDK70ｍ2～の部屋で1億2000～3000万円とのことでした。皆さんのご予想と大きく外れませんね。
  • お高いですね・・・
    • お高いですね。これじゃ世帯年収2,000万円でも躊躇しますね。これが買えるのは、不動産所有者の買い替え、円安が進んだことで日本の物件が割安に感じる外国人投資家、起業で成功した人くらいですかね。世帯年収1,000万円程度でも新築を購入する場合は、北区、板橋区、練馬区、江東区くらいまで行かないと買えないんじゃないですか。70m2で1億2,000万円は一昔前の千代田区より高い。
• 将来性は感じますね。かなり住み心地が良さそうですし、老後のことを考えてもロケーションが良いですから、ここを買える人は羨ましいところです。
• かなり反響が大きいらしく、オンラインセミナーから個別相談会に切り替えて動き出すようです。面談内容のウェブ記載について、野村に不利が生じたら損失補償ってなかなか強い同意求めてきますね。足元の株価下落、今後の金利上昇見込みも含めて、早めに売っちゃいたいのかもしれませんね。南向きの眺望抜ける部屋はグロス高いでしょうが、価格下落の耐久力もあり、リセールはそれなりに期待できそうです。エントリーが高すぎるリスクは常に冷静に見ないといけないですが。坪550-だと怖さが少し勝つかなって印象ですが、この反響をみると直ぐに売れちゃいそうな気がしますね。
• 駅力の低い千石アドレスで1億2000万円だとすれば、残債割れの可能性を考えると強気な値付けですね。都市計画道路に面していますし。
  • 千石在住だけど、駅力低いところに住んでる自覚はないなあ。だって実質巣鴨みたいなもんだし。都営地下鉄は有事の時動いてることが多いし。3.11の時も普通に帰ってこれたからね。でもここの場所は好きじゃないけどね。歩道の狭さとか駅間の朝の肉屋とかバス停のわちゃわちゃ感
• 大通り沿いという時点で「高級マンション」ではないんじゃないかな。千石自体は利便性がよい割に静かに暮らせる良い場所だけど。ザ・パークハウス文京千石もここも、不忍通りが拡幅されたら、売りのゆとりあるエントランスアプローチは消えて歩道からこんにちは状態。大手町まで10分なのにそれほど混まない三田線は穴場だからそこに価値を見出すならありだろうけど、予想されている一億超はやりすぎ。

交通

• 三田線は都市部に行くのに少し不便なところもありますが（乗り換えが必要だったり）羽田までは一本で行けるし、大手町や日比谷までは一本で行けるので通勤先によっては楽に通勤できるでしょう。
• 三田線、朝はマシなんですが帰り（６時前後～）の混み方がすごく嫌です。まあ千石で降りられるのはまだ幸運ですが
  • 三田線の混雑率って混んでいる時間でも150％ぐらいでしょ、そんなに苦を感じますか？
    • 私は朝に混雑する車両に乗っていましたが、かなりすごかった印象です。これから8両化されるので、2～3割ほど緩和されそうですね。
      • 山手線も同じ150から160％ぐらいなので、山手線と同じぐらいと思えばまだ甘い方でしょう。東西線とか昔の西武新宿線の混み方とくらべたら大甘ですよ。

構造・建物

プラウド文京千石スクエア　エントエランスアプローチ完成予想図

• 用途地域：商業地域

共用施設

• EVホール独立してない時点でNGかな。
• ここは各階ゴミ置場無いんです？それだけで落第っすね。
  • ゴミ置き場は一階に有れば良い。各階にあったら管理が高くついてかなわない。
    • 三井は最近小規模にも付けてるよ。導入がコストかかるだけで維持管理は大してかからん。つーか坪500超も出してゴミもってEV乗るとかありえん
      • 各階にゴミ捨て場あるのは確かに便利ですが、それこそ管理費のこともありますし、みんながきれいに使えばまったく気になりませんね。あんまり各階にあるのが強いメリットのように個人的には思わなかったです。
        • ゴミ置き場の件、安いマンションなら1階だけでも良いけど、坪500万近い高額マンションなのに各階にないのは確かにお粗末！野村の営業さんがどれだけ抗弁しようと、客は無知じゃないから知ってますよ。　勿論、管理修繕費が余程安ければ話は別ですが、きっと70平米で月額2.5万くらいにはなるんでしょうね。
          • 10階建の総戸数56戸程度の規模で各階にゴミ置き場とかどんだけ勘違い甚だしいのか。今の時期なら都心近辺で坪500なんてちっとも高級でもなんでもないわ。一体エレベーター何基設置される前提で各階ゴミ置き場とか寝ぼけたこと言ってんの？

設備・仕様

• 今回も期待していたユカイフルはありませんでした。亀戸、高田馬場、千駄木がテストケースだったのかもしれません。とても魅力的な設備だと思うのですが、普及しない理由があるのでしょうか？コスパなのか、価値がないのかどちらなのでしょうか。
  • ユカイフルって非常に面白いですけれど、壁によせてぎっしりタンスとか本棚をおいたら穴がふさがれたりしませんかね？

間取り

• 間取り：2LDK ・ 3LDK
• 専有面積：59.44 m2 ～ 73.10 m2（全戸に別にトランクルーム面積0.55m2～0.63m2あり）
• バルコニー：4.54 m2 ～ 26.40 m2
• シンプルな田の字型の間取りで個人的には好きなのですし、収納に関してはトランクルームもあって充実していると思いました。ただ、少しだけではありますが柱が出ているのが気になりますね、、
• 59平米の間取り、収納量は悪くないれど風呂サイズが1416というのはお粗末ですね。
• トランクルームですが全戸についているのがありがたいです。室内に入れたくないものを入れられるメリットがあったり、スペースは限られていますが、スーツケースやレジャー用品、運動用品などを入れたりする用途で利用できそう。トランクルームって鍵はかけられるのでしょうか？鍵がない場合は収納するものも考えないといけませんね
  • 通常は部屋の鍵がそのまま使えるはずですよ

買い物・食事

• ショッピング 等

1. まいばすけっと 白山5丁目店　（約480m/徒歩6分）
2. マルエツプチ 千石店　（約240m/徒歩3分）
3. どらっぐぱぱす 千石駅前店　（約130m/徒歩2分）
4. 『文京グリーンコート』　（約510m/徒歩7分）
   1. B1F
      1. ピーコックストア
      2. ウェルシア
      3. 郵便局
      4. みずほ銀行、三井住友銀行 ATM
   2. 1F
      1. トラットリア イタリア（イタリア料理）
      2. 牛勢（焼肉）
      3. 海外天（広東料理・飲茶）
      4. きょくとうクリーニング
      5. おしゃれ工房（洋服バッグお直し）
      6. セブンイレブン
      7. Za Gallery（アート・ギャラリー）
      8. カラダファクトリー（整体サロン）
      9. 屋台DELi（お弁当）
      10. パレットプラザ（フォトサービス）
      11. issuidou一水堂（美術品）
      12. ドトールコーヒーショップ
      13. 文教堂書店（書籍）
      14. 東急スポーツオアシス（フィットネスクラブ）

• このエリアだと買い物があまり楽しくないのがネックですね。ピーコックは正直言って品揃え悪いし…資産性が全てならとても良いエリアだと思います。でも住むとなるとまた別なんですよね。
  • ここの近隣にお住まいなら、ライフ新大塚店をご利用になっているのでは？あそこの品揃えは電チャリで坂を登って帰るだけの価値があります。戸建てで車のあるお宅はだいたいあそこで買い物していると思いますよ。ここはネットスーパーのエリア内なので、ネットで注文できます。
• バスといえば千石駅は文京区のコミュニティバスのバス停があり、これでクイーンズ伊勢丹まで行けます。さらにシビックセンターまで出るとラクーアの成城石井のすぐそばです。最近は池袋東武のデパ地下はいい魚を食べたい時とかに行きますかね。本郷あたりの人は御徒町の吉池に行くらしいですが。昔と比べるとかなり便利になりましたよ、千石は。
• そこそこ近くにマルエツがあったような。あと、まいばすけっとは至るところにあるから、何処か使えるでしょ。新大塚のライフは電動自転車必須。
  • ですね。千川通りはここから坂を下るのでめったに行きません。この界隈ですとまずピーコック、自転車を使うなら巣鴨駅前の西友、ご高齢の方だと不忍通りのバスで千駄木のサミットへ通うかたもいらっしゃいます。
• 千石駅周辺はデニーズくらいしか飲食店がないので、それをつまらないと言う人もいますが、私は静かで好きです。スーパーに関してマイバスケットはそこまで大きくないもののそれなりに日用品は揃うので、別の方が仰るとおり週に1-2回は車で吉池や春日に買出しに出かけます。

育児・教育

• 教育施設

1. 彰栄学園彰栄幼稚園　（約660m/徒歩9分）
2. 明化小学校　（約420m/徒歩6分）
3. 筑波大学附属小学校　（約930m/徒歩12分）
4. 第十中学校（学区域）　（約520m/徒歩7分）

• 千石周辺は子供の教育面ではどうでしょうか？塾などは充実していますか？学区内の小学校、中学校はどんな感じでしょうか？
  • 千石に住んでますが、大手の塾はないので巣鴨もしくは茗荷谷の塾に通っている人が多いのではないかと思います。小学校受験する子は少ないですが中学受験するのは半分以上かと。ここなら巣鴨に行く方が大通り沿いに通えるしいいかもしれませんね。
    • 大手の塾はないんですね。あんまり詳しくないのですが家庭教師とかだとエリアを選ばないとかあるんですかね？教育面でどうしていくかは考えたいところです。
• 小学校高学年の足であれば１０分くらいで巣鴨駅まで行けると思います。小石川中等の学生さんも巣鴨から学校まで歩いている人多いです。ここと巣鴨駅の間（主に巣鴨駅周辺）にサピックス、四谷大塚、日能研、グノーブル等ありますよ。巣鴨駅は、都内でも有数の学習塾の集中地帯です。
• 巣鴨との間のサピックス、夜になるとお迎えの親御さんとお子さんがワラワラと出てきますね。
• 学区は建替え中の明化小かな？大人気の誠之小と比べたらレベルは落ちる（一般的な公立校）だろうけれど、可もなく不可もなくという感じでしょうか。決して荒れてはいないです。
• 学習塾の集中地帯ということは小学校や中学校の学力レベルもそれなりなのかしら？お受験する子が多いとしたら、塾に通ってなかったり、あまりお勉強ができない子は逆に浮いてしまいそうですね。子供を中学から受験させたいというご両親にとっては学習塾の選択肢が沢山あるというのは利点です。
• 小石川中等教育学校のすぐそばだから合格したら通学が便利でいいね。すぐに家に帰っていっぱい勉強できる
  • とはいえ偏差値70超えだから、開成とか受けるレベルの子でないと厳しいか

周辺環境・治安

• 敷地面積：896.45 m2
• ここってそんなに素晴らしい立地なんですか？
  • このエリアは本駒込六丁目ですよ。
    • 建設地は千石一丁目ですね。徳川家ゆかりの高級住宅街です。
• 歩道は狭いし普通のデコボコアスファルトなんですよ。マンションの前だけでも野村さんが綺麗に直してくれればいいんですけど。あと駅に向かう途中、ここから３軒目くらいに何か食品の卸？会社みたいのがあって朝車道に停めた車に積みこんでたりするので邪魔です。今朝もおっさんがマスクしないでやってました
  • まさにこのマンション前の歩道が一番狭いのですが、敷地計画を見ると全然セットバックしないで植え込みと駐車場にするようですね。さすが採算のためなら街並みなと後回しの野村さんです。ただしこの植え込みと駐車場、不忍通りが拡幅されたら収容対象ですのでまるごと無くなります。
• 派手な店もないし大企業の本社があるわけでもない静かな住宅街、千石駅は近隣に住む人ぐらいしか利用者はいないでしょう。それが山手線の内側にあって駅入り口からホームまでの移動距離も長くなく、それでいて大手町や日比谷まで10～15分で着くというのは、わかる人にはわかるでしょう。
• それにしても、不忍通り沿いにまとまった土地を確保できたのはデカイですよね。高台だし駅近だし、もう少し不忍通りが綺麗に整備されたら最高ですね。子どもが早稲田にでも通ったら最高ですね。バスで１本です。東大も近いけど。
• 白山通りと不忍通りの交差点は、見通し悪くないはずなのですが交通事故がとても多いので、小さなお子さんがいる方は要注意です。
• 昔、近くに住んでました。他の方がいうとおり確かに楽しさとか華やかさは全くない街ではないし、大きいスーパーもないけど、住むところにどこまで楽しさを求めるかかな。不忍通りの道路は夜もうるさかったけど、住みやすかった印象。巣鴨駅近くには年寄り向け（嬢がばぁさん）のピンサロとかいっぱいあるけど、千石はそういう感じじゃない。周辺の汚い戸建は大分無くなったけど、頻繁に缶チューハイを持った不潔ぎみなご老人はよく見かけたね。そこが都心の堅苦しさが無くて良いとこでもある。
• 巣鴨や千石駅は都内でもどちらかというと落ち着いた街という印象です。あまり栄えているわけではないので、落ち着いた暮らしをしたいという方には良いのかもしれません。
• 駅近なのは良いが不忍通り沿いで騒音が気になるところ
  • 不忍通りは環状線なので、交通量は郊外とダイレクトにつながっている街道ほどではないかと。まあそこまで静かさを求めるのならば戸建住宅街の低層を探した方がよいかと。
    • デニーズの交差点（不忍と白山）は交通事故が頻発してますし、皆んな上野から凄い勢いで車を飛ばしてくるからお肉屋さんのところでスピード違反取締りをしてるのを何回もみかけたことありますよ。騒音に敏感な方は、大通り沿いじゃなくて中に入った中古のプラウドとか戸建が確実に良いと思います。
      • 窓を開けた時などの道路騒音を許容できるかどうかじゃないでしょうか。この界隈は高台だし、治安は抜群に良し。六義園や小石川植物園も近く、東洋文庫のような貴重な施設もあります。住んでるから贔屓目もありますが、中々良い街だと思いますよ。
        • 今日、目の前を通りましたが、高台に立地しているのでたしかに上階は抜けてて眺望は良いと思います。買い物は少し不便で刺激のない街ですが、穏やかに暮らすには適していますね。あとは不忍通りの拡幅工事が済めばより良くなると思いますが、いつ行われるんですかね。
• 確かに買い物面はちょっと気になるところではありますが、ガヤガヤしておらずゆったり暮らしやすいかなという印象です。ただロケーション的に老後の生活はいかがでしょうか。
  • 駅からフラットなので老後の生活にも悪くないと思います。近くにマルエツプチがあるので、買い物もなんとかなるのかなと思いますね。バスもありますし、巣鴨まで歩けますし。ただ、今のご時世仕方ないんでしょうけど、やっぱりお高いですね。
• ここのすぐ近くの分譲賃貸に住んでいるものですが、正直とても住み心地が良いです！分かりやすい大型スーパーなどはありませんが、面白い飲食店（パティスリー、お寿司、ハンバーグ等々）がたくさんあって散策が楽しいです。巣鴨までも意外と歩いて行けるので、食事や買い物も楽しんでます（温泉SAKURAは特に最高です）

周辺施設

• 文京シビックセンター　（約2,520m）
  • 区役所、大・小様々なホール、議場、高齢者や子育て中の方々のための施設が集積した地上26階建てを誇るエリアのシンボル。誰もが利用できる展望ラウンジ・レストランやカフェなどが併設され、区民や来庁者を迎える複合施設です。
• 東京ドームシティ　（約2,650m）
  • 東京ドームやラクーア、ホテルなど、「観て」「遊んで」「くつろげる」施設をはじめ、10のアミューズメント施設や各種専門店、さらにはレストラン、フードコートといった飲食店などが多彩に揃った都市型エンターテイメント施設です。

• 六義園　（約780m/徒歩10分）
• 小石川後楽園　（約3,280m）

その他

掲示板

• 23ku/679195/131