シティテラス谷町四丁目

2021年11月25日 (木) 11:45時点における版

物件概要

シティテラス谷町四丁目　周辺写真CG合成

• 所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町三丁目56番、谷町四丁目32番1、和泉町一丁目42番5（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩4分
2. OsakaMetro中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩4分
3. OsakaMetro谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
4. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩5分
5. OsakaMetro長堀鶴見緑地線 「松屋町」駅 徒歩8分

• 総戸数：183戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上20階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年1月
• 売主：住友不動産株式会社 近畿事業部 、日本コムシス株式会社
• 施工：大豊建設株式会社大阪支店
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2LDK5000万台はするよね
• 『60平米　5700』『65平米　6200』『70平米　6700』『75平米　7200』『80平米　7700』くらいと予想してます。免震はつけず制振になるかなぁ。住友側としても、東側はしばらくコインパーキングにして、東館としてフェーズを分け、引き続き地権者と交渉していくものと見られる。
• 問題は、価格設定だね。特に住友はいつも独自の設定方法もするしね。
• 間取り、1LD・K＋N 、2LD・K 、 2LD・K＋N 、 3LD・Kと書いてありました。3LDKは70平米ギリギリでしたし、家族ではなく単身者がメインのマンションになりそうです。立地からしてちょっと高そうです。買いやすい値段ならいいですけど、どうなるでしょう。
• 3LDKの70平米で5,000万弱からとなると人気出そうだね。
  • 住友不動産がそんな値段で売るはずがない
• 住友のシティシリーズでも嘗めたらいけんよ｡今､すみふタワー住んでますが最低330万円から360万円坪単価でしょう｡買うなら絶対､今から買う意思を担当営業に伝えるべきです｡１期が一番安く条件の良い部屋が選べる。7200万円から7400万円前後スタート価格に予想します｡5500万円から売り出したら銀行行って3件は買います。甘過ぎです｡
  • すみふの１期は安い傾向ですけど、人件費、地価、材料費が高騰していてコロナ不況中でも安めの価格にんるとは到底思えません
• グランドメゾンは70平米台で4000万台からだったのに。高くなったものだね。
  • もうちょい北のファインタワーでタワマンとお見合いが坪330万くらいだったから、ここはタワマンじゃないけど安くても坪300からでしょう。70平米で6390万と予想。
    • 55平米4980万とかからでは
      • 客寄せ(広告塔)も必要だから70平米なら5600万円台を予想。シティテラスっていつも一階で客寄せ価格を複数回に分けて出すよね。倍率の高い抽選になるけど。
• 最寄り駅が複数あって、かなり便利な立地だと思います。間取りは1～3LDKまであるので住民層は幅広いようですね。専有面積を見ると若干狭いのかなというイメージですが部屋の配置など次第では使いやすいと思います。販売開始となる前には情報公開されるでしょうか。来春が楽しみですね。
• 来春販売開始ということもあり、まだ情報が何も見えないのですが立地的にはかなり便利でよい物件なのかなと思います。今見れるのは物件概要だけですが、内容を見ると駐輪場が１家庭に二台分もないみたい。ファミリーで住むと子供の自転車も必要だと思うので、足りないように思いますね。
• 全体的に小ぶりの住戸面積。なんだか、すごい高価格の匂いが。。。
• 高価格の匂いプンプンです。『1LDK 4500万円、2LDK 5500万円、3LDK 6500万円』この価格帯だと見ました。
• 抽選となればどの様な感じになるのでしょうか？やはり値段は高めでしょうか
  • 高額ですか？この価格であれば、周辺では相場な気がしますけども。なんなら、グレードは違いと思いますが、タワーよりは安いでしょう。
    • ここは直床だし、近隣タワマンより室内仕様が高いとはちょっと言えないかな。ちなみに、ここの最上階と同じ階だと、ザタワーの20階は60平米台2Lが4900万、70平米台3Lが5900万ぐらい、レジデンスタワーの20階も70平米台3Lは5900万からでした。
• ここは、駅近いから高いだろうなー。場所は抜群だけどなー
• 6000万前後でしょうね。スミフですし。モノはめちゃくちゃいいんでしょうけど。立地は文句ないですね。この辺では珍しくタワーでは無さそうなので、とても興味があります。
  • 事前案内会参加しましたが、立地は確かに申し分ないかな。タクシーで案内もしてもらえました。間取りもシンプルで使い勝手が良さそうですね。あとは価格だけです。。。
• 一期で購入を考えてる方が多いんですかね？価格は6000万台に入ると思います。下の階であれば下がると思いますが。
  • この辺で6000万台なら普通でしょうね。後半の金額でなければ、買いたいです。
• 坪単価300いきますかね
• 来春販売開始ということで、まだ詳しい情報が出ていませんがかなり注目されているということですよね。
• 第一期はいつもの格安設定ではないんですかね。いきなり高価格で売出しなのかな？
  • スミフのマンション（シティテラス？）の第一期販売は目玉商品から販売されるんですか？某マンションは所謂パンダ部屋は最後の最後まで残していましたが、しょっぱなから出して来るとは、マンションによってかなり売り方が違うんですね。
• 67平米で6900万円程度とのことですね
  • 6900万は高いですね。私も前向きに検討していましたが見送ろうと思います。高すぎです、、、
• 予想では67平米の3ldkで下層階で6000前半、上層階で6000後半くらいじゃないかと言われました。70平米だと7000くらい。でも間取り的には67平米の方がいいのが残念。70平米で67平米の間取りだったらよかったな。あと70平米は端っこだから夏は暑くて冬は寒い。なので67平米で希望出そうかなと。やっぱりここで検討されている皆さんは子育て層なんでしょうか？　
  • 下層でも坪300越えですか…高いけど、数年後には安かったとなってるのかな…
    • 先週行きましたが、私たちの様な新婚？ふぁみりー？っぽい人ばかりでした！
      • やはりファミリー層多いんですね。南大江小学校も近いですしね。子育て世帯が集まってていい環境ですね。
• 予想価格しか出ていませんがいくつかはすでに埋まっていました。30代と思われるファミリー層も見られたので人気があるのだと感じました。
  • 予想価格は坪単価どれくらいでしたでしょうか？価格確定していなくても契約する方がいらっしゃるのですね…
    • 契約ではなく仮押さえだと思いますよ。契約は勿論正式価格が出てからでしょう。
      • 上層階で6700万万台、下層階で6500万台でした。19階だろうが115階だろうが6700万でした。ちなみに70平米のプランで上層で7200万。
        • 坪330…？
          • 住友パターンなら、これがスタート価格ですね。ここから最終何割上がるのやら。。。
• 今日3回目の見学でした。満席でした。次回事前審査で、意向を伝えようと思います。タワーでは無い、コスパの良さを感じました。オプションなども楽しみです！
  • 人気なんですね！坪単価どれくらいなのでしょうか？
    • そんなコスパいいのですか？管理費などはでているのでしょうか。まだ見学していないので、教えてください。私はタワーマンションのランニングコストの高さが気になっているので、この物件みたいな普通のマンションがいいかなと思っています。事前審査って住宅ローンの審査ですよね？もう皆さんしているのですか？
      • 坪300程でした！
        • 管理費、修繕積立金、ネット代込みで2万弱との事です！まだ予定みたいですが。
          • 坪300だと1番安い間取りでも5000万スタートか…
            • 狭い部屋でも55平米なので、こんなもんじゃないですか？むしろ近辺では、割安かなと。。
• 部屋希望の予約って、結構部屋埋まってきていますか？？
  • あれだけ来場者の方が多いと、それなりにお部屋は埋まってきてると思いますよ。近隣のマンションと比較してましたが、常に賑わっていたのは、ここのマンションでしたので。早いにこしたことは無いと思いますよ！
• 70平米の部屋はいくらからですか？
  • 6000後半でしたよ！
    • ということは、ほぼ１００万円/m2！？
      • 高すぎぃ！専有部分はもちろん、共用部分もさぞハイクオリティで充実しているんでしょうね！
        • 6000万円以上 このご時世するでしょう。 立地も含めて
• 概要出てますね。@310万から@350万てとこですか。これは凄い
  • これは驚きました。この仕様と価格でも買う方がいる、ということなんでしょうね。ほんと恐ろしいくらいマンションの価格が上昇してますね

【管理費・修繕積立金】

• ネット代込みで2万弱って安いほうですか？？どんなもんですか？
  • 意外とランニングコストかかりますね…板状だからもっと安いと思ってました
    • 普通のマンションタイプで共用施設がタワマンなどに比べても少ないはずなのに、2万弱だと、やっぱ住友不動産管理サービスというか大手の社員分の料金になってくるのかなって考えてしまう。
      • 近隣の板状でも、これくらいのランニングコストはするよ。何なら、安いくらいだよ。調べたらわかるので、調べてみなよ。まだ価格決まったわけではないだろうけど
        • 共用部が何もない割には高い、と言われているのではないでしょうか？とても良心的とは思いません。こちらは67平米で約2万円と、正直高いと感じます。どこにお金がかかるのでしょうか
          • 同意見です。築年数たってきての修繕費上がって2万超える値段ならわかりますが。毎月のローンと管理費が2万って、これならタワマンにしてもいいのかなって考えも出てきます。

交通

構造・建物

• 敷地面積：2,354.23m2　販売対象面積：2,354.83m2（越境部分0.6m2を含む）　
• 建築面積：1,183.76m2　　
• 建築延床面積：15,350.72m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率80％、容積率400％（谷町筋から40mの範囲は800％）　
• 階高が3メートルないし、直床かな？
• シングル・ディンクス層とファミリー世帯が混在するマンションなので遮音性能はできるだけ上げておいてもらえると良いんですけどね。住友不動産の新築マンションなら音の心配も少ないのかもしれませんけど。建物に「バリアフリー法」などが適応されるみたいなので期待できますね。廊下やエレベーターが広めに取られると一般でも使いやすいですし。
  • 以前は、スラブ厚が結構、ホームページに遮音性の高さの証明としてアピールされていたけど、今はほとんどコスト削減物件だから唄われなくなったね。ていうか唄えなくなったね。10年以上前ならボイドスラブなら30cm半ば、ボイドでなくても20cm半ばだったような。。。
    • 確かにファミリー世帯だけなら騒音もお互い様と割り切って受け入れられるでしょうが、生活スタイルや家族構成が全く異なる世帯のマンションなら遮音性能は重視しなければですね。ところでバリアフリー仕様という情報はどこから入手されたんでしょう？フミフマンションの共通仕様ですか？
      • バリアフリー仕様というか、バリアフリー法の適用ね。けど、バリアフリー法ってエントランスにスロープがあったり、エレベーターが車椅子対応だったり、部屋に段差がないこと等で、今やどこでも当たり前のことです。コストカットされたマンションでなければ、各戸には手摺り用の下地補強が最初から壁内にされています。普通、手摺り設置や玄関腰掛け等はオプションになります。なお、下地補強など無くても、バリアフリー法は満たしているので、コストカットの判断材料になります。メジャーセブンでも、無いマンションもあります。
• 眺望は綺麗でしたよ。営業さんが、眺望をpcで見せてくれました！私はここが良いなと思い、希望書？を出したいと思ってます。
  • 眺望として何が見えそうですか？日当たりのことでしょうか？
    • ハルカスや、生駒山系です。大阪の中心地でこれだけ抜けているのは、タワー以外では珍しいかもしれません。
      • ハルカスの眺望を売りに出来るということは相当高いですね！最上階だけでしょうか？谷六のタワーや高層ビルを超える高さということは、1フロアごとの天井が高いのか、それともここが高台にあるのか。価格高いだけありますね。
        • 生駒山系ってここから西では？こちらはオール南向きのお部屋と思ってましたが、西向きの部屋もあるの？
          • マンションの竣工が2023年1月上旬予定で、眺望が確認できるんですか？CGを使ったシミュレーションだとすると実物とは微妙に異なる可能性もありますし、将来的に東側と北側に建物が建つ予定もあるみたいですね。
            • まー、バルコニーの南側は当面心配なさそうやね。25m？くらい前の建物からはなれてるらしいから。でもまー中央区や中心地でマンション買うってことは、将来的な眺望リスクは頭の中に入れておかないと。
              • ドローンからの写真を見ましたが眺望はそんなにでしたよ。南向きですし生駒山はそんなに見えないのと、ハルカスも遠くに小さくという感じでした。南には近い規模のマンションがありますし、上の階以外は景色は抜けないと思います。
• ここは免震でしょうか？
• 公式ブログに模型ですが、実際のイメージ載ってましたが、マンションの前というか、入り口付近、駐車場と駐輪場で埋め尽くされてる感じですね。もうちょっと隣のグランドメゾンみたいにひらけた感じ(緑とか植えて)にしてほしかったな。
  • わたしには埋め尽くされるという言い方は大袈裟かもしれませんが、ひらけてない印象に取れました。実物を見てないので、まだわかりませんが。
• ここは板マンだけど内廊下ですか？
• 総戸数は182戸と大規模ですが、1フロアあたりの戸数が少ないんですか？
  • 確か、1フロア10部屋だったと

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  工事状況（2021年1月16日撮影）

共用施設

• 駐車場総台数：75台［横行昇降式74台・身障者（来客）用1台］、他に管理用1台、ゴミ収集車転回スペース有り　
  • 敷地の南側に駐車場ができるみたいですが、平面でしょうか?機械式だったらいやだな。
    • 平面としたら台数たりないので、機械ですね。
      • 機械式でした。屋外メイン、マンション下に数台、平置き2台位な感じでした。
        • 全車ハイルーフ対応みたいですね！ファミリー向けの車も問題なさそうですね！
• 駐車場使用料は月35000円程でしょうか？
  • 3万前後との事でしたよ！まだ、確定ではないようですが！
• 自転車置場総台数：339台[平置（3人乗り）13台、平置1台、2段式（下段スライド式）325台（上段132台、下段193台）] ※平面駐輪には、ガードパイプ、防盗パイプを設置　
  • 駐輪場平置きが14台しかないのはキツイな。3LDKとはいえ70平米だし、ファミリー向きではないね。
    • 近隣のタワマンでも戸数の3-4割ぐらいは平面の自転車置き場があったけどな
• バイク置場総台数：6台　
• ミニバイク置場台数：16台
• 確認し忘れたのですが、管理費からすると各階ゴミステーションとコンシェルジュはきっと付いてるんですよね。
  • コンシェルジュはつきませんよ
    • コンシェルジュは付きませんし、ゴミも24時間出せますが、各階ではなかったと思います。

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LD・K＋N 、2LD・K 、 2LD・K＋N 、 3LD・K　
• 専有面積：55.15m2～70.26m2　
• バルコニー面積：11.60m2～17.95m2　
• 1番広い間取りで70平米？狭くない？
  • ファミリー向けかと思ったらそうでもないんですよね。残念
    • 一方で1LDKは55平米の設定なんだよなwタワマンではないとはいえ、今のご時世考えれば四千万円代半ばくらいはしそう。最上階なんかになると五千万円代乗ったりしてくるのかな…
• 南向き物件とのことで、陽当たりがいいかな～と思いつつも周辺を考えるとあまり南向きの良さを感じることはできないでしょうか?特に中階くらいだとすると、価格は抑えられても陽当たりなどはイマイチかな。。。
• 間取り構成が1LD・K＋N 、2LD・K 、 2LD・K＋N 、 3LD・K　となっていました。DINKSかシングルがメインターゲットっぽいですね。小中学校が近くにあるのでファミリーの需要もそれなりにありそうな感じはしますが…どういう風にしていくのだろ。

買い物・食事

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域　
• 大阪城側から空撮で見たら最高の立地に見えますね。
• 阪神高速のすぐ近のマンションは、覚悟が必要です。土曜日は、ルーレット族や時代遅れのが爆音バイクが定額使い放題サーキットと勘違いして走り続けます。パークタワー北浜のスレでも一時期話題になってましたね。特に中央大通り区間は、両サイドにビルが立ち並ぶ関係、爆音が反響し易いんですよね。
• 最寄り駅が複数あり、いずれも駅も徒歩歩5分程度の立地。便利な立地にあるので高額にはなるでしょうけれど注目している人は多いと思います。外観や共有設備などどんな感じなのかオープンになるのが楽しみです。
• 谷町筋に面した残りの土地には何ができるのでしょう？カフェなどが入った商業施設ならうれしいな。
  • 地主の本社ビルが建つらしいですよ。まだ未定との事ですが、たしかに商業施設だったら嬉しいですね。
    • オフィスビルなんですか。1階はぜひ、カフェを入れてもらいたいですね。このあたり、スーパーは充実しましたが、これといったカフェがないんです。この場所か、銅座公園東隣の空き地に期待しています。
• 大通り・高速沿いではないといっても谷町筋が真横だし高速もすぐ近くなので、結構音はしますよ。あと、真南はともかく南西の交差点にある商業ビルは結構高さがあって目立ちます。
  • 確かに真横に何も遮るものないから、騒音は大通り沿いとほぼ一緒ですね…また、ひとブロック南に行けばここと同じくらいの高さのマンションが林立してますし、眺望も×ですね。ただ、向かいの建物はここより低いから、日当たりは良さそうかな。あと駅近なのはいいかな。
• このマンションより右のコムシスさんの土地、更地になっていた、、。建物立ってくれないと余計うるさそう。通り一本入るけど排気ガスも気になる。
• 全戸駐車場ビューですか。向かいもビルだし、機械式駐車場の音が反響して煩そう

周辺施設

その他

掲示板

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