レジデンシャル青葉広瀬川

2022年4月15日 (金) 14:44時点における最新版

物件概要[ ]

レジデンシャル青葉広瀬川　外観完成予想図

• 所在地：宮城県仙台市青葉区花壇75-1（地番）
• 交通：

1. 仙台市営地下鉄東西線 「大町西公園」駅 徒歩9分 （西1出口、※1.徒歩分数は仙台七坂「藤ヶ坂」を通るルートで計算したものです。）

• 総戸数：203戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年07月
• 売主：株式会社ワールドアイシティ・三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：松井建設株式会社
• 管理会社：株式会社ワールドアイシティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 上杉のシティテラスより敷地広いのに200戸に抑えた低層の三棟構成。景観はリバーサイドヴィラが目玉だけど、コスパではクレセントとゲートヴィラの一階。一階は敷地の特性ゆえ価格は抑えめになるのでリスクを考慮しても価値あると前向きになれるかたには狙い目かもしれません。
• 敷地が広いことも強みととらえて、かつ、リゾートをコンセプトにされているので、いわゆる圧縮プランは少なく、ゆとりのあるプランが多いと考えられます。
• リバービューは平均で３５００万くらいになるんでしょ。こうまで利便性が悪いと考えちゃうな。低層で敷地ゆったりが気に入りましが。
  • 3500で済めばまだ良い気がします、、、、レーベンやプレミストみてると、、、、
    • ここが3500万卸町レベルなら相当売れるでしょうけどそんな安くないでしょうね。
      • ここに4000万5000万払うならよほどの設備がないとなー。大規模郊外敷地ながら機械式駐車場あることにびっくりです。好みは人それぞれだから売れるんでしょうが。
• 駅まで9分で行けるのかな？坂あるよね？それだけが心配。あとはなんか魅力的な物件ぽいからとりあえず資料請求してみる。
• 都市部でこんなでかいマンションはないんじゃない？今後に期待大ですな。
• 価格がとっても気になる。なかなかおしゃれな物件そうですね。都心で住みたい若いファミリー（僕らみたいな）が買える優しい価格設定でお願いします。
• ここの物件、個性あっていいね。最近の物件はコンパクト化、外階段の貧乏臭いタワマンや、野村みたいに客にすり寄った中途半端な物件にはもう飽き飽き。王者スミフは方向性が定まらず迷走中だしとつまらんマンションばっかりだったが突出した個性のマンション興味深いですね。見どころは絶望的な利便性をカバーできるほどの価格、永久眺望、間取りなのかといった所でしょうか。
• 永久羨望は広瀬川見える棟だけですよね。他の２棟にどういったメリットを魅せられるかが見物ですね。価格なのか共用設備なのか。
• 利便性はなし。だから安さに期待。多分、4000万前後だから卸町くらいは売れそう。
  • まぁ卸町と真逆ですな。駅まで遠いが、卸町にはない公的な施設が充実。需要は途切れないんじゃない。そして学区がいい。
• このマンションのメインターゲットはどんな人なんかな？
• オープンエアテラスで圧倒的な開放感を享受する日々、広瀬川の水害怖いけど、いいね。75平米C1タイプ、経ヶ峰まで130mの眺望。パンダ価格の予想で、2階3390万円と予想します。
  • パンダじゃないけど、５０平米台の部屋は2000万円台じゃないですかね。７０平米２９８０万円とかもありそう。
• 仙台の中心部はぞくぞくと200戸越えのデカブツマンションが登場してますね。でもね、そのほとんどがタワーやペンシル型形状のマンションなのですよ。土地が限られてますからね。つまり、敷地にゆとりがある板状3棟型はあまりなく珍しい存在だと思います。それだけ共用施設も多様なものがつくれるということ。中庭があるなんてすごそうじゃないですか、昨今幼児が遊べる公園も少ないですし。ほかにどんな施設が入るか、資料がいまからとっても楽しみです。期待大の物件ですね。
• 住めば都ですね。災害の心配はあるかもしれませんが、通常は広瀬川のせせらぎを聞けるわけですから、自然環境好きなら気にいるんじゃないでしょうか。川のせせらぎと利便性のセットは無理ですから。周りは静かかもしれませんが、価格帯によってはファミリー多いでしょうから、音対策としては造りは確認したほうがいいですね。
• 75C1タイプの高層階が4500万以下だったら最高
• 手頃な値段は人それぞれですが、４０００万前後がボリュームゾーンになるのかなぁと思います。免震ないですよね？土地の仕入れ値も中心部に比べると抑えられたでしょうし、共用施設とか豪華だったとしてもレーベン大手町とは違いが大きいような。最近の傾向は4000万円未満の新築物件がよく売れてるので、3000万円台多くするんじゃないですかね。特に川見えない方の建物は。
• 結局は価格次第でしょう。水害リスクと不便さを考慮して、安い価格設定にすれば売れるのでは。卸町も災害リスクと住環境に欠点を抱えているが、価格が安いためか意外と売れ行きが良い。
  • 仙台市民の広瀬川好きをなめてますね、不便だろうが水害リスクがあろうが広瀬川が見える部屋は人気です。
• HPの外観のパースを見ると三菱地所のパークハウスシリーズのお高めシリーズな感じですね。（例えばパークハウス御苑内藤町とかに外観が似ている）。敷地の割りに戸数も少ないしお安くなさそう。今から着工だと資材費もだいぶ上がってるしね。あくまで想像です。
  • たしかに写真ではパークハウス御苑内藤町に似てますね。
    • 予想値ですが共有部のパースがHPに出てないのでなんとも言えないものの、外観図から察するにパークハウス高級クラス同等の可能性が高く、であれば上杉のふみふ兄弟よりも高く、リバーサイド側の予想価格は坪２７０くらいではと思っています。階数次第ですが７５c１タイプで６０００万くらいではないかと。あと一般論ですがリバーサイドはどこの街でも一定のニーズがありますね。しかも青葉山＋広瀬川となれば言うまでもないでしょう。
      • この立地でその坪単価は有り得ないでしょ。半分くらいの単価と想定してるけど。広瀬川沿いなんて大して珍しくないし、青葉山も特に景観が良いわけではない普通の山。仙台で価値のある山の景観は冬の蔵王連峰くらいだと思う。
        • 青葉山が見えたら余程の田舎者じゃない限り、自然を感じ価値を感じるけどね、伊達政宗の騎馬像見えたら尚更価値は有るだろうけど、ここは位置的に見えないか？？
• ３LDK→３５００万から４０００万　これが妥当でしょう
  • しかし現在の資材､燃料費高騰の煽りを受けて4500万円～とかになりそう
• ずばり！坪単価210万円と見た！75平米4780万円なり。どうかな。
  • あながち間違いないと思いますが、花壇で5000万か。いくら建物や共用施設が良くても運動場3自動車学校に挟まれた環境下と考えると高いなぁ。3000万台なら考えます。まぁないだろうけど。
    • ですよねー(^^; 。私もルーフバルコニー 4000万円代なら参戦希望です。まぁないだろうけど。
• ファミリータイプをリバーサイドに持ってくる程度のスペックだと思います。3000万円台後半中心の価格設定位なら人気出ますね。
  • 中心は4000万台になるだろうとは思ってる。ただ企画段階からワールドアイシティが入ってるので、価格設定は納得感のある物になりそう。
    • 建物の外観と中身がワールド寄りの地所レジなのか、地所レジ寄りのワールドなのか気になります。建物３つあるから差や違いがあるといいですね
• 最近のマンション値段を見れば、まぁ、結構な額になるでしょうなぁ。中心部は中心部なんですよ。これでも。
  • 3000万円台で70平米以上が買える新築だと富沢西、卸町、薬師堂って感じですかね。どれも駐車場機械式なしの全戸分100％用意できるくらいの土地のお値打ち感がある場所なんだと思います。ここはいくらで土地を取得できたかにもよりますね。予想としてはそんなに高くないはずなので、お手頃な価格帯になるのかなと。あとは建築費高騰がどこまでひびいてるかですね。
• ベンダーコーナー、ランドリー等の充実な内容ですね、安くはない。4500万～でしょうね。
• いいですね。共用部はとても魅力的です。水害リスクを丸呑み出来たらとてもいいと思います。
  • さすがに１回は全て駐車場。管理人さん逃げ場ないっすね（笑）。まあ大雨の時は来ないか。エレベーター３基はいいとして配置がイマイチ。低層だから階段前提ということか。
• 稀に来る災害も怖いけど、ここの物件は日々の生活が不便そう。駅まで遠いし平坦な道でもなく狭い。生活圏内にスーパーがないのもマイナス。マンション全体の雰囲気が良さそうなので検討したいけど引っかかるとこも多い。なかなか100点満点な物件はないですよね。何かを妥協しないと買いそびれてしまう。

交通[ ]

構造・建物[ ]

• 敷地面積：9,487.72m2
• 建築面積：4,426.72m2
• 建築延床面積：20,853.50m2
• 19.9mで7階建ってなんなの？2.84mとか初めて見ました。天井高2.4mとかあり得てくる。良くて2.45mですかね。
  • 直床とかじゃないですか？
    • 今の分譲マンションは殆どが直床では？
      • 第二種住居地域だから、高さ制限があるんだろ！
        • 無理に7階建にすんなってことだよ！居住階は2階からですと言ってるみたいだけど一階は半地下だったりしてねw
          • １階は半地下じゃないけど、もともとグランドレベルが低いのと堤防で広瀬川は見えないし、日当たりも良くないからかと思います。２階でも多分川は見えないし、３階で微かに木々の間から対岸近くが見えるレベルかと。ちゃんと見たいなら最低でも４階以上でしょうね

共用施設[ ]

• 駐車場：213台（平置168台、機械式駐車場43台、来客用駐車場2台）
• 駐輪場：252台（ラック式上段：73台、下段：167台（内平面スライド式50台）、平置10台、来客用2台）
• バイク置き場：13台（大型バイク置き場2台、バイク置き場11台）
• 共有部に無人コンビニ入るみたいだからその品揃え頑張って欲しいなぁ。小松島にある無人スーパーとまでは行かなくてもオフィスファミマ的なものだけだったらガッカリ
  • 共用部次第かと思いました。テレワークできるスペースやネットスーパー対応の宅配ボックスとかあったら駅遠い不便な戸建てよりここを選ぶメリットになるかもしれません。
    • 無人コンビニは嬉しいですが､有ったら有ったで自動車学校の学生達が溜まりそうな予感
      • コンビニって想像していたのと違いますね、、、自動販売機はあるんですかね。
        • 現状近くに自販機も無さそうだから自販機くらいは充実させて欲しいかな
• 車の洗車スペースとかあるのか？

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取り：2LDK～4LDK
• 住居専有面積：58.98m2～102.52m2(トランクルーム面積0.77m2～2.40m2含む)
• バルコニー面積：8.52m2～25.27m2

買い物・食事[ ]

• 商業施設

1. ミニストップ片平店　　徒歩9分／約690m
2. ローソン仙台瑞鳳店　　徒歩10分／約760m
3. 肉のいとう　　徒歩13分／約1,010m
4. イオンエクスプレス仙台立町店　　徒歩15分／約1,150m
5. サンモール一番町　　徒歩15分／約1,180m
6. 明治屋 仙台一番町ストアー　　徒歩16分／約1,250m
7. イオン仙台一番町店　　徒歩16分／約1,250m
8. 藤崎本店　　徒歩17分／約1,350m
9. 仙台三越　　車4分／約2,370m

• インテリア・雑貨店

1. カルテルショップ仙台　　徒歩7分／約500m
2. アンティーク・ショウ　　徒歩13分／約1,030m
3. リアルスタイル仙台店　　徒歩16分／約1,220m

• グルメ

1. 森の香本舗　　徒歩5分／約380m
2. hauskaa　　徒歩6分／約440m
3. 萬葉柿の葉ずし　　徒歩8分／約630m
4. レストランパリンカ　　徒歩9分／約650m
5. 対橋楼春風亭　　徒歩9分／約720m
6. BABEL858　　徒歩10分／約750m
7. 珈琲まめ坊　　徒歩10分／約800m
8. 乃が美　　徒歩12分／約900m
9. 焼肉ハウスバリバリ青葉通店　　徒歩12分／約900m

• 一番近いスーパーは徒歩16分にイオン一番町店となってますが、実際は20分以上かかるでしょうし、帰りは荷物持ってと考えると頻繁にはしんどいです。花壇お住まいの人たちは普段どこに買い物出てるのでしょうか？
  • 花壇住民じゃないが駐車場100%だから普段は車移動だろうね。駐車場がある五橋のSEIYU、新寺の生協が有力
• 車でスーパー行くなら、新寺より八幡生協の方が品揃えと経路的にいいような気がします。
• 駐車場あるスーパーは、最寄りは五橋だけど生鮮食品の質はたしかにみやぎ生協　八幡町ですよね。あと、花壇は長町方面に比較的行きやすいですよね。
  • 五橋SEIYU、新寺生協
  • 八幡生協、八幡SEIYU
  • 長町モールのSEIYU
• 買い物は週末クルマでどっか買い出し。ふだんはコンビニ？やっぱ便利とは言えないなあ?、ネットスーパーは限界あるし、近くにスーパーないのかね。そのへんが払拭されたら検討物件にはいる。年寄りにはちょい不便な立地だねえ
• ここは近くにスーパーどころかコンビニも無いからちょっとした買い物も大変だと思う。地下鉄も近いとは言えないし現実的には公共交通機関はバス利用がメイン。例えばティッシュ買い忘れて買い物行き直すのも車利用となると田舎暮らしと利便性は変わらない。

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 片平丁小学校　　徒歩10分／約740m
2. 五橋中学校　　徒歩23分／約1,840m
3. コスモス大手町保育園　　徒歩6分／約440m
4. ひよこ保育園　　徒歩14分／約1,050m
5. 仙台 YMCA 幼稚園　　徒歩14分／約1,080m
6. すまいる立町保育園　　徒歩15分／約1,190m

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第二種住居地域
• 車移動するにも中心部通らないといけないから、時間かかりそうだな。五橋付近は道混んでるし。ただ、リゾート感を前面に出したコンセプトは好き。ヴィラというネーミングも良し。大手町同様に、利便性に関しては割り切って、眺望の希少性で選ぶ人は多そう。
• 個人的には、生活利便性良くない分価格が他の青葉区物件より安いなら十分ありだと思ってます。学区は片平→五橋で問題ない。このあたりすごく静かで、散歩すると気持ちいいんですよね。
• 広瀬川は4から5年に一回はレベル2か3になる。8年前には決壊寸前なってたよ
  • 2015年は花壇に避難勧告でてたよ。長町あたりが氾濫危険水位になってびびった記憶あります
    • 治水行政的にここが氾濫することはほぼないです。
      • Google Map で見ていただいてもわかる通り、南側（自動車学校側）に行くにしたがって河川敷が広がっており、ここに背の高い木が多く生い茂っています。条例では県の管理だと思いますし、河川敷に木が繁茂していると大雨の時に水嵩が上がりやすくなるので伐採されていると良いのですが・・・
        • ワールドも三菱も調べて建てるんでしょうからそこまでの心配はいらないと思いますが、ハザードマップで浸水５メートルから１０メートルの可能性と出てるとやっぱり気になるなあ。ホント価格次第。
• 花壇の公団跡地ですね。河川の側道よりも低いレベルの土地なので、堤防と河川敷の木がで景観を邪魔しないか気になります。河川敷の木は伐採できないと思うので、位置によっては2～3階では川は見えないかもしれませんね。
• 郊外だと静かに自然を見ながら暮らすならここがいいし、うるさくても便利に暮らしたいなら卸町がいいですね。価格も似たような感じになるんじゃないですかね。
• 歩いてみると分かるけど、大町西公園駅や一番町まで出るのに急坂なのが辛いところ。大手町は一番町までフラットに歩けるので、実際に歩いて比較してみると良いかも。
  • 大手町と花壇を比べられるのは互いにきついかもね。坂道毎日歩くの地味に億劫そうね。
    • そうなんですよね、花壇は坂のイメージあるので冬に凍結したら怖いかなと思っております。夫婦共に在宅で出来る仕事で利便性よりも眺望重視なのですが、凍結した坂道怖いなぁとちょっと心配です。大手町のレーベンは予算オーバーだったのでこちらのリバーサイドがかなり気になっています。
• ロケーション良さげですけど、車なし生活は厳しい場所のようですね。すべてネットスーパーってのもなかなか難しいし。ファミリーだけではなく老夫婦にもオススメかなと思いましたが、免許返納したらキツイのかな。
  • あの坂をベビーカーで移動するのは大変なので、ファミリーの場合も子供が幼稚園以上の方が良さそう。あとは全体的にエリアの道路が狭く、歩車分離がイマイチと感じる。
    • 花壇自動車学校だったから大手町方面（南町通り）のとこの急坂と合流がむちゃくちゃ怖かったの思い出す。花壇や霊屋下は交通量多くはないけど道が狭くて神経使ったな。
• 高齢化した街だし瑞鳳殿があるからわりと歩く人いるよ。生存者バイアスかもしれないけど。時間貸し駐車場が離れてるから遊びにくる来客者は大変そうではある。
• 川沿いの道は自動車学校関係者だけだろうし、反対側の道路も袋小路なのでこのマンションの住人が殆どでしょう。夜はちょっと人通りが少なすぎて治安が心配です。ルーフバルコニーが北東向きなのも残念。やっぱり価格設定次第かな・・・レーベンは設備の割には割高感がありました。
• Googleマップだとマンション付近から一番町駅までは片平丁小学校からバス乗るのが1番早いってよ。仙台駅行く時以外は地下鉄は乗らんだろうな。
• 眺望が魅力という向きも有るが､目の前の川と目の前の山を見れるくらいで、抜群のビューというわけでも無い。目の前が建物か山かの違いで抜けてるかと言われれば疑問が残る。
• 程々の眺望と､距離的にはまあまあ都心に近いかな？の立地で､買い物は多分不便。でも学区は間違いないので小さいお子様がいるご家庭で､車で買い物も億劫では無いって言うアクティブなファミリー向けと言う印象。
• このエリアは豪雨の際は避難指示が出る事も有るので（実際冠水したかまでは分からない）、その辺も考慮した方が良いと思います。
  • このエリアは2019年の台風時も避難指示出てましたからね。冠水に至らずとも割と頻繁に避難指示の出るエリアと認識しています。
• 川沿いだと虫が心配なのですが７階とかでも虫って出ますかね？
  • 7階とは言っても目の前が川で対岸は山ですからね。去年か一昨年はこの辺りで虫どころか熊が目撃されてるはず。
    • ８階でも虫が沢山きましたよ。虫は本当に侮れません。部屋を締め切っていても、いつの間にか入ってきます。
• マンションのトップページ、イメージ写真では桜が道なりに満開です。記憶では、桜は現在はないです。植えるんですかね。だとしたら、川が決壊して桜が倒木しないことを祈ります。桜があると、冬は春が楽しみで、春夏は雰囲気が明るくなりますね。
• 春の虫のわきあがり。川辺のマンションなめちゃいけぬ。
• 藤崎まで徒歩17分ですけど、便利と言えますかね。便利な中心部のマンションの条件って、仙台駅か一番町まで徒歩10分圏内だと思います。気になって現地を歩いてみましたが、青葉通までの道が狭くて急坂なのもデメリット。水害リスクと並んで、私は不便さがネックと感じました。ただ、住環境が良いので、私も卸町よりは断然こちらの方に住みたいですね。これから小学校に入るくらいのお子さんがいるファミリーなんか良いんじゃないかと思います。閑静なエリアで自然に囲まれた子育てができそう。また、それなりに体力もあるでしょうから、徒歩移動が大変でも何とかなりそう。ただ、ベビーカーであの坂上るのは辛いので、まだお子さんが乳幼児の場合は微妙と思いました。
• この物件はどういう属性の人が購入すのかちょっと考えてしまいます。最寄りの大町西公園駅までは決して近くないし、高低差はかなりあるし、おまけに歩車分離されていないような道路だし、とても徒歩9分で行けるとは思えません。（特に駅へ向かうときは上り勾配なので）近所にスーパーなどの商業施設がある記憶もないし、日常生活は極めて不便だと思います。学区はどこなのか分かりませんが、片平丁小学校だとしても一年生を一人で通わせるには不安のある通学路です。とにかく多少のことには目をつぶって是が非でも仙台市内にマンションが欲しいという人ならいいですが、ここはリセールヴァリューも望むべくもありませんし、賃貸に出しても借り手が付かないのではないかと心配です。
• 職場が青葉通近辺なら朝から上り坂で大変ですが徒歩通勤もありですね。広瀬通、勾当台公園方面に職場がある場合は、流石に厳しいか。
  • 私も少し考えましたが、雨の日や雪の日は徒歩15分、しかもずっと上り坂はちょっとキツイかと・・・　毎日のことですので。
    • 現在、家から職場まで徒歩15分かけて通勤していますが、満員電車から解放され、適度な運動も心地良く、徒歩通勤なかなか良いなと感じています。晴れた春や秋の日なんか朝から最高のスタートを切れます。ただ、坂道の部分はおっしゃる通り辛いですね。私はなるべく坂道登らなくて済むように工夫しています。また、雨や雪の日もゲンナリします。
      • なるほど。逆に毎日のことだからこそ運動になると考えることも出来ますね。敷地から川沿いにも出れるような出入り口を付けてくれると良いかもですね。
        • 歩いてみましたが、さすがに毎日あの坂を登るのはきついです。
          • 確かに毎日はツライ・・・通勤も、買い物も電動自転車は必須ですね。
• 広瀬川沿いで自然豊かとは思うけど、ただの川沿いをリゾートと呼ぶのは流石に違和感ある。
• 低まっている場所だからから圧迫感、閉塞感ありますよね。眺望が良いとは言えない。それが良いという人もいるでしょうが。
• 隣は陸上競技場で北東の抜けも良いはずですし、川の音が聞こえるのかはわかりませんが、私はルーフバルコニー付きの部屋を検討中です。街中も悪くないですが、オン－オフをしっかり切り替えたい人にとっては、悪くない選択肢だと思います。既出ですが、広瀬川好きの仙台人は結構いるものです笑
• この辺りもうちょっと綺麗に河川が整備されれば良いのかも知れないけど、現状は鬱蒼とした木々とくたびれた道路って感じだからなぁ
  • 河川敷の整備は大雨の際の氾濫を防止する観点でも必要かと。もう少し綺麗に緑化整備してくれると景観も良くなるのですが。
• 運動場と自動車学校に挟まれてるから眺望もある程度保証されてるって言い方も出来ますね。将来はわかりませんが。
• 川の近くは蚊が多くて、夏場なんかバルコニーに死骸だらけ。毎日掃除だよ。キャンプはたまに行くから良いんだよ。
  • 浸水リスクも気になるけど、同じく利便性の低さがネックですね。大手町も周辺に食料品や日用品を買う店がない不便さを指摘されていましたが、あそこは一番町までふらっと歩いて行ける立地だったので、まだ良かった。また、大町西公園駅まで徒歩9分というのも遠く感じる。

周辺施設[ ]

• 文化・公共施設

1. 青葉城址　　車4分／約2,450m
2. 瑞鳳殿　　徒歩12分／約910m
3. せんだいメディアアーク　　徒歩19分／約1,500m
4. 仙台市役所　　車4分・自転車9分／約2,150m
5. 宮城県庁　　車4分・自転車10分／約2,350m
6. 仙台大町郵便局 徒歩11分／約880m

その他[ ]

掲示板[ ]

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