シティテラス新小岩

2021年12月20日 (月) 20:20時点における版

物件概要

シティテラス新小岩　外観完成予想図

• 所在地：東京都葛飾区新小岩二丁目658番12他（地番）
• 交通：総武線 「新小岩」駅 徒歩3分
• 総戸数：270戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年04月
• 売主：住友不動産株式会社・株式会社ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここって旗竿地みたいな形状ですかね？北側は線路沿いで、南側は接道せず既存の建物に塞がれているように見受けられます。線路間近だから内廊下になればまだいいけど、すみふだし、外廊下で田の字の間取りオンパレードになる気がします。
  • スミフ、長谷工、新小岩。この3つの要素が揃って内廊下になる可能性は100%ないね
• 再開発が著しい新小岩では、いくつか新築マンションが供給されていますが、駅徒歩3分の強みは大きいですね。駅近でかつ東京駅までわずか13分。葛飾区とはいえ、坪単価300万円から400万円はするでしょう。同じ葛飾区の金町でさえ、今やそのくらいの水準です。坪単価400万円以内なら買いのマンションかと思います。
• スミフはここ6～7年ほんとに長谷工とベッタリですね。アルコープはなし、共用廊下側の部屋は思い切り柱が食い込み、バルコニーのペラボーは天井まで届いていないという長谷工が得意の団地仕様でしょう。コストダウンはかなりするでしょうから、低層階で坪単価は280万くらいからではないでしょうか
  • 新小岩の街力を考えるとパンダ部屋が坪単価290万円、条件が良い高層階で坪単価450万円、平均坪単価は370万円くらいと予想。さすがに葛飾区で坪単価500万円はありえないから、上値は坪単価400万円半ばでしょうね。
• 今年の12月販売開始とはまたすごく先ですね。コロナの影響で先延ばしになったとかそういうことなのでしょうか?
  • 販売開始は遅ければ遅いほど歓迎だな。その頃には日経平均も1万円切って、不動産市況も冷えてきて、価格は結構安値設定になる可能性もある。スミフは知らんけど、中規模のデベはある程度安値にせざるを得なくなるだろうし、購入側としては選択肢が多くなるだろうし
• 金町駅前のプラウドは免震、内廊下の角部屋で坪単価320前後。利便性で言ったら新小岩だけど、交通量が多い道を挟み、北向きは総武線とお見合いのため、内廊下で無ければ買う気はしないわ。
  • 内廊下と免震のセットは葛飾区初とか抜かしていたから、坪単価なりに設備も良かったし、そういった良い物件と比べる事ができるで。同じ葛飾区同士な。なので免震+内廊下+角部屋の三点セットで坪単価が320以上であれば妥当。まあ、金町は駅前。こっちは通りを挟んで3分。新小岩の方がより都心寄りだから坪単価330～350であればお買い得かも知れんのう。
    • 発売は12月だから、そのとき不動産市況がどうなってるかで価格も変わるでしょうね
• 新小岩という場所で、長谷工の施工で住不の廉価版ブランドであるシティテラスなんだから、内廊下のわけないでしょ　1000％ない。土地形状から見れば、階ごとに17～18戸を横に並べた団地になると思われます。相対的に高所得者が少ない土地柄ですし、坪単価は290万くらいからと予想します
  • まあ金町のプラウドタワーが坪単価280万円から400万円のレンジでしたから、東京駅まで10分ちょっとのここなら坪単価300万円から坪単価420万円のレンジでしょう。同じくらいの相場の湾岸エリアのタワマン買うより、利便性の高いここを買ったほうが良いね。
    • 新小岩で坪300かよ。線路挟んで斜め前のデュオシティなんて、同じ長谷工で坪単価190万とかだったのにな
      • 金町のラヴィクレールも19年前の新築時は3500万円だったが今は6000万円弱で取引されているし、昔の相場を話しても仕方ないね。葛飾区でも坪単価300万円や400万円の時代になったということ。
        • 流石に新小岩で坪400はあり得ないってｗより駅に近いブランズ新小岩はいま売りに出てるで。これも外廊下だよ。3LDK22.92坪6280万円。坪単価にしたら273万円。なので、免震＋内廊下仕様でも坪単価320～350が妥当。それ以上は割高だし、外廊下でも300以下なら割安かな。
          • 新小岩で坪300以上とか狂気の沙汰wさすがにこの辺にそんな出せる人はいないんじゃないか？ここまで100%値上がりはないだろうと思う物件も珍しいな
• 外廊下なら坪300以下でねえと売れねえぞ。久しぶりに新小岩に大型マンションなのだから設備などには金かけろよ
  • すみふだから、エントランスは二層吹き抜けで豪華さ演出、間取りは手抜きで田の字・廊下側アウトフレームせずの、リビングドア位置おかしくしてリビング畳数水増し、設備はディスポーザーなし、ってところかな。もちろん、共用施設は最低限の集会所のみ。
    • スミフだからってのはおかしな言い方。新小岩で内廊下やディスポーザーを求めている客層がいなそうだし、何より管理費が高くなるしな。
      • 270戸の大規模物件ですから設備が色々ありそうですね。完成年月が2022年4月下旬予定となっておりますが、コロナウイルスの影響で遅れるという事もあるのでしょうか？資材が入ってこないなどの話を多々聞きますし。入居予定は少し先の9月下旬と完成時期から期間がありますから準備もゆっくりできそうです。
        • 販売開始も完成もゆっくりでいいよ。遅くなればなるほど、価格が安くなる可能性が高くなるし、長谷工の板マンで設備なんか期待しちゃダメだね。集会所１つ作って終わり
• もう少しグレード高くすればええのにな。
  • 長谷工のマンションでグレードも糞もないでしょ
    • だって、新小岩で15年ぶりのレジデンスで謡っているんだよ。高級路線でいけばいいのにって思う。新小岩って駅は意外と便利だし。
• 200戸以上のマンションは15年ぶりとあったので新築分譲マンションはちょくちょく出てるんですよね？この位の規模になると高級路線は難しいかなと思います。高く設定すると何年も空いたままという状況になっちゃいそうな。航空写真とマンションの形状を見比べると部屋によっては大丈夫そうではありますけどね。まあそういう部屋は比較的高めに設定されるのでしょうけど。。
• より駅近に近いブランズでも坪270前後だから、まあ高くても300位だろうな。
• 新小岩だし、スミフと言えども4000万円代の部屋は低層階にいくつか作るでしょ。特にバルコニーからの視界が非常に悪いと思われる西サイド（駅寄り）は、坪単価で250万位からの設定をすると思います。西サイドに比べればマシな東サイドは280万位からって感じでしょうか
• 坪300以下なら検討
  • いくらなんでもそれはないんじゃないかなー。市川船橋でもそれくらいするところあるし。
• 土地イメージの低い新小岩より市川の方が坪単価は高いよ。中古マンションの価格見ればわかる。ましてやここは線路沿い、バルコニーからの視界は絶望的な立地だし坪250位からと見る。しかもコロナの影響で相場もさがるだろうしね。
  • さすがに地方の千葉より高いでしょ。東京まで13分だし、坪単価350万円なら買いでしょ。葛飾区も駅近だと今は坪単価300万円から400万円は当たり前。同じ葛飾区の金町でさえもそのくらいだし。
• 坪300程度じゃないと、ここは厳しいんじゃない？利便性は重要だけど、旗竿地・線路脇という住環境がよくないから、坪350になったら売れないよ。規模的にもファミリーがターゲットになるだろうから、尚更ね。
  • まぁ利便性は良いのは認めるけど、線路脇、眺望は最悪、お世辞にもいいとは言えない新小岩の治安、長谷工というネガティブな要素も多い物件ですからね。値段との相談かな？我が家は、70m2で5000万超なら検討の対象から外します。
    • 70平米で5000万円以下は無理だよ。だって築14年の駅徒歩3分の中古プラウド新小岩が70平米で5500万円だから。新築プレミアムを加味するとここは安くても70平米6500万円から7000万円。葛飾区とはいえ、今や駅近マンションはその位の価格帯。予算5000万円程度なら駅徒歩14分のプレミスト辺りを狙うしかない。
      • 都内の駅徒歩3分で4000万円台の値付はありえないですね。徒歩14分のプレミスト新小岩の70平米は1階のパンダ部屋で4990万円。ここは駅徒歩3分だからパンダ部屋でも6000万円はすると思いますよ。7000万円の予算なら亀戸のプラウドタワーの安い部屋なら買えると思います。亀戸と金町のプラウドタワーなら資産性も鉄板でしょうね。
• 駅から凄い近いのに総住戸270戸とはすごいかも。とても目立ちそうですね。新小岩はお店が多い印象がありますけど、公園もわりと違いので生活環境としてはバランスがいいと思います。販売価格はいくらくらいなのでしょうね。
  • 残念ながら南口からはブランズ新小岩や賃貸マンション（？）、パークホームズがあって目立たないよ。北口からは見えても、上記マンションその他があるから、建築物群の中の一つとしか見えないかと。Google Earth見るとよくわかりますよ
    • map見る限り陽当たりはほぼゼロのマンションだな。というか、新築でここまで陽当たりや眺望を無視した物件も珍しい。
      • ひと昔前なら駅近という立地条件さえ良ければ、多少日照に問題があろうが眺望に難があろうが線路沿いであろうが売れちゃってましたけど、これからはどうなるでしょうね。コロナの時代が長くなって在宅勤務が主流になれば、陽あたりとかバルコニーからの眺め、静粛性等を重視する方も多くなるのではないかと思います
• すまいよみさんの予想だとここは坪単価320万円ですね。同じ葛飾区のプラウドタワー金町と同レベル。70平米で6700万円くらい。もし予想通りなら売れ行きは良いと思います。自分は亀戸より上、錦糸町を若干下回る新小岩の利便性を考えると坪単価350万円くらいだと思っていました。

交通

• 新小岩駅近くて良いですが、朝の時間帯の混み具合っていかがでしょうか？今時期は外出自粛で人数も少なくなってはいるでしょうが、普段の状況が知りたいですね。
  • 電車は快速、各駅停車共に上りは錦糸町までかなり混みます。乗車時間が短いのが救いです。

構造・建物

シティテラス新小岩　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：5,176.04m2　
• 建築面積：2188.07m2　　
• 建築延床面積：22,304.5m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率80、60%・容積率400、300%　
• 現地案内図を見ましたが面白い土地の形をしていますね。北東の端が一部欠けてますがどうなってるんですかね。
  • 欠けてる部分は民間の駐車場ですね。買収出来なかったんでしょうね
• スミフHPの新築マンションのページに、小さなCG画像だけどデザインイメージがアップされていますね。やっぱり典型的な長谷工の板マンのようです。
  • あの敷地形状なら東西に長い板マンでしょう。外廊下側の部屋を二重サッシにしておしまいでは？
    • 線路が隣だし、外廊下は無理だわ・・せめて内廊下にしとけよ。
      • 隣が線路だから内廊下にしないと防音とか大丈夫か？
        • 二重サッシで電車の音は少しマシになるでしょ。それ以前に、音に敏感な人はそもそもここを買おうとしませんよ
• 旗竿地の敷地形状ですね。ほぼ接道してない（東側が若干接道してる？）大規模物件なんて、なかなかお目にかかれない気がする。
• 全戸東南向きといっても、実際に陽があたる部屋は全体の3分の１あるかどうかでしょう。現地を見れば良くわかりますが、遠方の方はストリートビューでご確認を。
  • 確認しました。日当たりはあまりよくない気がしますね。その分、価格が安いことを期待したいです。新小岩から東京まで13分。都内で勤務している人はかなり短時間で都内に行けます。
    • いくら駅近でも日当り眺望が絶望的で残念でした。なぜスミフさん土地仕入れたのかと疑問。共働き世帯は通勤に便利で教育に熱心な地区を選ぶだろうし、ターゲットは地元民かな？
      • スミフが仕入れたというか、長谷工の持ち込み物件でしょここは
• このマンション全戸南東向きを売りにしてるみたいだけど、南東側ってマンションも多くて視界は塞がっていて、陽当たりも殆ど望めないですよね。いっそ北西側（線路側）に向けた方が良ったのにと思います。線路側は視界も良好なので、陽当たりのない南東向きより遥かに良いはずです。というか、まだ建物自体の建設は始まってないみたいなので、今からでもいいから向きを逆にした方がいいような気がします。
  • 流石に全戸北西向きだとファミリーには売れないし、規模的にも厳しいでしょ。
    • 現地を一度見ましたけど、南西側、つまりバルコニー側は大体3分の2位の部屋は前建てのマンション（３棟）で眺望や陽当たりは全く期待出来ませんね。私も、ここは北向きにしてしまった方がいいと思いますね。スミフでも日暮里の新築は全戸北向きにして、公園の眺望を楽しめるようにしてますし、南向きにこだわる必要もないですね
• ランドプラン見ると、外階段で、南側ベランダ前に駐車場あり。前建あるから視界も悪い上に、駐車場ビューになるとは。尚、廊下側の柱は結構逃がせていそうに見えました。

共用施設

シティテラス新小岩　エントランスホール完成予想図

シティテラス新小岩　ペアレンツサロン完成予想図

• 駐車場：106台（単純昇降式105台・身障者用１台)他に来客用1台　
• 自転車置場：378台(ラック式：363、平置：15、サイクルトランク：60区画)　
• バイク置場：6台　
• ミニバイク置場台数：9台

設備・仕様

• 線路側窓は二重サッシで『T4』だそうです。防音の最高ランクですね。

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK　
• 専有面積：61.01m2～76.57m2
  • 専有サイクルトランク面積：0.50m2（1階、60か所）［合計専有面積：61.51m2～77.07m2］　
• バルコニー面積：10.53m2～31.28m2　
• 新小岩の駅近で久々の分譲マンションですか物件概要見たら61m2で３LDKの部屋があるみたいですけど、この狭さで３L作れるんですかね。アルコープは「なし」と表記してあるし、まぁ仕様はお察しってとこですかね。もしかして直床だったりして
  • 世の中には50平米代で3LDKもありますよ。三流デベですが。まぁここは長谷工の持ち込み案件でしょう。でなければ、スミフブランドのマンションでこんな3LDKは作らないかと
• 田の字以外は期待できない土地形状ですよね。リビング側の柱はアウトフレームするけど、廊下側はガッツリ柱が食い込んでいそう。最近のすみふはエントランスも豪華さがなくなっている気がするから、ここもどうなるかな？
  • 田の字の間取りだったとしても個人的にはOKだと思っています。特殊な形もその時は良いかもしれませんが、一般的な田の字の方がやっぱり使いやすかったりするので。
    • 一言で田の字って言っても、廊下側にしっかりアルコープを確保してる優良物件もあるけど、ここみたいに全くアルコープがない廉価版もある。あと、長谷工の二重床は上下階の生活音がモロ聞こえるから要注意。

買い物・食事

• 商業施設

1. サミットストア 新小岩駅北口店　　約290m（徒歩4分）
2. 西友 新小岩駅店　　約320m（徒歩4分）
3. ローソン 新小岩二丁目店　　約140m（徒歩2分）
4. まいばすけっと 新小岩駅南口店　　約210m（徒歩3分）

• 新小岩の駅まで3分。24時間営業の西友があります。西友、ネットスーパーもやっているなら嬉しいですね。前住んでいたところは西友が近かったです。オリジナル商品も充実していて安かったですよ。
• 駅前が比較的栄えているエリアで良いですね。ただルミエール商店街に行ったことがないのですが、このあたりは食料品や日用品などを扱うお店は多いのでしょうか。
  • ホームセンターレベルはないけど、日常的には困らない。
• SEIYUにサミット、ドン・キホーテや業務スーパーなど一通りのお店が近くに揃っていますね。個人的にはダイソーも近所にあるというのが嬉しいところです。

育児・教育

• 教育施設

1. まどか幼稚園　　約1,000m（徒歩13分）
2. 新小岩さくら保育園 第2　 約240m（徒歩3分）
3. 小松南小学校【通学校】　約470m（徒歩6分）
4. 上松中学校【通学校】　　約600m（徒歩8分）

周辺環境・治安

• 地図で見ると騒音面としてはどうなのでしょう。総武線というと本数としてはかなり多そうなのでずっと電車が通っているという感じになりそうですし、夜の12時くらいまでずっと電車の音がするのであれば、音に敏感な方はストレスがたまりそう。駅のすぐ近くという所は利便性としてはメリットがあります。ターゲットは家族世帯よりもＤＩＮＫＳあたりになるのかしら？
  • 間取りは全戸3LDK以上のようですし、完全にファミリー向けかと思います。線路側の部屋は恐らく二重サッシでしょうし、睡眠には支障がない程度には音は軽減出来るかと。
    • そもそも音に敏感は人はマンション自体をやめた方がいい。上下階にちょっとでもマナーの悪い人が入ったり、小さなお子さんが走ったりしたら線路の音どころの騒ぎじゃない。まぁ運次第だけどね
      • 線路横なので音うるさそうですね。コロナショックきてるので高く売り出すと売れ残っちゃいますが住不はあまり考慮しないのかな。
• 人気路線の中央線を利用できる新小岩駅がすぐ近くというのはとても便利。トラブルとかで停まりやすいのはありますが、電車通勤も楽だと思います。
• マンションの向かい側（南東側）は既に４つくらい高いマンションがあるんですね。視界はほぼゼロというのが最大のネックです
• 買い物できるお店がそこそこ多くて便利そうなところですね。あと水辺でランニングできるようなところも近くにあって、個人的にはとても暮らしてみたいエリアだと思っています。
  • 利便性は良いんだけど、高いマンションと線路に挟まれてて環境が最悪なんだよな
• 駅が近い。都内まで通勤楽そう。価格、高いのかな。専有サイクルトランクというのが興味あり。何台くらい入るのだろう。高級自転車持ちには嬉しい配慮かな。あまり見かけない施設ですね。まだ詳細が出ていないけれど、公式サイトのトップページなどからいくつもの好条件をひろうことができそうです。徒歩5分以内に24時間営業のスーパーが3件、商店街もあるとか、全戸東南向きとか。
• 新小岩駅周辺は、たくさんいろいろなお店もあり便利ですね。中央線は止まったり遅延も多いですが、やっぱり便利です。電車通勤している人にとっては最高の立地。物件価格がどれくらいになるのか、どんな間取りや設備なのか情報公開が楽しみです。
• 私が気になっているのは、マンションまでの経路に接客を伴う飲食店の密集するビルがあり、駅前のローソンからついてくるしつこい客引きの方々、ビル1階にたむろして騒ぐ若者や朝の歩道が汚いといったところです。
• ここのメリットは快速が止まる新小岩から徒歩3分という利便性ただ1つだよ。陽当たりや静かさ、治安も含めて住環境の良さを求めるのは絶対無理
• 葛飾区とはいえ、東京駅まで13分の利便性は良いですね。おそらくここの坪単価は300万円から400万円くらいですが、同じ坪単価の湾岸エリアのタワマンを買うならここを買った方が生活もしやすいし、交通利便性も高い。葛飾区は新小岩、立石、金町など再開発に積極的で将来性に期待できます。
  • 葛飾区自体は伸び代あると思うけどさ。残念なのは、新小岩は葛飾区の端っこってところかな。
• 現地を見ていないので詳しいことはわからないのですが、それほどに日当たりが気になってしまうところなのでしょうか。周囲にそれほど高い建物ありますか？
  • メッチャあるよ！囲まれ感半端なし。但し、線路側を除く
• 駅まで徒歩3分っていうのがここの場合は一番の売りなので、眺望というよりは立地に関してメリットを感じる人向けなのだと思います。新小岩の駅に近くなるということは建物がかなり密集しているエリアになるのである程度は仕方がないのだと思います。
• 周辺のお店などをチェックしたら暮らしやすそうな印象を受けました。駅も徒歩3分で駅近物件。あとはどういう間取りなのか、設備はどうなのか詳細が気になるところです。
• ここの場合は、電車の音はがっつり聞こえてきてしまうのではないでしょうか。駅の発車メロディやアナウンスなども聞こえてきてしまうでしょうか。どの程度の防音がなされているのか、というのは知りたいところです
• 電車の音どうなんだろう。駅近だから仕方ないと思えるけど、換気で窓開けるのすら影響はあるのだろうか。テレビの音が聞こえないとか、子供が寝ても起きちゃうとか。
  • 1階2階なら音は届きにくくて気にならない気がしますが、3階から4階あたりからは共用廊下側からかなりの音になるのではと思います。音は上に広がりますからね。（階の誤差は御容赦を）今の我が家は線路から100m離れてるか離れてないかくらいの位置ですが、電車が通るとテレビの音はかき消されてよく聞こえません。子供は特に起きない。
    • 補足。窓を開けていたら、の話です。個人的に昼寝等も問題なし。尚、窓を閉めていると、通気孔から電車音は聞こえますが、特に気にはなりません。個人差あると思いますが、余程神経質な人でない限り気にならないような。
• 新小岩の超駅近ですね。新小岩駅周辺で小岩のように大規模な開発はまだまだ難しそうだからこのマンションが駅近最新の座を得続けそう。それなりにうるさいでしょうが生活空間は線路反対側じゃないかしら。5年ぐらい住んでますが便利です。その分人は多いから色んな人いますけどね。新小岩には将来的に路線増える話もあり得るから下りはしないでしょう
• 先週、実際の場所へ行ってみましたが、以前もコメントがあったように、周りが同じ高さのマンション群に囲まれていて、一部を除いて眺望は望めないと思いました。結構ひどいです。恐らく、最上階と一部のみ（ただ、左右に首を振れば他マンションが目の前）を狙うしかないです。
  • 確かに、囲まれ感すごかったですね。南東向きでも意味の無い部屋が殆どになりそうです。とはいえ、反対向きにしたくても本数の多い線路が目の前ですからね。諸々考慮された価格になるなら検討しようかと思います。
    • そこそこ囲まれ感があるとありますが、カーテンしてなかったら中が丸見えという感じでしょうか？がっつり部屋の中が見られてしまう感じだとちょっと気になりますが。
• 17メートル位は離れるらしいが、目の前に高いマンションが数件あり、かろうじて日が当たりそうな抜けてる部分は、正面にラブホテル…。来月の価格発表が楽しみ。

周辺施設

• 医療施設

1. イムス東京葛飾総合病院［総合病院・救急］　　約750m（徒歩10分）
2. 同愛会病院［内・外・整形外・皮膚・眼・泌尿器・放射線・リハビリ・脳神経外・救急］　　約1,630m（徒歩21分）
3. 新小岩わんぱくクリニック［小児］　約140m（徒歩2分）
4. ヒロデンタルクリニック［歯］　　　約210m（徒歩3分）

• 公園・スポーツ施設

1. 下小松児童遊園　　約330m（徒歩5分）
2. 新小岩二丁目児童遊園　　 約360m（徒歩5分）
3. ティップネス 新小岩店　　約380m（徒歩5分）

• 公共施設

1. 新小岩区民サービスコーナー　　約360m（徒歩5分）
2. 新小岩保険センター　　約940m（徒歩12分）
3. 上小松図書館　　約880m（徒歩11分）

• 郵便局・金融機関

1. 新小岩駅前郵便局　　約200m（徒歩3分）
2. 三井住友銀行 新小岩支店　　約200m（徒歩3分）
3. 三菱UFJ銀行 新小岩支店　　約250m（徒歩4分）

その他

• 用途地域：商業地域、第一種住居地域　

掲示板

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