プレミスト鷹匠

2022年4月22日 (金) 14:01時点における版

物件概要

プレミスト鷹匠　周辺写真CG合成

• 所在地：静岡県静岡市葵区鷹匠二丁目4番29、30、31（地番）
• 交通：

1. 静岡鉄道静岡清水線 「新静岡」駅 徒歩5分
2. 東海道新幹線 「静岡」駅 徒歩11分
3. 東海道本線（JR東海） 「静岡」駅 徒歩11分

• 総戸数：119戸（別途管理室等3戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年09月
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社大豊建設
• 管理会社：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 資料請求しました。きっと高いのでしょうね。
• 鷹匠の名前で果たしてどれだけの値段がついて売れるのか注目する大型物件。ただ、鷹匠は昔に比べたら衰退気味。この物件の立地に関しても鷹匠二丁目にしては決して良いとは言えないので手を出す気にはなれない。
  • 鷹匠はあまり良い地域ではないのですか？葵区で高級住宅地はどのあたりかご存知でしたらおしえてください。
• リタイア後に静岡に帰るつもりでここを今から購入し、それまで賃貸に貸し出そうと思ってます。その間に他に新しい物件が出ればそちらを購入すればいいかと。２LDKのこじんまりした部屋を検討していますが強気な価格設定になりそうですかね
• こちら鷹匠二丁目と紺屋町で悩んでます。老後、足腰が弱った時にどちらが便利だろうと天秤にかけると、やはり紺屋町かなと思います。
  • 紺屋町とは静岡駅前に再開発される野村の高層マンションのことですか？これはいつ頃できるのでしょうね？
    • そうです野村です。2027年リタイアで戻るので、2026年竣工が理想ですが何も決まってないですよね。野村のプレスリリースをチェックしてます。当初は住宅が200戸予定でしたが、去年にはホテルの計画が無くなり住宅が290戸に増え、今年に入って未定に変更されてました。
      • 私も野村に問い合わせてみましたが、返事すらありません。駿府城から徒歩圏内のマンションを探しているのですが、、紺屋町は利便性は良さそうだし、鷹匠はオシャレな飲食店なども多く... 迷います。
• なるほどリタイヤ後に戻るという目的で購入されるというのも一つの手ですね。ただ、その場合だと、ローンは投資用ローンになるのでしょうか？住宅ローンは自分が住むという目的で借りることになると思いますから、人に貸し出すとなると、取り扱っているローンが少ないのではないかと。投資用ローンは金利が少し高めになっていますから、賃料も考えなくてはなりませんね
• 利便性や資産価値の面で言えば、どう見てもこの鷹匠二丁目のマンションの立地では残念ながら紺屋町には到底敵わないと断言出来ます。恐らく、紺屋町は広告が打たれる前に水面下である程度は売れてしまうと予想しています。
  • 地元の方から見ると、やはり紺屋町のほうが格上なのですね。紺屋町再開発はかなり先になりそうなので、この鷹匠二丁目に期待するしかないかもしれません。徒歩1分以内に月極駐車場が見つけられれば、前向きにこちらのマンションを検討したいです。
• このマンションの価格帯、いくらぐらいなのでしょうね？坪300万切ってくれると嬉しいですが、最近のトレンドでは難しいでしょうか？
  • 上層階は坪300以上です。10階以上は億近いですね。勿論3LDK.角での話しです。1.7億がMAX.
• 私から見れば、JR通勤は紺屋町、車通勤は鷹匠といったところだが、恐らくマンション価格は紺屋町と鷹匠ではかなりの違いが出ると予想しています。
• 紺屋町に野村が予定しているんですね。かなりハイスペックなものを作りそうですが、リタイア後を考えるとそんな駅近でなくてもよく、旅行するときはタクシーで1メーターくらいでロータリーに入ってくれる方が楽、やはり駿府城公園や文教施設が近い方がいいなとか考えてしまいます。
• リタイア後に温暖で富士山が見える静岡に住みたいと考えています。土地勘ゼロです。それなりのレストランも周りに多く、買い物や病院にも困らなそうなので、このマンションを検討しています。多分 野村の紺屋町はタワーになりそうなので、中規模マンションのほうが出入りも楽だし好みではあります。ただ、設備・仕様などが野村のほうがハイスペックになるなら野村を検討したいです。1億以下でないと買えませんが.....
  • 同じようにリタイア後を考えて検討される方もいらっしゃるんですね。住人が落ち着いた雰囲気になりそうだと嬉しいです。おそらく紺屋町は静岡のランドマーク、ハイスペック、坪単価も高くなりそうです。富士山見るなら野村のタワーかもしれませんね、ここは部屋の配置がまだ分かりませんが、おそらく富士山は東側の角部屋からしか借景にならず、おそらく100平米台を東側富士山ビューで並べ、1億を大きく越える感じでしょうか
• 自分も含めてですがリタイア後に静岡移住を検討されている方が複数いてビックリしてます。事前案内会は静岡だけでなく東京本社でも開催されると案内がきました。かなり注目されているマンションなのですね。
• 先日、東京で事前説明会を聞いてきました。稀少性のある物件かと思いますが、やはり高くなりそうな雰囲気を営業の方から感じました。10年後、20年後の売却時のリセールを考えるとコスパが悪く、見合わせになりそうです。
• 紺屋町はホントにやるのかね？全く進展してなさそうだ
  • 野村に問い合わせましたが、返答もありません。静岡市のHPを見ても何も更新されてませんね。野村の武蔵小金井の件もあって、あまり野村不動産に対して良いイメージはありませんが...それより、こちらの物件の詳しい仕様や価格はいつ頃決まるのでしょうね？
    • 事前説明会に参加し、一般の前の事前の案内を受けられるとのことで申し込みました。その際に一部でしょうが価格の話もあるそうで来週末に行ってきます。どこもそうですが最初は抑えめで出し、いけそうなら少しずつ上げていきますので抑えめで購入したいのであれば早目に動くのが鉄板かと思います。
      • いくらくらいなのか、大体の金額を教えてもらいたいです。買える金額であれば・・・
• 鷹匠の大和さんのマンションが10年落ちくらいで5年前の中古取引の坪単価が160万程度、坪単価220万程度で売り出されても10年後に売却した際には70平米程度の部屋で1000万以上下がりそう。それ以上の坪単価であれば言わずもがな、永住覚悟でないと庶民には手が出ない。
  • 家賃10万で住んだと思えば良くない？
    • 最終的に売ったとしても、月々10万円の家賃であれば、妥当か安いかもしれないですね。
  • 鷹匠にある大和の中古マンションは軒並みプライスダウンしてるとらいうことですか？呉服町タワーは、7年前の新築分譲時価格より少なくとも20%アップ以上の価格で売りに出てますけどね...立地の違い？プレミストのブランド力が弱い？もしくは両方でしょうか？.
• 近くの大和のマンションは築15年だけど、中古取引価格は分譲時の少なくとも20%は値上がりしてる。
  • それは今の不動産相場が上がっているからだけでは？
• 静岡市の将来的な発展性は皆無だと思うから、資産価値うんぬんの人はやめた方が良いよ。
• ここに住む人で普段の通勤などで電車を利用する人はどれだけいるんだろう？おおよその価格を聞いたけど高そうだったなぁ。というとこで諦めました。
• 購入を検討しているのですが、管理会社の大和ライフネクストとという会社の評判が良くないと聞いて悩んでいます。皆さんは管理会社のことはどの程度気にして購入を検討していらっしゃいますか？
  • 以前、大和ハウスのマンションの複数の住人が、マンションの人用ではないゴミ収集場にゴミを捨てていました。（そのマンションは全戸、町内会費を拒否しているマンション）（マンション内のゴミ収集場は駅とは逆方向にあるので、出社や通学がてらゴミ捨てするのは面倒なのでしょう）（カラス避けネットの下にゴミを入れるではなく、ネットの上にゴミを置くのでカラスが来て道路にゴミが散乱）管理会社の大和ライフネクストに苦情を入れたところ、すぐに対応してくれました。電話の受け答えもいい感じで、ライフネクストから該当マンション管理人への連絡およびマンション住人への注意・警告も素早かったです。
• 今回第一期の販売での申込をあきらめました。駅からの立地は魅力的ですが、学校横である、ゴミ捨て場がフロアーごとではないことなども考えると値段と見合わないかなと。販売の経過や周辺のマンションの価格含め今後検討予定です。価格が下がれば良いなと思ってしまいます。
  • 結構なスピードで埋まってるみたいなんで値段が下がるのはむずかしいかと思われます。フロアごとのゴミ捨て場は惜しいですが、ここの魅力はやはり立地かと。
• IとHは完売かな。それ以外は時間かかりそう
• 立地が…。校舎が目の前だし…。グランドの砂埃が…。見送りかな。
• やはり見送りする方も多そうですよね。たしかに第一期の販売前まででHの間取りと広さはかなり人気でした。あと角部屋のIの間取り。
• 紺屋町のタワーなら坪350でも買いたい。静岡市内で妥協して坪300はなあ、、
• 今はかなりのマンションが強気の高値過ぎ待てるなら紺屋町だね値高くても何年も値下がりしない資産価値
• グラウンド側の6階以下は申込少ないよね。みなさん、やはり砂埃が気になるんだろうね。
  • 最近になって検討を始めました。グラウンド側というのは、何タイプの部屋が該当するのでしょうか？
• 多少高くても賃貸で住もうかな。新築でいくつか出るだろうから。
• 今躍起になって低層階を売っているけど、中学校の壁と5メートルしか離れていなくて陽当たりゼロなのに値下げしない！何を考えているのでしょうね。
• メゾングランツとかディーグランセって売り物件でないよね。築年数もそれなりに経ってるから古くなってきてるし。ここ買うしかないんじゃないか。
• 以前こちらの物件、資料請求しました。メールマガジンにも登録してたんですが、全119戸中、すでに78戸が成約済みっていうメールが先程来てました。凄いですね?
  • 立派なもんですねえ。
  • ここは初めて知りました。119で78成約済ですか。みんな金持ちだ。
• 売れ残っているのはシングル向けの狭い部屋と最上階の広い部屋つまり、ファミリー層の部屋は完売だって人気ありますね

交通

構造・建物

プレミスト鷹匠　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：2,645.69m2
• このマンションって西向きもあるんですかね。上階なら駿府城公園への眺めが綺麗そうです。
• 低層階だと埃の影響もありそうな点が住んでみないとわかりませんね。でも外観は重厚感あって素敵な建物になりそうです。
• 低層階の日照、どうなんでしょうね？おそらく日照時間のシミュレーションはしていると思うのでいえばその数値は見せてもらえると思います。あまり昼間家にいない人だったら日照少なくてもお値段さえお得だったらニーズはあるかと思うけれど…

共用施設

• 駐車場：112台［地上5段式：105台、平面式：5区画7台（他来客用1台・カーシェア用1台）］
• 駐輪場：186台［スライドラック式：85台、ラック式：63台、平面式：38台］
• バイク置き場：6台
• 車を手放しますのでカーシェアを利用できるこちらのマンションも魅力的です。でも1台だけですかね？シェアサイクルもあれば尚良いのですが・・
  • カーシェア、Anyca（エニカ）が気になっています。https://anyca.net/ 個人で車のシェアサービスなんですが、オーナーから借りて利用するというものです。高級車やファミリーカーなど選べるのがいいと思っています。新静岡、静岡でもありました。マンションで予約が入っていた場合は、違うレンタカーを知っておけると助かりそうです。車、手放せそうですかね？

設備・仕様

• マンションだと、窓を締めていてもきちんと換気ができるところはいいかも。24時間強制換気が入っているので…学校の場合はイベントが有ると音もしそうだけどそのような点でもマンションの場合はある意味気が楽だなぁ。遮音性も高いですからね。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：54.75m2～170.23m2
• バルコニー面積：7.51m2～27.80m2
• トランクルーム面積：0.39m2～0.48m2
• 間取りが全般的に狭い　１００平米超や１５０平米のニーズもあるだろうに

買い物・食事

• 商業施設

1. 新静岡セノバ　（約380m／徒歩5分）
   1. しずてつストア（新静岡セノバ内）
   2. ワイン専門店ヴィノスやまざき（新静岡セノバ内）
2. 静岡東急スクエア　（約530m／徒歩7分）
   1. 静岡伊勢丹　（約990m／徒歩13分）

• セノバや商店街にも近く、お買い物には困らなそうですね。
• このあたりの生活利便性はどうなんでしょうか？セノバ？があったり、普段の買い物にはパルシェなんかはお手頃でそこそこのものが揃っている印象を持ってます。
• 駅近は買い物が便利とは完全には思いません。店が小さい品数が少ない値段が高い。だから駅南の場合、駅近マンションに住んでいても結局は富士屋バロー杏林堂に行くことになるんですよね。
• 買い物ではパルシェも使える紺屋町がはるかに便利。一方で鷹匠のこの物件はセノバに行くのも微妙な距離。
• 近くに沼津市があり海産物がおいしいです。東京と比較して野菜も安い気がします。

育児・教育

• 教育施設

1. 静岡精華幼稚園　（約170m／徒歩3分）
2. 日吉町保育園　（約500m／徒歩7分）
3. 静岡市立伝馬町小学校　（約680m／徒歩9分）
4. 静岡大学教育学部附属静岡小学校　（約450m／徒歩6分）
5. 静岡大学教育学部附属静岡中学校　（約370m／徒歩5分）
6. 静岡大成中学校・高等学校　（約240m／徒歩3分）
7. 常葉大学附属常葉中学校・高等学校　（約260m／徒歩4分）
8. 静岡英和女学院中学校・高等学校　（約1,010m／徒歩13分）

周辺環境・治安

• 用途地域 商業地域
• JR静岡駅を使う機会を考えれば、駅から遠いなあと思います。
• 静岡駅に新幹線の「のぞみ」が停車すればいいのにね。「のぞみ」は静岡を通り過ぎるだけ。でも新幹線の停まる駅だし、周辺施設も充実しているし、ただ駅からの距離が多少遠くてもこの位の方が良いかなと思います。駅が近すぎると人も多いし、賑やかそう。
• いわゆる文教地区ってところなんでしょうか。周りに学校がたくさんありますね。近くの学校に通う子供がいるならベストな環境でしょうか。学校が多い＝砂埃が飛びがちとなるので、気にする方は風の強い日を狙って行ってみると良いと思います…。
• 鷹匠エリアがイマイチどういうところなのかわかりません。呉服町と比べると、昔ながらの住宅街って感じでしょうか？
• Googleマップで見ると、近隣に月極駐車場を見つけられないのですが、マンション周りで駐車場を探すのは難しいでしょうか？どなたか土地勘のある方、ご存知ないですか？
• 地元住民です。紺屋町で野村のマンションが建つならば、恐らく駐車場は用意されるかと思います。ただ値段は月３万円くらいで済めば御の字では。もし外で月極を探すのであれば駅南の方が安いところが見つかる可能性がありますが、紺屋町を購入されようとされる方は富裕層ばかりでしょうからそんなケチくさい話はされないのではないかと思います。ちなみに静岡駅から10分ほど歩いた鷹匠地区でも月極駐車場の相場は月2万円はします。紺屋町ならば交通や買い物の利便性が良いので、車を持たないという選択肢もアリかと思います。
• このマンションで気になることは隣接する学校の音です。意外なところでバスケのドリブルやバレーのサーブといった音が響くと聞きました。高校生ですとパワーがありますから。コロナ禍ですから体育館の窓を閉めろとは言えませんし。繊細な方は熟考かと。
  • 隣の学校の騒音は自分も真っ先に思いました。これはかなりのマイナス要素かと。
• 高校が真横にあるのは気になりますが、夜は静かなわけだしあまり関係なく、学生の元気な音が聞こえるのも元気をもらえそう。
• 紺屋町のマイナス点を挙げるとしたら、客引き・スケボー族・ホームレスでしょうか。もし紺屋町の建設に市や県が補助や便宜を図るとなると、駅前の活性化としてマンションも商店街の活動に協力するようにと条件があるかもしれません。（まあ…市も県もコロナで野村マンションに協力できる余裕はなさそうですが、野村単体で地元・地主を口説けるとは思えません）
• 駿府城公園も近く、車の騒音に悩まされることもない立地で良いですね。
• 静岡、いいところですよね。定年後に静岡移住というと伊豆半島の印象が強いですが、静岡市だと商業施設もあるので暮らしやすそうです。デパートもありますし、田舎暮らしまではしなくていいなら静岡市もアリだと考え始めました。
• 新静岡駅やセノバをメインで利用するかたには便利かと思います。JR利用だと忘れ物しても戻る気はなくなる距離。目の前の学校の運動部の練習時の音が気になります。
  • そうなんですよね。JRだと歩ける距離なんだけど、駅近くまで行って忘れ物に気がついたときには若干億劫になっちゃうような距離かも。自転車だと楽だとは思うけれど駅のあたりの駐輪場事情を見てからだなぁ。あまり豊富にあるっていうイメージはないのだけど実際のところは営業さんに聞いてみたりすればわかるだろうか。
• 近所の住人です。マンションや管理会社自体のことはわかりませんが、隣が学校だということはしっかりと理解しておいた方が良いです。このマンションが建設される前から、この周辺で近年問題になっていることを記載します。運動場の砂埃がすごい、近所の学習塾や学校のお迎えの車で建設場を取り囲むように車が駐車される。今はコロナであまり気になりませんが、夏は野球の応援練習等々の騒音もあります。日曜以外はほぼ生徒の声が聞こえると思った方がいいです。一応このマンション計画が立案された際に学校側は周知して販売してほしいとのことは言っておりますのでご存知の方々多いとは思いますが。良いところはやはり立地です。生まれてから鷹匠に住んでいますが徒歩圏内で各種病院や役所、生活用品の買い出し等困ることは全くありません。
  • ありがとうございます。今はコロナもあってそこまで頻繁じゃないんですね…「運動場の砂埃」の件は、ちらほら聞いていました。ただ、学習塾、学校のお迎えの車はよくわからず。平日の小学校終わりの時間帯はひどいんでしょうか。最近だと民間学童保育のお迎えもあったりしますから、渋滞になったりもするんでしょうね。
    • 隣の建物は小学校ではなく、私立の中学、高校の併設校です。
• 私は鷹匠在住ですが家が古いので土地を売ったお金でここを検討していますが本当に近隣の学習塾の路駐と渋滞は酷いですよ。あとは学生が多いので自転車等のマナーが悪い。人宿町のマンションも検討していますが鷹匠に
• Googleマップでしか見てませんが、鷹匠エリアって魅力的な立地ですよね。駿府城や素敵なお店が近くにあって。ただ、学校の渋滞や騒音がそんなに酷いとは....
• 場所は良い、グレードも良いんだけど、学校からの騒音がわからなくて決めきれない。こればかりは実際に住まないとわからないから困る。
• 小学校の向かいに住んでいて気になった事はないですが、感覚はそれぞれですものね
• 場所が気に入って決めました。将来、車がない生活をめざしてます。バス代はバカになりません。街中ですので、ビル隣より学校グラウンドの方がよいと思いました。そして徒歩圏内に駿府公園や広々した公園も多い。子供の塾も選び放題。東側にグラウンドなので偏西風によりあまり砂埃こないことを期待してますが、風向きがこちらの時は窓を閉めればよいかと。バスの乾燥機能は結構乾きます。騒音については二重層ガラスだそう。我が家にも子供がいるので、賑やかな方が、かえって気を遣わなくて済むかな。そして学校なので夜は静かと言うことです。生ゴミは粉砕して流せるそうで、助かります。とにかく災害対策は大切。敷地を高くし電源対策もしてあるし、ここ自体が海抜も高い。耐震は最近のマンションは当たり前。
  • 子供育てるなら紺屋町よりこちらの方が断然いいですよね。なるべく静かな場所かつ街中でという条件だとここがバッチリでした。砂埃も5階以上ぐらいなら問題ないのかも
• 学校が近い事で砂埃が心配ですが、階数が上だと影響が少なくなりそうですか？確認したいと思えど竣工前マンションですし強風のタイミングに合わせられるはずもないので、できれば似たような環境に住まれる方に伺ってみたいです。
• グランドの近くに住んでいたことがあります。風の強い日は、砂が気になり部屋干しをしていました。強風の時に開けていると、部屋の中も砂っぽい日もありました。部活の声もよく聞こえていましたが、頑張っているなと言う感じで、不満には感じませんでした。
• 現在畑の近くに住んでおり春先の強風で砂埃が室内に入ってしまいます。なにぶん古い家なので窓を閉めていても隙間から入り床がざらざらになってしまうのですが、今どきの家であれば窓を閉める事で対策できそうですよね。
• 学校の近くは運動会のシーズンは数週間練習の声が聞こえてきますし、夏休みと放課後は吹奏楽部の練習の音が聞こえると思います。その他は朝と放課後に校庭で活動する運動部の声などですかね。
• 鷹匠在住ですが大雨でお堀の水が溢れた時はこの辺り水害にあいますよ。2階以上が住居ですので大丈夫でしょうけど水捌けは良くないです。それと隣の学校ですが砂害はありますが学校の騒音は昼間は気にならないぐらい周りの交通騒音もあります。

周辺施設

• 公共施設

1. 静岡市役所・葵区役所　（約760m／徒歩10分）
2. 静岡市民文化会館　（約220m／徒歩3分）
3. 静岡市中央体育館　（約480m／徒歩6分）
4. 駿府城ラン・アンド・リフレッシュステーション　（約540m／徒歩7分）

• 医療施設

1. 静岡赤十字病院　（約990m／徒歩13分）
2. 静岡市立静岡病院　（約1110m／徒歩14分）
3. 大石内科循環器科医院　（約180m／徒歩3分）
4. 神経内科木村クリニック　（約320m／徒歩4分）

その他

掲示板

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