パークホームズ津田沼

2021年12月17日 (金) 17:41時点における版

物件概要

パークホームズ津田沼　外観完成予想CG

• 所在地：千葉県習志野市津田沼2丁目1803番1（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「津田沼」駅 徒歩7分 （東京メトロ東西線乗り入れ）
2. 新京成電鉄新京成線 「京成津田沼」駅 徒歩9分

• 総戸数：93戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

価格・コスト・販売時状況

• 津田沼駅南口は造ればすぐに売れる地域。BTもTTTも早期完売してECTは狭い部屋を坪300万中。ここは安く売る理由なしで坪280万超か？
  • 仕様次第かな。コロナ後の三井は低仕様で不評。長谷工施工だし、価格次第でしょ。あと、TTTはよく使われてたからわかるけど、BTとECTってどこって感じ。
• 最近の三井に設備グレードを期待してるとしたら情弱扱いされる。船堀　千葉　南船橋とかご覧下さい。それでも70m2以上の新築を津田沼で欲しいと言われたら1択。インテリアはオプションで解決するっきゃない
  • そのオプションはデザインテックがぼったくり。
• 設備仕様はよくないという前提として、はたしてどれくらいの価格になるんですかねー。バウスやエクセレントシティの価格を考慮すると、それでも坪250万円くらいはするんでしょうか…
  • 平均300は覚悟した方がよいかもしれん。
    • 他に新築が無いことを考えると自分も300前後になってくると思います…
• TTT中古も売りに出たままで売れ残ってるし、エクセレントシティも最後さばくのに苦戦してる模様。あがりにあがった津田沼マンション価格だけど、三井も強気に出過ぎると苦戦するのでは。ここは奏から少し離れてるし、かなり傾斜地だし、ハザードマップだと液状化対象になってる。南東側はすぐ横に建物があって日当たりも悪そう。。だいたい子育て世帯に充実した津田沼だけど、ファミリー層狙うなら少し価格抑えないと、今後の教育資金とか考えてる人はなかなか手が出せなくなると思う。
  • それでも新築でないと嫌だって家庭もあるので売れてしまうのが買い手側の弱味。
    • 今はそこまででもないと思う。無駄に高いものは売れない
• TTTより立地が悪くなる場所で狙い目になるにはTTT坪265万より安い坪250万ほどのインパクトが必要。果たして狙い目単価になるか？ならんと思うよ。
• 新津田沼駅周辺の再開発でAEON直結のタワマンができるという噂もあるし、富裕層はわざわざ徒歩8分のここ狙わないで駅近狙うはず。津田沼小が通学校というメリットをあげるなら中堅のファミリー層が手を出しやすい価格に抑えとかないと厳しいでしょ。
  • 新津田沼駅周辺の再開発でAEON直結のタワマンができるという噂もあるし仮に正しいとしても10年近く先では？まだ再開発計画の作成委託を出したばっかりだと思うので、あまり関係ない話です。津田沼駅南口でこの規模のマンションは暫く出ないと思いますよ。普通は待てません。
    • どうなるか未定の計画を期待して10年も待てないよ。まして北口だよ。それに直結するのはIYで駅を経由してAEON。凄い計画案だけどまだまだ詳細はこれから。
• 坪300万未満では富裕層でなくても共働き世帯でいけるっしょ。心配しないでも6000万前後に手が届く世帯は幾らでもいるよ。BAUSは早々とその価格帯に近い価格で完売したのが事実だった。
  • 坪300万未満では富裕層でなくても共働き世帯でいけるっしょ。共働きでも、子供の将来の教育資金とか考えたらなかなか6000万も出せないでしょ。こーゆうところに住みたいと考えるファミリーはそれなりに子供にも力入れてるだろうし。実際にTTTに住んでる人達もファミリーの比重はそんなに多くないみたいだし。バウスがどうかは分からないけど。
    • 300いくかは知りませんが、競合がない上に最低でも数年単位は競合はでない見込みなので、足許見た値付けはあり得ると思いますけどね。むしろ普通に考えたら、後にパークホームズを控えていたバウスより高値にすると思います。売れ行き良かったですし。
      • あくまで新築の価格決定権はデベさん。あまり安さを期待しない方がいいです。建築費が高騰してデベ側も安くは売れないの。実際にバウスの売れ行き見ての通り6000万近くても売れるし、TTTも子育てファミリー多いみたいよ。
        • TTTより仕様が低いバウスでも余裕の完売。三井だから仕様は期待できないけど現実的な価格出してくるのかな。でもこの後は周辺で決定してるマンション計画はないからどうなるか。
• 今年、不動産価格の変動はないようです。個人的には、2022年から住宅ローン控除が変わるそうなので、それを視野に入れながら検討したいところです。
• 皆さんの坪単価予想は？長谷工仕様だったとしても建築費高いからな。坪280万前後だと考えたよ。
  • 70平米5800万が中央値じゃないかな？5000万の部屋位は存在すると思うけど日当たりの無い訳有り部屋だけって罠。過去の安い時代には戻れない。
• 坪単価も気になりますが…私は陽当たりが気になります。なんとなく薄暗いような。ベランダからの眺めもいまいちですよね。津田沼、どんどん値上がりしているので、購入とても迷います…
  • 分かります！特に南東側は横の建物と密着しているし日当たり悪く湿気が強いイメージです。あまりに湿気が強いので一階部分を専用庭ではなくコンクリート張りの通常ベランダにしたという話を聞きました。いくら津田沼とはいえ、せめて70平米4000万前半でないと買う気になれない物件です。
    • いくら津田沼とはいえ、せめて70平米4000万前半でないと買う気になれない物件です。という意見に同感です。
• 私のように予算不足は築古中古しか買えないのですか？4800万以内で75平米は欲しい。贅沢ですか？
  • 津田沼徒歩圏だと難しいと思います。
    • 新津田沼か京成津田沼の徒歩圏だと安い。南口を諦めて北口のリーデンスクエアが良いぞ。北口は再開発を控えて相場はこれから上がる。中古が無難だね。
      • 安いにこしたことはないけど現実的に考えて70平米で6000万前半ってとこかな。
        • 津田沼は駅周辺にこれだけ大規模マンションがあるにも関わらず中古物件少ないような気がします。住んでる人があまり売らないんでしょうかね。奏の杜整備してからは常時新築物件がありましたが、ここの売り出しが終わるとついに途絶えますので、供給自体かなり少なくなりそう。
• エクセレント 1ldk 3700万 2ldk5000万OVERなので、ここの 3ldkは6000万OVER確実ですかね？
• 販売開始は4月ですか。コロナ収束の兆しをその時までに見せないとオリンピックは難しい、そして世界中がどうしても開催したいと意気込んでる(経済優先)。そうなるとワクチン等で死にものぐるいで4月までにコロナを抑え込む事を想定してしまう。バブルの鐘がなるかも。坪300万以上も現実的。
• 土地整備費用がかなり高いと思料されるので、3LDKは4980万?と予想。
  • 半地下みたいな日当たり悪い部屋だけ70平米4980万、まともな部屋は6000万。これが現実ですかな。向山小じゃなくて津田沼小なのも強気要因。
    • 安くなってくれればいいですが感覚的にはそんなもんでしょうかね
      • バウスの1階で4800万台。それと比べて三井ブランド料金を足して4980万を広告用に使うのでしょう。日当たりなしで我慢するくらいでしたら中古も比較検討。

交通

構造・建物

パークホームズ津田沼　エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：3,321.43m2
• 建築面積：1,500.68m2
• 延床面積：7,947.95m2
• 傾斜地で一番高いところを地盤面にしてそれより低いところは(建築基準法上の）地下室にして容積率不算入にして部屋数を増す。ここは２階分をかさまししてるからその分ぼろもうけ。高く買うのは間抜け。地下室マンションは条例で制限される方向にあるから既存不適格リスクもあるし。
  • たしかに地上８階のマンションに地下２階分をかさましできればかなりの利幅になりそうですね。その分安くならないのだろうか…
    • 容積率不算入を悪用して地盤面を操作して建築確認取り消しなんてケースが時々あったりする。あと、自治体によっては条例改正で地下住戸は認めないなんてことも。見た目には高さ制限以上の巨大な建物ができちゃうから近隣で反対運動が起きてなんてのが発端になったりする。既存不適格になると資産性なくなるから安く買えてラッキーなんて安易に考えるのは危険。ちゃんと調べてね。
      • 敷地の中で一番高い地面と低い地面に2階分（5、6メートル？）の差がある。もしくは、差をつけているということですか？
        • 斜面地なのでそのパターンだと思うけど、掘り下げて空堀なんてのもある。ここがどうなってるかはモデルルームにいったら渡される図面集の側面図を確認かな。あるいは設計図書を確認するか。
          • エントランスがある道路から奥に向かって土地が相当傾斜してるんですね。確かに地下部分の部屋は安そうですね。

共用施設

パークホームズ津田沼　ラウンジ完成予想CG

• 駐車場：総戸数 93戸 に対して 敷地内機械式 43台 敷地内平面 12台
• 駐輪場：総戸数 93戸 に対して186台
• バイク置場：総戸数 93戸 に対して6台
• 宅配ロッカー

設備・仕様

• トイレのウォシュレットのリモコンは壁掛けでなく脇にあるタイプ。これ壁掛けより安いんだよね。あと、独立手洗いでもない。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：62.28m2～84.31m2
• バルコニー面積：11.21m2～19.38m2
• ここキッチンの食器棚置き場と冷蔵庫置き場の間に微妙なスペースがある。120ｃｍのカップボード置くと中途半端に余っちゃうんだろうね。レイアウト下手。こんなの初めて見た。

買い物・食事

• ショッピング

1. ファミリーマートおおくぼ 津田沼店　　徒歩2分・約130m
2. ローソンLTF 津田沼二丁目店　　徒歩3分・約200m
3. 欧風食堂 タブリエ　　徒歩4分・約300m
4. BROWN SOUND COFFEE　　徒歩4分・約320m
5. モリシア 津田沼　　徒歩5分・約350m
6. ダイエーモリシア 津田沼店　　徒歩5分・約350m
7. 奏の杜フォルテ　　徒歩7分・約540m
8. ベルクフォルテ 津田沼店　　徒歩7分・約540m
9. ペリエ津田沼　　徒歩7分・約560m
10. Loharu津田沼　　徒歩8分・約620m
11. フードウェイ 津田沼店　　徒歩8分・約620m
12. ラシェット M　　徒歩9分・約670m
13. 津田沼PARCO　　徒歩9分・約700m
14. minaĚHE　　徒歩10分・約750m
15. 業務スーパーミーナ 津田沼店　　徒歩10分・約750m
16. ピーターパン 奏の杜店　　徒歩10分・約780m
17. イトーヨーカドー 津田沼店　　徒歩11分・約830m
18. イオンモール 津田沼　　徒歩12分・約890m

育児・教育

• 教育施設

1. キッズ☆ガーデン 津田沼駅前園　　徒歩5分・約350m
2. ジェイビーナーサリーガーデン　　徒歩5分・約400m
3. 菊田みのり保育園　　徒歩6分・約410m
4. サンライズキッズ保育園 津田沼園　　徒歩6分・約430m
5. ブレーメン津田沼保育園　　徒歩7分・約530m
6. アスクかなでのもり保育園　　徒歩7分・約540m
7. そらまめ幼保園 津田沼駅前第二園　　徒歩8分・約600m
8. サンライズキッズ保育園 奏の杜園　　徒歩11分・約870m
9. 京進のほいくえん HOPPA津田沼園　　徒歩11分・約880m
10. キッズ☆ガーデン奏の杜園　　徒歩13分・約970m
11. 市立津田沼幼稚園　　徒歩9分・約680m
12. 市立向山幼稚園　　徒歩11分・約830m
13. 市立津田沼小学校 [通学指定校]　　徒歩7分・約510m／通学路
14. 千葉工業大学 津田沼キャンパス　　徒歩6分・約430m
15. 市立第五中学校 [通学指定校]　　徒歩15分・約1,160m／通学路

• 津田沼小なんですね！中学校は少し遠い？？

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種中高層住居専用地域、第１種住居地域
• 津田沼は幕張まで近くてアミューズメント施設と海があり、若い人に人気があるみたいですね。駅前に大型商業施設施設あるけど、複雑に入り組んでいて使い勝手はよくないかも。でも、千葉の中では暮らしやすいエリアだと思います。
  • 駅前に６つもショッピング施設あって、始発で東京駅まで30分、車で20分くらいでららぽーとや幕張に行けるので、生活する上ではこれ以上はなかなかないのでは？歴史あるお店や商店街はないのでそういう楽しみを求める方には向きませんけどね。そして今後津田沼と新津田沼の再開発も控えています。
• ここは場所的にはファミマとローソンがあり悪くはないですが、バウスと比べるとスーパーが少し遠くなるのでそこが難ですね（あくまでも比べればであって、世間一般で見たら十分近くにあると言えるとは思います）。郵便局が近く便利ですが、中央病院も近いため救急車の音が少しあります。JRと京成が近いので同じくらいの距離感で両駅使用できるのは良いですね。お値段はいかほどなのか…
• 津田沼駅周辺は水害や液状化が避けられる貴重な場所でもある。それにここは京成津田沼も使えるから利便性はいいと思う。傾斜地で整地が大変かつ100戸未満の小規模マンションなので、そこそこ高仕様にして利幅を増やすんじゃないかと思っています。安価なマンションにしたら利幅が狭まってもとが取れないのでは…

周辺施設

• 病院

1. 津田沼中央総合病院　　徒歩2分・約120m
2. 戸田歯科医院　　徒歩2分・約120m
3. あそう眼科　　徒歩2分・約160m
4. 林歯科医院　　徒歩3分・約220m
5. ファイン歯科クリニック　　徒歩4分・約270m
6. こいずみクリニック　　徒歩4分・約280m
7. 阿部歯科　　徒歩5分・約350m
8. 津田沼南クリニック　　徒歩7分・約530m
9. メディカルスクエア奏の杜クリニック　　徒歩7分・約540m
10. 津田沼耳鼻科クリニック　　徒歩8分・約620m
11. 津田沼駅前クリニック　　徒歩10分・約750m
12. タエ小児歯科クリニック　　徒歩10分・約800m

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 ATMコーナーモリシア　　徒歩5分・約350m
2. 千葉銀行 津田沼駅前支店ひまわりラウンジ 津田沼出張所　　徒歩7分・約560m
3. 三井住友銀行 津田沼駅前支店　　徒歩8分・約620m
4. みずほ銀行 津田沼支店　　徒歩9分・約700m
5. りそな銀行 津田沼支店　　徒歩10分・約760m

• 公共・レジャー施設

1. 習志野郵便局　　徒歩2分・約100m
2. ゆうちょ銀行習志野店　　徒歩2分・約100m
3. 習志野文化ホール　　徒歩5分・約350m
4. 津田沼駅前交番　　徒歩8分・約620m
5. 谷津図書館　　徒歩15分・約1,140m
6. 習志野市役所　　徒歩12分・約940m
7. 津田沼二丁目児童遊園　　徒歩1分・約80m
8. 0AZフィットネス24　　徒歩4分・約280m
9. カーブス モリシア津田沼　　徒歩5分・約350m
10. 津田沼四丁目児童遊園　　徒歩5分・約400m
11. 谷津一丁目一号公園　　徒歩6分・約420m
12. 津田沼公園　　徒歩6分・約450m
13. ラビット公園　　徒歩8分・約600m
14. エニタイムフィットネス 津田沼店　　徒歩8分・約620m
15. 谷津奏の杜公園　　徒歩11分・約810m
16. 津田沼一丁目公園　　徒歩11分・約830m

その他

掲示板

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