ザ・パークハウス 三田ガーデン　レジデンス＆タワー

2021年10月19日 (火) 11:37時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワー　外観完成予想図

• 所在地：東京都港区三田５丁目66番4（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線「白金高輪」駅（4番出口）よりラウンジ棟入口まで徒歩8分
2. 東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線「麻布十番」駅（2番出口）よりレジデンス棟入口まで徒歩9分
3. 都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅（A3出口）よりレジデンス棟入口まで徒歩12分

• 総戸数：266戸(事業協力者住戸20戸含む）
• 構造、建物階数：タワー棟：鉄筋コンクリート造地上22階地下2階建、レジデンス棟：地上7階地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年10月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社、大栄不動産株式会社
• 施工：株式会社フジタ
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 大規模物件ですから、駅までは徒歩8分計算だとしても、玄関から出て15分以上はかかってしまいそうですね。タワー棟、レジデンス棟と別れているようですが、どちらの方が良いのかしら？レジデンスは低層になっているので、暮らしやすそうな印象。日当たりや景観を考慮するならタワー棟かな？ラウンジ棟にも住居があるのでしょうか？利便性ならラウンジ棟かしら。
• タワーと低層、どちらの坪単価が高くなるんですか？
  • 普通に考えたらタワーでしょうね。古川や首都高からも離れていて、東京タワービューですから。
    • 低層だよ。確認済。
• 東京タワー見えない階はどっちも安くしないと売れない
• 安い部屋はいくらぐらいからの設定なのだろう。港区内陸では低地だけど、麻布十番も白金高輪も徒歩圏内なのはかなり魅力的。
• 何れにせよ、予算感とか間取りとかデザインが自分にとって合えばいいだけの話のように思います。投資という面から見ても、エリアとしては人気のある場所なので資産価値的には有利に働くと思われますし。
• ここの坪単価は白金ザスカイレベルになるのでしょうか？
• 白金ザスカイよりは安く価格設定するのではないですかね。首都高速や古川のそばというのは同じですが、こちらは駅から少々遠いこと、アドレスがこの付近ではお安めの三田五丁目であること、規模と共用施設の充実度は白金ザスカイよりも控えめなことを考えると。
  • 平均坪単価は、スカイはスカイプレミア・プレミアがあるから上がってるけど、エグゼクティブと同じ位の価格出してくると思うよ。@550～650
• 三田五にしては高いけど、今の相場だとそんなものですかね。
• 気になるのは、立地が良いだけに価格ですね。
  • 立地、良いのですかね？麻布、白金、高輪、三田綱町といったブランドエリアに囲まれているけど、ここは低地の三田五丁目です。
• 事前案内会は一応盛況みたいだけどね。20日21日は満席 満席か残りわずかの表示しかないから、もしかしたら2、3席しかないのかもね。もともと
  • 「満席」とはかなりあやしいねえ。こんな時期に不特定多数の人間が出入りする密室のモデルルームに行くかねえ。
• 価格は、高輪タワーから5～10％落としたところが予定っぽいね。
• 天井高が低めなのが気になるけど、それ以外は高輪タワーと同じような感じ。高輪タワーよりファミリー向けの間取りが多かったですね。売り出し時期としてはあまりよろしくないけど、関係なく高輪タワーと同じように売れそうです
• Reitが下げて株価も暴落してるし、これから不況になりますから、これからの港区のマンションは、また2012年の価格に戻るでしょう。この物件は良い物件ですが、引き渡しの時期を考えると、当時の価格に戻りますかね。デベはどこも原価割れの不況時代がくるかもしれません。
  • 赤になるくらいなら売らないだろ。
• そもそも駅徒歩2分の高輪タワーとあくまで表記は8分?9分だけど実際には駅徒歩10分以上かかるここでは同じ経済状況下でも10%くらいこいらが低いのが前提だけどそもそもの経済状況が天と地ほど変わってしまった現状でそんな価格で売れるわけないと考えるのが普通でしょう。日経平均とREITが完全に正の相関で暴落してるから株価と不動産価格下落の連動はこれまでのように時間的差異は小さくすぐに落ちてくるかと。しかも市場ピーク時仕様だから70m代の3LDKですらリビングに天カセ無しという驚愕の低仕様。。冷静に考えたら余裕億ションでそんなのヤバいでしょこれでみんな目が覚めてしまうよね
  • え、70m2越えの3LDKで天下カセ無しってマジ？！仕様ショボ過ぎるだろ、まあ仕入れも高かったんだろうけど、不動産会社の最高益連発だったこれまでがバブルだったわけだもんな。本来の価値に収束していくだろうから色んなマンションで価格見直しが入るだろうね。キャッシュが回らなくなってマンション売り出す人があと数ヶ月で大量に出るだろうからそこで中古が狙い目かな。こんな低仕様さすがにナメ過ぎてしょ
• 設備として天井カセット式エアコンではなく壁掛け式といった話が出ておりますが、そのような設備の詳細はどちらで確認できますか？モデルルームもまだできていませんし、事前案内会で説明があった、または設備のカタログが配布されたものと考えてよろしいのでしょうか。
  • 近隣住民向けの事前案内はありましたよ。モデルルームは広い部屋のものが一つ。130平米ぐらいだったかな。そのタイプは天井カセットだけど、70平米台の部屋の設備についてはとくに説明はありませんでした。共用部の設備もギリギリまでシンプルにしている割に、想定単価はかなり強気でした。
• ここは、結局のところ高輪タワーのバーターみたいなもんで、資材も同じ物が多い。だけど、マンションの格としては高輪タワーの方が上だし、実際立地・共用部分・内装・価格どれをとっても高輪タワーに劣ります
• この価格で一体誰が買うんだろう
  • パークコート南麻布を買いそびれた人が買います。
• 相対的なここの強みは規模感くらいでしょ。専有部はかなりコストカットされてるようだし、高速古川に近距離で囲まれかつ駅遠の立地、アドレスも南麻布より明らかに劣る。ブランドは言わずもがな。どれだけ予定(デベ希望)価格から下げてくるか不明だが、、最近の三菱は長期販売も辞さない構えだからなあ。
• というかこれ販売開始できるのかねほんとに。ここから飲食やイベント会社など中小企業が倒産し、実は１番ヤバいのは大企業の純資産が薄くなり信用不安が起こる順番でくる。５月末から販売開始って最悪な状況な。まあでもその後はもっと悪い状況かもだしなー価格によっては前向きに検討しようと思ってたけど３ヶ月後くらいから投げ売られる中古狙いにしようかと思ってる
• 素敵なマンションで憧れます。来年末の入居なのですね。
• 立地、仕様、マーケット、経済動向を考えると「実勢価値」は予定価格の2～3割減くらい？もっと？
• テレワークが一般化したら都心志向も一旦止まって環境の良い郊外回帰の動きも出てくるかもしれません。極端に値上がりした港区内陸の住宅価格は今後数年ほど下がりやすいか、少なくとも上がりにくいと見ています。
  • この数十年、ある一定時期になると郊外回帰とか言って、郊外物件買わされる人が一定数いるけど、いつも梯子外されてばっかりだよね。半年前、郊外の値下がりが止まらないと阿鼻叫喚だったじゃない。一体、いつになったら学ぶのか
    • これまでに郊外回帰なんて言葉聞いたことない。都心回帰なら過去何年も喧伝されているが。郊外回帰は将来もしかしたらあるかもね、というあくまでも想像。世田谷、目黒、たまプラなどが憧れの住宅街として羨望された郊外志向の時代は2000年前後までで、それ以降は都心回帰が強まる流れ。郊外回帰があるとすれば都心回帰が流行したここ数年の後に来るもの。
      • 郊外回帰なんてありえません。松濤は別格として、昔のお屋敷街（田園調布、成城の駅徒歩10分以上あたり）はアクセスも不便であり新富裕からは魅力は無いです。将来はますます都心や駅近物件の価値は高まるでしょう。麻布十番アドレスは誰もが憧れる地域です。このマンションの価値はこの先も安泰であります。
        • 麻布十番アドレス？三田アドレスだけど
• 港区は割高ですよね。コロナウイルスショックで価格が見直しされるでしょうか・・・。口コミ評価が割と辛くて、台風が来るリスクもあるんですね。
• 121平米　2億7000万円　本当に安い
  • 駅遠い、高速脇、浸水ハザードマップレッドゾーン、低仕様。全てが中途半端でここは厳しいね。これからの価値観では資産価値はかなり低い。予定価格は夢の幻だよね。営業さんごめん本当のこと書いて。情弱相手になんとか高値掴みさせようとするだろうけど、さすがに馬鹿相手でも無理だよ
• 本日、営業の方とオンラインで商談を行いました。タワーの1LDK北向きを検討しましたが、やはり少し割高（6,700万円～）でした。
• 5月下旬販売の予定が新型コロナウイルスの影響で販売開始時期を延期せざるを得なくなったとお知らせが出ていますが、商談は可能なんですか？トップページに案内が出ているオンライン相談で価格を教えていただいただけでしょうか？
• 価格はまったく納得できなかった。何で南麻布の三井よりも高いのだ。
  • いつの世もバブルの最期は考えられない程の高値花火が打ち上がるものですからなあ。こんなご時世にわざわざ自分からババを引きにいく必要はないでしょうな
• こんなところの1k買うのはバカなのかケチなのかよく分からないな
• 1億の1LDKってどんな独身貴族が買うんですかね。投資で考えても実質利回り1%台ですよ

交通[ ]

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 三田ガーデン　レジデンス＆タワー　ラウンジ棟 完成予想図

ザ・パークハウス 三田ガーデン　レジデンス＆タワー　ガーデンエントランスホール（正面）完成予想図

• 敷地面積：5260.23m2（売買対象面積）
• 建ぺい率／容積率：70%／400%
• 用途地域：準工業地域・近隣商業地域・第2種文教地区
• 高度地区：35m高度地区・31m高度地区
• 防火地域：防火地域・防火地域
• 柱の出張りがひどい。外観デザインにセンスがない。同じような値段だったら、高輪タワーの方がよほど良い。なぜこうなった？
  • プラン内容を見ると、自分的には初らの出っ張りはそんなに気にならなかったです。それぞれの感覚なのかもしれませんね。

共用施設[ ]

ザ・パークハウス 三田ガーデン　レジデンス＆タワー　ガーデンサロン（屋内）完成予想図1

ザ・パークハウス 三田ガーデン　レジデンス＆タワー　ガーデンサロン（屋内）完成予想図2

ザ・パークハウス 三田ガーデン　レジデンス＆タワー　ガーデンサロン（屋外）完成予想図

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワー　地下駐車場完成予想図

• 駐車場：89台［平置17台、機械式72台(内、身障者対応36台)］　※内、14台は住戸に付帯する専用使用権付駐車場となります。
  • 月額/一般：42,000円・47,000円/専用使用権付：49,000円)
• 自転車置場：276台（2段ラック下部スライド式140台、ラック式29台、スライド式107台）
  • 月額：200円～1,500円
• バイク置場：5台
  • 月額：4,000円
• トランクルーム：78区画
  • 月額：2,200円～3,800円

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワー　T11ORタイプ／リビング完成予想図

• 間取り：1K～3LDK
• 専有面積：40.72m2～121.44m2
• バルコニー面積：5.08m2～22.44m2
• ここだとどういうタイプの間取りが一番人気があるのでしょうか。流動性を考えると、コンパクトなタイプの方が人気があるのかと思うのですが…レジデンスよりも、タワーの低層階のほうがそういう傾向が強くなってくるのかな？と感じました。
  • 流動性ならここより駅近のダイワ、三菱、東急のタワマンを勧めますが、コンパクト、東京タワービューなら買い手、借り手は直ぐに見つかるでしょう。ただ、安くしないと難しいかもしれません。いかんせん大規模のライバルが駅近に多いですから
  • 場所柄、ファミリータイプでしょうね
• 収納スペースもしっかり設計されているし、使いやすそうだなと思いました。
• Bタイプの1LDKを見ていて思ったのですが、最近は対面型キッチンっていうんですかね、リビングを見渡せる形が多いのでここみたいにキッチンはキッチンで場所が分かれているのが逆に良く感じました。
• Bタイプは縦長の専有部の形をうまく使っていると思います。キッチンをあそこに置くことで、独立感が出てきているなというのは感じられますよね。居室は広さもあるのでダブルベッドは大丈夫そうですね。シングルベッド2台はどうだろう。二人暮らし、問題なくいけそうです。
• Bタイプの連投があったので、どんなに魅力的な間取りなんだろうと期待して見ましたが、わずか10.5畳しかない狭小LDがあんな細長い形状だと、めちゃくちゃ圧迫感があって毎日の生活を想像すると息が詰まりそうだと思いました。そして5.6畳しかないベッドルームにシングルベット2台！？
  • まあ、そうカリカリしなさんな。47平米の部屋なんだから。若者二人なら暮らせるでしょ。熟年夫婦は絶対無理
    • 熟年夫婦はこんな狭いところで顔突き合わせてたら離婚しちゃうね。ラブラブな若者カップルなら大丈夫。
• Aタイプの1LDKの間取り、収納がしっかりあって見た目より住みやすそうな印象です。シューズインクローゼットも稼働棚が二つありますし、結構贅沢なプランなように思いました。
• レジデンス、タワーの2つから選べて間取りもたくさんあるので面白いと思っています。どちらも1LDKから3LDKまであって、間取りを見ているだけでも楽しいものですね。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. ローソン 麻布三ノ橋店　　約20m／徒歩1分
2. セブン-イレブン 南麻布店　　約120m／徒歩2分
3. まいばすけっと 南麻布古川橋店　　約300m／徒歩4分
4. サミットストア 三田店　　約360m／徒歩5分
5. ケーヨーデイツー 三田店　　約380m／徒歩5分
6. マツモトキヨシ 白金高輪店　　約490m／徒歩7分
7. ピーコックストア 高輪魚籃坂店　　約550m／徒歩7分
8. 麻布十番商店街　　約560m／徒歩7分
9. 白金アエルシティ　　約580m／徒歩8分
10. スーパーナニワヤ　　約680m／徒歩9分
11. 慶応仲通り商店街　　約720m／徒歩9分
12. ピーコックストア 三田伊皿子店　　約850m／徒歩11分

• サミット近いって言われてるけど白金高輪駅前のマンションとそんなに距離変わらないと思う。むしろマツキヨに近い分向こうの方が便利かな。ケイヨーデーツーは近いけどホームセンターってそんなに行かないし。
• コンビニやスーパーが近くて買い物には困らなさそうな立地の印象ですが、道路からそこそこ近いのがちょっと気になります。排気ガスとか音とかは気になりませんでしょうか？
• うーん、個人的には駅が遠いようには感じませんし、食料の買出しができるお店やコンビニも近いので悪く無いとは思っています。抜群に便利な立地ではないかもしれませんが、これくらいでも十分不自由なく生活できそうです。

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 太陽の子三田五丁目保育園　　約130m
2. ふらわぁきっず保育園三田　　約280m
3. 区立本村幼稚園　　約870m
4. 区立御田小学校　　約690m
5. 区立三田中学校　　約850m／徒歩11分
6. 慶應義塾中等部　　約500m／徒歩7分
7. 慶應義塾女子高等学校　　約320m／徒歩4分
8. 慶應義塾大学　　約520m／徒歩7分

• 学区は良いですか？
  • 御田小は、良いよ
    • この辺りだと通学距離の近い東町に行く子も多いです。御田小学校のほうが人気ありますけど。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：用途地域：準工業地域・近隣商業地域・第2種文教地区
• 高度地区：35m高度地区・31m高度地区
• 防火地域：防火地域・防火地域

• 三田五丁目の低地かつ高速道路に近いのはネガティブポイント。建物や敷地の使い方、サービスはなかなか良さそう。白金高輪駅までは少し歩くが、そのかわり麻布十番駅に近くなるのは、メリデメ差し引きゼロ。
  • ここから最寄り駅ホームまでの時間で考えたら、白金高輪駅よりも麻布十番駅の方が早くつきそうです。
• 最寄り駅を見ただけでウットリしちゃう立地ですね。白金高輪に麻布十番。オシャレな場所。タワマンにピッタリですね。駅まで距離があっても環境がいいからそこまで苦にならないかも。交通量も少ないんじゃないでしょうか。
• 白金高輪も麻布十番も三田五も、世間一般のイメージではブランドアドレスですが、港区内陸では底辺扱いですけどね。
• 立地はどっちかの駅に片寄せの方が魅力的。駅と駅のちょうど間が一番面倒。入口まで8分ならホームまでは10分は見た方がいい。毎日なら電車は不便。低地、緑地少だから車派の立地でもない。
• この場所は駅距離だけ考えると不便だけど、近くにある古川橋、三の橋、三田五丁目のバス停はかなり便利。あと、白金高輪周辺の再開発物件の中では麻布十番商店街に一番近いので、白金ザスカイより安ければアリだと思う。
  • 白金高輪再開発物件の中で、一番サミットに近い位しかない気がするけど。麻布十番の話は、誤差の範囲内
    • 白金高輪再開発物件の中で麻布十番までの距離が誤差の範囲なら、この物件から白金高輪駅までの距離と他の白金高輪再開発物件から白金高輪駅までの距離との差も誤差の範囲になるのでは？
• 白金高輪駅まで少し遠いですね。麻布十番商店街が徒歩圏内なのは魅力的かな。
  • この物件の一番の魅力は、サミットとケーヨーD2が近い事です。日常生活において、大事だよね。麻布十番なんて行ったとしても週末
    • 麻布十番、ミシュラン三ツ星の高級店ももちろんあるけど、普段使いできるレストランも豊富にある。しかも立地的な人気の高さから競争力が求められ、美味しくてリーズナブルな店が生き残っていくからクオリティも総じて高い。スーパーにしても、十番に近ければ成城石井、ダイエー、ナニワヤ、日進デリカが日常的に利用可能。ビオセボンもたまーに行くと楽しいかな。パン屋もポワンタージュ、モンタボー、乃が美などがある。メゾンカイザーは白金高輪の方が近いね。とにかく、麻布十番に近いのは日常生活においても大きなメリットだと思うよ。
      • 地元民だからそんなに必死に営業攻勢かけなくてもわかるから。徒歩15分のところは普段使いとは言えないけどね。麻布十番と白金高輪と田町のちょうど真ん中というのは、どことも遠いということ
• このマンションが建設される場所の近くに住んでいるので住み替え先候補です。麻布十番商店街までは、散歩がてら歩いて行ける距離ですよ。二の橋まで7、8分といったところですかね。まあ、そこから十番大通りまではさらに5分ほど歩きますけど。交通機関を使うなら地下鉄よりもバスが便利だと思います。
• 三田五丁目って三田の中でも特に地味なところですよね。
• 現地に行きましたが確かに低地ですね。地図上は高速道路が近いですが、1ブロック挟んで建物が建っているので気になりませんでした。白金高輪駅も麻布十番駅も微妙に距離があります。麻布三田白金高輪の境目なので、少し歩けば街並みに変化があり楽しそうな場所かな。
• ホームセンター、日用品が意外と充実していたりするし、使い勝手いいですよ。
• 三田五丁目は準工地域の上、どの駅からも遠く、そして夜道は結構怖いです。この辺りでの不審者情報も近隣の幼稚園／小学校の保護者向けにたまに配信されています。ここの立地が良いと考えるのは私には理解できませんが、「それぞれの感覚」なんでしょうね。
  • その感覚は正しい
• 三田五は住宅街ではなく古川と首都高がある準工業地域です。このマンションの価値はこの先不安であります
• 表示で駅徒歩９分(実際に歩くと11分くらい)、且つ浸水ハザードマップでここは完全にレッドゾーン。ここは厳しい気がする。タワマンなのに珍しく1Fあるけど、毎年のように史上最強台風が来る温暖化してしまった状況では1F-2Fはやめた方がいいだろうな。古川耐えられないからレッドゾーンなわけだ。
  • しかも、タワー棟の電気設備が地下だった気がする。
• 十番駅前から古川橋交差点までの区間、古川+高速の影響が少ない麻布通り西側と比較すると東側は段違いにdeepな雰囲気だからなあ。このマンション検討してるひとは、現地歩いて耐性の有無を自己調査したほうがいいよ。このへんはニッチに空気感が豹変する地域だから。
  • そうですか？現地を歩いて三の橋の東西でさほど違いは感じませんでした。麻布十番駅や白金高輪駅のあるエリアと三の橋周辺は雰囲気が違うと思いましたけれど。
• 駅遠いし環境は良くないけど、まぁまぁの規模感だし、そこ辺を総合して最終的に価格が納得できるかどうかですね。
• 現地に行ってみましたが、目の前に自動車修理屋（？）や運送会社が立ち並び、想像していた環境とはまるで正反対で、ここは本当に港区！？と思ってしまいました。住むにしてもリセールを考えてもやはり白金高輪駅周辺で開発中の物件の方が良いですかね。
• 古川沿いなんて天現寺から一の橋までずーと町工場が並んでるのに。どんな想像してたの。
  • それな。あと古川沿いのこのゾーンはハザードマップの浸水危険区域の赤だよ。そもそもどんだけ高貴な雰囲気を期待しちゃってたの笑
• 三田って言っても高級なのは綱町や日向坂、聖坂あたりの高台でしょ。三田五と小山町は古川沿いの残念なところだから。
  • 南麻布も同じでしょ。所謂麻布と言えるのは高台の所だけ、古川橋～二の橋側の南麻布は残念な感じ

周辺施設[ ]

• 医療機関

1. 三田ハウス内科クリニック（内・循）　　約40m／徒歩1分
2. 古川橋病院（内・呼・消・循・外・整・肛）　　約350m／徒歩5分
3. 国際福祉大学 三田病院（総合・救急）　　約1080m／徒歩14分
4. 東京都済生会中央病院（総合・救急）　　約1200m／徒歩15分
5. 北里大学北里研究所病院（総合・救急）　　約1420m／徒歩18分

• 公園

1. 南麻布二丁目児童遊園　　約170m／徒歩3分
2. 三田綱町児童遊園　　約290m／徒歩4分
3. 古川橋児童遊園　　約290m／徒歩4分
4. 有栖川宮記念公園　　約1160m／徒歩15分
5. 都立芝公園　　約1400m／徒歩18分

• スポーツ・レジャー施設

1. エニタイムフィットネス南麻布2丁目店　　約270m／徒歩4分
2. リ・バランス　　約360m／徒歩5分
3. クライミングジムSPIDER　　約570m／徒歩8分
4. JOYFIT24三田　　約770m／徒歩10分
5. シェラトン都ホテル東京　　約1250m／徒歩16分
6. ザ・プリンス パークタワー東京　　約1650m／徒歩21分
7. グランドハイアット東京　　約1970m／徒歩25分

• 公共施設・郵便局・金融機関

1. 南麻布二郵便局　　約110m／徒歩2分
2. みずほ銀行麻布支店　　約230m／徒歩3分
3. 港三田四郵便局　　約300m／徒歩4分
4. 三田綱町交番　　約350m／徒歩5分
5. さわやか信用金庫本店営業部　　約470m／徒歩6分
6. 高輪地区総合支所　　約810m／徒歩11分

• 文化施設

1. 高輪図書館分室　　約790m／徒歩10分
2. 三田図書館　　約800m／徒歩10分
3. 高輪コミュニティーぷらざ　　約820m／徒歩11分
4. 森美術館　　約1970m／徒歩25分

その他[ ]

• 共視聴設備利用料(月額)：275円
• インターネット利用料(月額)：1,379円

掲示板[ ]

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