ザ・パークハウス 市谷甲良町

2022年7月11日 (月) 13:55時点における最新版

ザ・パークハウス 市谷甲良町外観

物件概要[ ]

• 所在地：東京都新宿区市谷甲良町11-1（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩7分 （A1口）
2. 都営大江戸線 「牛込柳町」駅 徒歩5分 （東口）
3. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩11分 （矢来口）
4. 都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩14分 （A3出口）
5. 総武線 「市ケ谷」駅 徒歩17分 （JR改札口）
6. 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩17分 （6番出口）
7. 東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩17分 （6番出口）

• 総戸数：49戸
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年01月下旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：熊谷組
• 管理：三菱地所コミュニティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586413/

• 二階で南は余裕で１億超。 最上階は80平米弱で1.5億弱でした。 北町ブランズと変わらない程度。
  • 私も撤退です。価格をみて、ビックリ。金額に見合った、魅力が感じられなかった。
    • 場所が神楽坂じゃないのに価格は神楽坂。
      • あり得ないくらい高くなりましたね。
• いまのところ売れ行きはどうなんでしょうか？
• 80平米15000万円というのは本当ですか
• 6540万～15400万58.76～94.48平米 販売戸数は一気に31戸ですか。坪472万。神楽坂の道路沿いマンションと違って高級物件はあっという間に完売しそうですね。財閥系は違うな。
• 結局、第1期はどれだけ売れたんだ？
  • 先日MRで既に25戸分譲済みになっていました。上層階だけでなく一階までバランスよく分譲済みになっていたように思います。案内の方が、この半年だけでも値上がりしていると言っていましたので、価格の影響があるかもしれません。希望を出せば一期二次のようにどんどん販売していく様な口調でした。 気になっていたエントランスですが、基本は地下への階段ですが、階段横の通路からバリアフリー対応で出入りできるそうです。ただ通路の幅はわかりませんでした。
    • 知らない間に売れてますね。
• ほとんど売れてますが、売れ残りも幾つかありますね。
• ここの場合は価格が高かったというのがあるのかな。 販売は３期には入ってきていますが、販売戸数は次ごとになっていて、少しずつという感じですので 要望が入れば販売しているのかなぁという印象です。 今は２階と4階の販売なのかな？ 最上階はもう完売してしまったのでしょうか。
  • あと1戸でした。最終販売のようです。
    • ９割がた売れてますね。地味に着実に完売かな。
• 狭小3LDKで坪440万、93m2だと500万近い。三菱はやっぱり高いね。
• こないだいったら、北、西、東は販売終了してました。すごい売れ行きで内心安心しました。南は一部販売してました。あと少しのようです。
• HP見る限り、あと1部屋になったみたいですね。南西角の5階が売れたんじゃないですかね。なので、販売コストを抑えるために、まだ完売前だけどMRを閉じるんだと思いますよ。でも、いよいよ最終のようです。
• 残り１邸ですか。 角部屋とありますが、２部屋も行灯あるし窓全然無いですよね。 この間取りで１億超えはどうでしょう？
  • そもそも、最終1邸になっているのは、角部屋じゃないと思いますけど。

交通[ ]

• 現地から神楽坂上まではおおよそ徒歩10分程度ですね。
• 確かにこの場所から市ヶ谷駅まで歩くのはしんどい。 行きは下り坂帰りは上り坂。 自転車でも帰りを考えると難しいと思うが。
• 大江戸線は両駅とも表記されてるのは最寄りの出口までの時間ですからホームまでには大人でも更に5分はかかり
• 最寄りは大江戸線ですか。 あのホームまでの距離を考えると、できれば大江戸線の利用は避けたいと考えてしまいますが通勤ルートを考えると東西線は使い勝手がよくないし…と逡巡してしまいます。 販売に苦戦しているそうですが、近くに大きなスーパーが見当たらない事もマイナス要素かもしれません。
• 牛込柳町駅は大江戸線環状部の駅では、入り口からホームまでの距離深さとも短いほうです(体感で一番浅いのは月島？出口が多いので場所によるけど) ただこの物件に関して言えば二駅の中間くらいなので駅距離のメリットがないことと商業施設がコンビニくらいしかないのが。郵便局や警察署が近くていいかもしれませんが。神楽坂も歩くと15分ほどかかりますし。この付近は坂が多いので健脚の方向けですね
• 大江戸線は確かに巨大ターミナル駅とは微妙にズレた所を走っていますが、 他の人も仰っているように地下鉄かつ環状線なので、台風でも大雪でも 大幅に遅れる心配はなくとても安心感があります。 新宿西口や飯田橋など、停車駅もそれなりに乗り換えのキモは抑えていますし。
• A3出入口楽しみですね。駅徒歩表記は5→4分になりますかね。

構造・建物[ ]

• 大久保通りに面せず少し入っているのは良い。ただ道路がすごく狭い。北隣が整備工場、北西側が印刷工場のようなので要チェックかもね。
• 1階に住戸をぎっしり作って メインのエントランスは階段で地下へ下りるとか 構造おかしいでしょ
  • 自転車もＥＶで出し入れって面倒臭いですよね。 １階から出入りできないのは生活するうえで結構不便だと思います。 あとライブラリーもホールと一体化だから住民の出入りで集中できなそう。 ゴミ置き場とＥＶの間にわざわざ作る必要あったのかな？？
• 地下エントランスへは階段のみでスロープがナインですね。
  • 公式サイトのデザインを見ると、スロープがない代わりに、１階入り口と地下を結ぶエレベーターがあるように見えます。オートロックを考慮すると、この図を見る限り、このエレベータで２階より上に行くことはできず、必ず一旦地下に行かないといけなさそうに見えます。オートロックを考えると、直接１階から入ることはできないんじゃないかと思います。
    • 入り口のエレベーターは自転車用みたいです｡ １階と地下にしか行かないので､やはりメインエントランスのエレベーターを使うことになります｡ 現地の雰囲気は悪くありませんでしたが､１階フロアは少し半地下ぽくなるようです｡ 地面に近いと湿気が気になります｡｡｡
• ランドプランによると玄関の下り階段の前に6段ほど上り階段があるので車椅子や自転車は、自転車用エレベーターやスロープから出てエントランスを横切り駐車場側出口に出るのでしょうか
• 建物のデザイン性や内廊下のところ、駐車場や自転車も雨に濡れない、何も文句無しですね～。モデルルームも良かったし、仕様も文句無し、本当に悩みます。
• 建物のデザインがかなりかっこいい。ダークカラー基調って少ないですね。
• やっぱ5階建てくらいまでの低層（中層？）物件がドッシリ感あって良いですよね。見た目が違う。
  • こちらの場合は低層だから、という理由で選択されている人が多いのだなと思いました。 そうなんですよね。 あまりないですし・・・。 中上層のマンションがほとんどですから。 立地云々というのはもちろんあるでしょうけれど、 低層が良いという人のニーズをきちんと汲み取っているかと思います。
• なんだかオシャレな感じのマンションなんですね。マンションは外観も大事。ということですね。
• やっぱり半地下のエントランスがなあ… ハザードマップではこのマンションの周辺は大丈夫という 事になってますけど、側溝とかから水が溢れたりしたら流れ込んできますよね。

共用施設[ ]

• 駐輪場 : （総戸数に対して）52台
• ミニバイク置場 : （総戸数に対して）3台
• ライブラリーラウンジは落ち着いた空間になりそうですね この戸数ですから無駄な共用施設もありませんが。小戸数ということで 管理費・修繕費は将来的に上がる覚悟でいた方がよさそうです

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：1R＋DEN～3LDK。
• 専有面積：39.07m2～94.48m2。
• バルコニー面積：5.04m2～12.62m2。
• ここ素敵ですね。間取りもゆったりしていて良いなぁと思います。
• 最も広い東南の角部屋の一階以下が駐車場になっているという悲劇。
• 間取りのバリエーションが少ないのは気になるす。
• ＧかNtypeが良いかな。湿式戸境壁と風呂の広さと風呂にある窓。がポイントで思った。でも結果もしGが坪単価も安いなら間違いなくＧ選ぶけど、間取り的には。乾式は騒音がチョット。
• 間取りを見てみると90平米台でも無理に4LDKを作らず 1部屋1部屋の面積をゆったりとるようにしているのでしょう。 まあ、確かに4LDKでも1部屋4畳大の部屋なんて何の使い道も ないのでこちらが正解なのでしょうねぇ。 洗面ボウルが2つあるのも親切。
• Nタイプはすべての居室にウォークイン・クローゼットが設置されている点は良いなと思いました 収納力が抜群です。 ウォークイン・クローゼットって居室の広さに含まれるのでしょうか？ それとも別枠で考えられているのでしょうか。 設置されているのは良い。でもドアの開閉やそれ自体の出っ張りによって デッドスペースも出来てしまう。 居室の広さに含まれてしまうと厳しいかなぁなんて思いました。
• 洗面台が２台あるとは珍しいです。 海外っぽい内装なんですね。収納もたっぷりすぺーすがありますし、 モデルルームのプランはリビングが２２畳とかなり広くて、憧れの間取りといった感じがします。
  • そこそこの物件で100平米程度あればダブルボウルは標準的ですよ。

買い物・食事[ ]

• ローソンストア100市ヶ谷店（約340m・徒歩5分）、くすりの福太郎 市谷柳町店（約360m・徒歩5分）、まいばすけっと牛込柳町駅前店（約360m・徒歩5分）。
• 牛込柳町駅前のスーパー「まいばすけっと」が、外苑東通りの拡幅のため、明日で閉店です。 まいばすけっと自体は牛込神楽坂側にもあるからいいけど、勤め帰りに気軽に寄れるスーパーがなくなるのは痛い。
  • まいばすけっとがなくなっても、セーヌよしやがあるから、許容範囲ではあるのですが、ちょっとだけ駅からの動線から外れるんですよね。ネットスーパーについてはちょっとわからないですが、coop（生協）のトラックはよく見かけます。
• 工事中の牛込柳町駅の新しい出口のすぐそばにセーヌというスーパーがあり、二階はサイゼリアです。向かいのココイチがなくなって、次はどんなお店が入るのでしょうか？
• 一番近いスーパーは、「よしやセーヌ」です。ただ、心理的には、坂がない分だけ「まいばすけっと牛込神楽坂駅西店」の方が行くのは楽な気がします。もっとも、セーヌとまいばすけっとでは、品揃えの傾向が全然違うので、ライフスタイルに合う方に行くようになると思います。
• 使えるスーパーはどこでしょうか。 よしやは品揃えがいまいちですし、キッチンコートは品は良いですが遠いですよね。 外苑東通りに新しい店ができればよいですが。
  • よしやで満足できないなら、若松河田のライフあたりかと思います。 キッチンコートよりもさらに遠いですけどね。 慣れればどっちも遠く感じなくなると思います。
    • キッチンコート、歩いてみたらそんなに遠くないですよ。散歩がてら丁度良い距離です。

育児・教育[ ]

• 区立市谷幼稚園（約120m）、区立市谷小学校＜通学区＞（約120m）。
• 市谷小って公立ですよね？いい学校なんですか？
  • 人気あります。

周辺環境・治安[ ]

• 牛込郵便局（約250m・徒歩4分）、東京シティ信用金庫 牛込柳町支店（約300m・徒歩4分）。
• 石井医院（内・小）（約20m・徒歩1分）、東京女子医科大学病院（総合・救急）（約1,020m・徒歩13分・自転車6分）。
• 閑静で良い立地だと思いますが、土地も狭く回りの道幅も極端に狭いので、窮屈な感じがしますね。マンションを建てる環境ではありません。
• この辺は外苑東通りの拡張、DNPのビル整備に伴う公園新設等で大分雰囲気が良くなりますね。
• 市谷エリアは靖国通り、外苑東通り、大久保通りの内側の雰囲気が最高です。歩いてみれば誰でもすぐに分かります。ここも一応内側になりますが、土地も狭いし、周りの道路の道幅も狭く窮屈な感じが否めません。でも３通りの内側はもうマンションが建つような土地は無いので、仕方ないですかね。
• 大久保通りに面せず少し入っているのは良い。ただ道路がすごく狭い。北隣が整備工場、北西側が印刷工場のようなので要チェックかもね。
• 物件近くの外苑東通りは、30年くらい前から拡張工事予定言われていて、最近漸く工事実行の雰囲気になってきました。東京オリンピック頃、つまりあと5年後に完成とすると、計画から35年後くらいの完成でしょうか。そうなると大久保通りの拡張工事もあと30年後？でも東京新宿メディカルセンター近辺の工事は進んでいるので、この物件近くの大久保通り拡張工事が実行されるのはそう先ではないかもしれませんね。交通量が多く幅広い大久保通りが完成すると、通り沿いのこの物件の価値下落は激しいかも。。。それもそう先ではないかも。。。
• 地図見ると大久保通拡張してもぎりぎりこのマンションは道路に面することはなさそうですが。周辺のセットバック位置からして整備工場のところが接すると思います。まだまだ立ち退かなそうな建物が多いから拡張が完成するのはいつになることやら…。
• 牛込柳町はスーパー、コンビニ、ドラッグストアなど生活する上で欲しいところは抑えているし、そういう意味では牛込神楽坂駅前よりも便利です。
• 静かで買い物や食事も便利。とても住み良い場所ですよ。
• 北町と甲良町では、まわりの雰囲気が違いますよね。神楽坂で飲み歩きたい人には北町がいいと思いますが、落ち着いた品のある雰囲気が好きな人には甲良町の方がいいのかなーという感じがします。たまにおいしいものを食べにふらっと出かける程度であれば甲良町から神楽坂の距離って歩くのにちょうどいいし、街の雰囲気は甲良町の方が品があって好きです。
• ファミリーやね。完全に。 いいところだよ甲良町は。 高台だしね。
• なんといっても立地。車の騒音も無い住宅街という事につきる。
• ここは意外にバスの使い勝手が良いです。新宿へ行くときは大江戸線よりもバスが便利です。神楽坂だけでなく、椿山荘周辺も緑が多く、お散歩で楽しめますよ。
• 場所がイマイチなのがネックかな。前面道路幅狭いし、大久保通り拡張も気になる。
• 北側の整備工場跡は何階建ての建物が建つのでしょうか...？北側の部屋なので気になります。
  • 情報ってまだ北側は具体的には出てきていないのですよね？ 工事用の看板とかが出てきたらわかるのかもしれないですが… 法律的に建てられる限界って何Fくらいなのかっていうのは営業さんに聞いてみてもいいのかも。 北側とはいえ、窓や開口部がそちら側にあるとかなり気になるのは確かかと思います。 眺望に影響しますしね。
    • そもそも北側にはそれほど開口部ないのでは？
    • まだ建築確認申請も出ていないようで、何が建つかは現時点では、不明とのことでした。
• 近くに住んでいますがこの界隈がとても気に入っています。裏千家さんの道場があるような土地柄ですから申し分ありませんし、かといって気取ったような空気もありません。大手ディベロッパーが分譲マンションを建築できそうな土地は近隣にはもう見当たりませんから最後のチャンスだったのかもしれません 。外苑東通り拡幅が終わりさらに良いエリアになるのが楽しみです。

【北側にマンション建設予定あり】

• 北側の整備工場跡地は13階建てのマンションになるようです。本日現地に赴いたところ、登録票が立てられてました。ショックです...。
  • うろ覚えですが、42戸中29戸がワンルームとあったので賃貸かと...
    • 駐車場になっているところと、北側の1戸分が敷地になるようです。北側の1戸は細長く角ではないので、おそらくですがその部分は通路とか自転車置き場になるのではないでしょうか。大久保通り拡幅の際には歩道になる部分と思われます。総戸数42の内29戸がワンルームと表記されていました。敷地面積が283.73㎡。延べ面積は1597.60㎡。29年2月1日から建築工事が始まり、30年5月31日に完了予定と書かれています。ご参考までに。
• 建設予定の13階建て住戸につき、新宿区役所に問い合わせをしてきます。眺望はもちろんのこと、近隣住民に対する説明書類に含まれていた建設計画に基づくと南側にベランダが予定されており、プライバシーを侵害される可能性もあり、懸念だらけです。
• 北側の土地については契約時から懸念しており営業担当者にも将来的にどのようなことが起こりうるか確認をしていましたが、こんなに小さい土地では高い建物はたたない。というような説明をされたように記憶しております。まさかこんなにすぐにこんなに高い建物が建つことになるとは。本当にショックです。 当方も手付金を諦めてのキャンセルも視野に入れておりますが、こちらの物件が本当に気に入って購入したもので、どうにかならないものか情報を集めているところです。 13階賃貸マンションについて、キョーシンから近隣住民説明会は9月中旬から下旬に行われるそうです。
• 私は、2月に初めてMRにいきましたが、3月下旬に、整備工場の土地が、地元不動産会社に買われたと言う説明を受けました。営業さんとは毎週連絡を取っていたので、タイムリーに情報共有していたと仮定すると、その頃が、売主が何かが建つ可能性を知った最初の時期だと思います。ただ、その時には、何が建つかの情報は持っていないと言う説明を受けました。その後、4月下旬に契約しましたが、その際にも何が建つかまだ分かっていないと言う説明を受けています。
• 書き込みを読む限り、デベ側は説明責任は果たしているようですね。ただ小さい土地だから高い建物は建たない、などどいう憶測は良くないですね。そういうのは法的な高さ制限などから論じるべきです。ただ、気持ち的におさまりが付かないのは分かりますが、この立地の高級低層物件で、十数階建てのマンションが隣接するくらいで 果たして資産価値に影響するでしょうか？ 眺望が売りのタワマンでお見合い物件が建つというわけではないですからね。
• ここは第１種住居地域、北側は商業地域。 容積率などが違うので高い建物が建ってもぜんぜん不思議じゃないです。南とか東向きの部屋だって道路を挟むとはいえ向かいの家とお見合いなわけだし そんなに資産価値に影響あるとは思いません。
• 三菱地所レジデンスの担当営業の方に問い合わせをしたところ、入居までは別の方が担当するということでそちらとお話をしました。 三菱レジとしてもあの土地に13階建てが建つことは想定しておらず、今後入居者の立場に立って近隣住民説明会の場でキョーシンに申し入れをすることを約束してくれました。私達からはその申し入れ内容を近隣住民説明会の前に共有していただくこと、そしてできれば書面化していただくようお願いをしています。（書面化については、検討するとのことです） 近隣住民説明会には出席可能ということで、私達も参加したいと考えております。 説明会日程は未定ですが、今月の予定とのことです。また、建築確認申請はこれからということです。 新宿区役所にも相談済みですが、登記が完了していない我々とキョーシンの間に入るのは難しく、三菱レジと相談して欲しいと言われました。 他の方もおっしゃってますが、景観面での懸念はもちろんのこと、プライバシーのことも大変気がかりです。 ネットで騒ぐことは本意ではないのですが、他の契約者の方と連絡を取るすべもないので、どうか大目に見ていただけると幸いです。
• この物件だって5階建てでしょ？ 周囲の戸建ての住人には嫌だった人もいただろうに・・・
  • 近隣住民です。いろんな意見はあると思いますが、このマンション（ザ・パークハウス）の建設時の経緯をまとめておきますね。 この情報自体をもって賛成・反対どちらかの意見を述べたいわけではないですが、今後の参考になれば幸いです。

1. 建設に際し、大型建設車両の往来に反対するノボリが市谷甲良町・二十騎町一帯にずらっと並びました。
2. このマンションの北側にある、大久保通りに面する細い土地の所有者から使用許可をもらい、これを利用して建設資材を送りこむよう計画変更したことで、町内の大型建設車両の往来をだいぶ少なくできることになり、安全誘導員の増員などの施策と合わせ、住民と合意に至りました。 ※たぶん、この細長い土地が、今度は13階建てマンションの入り口として使用されるものと推測されます。
3. ザ・パークハウスとは直接関係ないですが、近隣にある、ソアールタワーも、大変な住民の反対がありましたが、建設されました。

• 大久保通り沿いは10数階くらいのマンションいっぱい建ってるのに このマンションの北側だけ建てるなっていう言い分が通用するわけないな。13階建てマンションは南側に第１種住居地域が広がり 永久眺望のいいマンションになるよね。
  • 問題は北側の土地だけならば7階程度の建物しか建てられない土地なのだが大久保通り沿いに強引に細長い土地を購入して通常では不可能な13階を建てようしている事。
• 建築法上問題ないので、建築確認申請は通るでしょうね。問題は、トラックをどこに止めるのか。 工事の実施については疑問がありますね。施行主もなかなかつかないようですし。

周辺施設[ ]

• 南榎公園（約240m・徒歩3分）、なんど児童遊園（約400m・徒歩5分）、コナミスポーツクラブ飯田橋（約1,380m・徒歩18分・自転車7分）。
• 牛込柳町駅の新しい出入口はいつできるんでしょう。ご存じの方いらっしゃいますか？
  • まだ数年はかかりそうですが、できたら信号ナシで駅構内まで行けるので便利になりますね。外苑東通りも拡幅しますし。

その他[ ]

• このマンションのペット規約教えて下さい
  • 小型犬2匹、または猫2匹までだったと思います。

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• ザ・パークハウス 市谷甲良町についての口コミ掲示板
• ザ・パークハウス 市谷甲良町 ってどうですか？

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