ヴェレーナグラン門前仲町

2022年3月19日 (土) 16:14時点における版

物件概要

ヴェレーナグラン門前仲町　外観完成予想図

• 所在地：東京都江東区牡丹二丁目17番1、17番2(地番)
• 交通：

1. 東京メトロ東西線｢門前仲町｣駅徒歩3分
2. 都営大江戸線｢門前仲町｣駅徒歩7分
3. JR京葉線｢越中島｣駅徒歩8分

• 総戸数：75戸(他に集会室、管理員室 各1戸)
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造､地上12階建
• 敷地の権利形態：一般定期借地権（72年）の準共有
• 完成時期：2023年8月
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：風越建設株式会社
• 管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 非常に良い場所で期待できますね。坪400はいくんだろうな。ヴェレーナはあんまり詳しくないですが、グランが付くということは仕様高めと考えて良さそうです。
  • 定借で坪400はきっついなあ。いくら立地いいとはいえ、ハザード、、、
    • 坪400なら大人気即完とはいかないだろうね。定借、ハザードエリアとなると坪300代が妥当かな。
      • 確かに魅力的な立地ではあるけど坪400となると定借のお得感は全く無いね。定借じゃなければ坪400でも買いたい人殺到だと思う。
        • 坪４００台なら他にいくらでも魅力的な定借じゃない物件ありますからね。せいぜい坪３５０前後じゃないでしょうか。
          • 坪350でしたら全力でいきたいですね..
• 大手デベほどのブランド力もないわけで、そこは価格に期待してる。
• ここの価格を2LDKさんは坪440～460万円、すまいよみさんも坪400万円以上と予想しているようだが定借でもそんなに高い？もしそうならここが仮に定借ではなく区分所有だったら坪500から550万円ぐらいということ？門前仲町でそんなに高いとすれば、日本橋、神田あたりの区分所有物件なら坪600万円以上でも不思議はないがにわかには信じがたい。
• 現地を見ましたが、立地は良いですね。ただ定借やハザード等を考えるとよほど価格メリットがないと、厳しいかなぁという印象でした。
• 坪380とか？現実的には
  • 350くらいかな
• 門前仲町は地元ファンが多く穴場なので広告宣伝費かけて広域から呼ぶよりグロス下げて地元周辺客で即完目指した方が結果的に良いと思う。時間かければかけるほど定借だから地代と解体準備金が地縁無しファミリーにネックとなりそうだし。リリーゼもレジデンシャルも即完だし土地のポテンシャルはあるよ。グロス感合えばぜひ買いたいね。
• 個人的なイメージとして定借物件価格＝所有権物件価格X８割ぐらいのイメージなんだが、世間一般の評価としてはどいなんだろうか。
• 門仲は賃貸ばかりで分譲マンション少ないですからね。4年程前に深川エリアにプラウドが乱発した以来ですかね。需要はたまってるから定借とはいえ強気価格かも。
• 周辺中古の相場見ても坪400はいかないような
• 今回 この物件は、65m～72m がほとんどで（メゾネット除く）広さを抑えてる事から、門仲で許容な「グロス（総支払額）」を意識してるのかなと想像。そうすると永代通り沿いで近いシティハウス門前仲町が築10年で8500万前後で動いているので（これで70m 坪400万）そこから定借、近さ、ブランドを加減して…やっぱりグロス8,000万前後が妥当（7,000万台だと人気）なところだと予想します。逆に、門仲で中堅デベ×定借で9,000万は払えないという個人的感想もあります
  • グロス8000万って定借じゃなけりゃ億ってことだし、中堅デベにしてはちょっと高く見積りすぎでは？坪400いくにせよ、階によって価格差つけてくると予想。
    • 下階は6000万～
    • 中層階7000万～
    • 上階8000万万～とかで
      • プレミアム住戸に結構のっけてきたりとかね
• ハザード×定借ですから、坪350程度でないと買い手付かないでしょう。後はメゾネットをどうするか。一億を大きく超えるようですと、一億超え成約皆無な門仲では、相当苦しいですね。
• 間取りを見れば安く売る気がないのは一目瞭然。目ん玉ヒン剥くような値段で出てきますよきっと。
  • そこからが勝負。当然強気だろうが、日経平均の急落に伴う不動産価値の下落と、定借で買い手がつかないことでデベはどこまで値下げせずに我慢できるか。ユーザーはどこまで待てるか、この勝負になりそう。
• 地代幾らくらいなんでしょうね。検討者の方、地代×840(70年×12ヶ月)、価格に上乗せするのを忘れずに。月2万で計1,680万、月3万で計2,520万、月4万で計3,360万。地代下がるのは考えにくいから、最低でもこの水準。
  • 逆に土地に対する固定資産税等は負担がないので半分くらいは相殺されるのでは。さらにいうと解体のための積立金が発生します。実際に解体の時に新築購入者が生きているかはわかりませんが。売主はプロなのでその辺を全て計算して説明できる価格にしてくるでしょう。
• 35年間地元住みです。門前仲町エリアでマンション購入考えてますが、定借70平米門前仲町なら6000～7500万あたりでないと地元民も買わないとおもいます。
  • 過去の値段を知ってる地元民だから買えないんだと思う。「大手町10分圏内」「駅3分」「複数路線利用可能」というスペック優先で全方位検討してる人には魅力的に見える･･･かも知れない。
• 全然知らないデベなんだがここ大丈夫なの？
• 販売予定時期まで2ヶ月ですが、新しい情報そろそろ来ますかね？
• 今の物価高だと坪500万行くかもしれませんね。定借で売り切るの大変そうだ。
  • その坪単価だったら山手線の内側買えますね。所有権で。

交通

構造・建物

ヴェレーナグラン門前仲町　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：80％・60％(角地緩和および加重平均により76.25％)
• 容積率：300%
• 敷地面積：1,809.87m2(登記簿)、1,809.88m2(実測・建築確認対象敷地面積)
• 建築面積：816.35m2
• 建築延床面積：5,790.23m2(エレベーターの昇降路の部分55.33m2、共同住宅の共用廊下等の部分116.24m2、自動車車庫等の部分172.92m2、備蓄倉庫の部分5.84m2、宅配ボックスの設置部分14.79m2の容積対象外面積を含む)

共用施設

• 駐車場：敷地内に13台設置（機械式9台、平置式4台(身障者用1台含む)）
• 自転車置場：敷地内に150台設置(上段ラック式54台、下段スライドラック式96台)
• ミニバイク置場：敷地内に8台設置

設備・仕様

間取り

買い物・食事

• ショッピング

1. 牡丹町笑栄会商店街　　徒歩1分／約60m
2. 深川仲町通り商店街　　徒歩2分／約140m
3. 薬のヒグチ富岡八幡店　　徒歩3分／約180m
4. ファミリーマート深川門前仲町店　　徒歩3分／約190m
5. オオゼキ門仲牡丹店　　徒歩3分／約190m
6. セブンイレブン牡丹店　　徒歩4分／約320m
7. まいばすけっと江東富岡1丁目店　　徒歩5分／約340m
8. くすりの福太郎門前仲町2丁目店　　徒歩5分／約380m
9. 赤札堂深川店　　徒歩7分／約550m
10. 深川ギャザリア　　徒歩10分／約760m

育児・教育

• 教育施設

1. 深川第三中学校【通学校】　　徒歩5分／約360m
2. ちどり幼稚園（区立）　　徒歩6分／約420m
3. 数矢小学校【通学校】　　徒歩6分／約440m
4. 木下の保育園富岡（認可・私立）　　徒歩6分／約450m
5. アスクルもんなか保育園（認可・私立）　　徒歩7分／約490m
6. 古石場保育園（認可・区立）　　徒歩7分／約530m
7. アゼリヤ保育園（認可・私立）　　徒歩7分／約530m
8. 平久幼稚園（区立）　　徒歩7分／約540m
9. 琴平学園（私立）　　徒歩8分／約570m
10. ナーサリールームベリーベアー深川冬木（認可・私立）　　徒歩8分／約610m

• 近くの牡丹町公園、アスレチックが充実してていいですよ！子供が大喜びでした。

周辺環境・治安

• 用途地域／地域・地区：近隣商業地域、準工業地域、準防火地域、第3種高度地区
• 隣駅は茅場町だもんな。都心といってもいい場所。
  • 東西線駅徒歩3分
  • 桜並木サイド＆公園多数
  • スーパーオオゼキ至近
    • 立地条件からして城東地区以外の検討者も多いはず。分譲なら70m2で軽く1億いく。定借で1億未満なら売れるだろ。
      • 三井の新築が後楽園駅徒歩３分所有権１億ちょいから買える。同じような値付けで売れるわけない。
• 門仲って（昔、住んでましたが）言うても、下町ですよね。駅近で利便性は良くても、定借（所有権の8掛けと言われますね）×ヴェレーナブランドで、坪400超えは肌感的に厳しいのでは？と感じます。ローン金利も設定が23年夏（引き渡し時）になると上昇リスクも意識しますしね。比較対象としては後楽園より、木場公園の大手デベタワマンや、清澄白河が意識されるのかな？とも（越中島エリアはまた別世界ｗ）…ただ、1億近くのローン積んで、東亜でお茶飲んだり、下町生活するのは、アンバランスだなぁとも感じますｗ
• こーゆー物件見れば見るほどモンナカで坪400大幅超えとかはありえないんだよな。ハザード真っ赤っかぞ

周辺施設

• 病院

1. 加賀歯科医院　　徒歩2分／約150m
2. 芳仁皮膚科医院　　徒歩3分／約180m
3. あべ眼科クリニック　　徒歩3分／約230m
4. 金櫻堂医院（内・循環器・小児・アレルギー）　　徒歩4分／約260m
5. 大井医院（内・消化器・循環器・大腸肛門・ペインクリニック）　　徒歩4分／約320m
6. とみおか医院（内・外・循環器・消化器）　　徒歩5分／約380m
7. ウェルタワー深川医療モール　　徒歩6分／約470m
8. そえじま耳鼻咽喉科クリニック（耳鼻咽喉・アレルギー）　　徒歩7分／約510m
9. 東西線メディカルクリニック（人間ドック・生活習慣病外来・乳がん検診）　　徒歩7分／約510m
10. より子マタニティ＆レディース門前仲町　　徒歩8分／約600m

• 金融機関

1. 三井住友銀行深川支店　　徒歩4分／約280m
2. 三菱UFJ銀行深川支店　　徒歩7分／約490m

• 公共・レジャー施設

1. 水辺の散歩道　　徒歩1分／約50m
2. 古石場川親水公園　　徒歩2分／約140m
3. 牡丹町公園　　徒歩3分／約210m
4. 深川公園　　徒歩4分／約250m
5. 調練橋公園　　徒歩4分／約300m
6. 富岡八幡宮　　徒歩5分／約330m
7. 八幡掘遊歩道　　徒歩5分／約400m
8. 成田山深川不動堂　　徒歩6分／約440m
9. ティップネス木場店　　徒歩9分／約670m
10. 深川スポーツセンター　　徒歩10分／約760m
11. 江東牡丹郵便局　　徒歩3分／約180m
12. 富岡出張所　　徒歩4分／約270m
13. 富岡区民館　　徒歩4分／約270m
14. 古石場児童館　　徒歩6分／約420m
15. 牡丹地区集会所　　徒歩6分／約450m
16. 古石場文化センター　　徒歩6分／約460m
17. 古石場図書館　　徒歩6分／約460m
18. 門前仲町交番　　徒歩7分／約530m

その他

掲示板

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