グランドヒルズ南青山

2021年10月21日 (木) 15:00時点における版

物件概要

グランドヒルズ南青山 外観完成予想CG1

グランドヒルズ南青山 外観完成予想CG2

• 所在地：東京都港区南青山七丁目162番地
• 交通：

1. 東京メトロ銀座線「表参道」駅から徒歩12分
2. 東京メトロ千代田線「表参道」駅から徒歩12分
3. 東京メトロ半蔵門線「表参道」駅から徒歩12分
4. 東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩14分

• 総戸数：115戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上18階建　地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年2月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：五洋建設株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• バブル崩壊前の最高値パーマン南青山の二の舞的値付けをしそうだ。住不だし。
  • この場所でそれはないんじゃないでしょうか?グランドヒルズらしからぬ仕様な気がいたします。
• グランドヒルズで41m2があるんだ。初めて見た。
• 大通り沿いなのに、この立地はフラッグシップにふさわしい、とスミフが判断したとは思えないんですが、、、最近名前だけフラッグシップマンション増えてきてませんか？高く売りたいから名前だけでもそうしとけ、外国人に説明しやすいから、っていうことだと思うんですが
  • フラッグシップブランドの「グランドヒルズ」が首都高沿いとは、、、
• スミ〇は値下げしないですからね。 その理由の一端に上質さをアピールしている部分があります。 南青山と聞くとそれだけで良いイメージが湧き上がってきます。 ただ、駅から距離があるので利便性を最優先にすると……。 駅から離れていることで生活環境がいいとも言えるかもしれませんが。
• 首都高脇だけど、西麻布、表参道、渋谷へのアクセスが良いのでアリだと思います。賃貸なら間違いなく需要はある。
• グランドヒルズって住友不動産のマンションブランドの中で一番グレードの高いものなんですね。あまり名前だけみてもすみふって感じしませんがあちこちにある訳ではないからということでしょうか。使っている設備などもオプションを入れる前の段階からグレードが高くなっているのですか？
• 10月下旬に販売されるので、物件自体の詳細はもう少ししないと出てこないのかもしれませんね。間取りとかせめて見られればいいのだけれど。５戸は一般分譲対象外とありました。地権者さんがいらっしゃるということなのですか？５戸くらいだったらあまり管理組合には影響しないように思います。
• 以前7丁目に賃貸で住んでた身からすると立地はそこまで悪くない、と思う。7丁目の交差点渡るのめっちゃだるいけど。ただスミフ。スミフ。。それに115戸で大型。ってのがなあ。。どなたか説明会行った方いらっしゃいますか？
  • 私も別に立地は悪いとは思いません。この立地で115戸というのは、珍しい感じ？もっと戸数を少なくして、超ゴージャス系で行くのかと思っていたんですが、実際はどれくらいでいくのでしょう。投資用にと考える人も出て来るかんじでしょうか。
• 事前説明会に行って来ましたが、モデルルームもなく、間取りもまだ変更があるようだし、価格もまだ決まってなく得られた情報は少なかったです。ただ、間取りは最上階の100平米超の4部屋を除くと40平米から広くて2LDKの80平米が中心だったのは残念でした。シンプル な共用部分やグランドヒルズということで設備が立派なのは良かったですが、間取りが中途半端な印象が強いです。来週モデルルームが出来上がり、価格が決まるのは10月になってからのようです。話を聞きに行くのは10月以降がいいと思います。
• 立地も規模感も悪くないけど、割高感溢れる価格設定になりそうな悪寒。
• 南青山のマンションと聞いて、超ゴージャスなセレブ向きマンションになるのかと予想していました。販売価格未定ではあるものの、1LDKから間取りがあるので手が届く人が多いのかもしれません。専有面積は41.52m2～121.28m2。マンションのホームページに間取りがない3LDKはゴージャス系なんでしょうか。1LDK、2LDKの部屋数も多そうなので、不動産投資で賃貸物件になるケースが多いのかと思いました。実際はどうなんでしょう？
  • 広い部屋は最上階の特別な4部屋のみでそれ以外は80m2の２LDKが最も広い部屋だそうだ。設備や仕様は「グランドヒルズ」ということで立派にしているようだが魅力は薄れてしまった。事前説明会では価格はまったくの未定だったが、もうモデルルームも出来ているし価格の目安もわかるだろう。
• モデルルームを見てきました。仕様はグランドヒルズということだけあって立派で、上層階の南側の眺望はとても良い感じでした。ただ予定価格も強気で上層階の80m2の角部屋が2億円台（＠825）、72m2の中部屋が1億7000万円台（＠780）とのことでした。中層階以下はもう少し安くなるでしょうが、どちらも２LDK でもっと広い部屋は最上階の３億円以上の部屋になってしまいます。最近の高騰した価格には目が慣れてきましたがこの価格では魅力を感じませんでした。
• 億を超えると一般的なサラリーマンですとかなり厳しくなってしまいますよね。世帯年収1,000万円くらいあればいけるものでしょうか？それくらいであれば都内ならありえるかと思いまして。
  • 世帯1000万程度では1億くらい贈与か現金がないと買えるマンションではないです。坪単価780万って、、、白金ザスカイ高層階いけちゃいます。
• ここと比べると常盤松ハウス(高い部屋で@650)が安く感じる。ただし、こちらは高級マンションなのに対して常盤松ハウスはごく普通のマンション。
  • 向こうは駅近ですからね。港区内側で最大規模の希少性から資産価値も安定します。
• やはり坪650万以上ですか？
• さすがの価格で、完売までには相当時間かかりそう。車を持ってない私にはさすがに遠いっす。まー住友さんは長ーく売られるので、売れるんでしょうねー。
  • この物件、本当に人気無さそうですね。グランドヒルズって、元麻布も相当苦戦してた覚えがあるけど、まー長ーく売るのがすみふってことなのかな。
• 坪単価700だから。。
• 価格どのくらいに決まるのかな
  • いくらになったら買います？
    • 650なら部屋次第ですね。
• 高速ビューの部屋が最安ですか？
  • 高速ビューと言っても、リビングからは南向きですからあまり関係ないのでしょうか？
    • 見える見えないの問題に限らず、高速があまりに近いと、音は防音サッシで何とでもなるとしても、排ガスと粉塵の影響はどうしても気になる。
      • 粉塵と排ガスで坪650万は出せません。
• 販売延期の理由は要望書の集まりが悪いから？
  • 販売延期になったんですか？
    • 12月下旬→1月下旬へ
• 10月に私がモデルルームに行った時は最安で坪750万。角部屋が800万でした。営業マンも上の階からゆっくり3年かけて売りますので下の階でも安くはなりませんと強気の姿勢でした。サラリーマンの私には縁がない物件となりました。
  • その坪単価で売れるの？無理だよ
    • その強気が仇となる。要望書集まらず販売延期。今では坪700万の部屋が出てきた。
      • 途中でお部屋を結合して建築確認を取り直しているようです。取り直し後に販売しないといけないので1月～2月みたいですよ。
        • 広い部屋が増えるということ？
          • 設計変更を希望する人への対応？
            • 上からじっくり下も下げず市場価格より高値販売、すみふの典型的な売り方ですね。ゆっくり売ってるうちに、市場価格が追い付いてくる上げ相場では機能してたけど、さて今後はどうでしょうか。市場見通しは、横這いか希少立地で少し上げのようなので、まだ通用するかな。
• いよいよ年明けに販売?1期で何部屋供給するんかいな？
  • 低層は1期で販売しないのですかね？
• 70ちょいで一億五千あたりらしいですね。おそらく盛大に売れ残るかな？
  • 下がりましたよね？それだと坪単700万になります。
    • 低層の眺望のない部屋でその程度だと思いますよ
      • じゃあ、値下がりしたというわけではなくて、ただ単に販売している物件の価格帯が違うところになっているだけ、ということになるのでしょうか。この辺りのブランド性を考えるとあまり安易に値下げをしないように思っていたのですがそれならば納得です。
• また延期になったよ。次は２月下旬だって。人気が有り過ぎて客を捌けないのが延期理由？
  • 南青山ですものね。強気になるのもわかるような気がします。公式サイトに掲載されている、住宅評論家の桜井幸雄さんの「狙い目マンションに認定」っていうバナー。効果あるですかね。

スミフは強気ですよね。それが特徴。

• 南青山や西麻布あたりでマンション探してるけど、五人家族なので、多少の広さは必要ということで、１２０平米以上、三億以下とかで、中古の検索かけるけど、全然売り物がない。築年数相当で、駅から遠くても、全然安いのがない。ちょっと、都心一等地はあり得ない値段になってきてますね。
  • 中古でその条件の売り物は少ないですな。100平米2億くらいで広さを我慢するか、地域を変えるかです。一方で狭くて1億未満の3人家族向けも少ない。マスターズハウスくらいか。
    • ご近所のフォレストには120平米以上の部屋も多くて、そこそこ取引もされていますが、広告を出す前に売れるケースが多いので検索してもなかなか出てきません。本気で探すなら、このエリアに強い業者に相談した方が良いと思いますよ。
• 結局、ここの販売価額はどうなってるの？1番安い部屋は、いくらかな？
  • １番小さい40単位が8,000～8,900万程度だそうです…。ロケーションは気になりますが、入り口は少し中に入りますから音もそこまで気にならない感じでした。でも値段を気にする人は近くの丸紅に流れてそうだし、白金もあるし、完売は何年先だろう。普通にシティタワーにしとけば良いのに、グランドヒルズにしたら値下げし辛くなるんじゃ無いのかな？
    • 仮に41.52平米が8500万だとして坪680万くらいかあ。スミフは5年以上の長期販売を厭わないだけに安くはしないな。
• また販売延期になりました。1月下旬→2月下旬→3月中旬　売り渋りするほど余裕？
  • ここの販売開始はコロナ騒ぎが収まってから？
    • マンション価格高騰や消費増税の影響でただでさえ売行きが鈍ってきてたのに、ここてさらにコロナショック。経済が完全に停滞して世界的リセッションが騒がれてる今、購買層としては不動産はしばらく様子見だわな
      • ここの住友不動産の担当者は地獄だな…。竣工時期にはコロナ騒ぎもオリンピックも終わって景況感も変わってるとは思いますが…。
        • コロナ不況でもスミフは2期に値上げ続出
          • 3度目の延期。４月中旬に開始
            • 金融緩和バブル崩壊で不動産は厳しい時代に突入する為、いくら延期しても「問題の先送り」に過ぎず意味が無い
              • こんだけ延期を繰り返すのはコロナ以外に理由が？
                • コロナや増税もあるでしょうけど…事前の案内会で申込みが全くないんでしょ…笑。１期で１戸も売れないんじゃ…さすがの住友不動産もね笑
• 最悪のタイミングに販売開始。いや、開始できないほど歩留まりが悪い。不動産下落が始まると都心ほど急落するのは歴史が教えてくれる。絶頂期に坪700万掴むと
  • リーマンショック時と全く同じ光景。今後数年間は待てば待つほど掘り出し物の優良物件がリーズナブルな価格で購入できる
    • 3年は待てば待つほど下がる相場か？
      • リーマンショック後には坪400の地域だよ？坪700で掴むと10年は売るに売れない地獄
        • 要するに80平米1.7億で購入した住まいが1億。7000万の含み損
          • 坪400のリーマン頃には戻らんだろー。俺も都心でいくつか持ってるけど安くなるなら貸すし。青山に住んでるやつで金に困ってるんはいないよ。でも株は損する前に先週はじめに全部売ったよ。そもそもここ見に行ったんだけど、俺には満足できないね。もっと豪華でいいよ。
• ここはコロナ前から全く売れていなかったから販売延期してたのに、更にコロナショック。流石のスミフさんも何か手を打たないとね。お手並み拝見ですね。
  • 確かにこの物件をどう捌くのか、ある意味天下のすみふさんのお手並拝見ですね！
    • 事前案内会では優遇倍率を与えるとか上から目線やったけど心配せんでも見込み客が少ないのよ。強気の住友さんがいつ下げるか注目
      • 見学者です。お手並拝見てか三回行ってました。下げたら買いますか？言われたので、もちろんですよと返答した。下げるも何も価格決まってないよね。電話で話たけど調整はあるんじゃない。
        • 予定価格○億からいくら下げてくれる？2億が1.95億程度では却下

交通

構造・建物

グランドヒルズ南青山 エントランス完成予想CG

グランドヒルズ南青山　エントランス完成予想図2

• 敷地面積：1,690.97m2　
• 建築面積：793.37m2　
• 建築延床面積：11,727.22m2　　
• 18階建てで１１５戸ってワンフロアあたり、かなり戸数が多くなってくるということになりますね。エレベーターは流石に２基は用意されるでしょう。
  • エレベーターって実際は何基作られるかというのは公表されているのですか？ ワンフロア広いと1つだけだった場合、かなり歩かなければならない住戸の人も出てきてしまうので どうなるのか、というのは見ておくべきポイントでしょう。 高級なかんじで来るでしょうから、 多めにしてくるのかな…？とも期待？？

共用施設

グランドヒルズ南青山　エントランスホール完成予想図

• 駐車場総台数：59台（全体）　
• 自転車置場総台数：115台（全体）　
  • 自転車は1家に1台ですね。
    • 自転車、駐輪場に置けるのは1世帯1台だけなんですね。あまりロードバイクとかは駐輪場に置いておきたくないみたいな人もいらっしゃるでしょうからなんとかそれで回っていってくれるといいなと思います。ここで暮らす人だと自転車とかもこだわりそうな人たちが多くなりそうな気がします。
      • 駐輪場自体は、どうなんでしょうね。書かれている方がおられるように、高級自転車だと正直、駐輪場に置きたくないような。セキュリティーゾーン内にきっちりとあるのだったらいいと思いますが。駐輪場のセキュリティについてもっと見ていかないとなんとも言えない部分もありますね。

設備・仕様

• 防犯センサーが何気に嬉しいセキュリティシステムだと思いました。いろいろマンションはチェックしていますが、不正侵入に対して警報がなったり警備会社に連絡したりするシステムはあんまり見なかったように思います。
• 災害時の対策がしっかりされているように思いました。実際にはそこまで使われる事がないものばかりですが、備えあれば憂いありませんし、これくらい充実していないと帰って不信感を抱いたりします。

間取り

• 間取：1LD・K～3LD・K
• 面積：41.60m2～120.56m2
• 41.60m2の1LDKがどんな部屋になるのか楽しみです。単身用にしてはちょっと広めなので期待しています。ここもカスタムオーダーになるんでしょうか？
• 面積的には広くて良いかもしれませんが、子供がいるご家庭ですと大きくなったら少々手狭に感じてしまうかもしれませんね。。。8畳の洋室は広くて個人的に好きです。
• 1LDKでもウォールドアがあるだけで間取図上は十分な広さに見えます。玄関を開けてからリビングまでが一直線というのが少し気になってしまうところですね。
• Kタイプの間取りをみていてPSがリビングののところに二つありますね。これって配管スペースのようですが、むき出しになっていたりしませんよね？
  • 個人的にKタイプのような変わった形の間取りに憧れるのですが、こういった形のメリットやデメリットって何かあるでしょうか？洋室とリビングの距離があって、子供とか親の目を気にしなくて良さそうな気はしてます。
• ここだと１LDKのプランが人気になるのでしょうか。３LDKもあるようですが、どういうプランがボリュームゾーンになるのだろうかと思いまして。子供がいる人だったら３LDKでしょうけれど、ここだと大人だけの世帯もかなり多くなってくるのではないかと思いました。こちらのスレッドを見ていると、住みやすさそのものよりも、資産価値を求めている方が多めなのかという印象です。
• バルコニーが図面的には広くとられているような気がしますが実際にその通りで良いのでしょうか？個人的にバルコニーって洗濯物を干すくらいしか使わないのでそこまで広くなくても良いようには思っていましたが。
  • バルコニーが全体的に広めに感じられますね。１LDKでも十分に思えるような幅があるように間取り図から伺えますが、具体的な数値が書いていないので正確な面積がちょっときになります。
    • 廊下もちょい広めですし、アウトフレームのベランダも作りの良さはさすが住友不動産ですね。
• ウォールドアは開ききったら開放感があって良いかもしれませんが、洋室としてしっかり使いたい場合、音が通りやすいという印象がありますので、夫婦で暮らしてもプライバシーはあまり守られませんかね？

買い物・食事

• 実際この辺に住んでいる方にお聞きしたいのですが、近くにスーパーはありますか？コンビニは見かけるのですが。
  • 最寄りは西麻布交差点方面に行った所の成城石井ですね。あとは表参道駅近くの紀ノ国屋、ナチュラルハウス。広尾方面はガーデンヒルズ内のナショナル麻布。徒歩圏内はそんなところでしょうか。近くの日赤通りには八百屋、惣菜屋、薬局くらいはありますが。
    • 参考になりました！ありがとうございます。車が無くても何とか生活出来そうですね。

育児・教育

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域/第１種中高層住居専用地域　
• 六本木通り沿いでグランドヒルズかぁ、、
• 常盤松はダメエリアでしょ。
  • ここはいわゆる常磐松じゃないね。あっちは文教地区で緑も有ってここよりマシ。ココは7丁目と西麻布の界。日赤の方に入っていけば明るさを帯びるが、3号線沿いは暗らぼったくてダメ。
• 徒歩10分程度にスーパーが3つもあるなんて、思ったより便利そうな場所なんだなと思いました。もう少し歩けば素敵な公園もあるようですね。もっと歩けば明治神宮にも行けてしまう。休日にゆっくり歩いてみるのもいいかもしれませんね。
• 地図で見るだけだったら、表参道まで歩けてしまうならば渋谷までも歩いて行けてしまえそう。渋谷までだと、どれくらいの時間になるのか？駅はどのみち、あまり近くにはない状態です。
• 駅まで若干歩くにせよ、このアドレスというのは強みになってくるのだろうなと思います。駅までの距離、歩けなくはないわけですし、そうなると使うことができる路線がものすごく多くなってきます。4路線使えるのは、十分に便利です。
• 南青山7丁目というのは一般に言う青山の雰囲気は有りませんし、どの駅からも遠く不便なところです。南青山7丁目の中古マンションの価格を調べることをお勧めします。　坪単価もかなり低いよ。
• こういう立地に住む人って自転車で行動しないような気がしているのですが。販売価格も高いでしょうし、富裕層が住むことを考えると。仕事も電車通勤であったとしても、時差通勤できるような人。それなら、駅から離れていたほうが何かと都合がいいような気がします。
• この周辺を知っている富裕層はここいらの高速道路沿いのマンションは買わないよ、とにかく中途半端な立地ですから。グランドヒルズだから相当高い値付けをしてくるでしょうし、同じような価格帯でもっと良い場所が沢山あると思いますよ。
• 南青山ではあるけれど、駅まで徒歩１２分。なんとちょっと中途半端な立地なのかなという印象。物件内容がどんな感じなのか、もう少し情報が欲しいかもしれません。とはいえ、住友の物件なので高額にはなるでしょうね。
• 南青山という点ではアドレスが良いですね。駅まで10分を超えるところはまぁ慣れるとして、はやく間取りなどの詳しい情報をみたいですね。いつになったら情報は公開されるものなのですか？
• 高台にこだわる人は減ってますよ。
  • 高台なのは事実。南青山アドレスは全域28-31メートル。価値観の移ろいに応じて評価性には変化はあると思いますが、地震に強い固い地盤であることのアドバンテージは100年単位で語ることの出来る優位性であることは事実だと思う。246と六本木通り沿いに渋谷と赤坂の間のエリアは、流行りのタワマンの乱立が僅少なこともこのアドレスの強み。私観では10から20年後にタワマンの流行が廃れるのではないかと思うこと、台地立地自体の価値に於いて南青山エリアが再度見直されるのではないだろうかと思っている。
• 南青山からの飛行機騒音動画いくつか見ましたがかなり煩いですね。
  • 南青山には羽田新ルート直下にあたるエリアもあるので、音の状況も様々でしょうね。昨日今日の実機飛行実験の時に近所にいましたが、窓を閉めれば「室内にTVも音楽もなければ、耳を澄ませればわかる」程度の音でした。外に出ても、六本木通りの音と比べて特に煩いとは思わなかったです。
    • 感じ方は個人差がありますね。私はかなり近く、かなり煩く感じました。高速や電車の音は都内なら慣れてますが、飛行音は特別に思いました。またそれが地上30m以上だと地上の音が小さくなり、飛行音が際立つようです。仮に半分の人が飛行音を気にするとしても、リセールに多大な悪影響となるのでしょう。検討から外そうと思ってます。
• 立地等、凄く惹かれるのですが、高速道路沿いというのはどうなんでしょう？？？あと、１００メートルくらい道路から離れていれば、なんの迷いもなく決心付きますが、、、
  • 高速道路を向かない部屋を買えば宜しいのかなと？1期は選べますからね。

周辺施設

その他

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