ザ・パークハウス グラン 神山町

2022年1月14日 (金) 15:07時点における版

物件概要

ザ・パークハウス グラン 神山町　外観（北面）完成予想CG

• 所在地：東京都渋谷区神山町11番1、11番14（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「代々木公園」駅 徒歩9分 （2番出口より）
2. 小田急小田原線 「代々木八幡」駅 徒歩10分 （南口より）
3. 東急東横線 「渋谷」駅 徒歩11分 （A2出口より）

• 総戸数：55戸（募集対象外住戸5戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年11月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 販売価格：15,000万円台～58,000万円台　※1,000万円単位
• 予定最多価格帯：37,000万円台　※1,000万円単位
• おー、ついに発表になったのですね。久しぶりのグランですね！
• 渋谷区初のグランということですが、微妙ですね。三菱はグランの基準が曖昧だし、三井のパークマンションと比較すると明らかに劣る。ただし千鳥ヶ淵は例外です。あれは傑作マンションです。
  • 私もインパクトは少なかったように思えます。予想坪単価350万ぐらいでどうでしょうか。
    • 都心ではあり得ないです。それは郊外板マンの価格。立地とグレードから、一番安い部屋でも坪６００以下はないです。
    • 平米の間違いでは？
• 坪390万でいかがでしょうか。
  • どこのひと？平均坪単価は700万以上は固いと思うけど。
• 坪350万なら買いますわ
  • 倍率100倍で買えないよ。
• 三菱は超高価格帯が弱いように見える。あと「グラン」っていう響きが微妙です。千鳥ヶ淵みたいな物件はもう出てこないのかなー。いずれにしろ買えませんが。
• これがグランで南平台はなぜ無印なのかね
  • 土地取得にお金を使いすぎてしまい、物にそこまでこだわれなかったからと聞きました。
    • 誰に聞いたんですか？
• 南平台は、元々JT不動産を三井不動産が買収 > JT不動産本社跡地を地所が超高値で取得 > 用地取得費を地所単体で背負いきれないので、大林/東急とJV > コスト削減のためグランほどにはできない仕様になった、みたいな経緯だったような。土地取得してから着工までも時間掛かってたし、持分割合の調整で揉めてたという話も。JVだからグランじゃない、ではなく、用地が高すぎてJVにして更に仕様落とさないとペイしないからグランじゃない。
• グランは千鳥ヶ淵以外微妙やな
• 三菱は最上級のプランニングが微妙なものが多いね。個人的にパークマンションや森ビルに対抗できる全く新しいブランド立ち上げて欲しいね。和風建築のブランドで坪1000以上でさ、ブランドネームは漢字とかでさ。車に例えるとトヨタセンチュリーみたいなポジションのやつよ。まっ、いずれにせよ買えないけどね
• パークハウスって人気ないのかな
  • 神山町のこの場所が若干弱いかと
• 三菱地所の本業はあくまで商業や事務所ビル。昨今は東京トーチの建設、丸の内という最強コンテンツがあるから、レジデンス系は本腰入らず。出来上がりのマンションは同じような仕様ばかりで、進取の気性が感じられない。どちらかというと、俺たちエリートがつくる建物をお楽しみくださいという上から目線。一方、三井は三菱のようなドル箱コンテンツがないから、ミッドタウンやアウトレット、ホテルなど自社ブランディングの歩みを止めないし、川上から川下ま消費者に親しみを持てる事業を展開。マンション事業も賛否両論あるけど、今ならパークコート北参道ザタワーなど、海外(シンガポールやロンドンなど)にあるようなマンションを企画する。私のような外部の者からでも、どちらが企業として魅力的かは明白です。
  • TMショーンみたいな口ぶりやな
• ここにグラン付けるななら、自由が丘に付けるべきでしょう。
• ここ検討する人って、松濤・神山町が好きで多少間取りに問題あったり、コスパ悪くてもあんまり気にしないんだろうな。そもそも3億超える物件を検討する彼らと私含む一般人で判断基準が違う気がする。
• 第一期は何件か抽選になってるみたいね。
• 今日モデルルームで聞いたら第一期は13戸出して全部申し込み入ったみたいね。
  • 三菱からしたらこんな間取りで売れるなんて楽な商売だなって感じでしょうね
• ここはペットの代々木公園が至近であるのでペットの基準が20kgまで1頭　10kgまでなら2頭飼う事ができます。10kg　15kgというのは多いけど20kgというのは希少です。残念ながら　大型犬はダメです。代々木公園には無償のドッグランもあるそうですし宇田川遊歩道も代々木公園方面に繋がってますし。ペット飼うには良い環境。
• 55邸って、そこまで多くない気がします。この立地で眺めもよさそうで、広い間取りで・・・と価格が気になるところです。高くなりそう。東京都のマンション価格が過去最高というニュースを見ました。不動産価格は上がっているようですよね。100㎡以上の間取りも多くて豪華そうです。
• そろそろ2期始まるか
• ペットの規約ですが体重20kgまではOKでも大型犬は飼えないんですね。ゴールデンレトリーバーやラブラドールの飼育に憧れていますが分類としては大型犬になってしまいますか？
  • ゴールデン飼ってよいか確認しましたが、ダメでした。
    • ゴールデンレトリバーってダメなんですね。。というかあんまり一般的にマンションで大型犬を許可しているところって少ないんですかね？改めて考えてみたらあんまり聞いた事ないような気もしますが。
• 先着順住戸が六戸出てますね。キャンセルが相次いでいるのでしょうか？
  • 2年後竣工のこの価格帯の物件を今から契約するの尻込みする人いる気がする。
    • そうですね、手付金だけでも数千万預けることになりますし。
• 大型犬を飼えるマンションは少ないと思います。小型犬２匹までならOKというところが大多数じゃないでしょうか。マンション自体ペット規約などを結びますし、共用部分は歩かせてはいけない。カートに乗せなければならないなど規約が決まっているところもあります。大型犬を飼いたいなら戸建てオンリーになりますね。
• これからインテリアコーディネーターとのやり取り始まるけど、なんでもかんでも設計変更って言われそうで怖い。
• 大型犬をマンションで飼うのはなかなかハードルが高いかと思われますね。飼えたとしても色々制約が絡んできそうですし、そうなるとどうしても大型犬を飼いたい場合にはやっぱり戸建てを買った方が現実的な気がします。
• パークコート渋谷ザタワーは、レトリバー犬種のみ抱きかかえられない大型犬でも飼えます。エレベータでご一緒してびっくり。

交通

構造・建物

ザ・パークハウス グラン 神山町　車寄せ完成予想CG

ザ・パークハウス グラン 神山町　エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：4,031.90m2（売買対象面積）、4,031.49m2（建築確認対象面積）
• 建ぺい率：70% 、容積率：150%
• 全体デザイン、敢えて木の縦格子を多用してますね。和モダン調の濃淡の使い分けを意図してるのかな？地所レジさんのグランの基準はよく分からないけど、高輪松ヶ丘よりさらにもう一段上を目指してるってのは、分かる気がする。70㎡でも私には届かない（つまり検討者を装うこともできない）だろうなあ（涙）。
• 外観がグラン？って感じです。
• エントランスアプローチが美術館のようで圧巻です。住みたいというより行ってみたいなという気持ちにさせられます。ここ、松濤エリアになるんでしょうか。お金持ちのご子息と一緒に学校に通えたりしたりして…寄席完成予定図の高級外車が、わかりやすベンツやアウディ、BMWじゃありませんでした。エンブレムもなくてさりげない。でもきっと高級…グレーに似た色の車、マセラティですか？ジャガーですか？
• 高所得者層が購入層になるでしょうけど、エントランスも他の方のコメントに出ている通り、美術館のようですね。白を基調にした柔らかさもあり、とてもおしゃれに思います。静かにプライバシー感を保ちながら住めるのは憧れます。
• なんで低層で、グランブランドまで冠しておきながら、戸境壁が乾式なんだ！？公開されてる間取りもどれもいまいちだし。
  • 乾式壁なのは確かに。。。このレベルの物件作るのになんで手抜きするのか。間取りはそんな悪いかね？こんな間取り住めたら俺は凄い満足ではあるけど。何をもって良い悪いとするかだが。
• 確かに、乾式壁は謎だね。間取りはどの辺がイマイチか、ぜひ具体的に指摘してみて欲しい。勉強させていただきたい。
  • 個室の窓が吹抜けviewの部屋が多すぎませんか？140Aの主寝室は全く外が見えないのでは。また北向きの部屋が多く南向きの部屋も隣地から見下ろされるような感じですそれを言うと立地が今一つということになりますけどね
  • 柱の食い込みが顕著、リビングの開口部が貧弱(殆どが一面採光でサッシ3枚程度)、120㎡超えてもLDが20畳程度と小さい、クローズドキッチンかつバルコニーが狭めでLDの空間的広がりがイマイチ、130㎡以下は衣類用収納が少ない、などですかね。敷地面積大きい割には、ランドプランに苦労したのかなという印象ですね。
    • 間取りは微妙なのが多いですね。
• 近所ですが、この立地がいまいちとは…都内でも最高峰かと。
• 神山町は最高峰の一つと思いますがこの立地自体は囲まれ感ありますしもうちょっと奥まった場所の方が良いですよねそれを言ったら中古買ってリノベーションしろよって話ですが
• 豪邸、高級低層マンションしかない立地なので、囲まれない土地はないのでは？都内の高級住宅街と言われるところは他にもありますが、雑居ビルやみすぼらしい家が混じってたりします。松濤エリアは、そういうのがなく、かなり稀有な立地だと思います。
  • 現地見に行ってみ。ここまさに雑居ビルに囲まれた土地だよ。あれらがなくて真四角の土地なら文句なしだったが。
• ランドスケープの比較 上：ザ・パークハウスグラン神山町（空地率約34％）左下：フォレセーヌ渋谷富ヶ谷（空地率約48%）右下：ザ・パークハウス自由が丘ディアナガーデン（空地率約48％）

• 

  ランドスケープの比較

• 格子戸を思わせるような縞々のデザインが美しいなと思いました。和風な感じがしたのですが、意外にも外国の方のデザインなのですね。
• 1番気になるのはトンネルみたいなエントランスかなぁ。ちょっとダサくてすぐに飽きそう。
  • 外観デザインは自称センスは誰にも負けないSGRも酷評してるよね
• 外観とエントランスは伝統的な和風テイストの縦格子が採用されていると思えば何とフランスのデザイナーさんが手掛けられたとは驚きです。縦格子はバルコニーの目隠しになりますし機能とデザインを兼ね備えていて素敵ですね。
• 70At typeの右上にある空間はなんでしょうか？おそらく吹き抜けなのかな？というように思っていましたが明確な記載がなかったのでちょっと気になりました。
• 70Atの右上は、BEDROOM1に採光+通風を確保する為の吹抜です。只、この部屋、表記上は2Fですが、実質は地下室相当なのでこの様に無理やり吹抜を作り、建築基準法上の居室にしてるのでジメジメ湿度等の地下室デメリットの覚悟が必要です。
• 知識不足なんですが70At typeのドライエリアってなんでしょうか？テラスにあるエリアなんですがイマイチイメージがつかなかったです。日の当たる箇所とか、そういった意味合いでしょうか。
  • 屋根がない部分をドライエリアとしているようです。
  • ココは緊急避難時の避難経路になるところなので勝手に動かせないものなどを置いてはいけない共有部分になるところじゃないでしょうか。テラスはバルコニーで専有できるところは使用料を毎月払うことになってますが、ドライエリア分は払わなくてよいのでは。

共用施設

ザ・パークハウス グラン 神山町　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：29台(身障者対応機械式。内3台はルーフテラス付き住戸の専用使用権付駐車場となります)。
• 自転車置場：110台(上段垂直式・下段スライド式)
• ミニバイク置場：6台
• トランクルーム：55区画
• バレーパーキングとバトラーサービスはついてますか？

設備・仕様

間取り

• 1LDK～3LDK
• 専有面積：71.41m2～160.56m2
• バルコニー面積：6.73m2～31.97m2
• ここ期待してたのですがちょっとがっかりです もうちょっと広い間取り中心になると思ってたのですが。
  • 予算たっぷりなんですね。羨ましい。
• どの間取もゆったりとした広さで、マンションで１００㎡以上のスペースがあるのは素晴らしいなと思います
• さすがに高級マンションですね。立地もですが、間取りがどれも広いなというのが印象的。今は本当にコンパクトなマンションが多いので、予算に余裕はないですが、こんな広々としたマンションに住めたらいいなと憧れます。
• 情報解禁楽しみにしていましたが、本当に間取りが微妙ですね…どの部屋を買っても設計変更で大きく変えないといけないというのが残念です。これならフォレセーヌの方が良さそう。
• マンションで100平米以上の広さがあるのは特別感があります。リビングは20畳以上の広々としたスペースベッドルームも14畳と広々しているし、都内だと戸建てよりも広いスペースになっているので特別感があります。欲を言えば、シャワールームとトイレはそれぞれ二つあるとなお、良かったかな。海外っぽいつくりのほうが高級志向の方は魅力に感じると思いますし。
• 100㎡オーバーの間取りでシャワールームとトイレが2つずつついていたら朝の準備も家族とかち合わずに便利そうですね。確認すると160㎡台はトイレが2つ、バスルームとシャワールームがついているのでほぼ理想通りなのでは？
• 間取りひどくないですか？
• 「グラン」の名を冠するマンションに相応しくない立地と間取だね。土地条件的に、南面を削って擁壁にし、南面採光に難が出ても容積を稼ぐためには、こうせざるに得なかったのかもしれないが・・・。
• ぱっと見では2LDKがちょっと変わってるなというのか、想像すると住んでみたらどうなのかと思う点はありました。100㎡超のクラスはゆとりがあっていいなあと憧れます。ただ、意外にも収納が少ない感じでもあるかな？たしかに個性的な間取りが多い感じではありますね。
• ここ、間取りがイマイチ過ぎるよね。100平米オーバーでもリビング20畳くらいだったり部屋の形が変だったり。
• たしかに基本プランの間取りは微妙だけど無償である程度の間取り変更できるよ。モデルルーム行くとメニュープランっていう変更後のプラン図もらえる。
• 吹抜けにしか窓がない部屋を間取り変更しても限界あるんじゃないですかね。立地も南側が抜けてないから一番高い部屋を北西にもってくるような感じですし。ここを買う予算があるなら中古をリノベしたほうが良いと思います
• さすがに高級マンションだけあり、間取りはどれも広いないう印象なのですがアウトフレーム設計ではないのは残念かなと思いました。これだけの価格帯なので、もう少し何かないかなと思いますね。広くてもこれでは使い勝手が悪い感じがしました。
  • 超高級でも低層マンションでアウトフレームなんてほとんどないけどね。グランもパークコートも低層は柱食い込みまくりだよ。大人しくタワーにしておけば？
    • やはりこれからは逆梁アウトフレームの高級タワーにかぎるな 図面を見るだけで使いやすい部屋だとイメージができるから あと電気自動車対応してるかどうかも数年後にはかなり重要な要素になってきそうだよ
• Aタイプのベッドルーム１はもはやリビングくらいの広さに思いました。140m2の面積となったらそういう広さで洋室になるんですかね。トイレも二つありますし、かなり憧れるマンションです。
• 確かにアウトフレームに越した事はありませんが、ここは思ったよりも柱は邪魔に感じなさそうな印象があります。うまいこと家具の配置でごまかせそうな気がしています。
  • アウトフレームで良い物件みたことないけど。ここと同じ最高級グレードで。タワー物件と比較するのもナンセンスに感じるけどなあ。

買い物・食事

• ショッピング

1. 東急百貨店 渋谷・本店　　約580m／徒歩8分
2. 渋谷パルコ　　約710m／徒歩9分
3. 西武 渋谷店　　約900m／徒歩12分
4. 渋谷マークシティ　　約990m／徒歩13分
5. 東急百貨店 渋谷駅・東横店　　約1,090m／徒歩14分
6. 渋谷フクラス　　約1,140m／徒歩15分
7. マルエツプチ富ヶ谷一丁目店　　約250m／徒歩4分
8. 成城石井富ヶ谷店　　約520m／徒歩7分
9. アビオファームズマーケット　　約670m／徒歩9分
10. ビオセボン (Bio c’ Bon) 富ヶ谷店　　約690m／徒歩9分
11. マルマンストア代々木八幡店　　約700m／徒歩9分
12. 肉のハナマサ富ヶ谷店　　約730m／徒歩10分

育児・教育

• 教育施設

1. 松村幼稚園　　約250m／徒歩4分
2. 区立松濤中学校　　約520m／徒歩7分
3. 区立神南小学校　　約670m／徒歩9分
4. 区立大向保育園　　約920m／徒歩12分
5. 区立富ヶ谷保育園　　約1,120m／徒歩14分
6. 青山学院幼稚園　　約2,220m／徒歩28分
7. Bunkamura　　約150m／徒歩2分
8. NHKホール　　約240m／徒歩3分
9. LINE CUBE SHIBUYA(渋谷公会堂)　　約450m／徒歩6分
10. 富ヶ谷図書館　　約880m／徒歩11分
11. 松濤美術館　　約990m／徒歩13分
12. 東急シアターオーブ　　約1,270m／徒歩16分

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域・日影規制、最低限敷地面積200ｍ2
• グーグルマップで北側から見える崖みたいな感じは、どのくらいまで埋めて立ち上がるのでしょうか？
  • 私もそれ気になってます。このマンションから北側はいかにも高級住宅街な感じですが南側は雑居ビルのような感じで、かつ高低差があり気になるところですね 間取りも微妙で駐車場も平置きがなくて、ここのHP立ち上がってから富ヶ谷のフォレセーヌが売れてしまったような・・
• ニュージーランド大使館、プラウド神山町、グランドメゾン松濤の場所が一番いいよね
• 麻生さん、安部さん、大使館が近所だから、治安はばっちし。

周辺施設

• 病院

1. PL病院東京診療所　　約150m／徒歩2分
2. たく皮フ科　　約240m／徒歩3分
3. 川島小児科医院　　約450m／徒歩6分
4. 市橋クリニック　　約450m／徒歩6分
5. 井上病院　　約810m／徒歩11分
6. 東邦大学医療センター大橋病院　　約2,180m／徒歩28分

• 公共・レジャー施設

1. 宇田川公園　　約450m／徒歩6分
2. 代々木深町小公園　　約620m／徒歩8分
3. 都立代々木公園　　約770m／徒歩10分
4. 鍋島松濤公園　　約770m／徒歩10分
5. 新宮下公園　　約1,000m／徒歩13分
6. 明治神宮　　約1,570m／徒歩20分

その他

掲示板

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