プラウドタワー梅田豊崎

2021年9月25日 (土) 14:19時点における版

物件概要

プラウドタワー梅田豊崎　外観完成予想図1

プラウドタワー梅田豊崎　外観完成予想図2

プラウドタワー梅田豊崎　外観完成予想図3

• 所在地：大阪府大阪市北区豊崎4丁目65番8（地番）
• 交通：

1. OsakaMetro御堂筋線 「中津」駅 徒歩7分
2. 阪急京都本線 「大阪梅田」駅 徒歩13分
3. 阪急神戸本線 「大阪梅田」駅 徒歩13分
4. 阪急宝塚本線 「大阪梅田」駅 徒歩13分

• 総戸数：126戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上28階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年2月
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ちょっと駅から歩きますね。人気出るかな？？
• たいへん中途半端な場所につくってしまって、大量に売れ残りそうですね。近くを通るJRもいい感じに加速してるし、朝から夜まで騒がしそうだなと思います。ここの潜在的ライバルになるであろう中津３タワーも駅近にあるし、堺筋本町にも駅近４タワーができますので、都心需要を見込んでるプラウド豊崎はかなり苦労するんじゃないですかねえ。デベが利益を出すため、仕様をケチると余計に売れませんし大丈夫でしょうか。
  • 中津のネガティブなイメージのデメリットを帳消しにする程の利便性が中津3タワーにはあると思います。ここはその利便性がないのでかなり厳しいですね。
• 価格どんなもんですかね？
• 戸数が多いからなのか、ここは2023年に入居だけど早めに告知代わりに公式サイトを作ったっぽい感じがします。
• 公式サイトの方に設備仕様が見当たらないと思えばモデルルームオープンもこれからのタワーマンションでしたか。間取りはプレミアムプランでは150m2の部屋もあるようですがモデルルームとして見学は可能なんでしょうか。
  • モデルルームは100平米の部屋ときいています。
    • モデル見てきました。この立地ではありえない価格でした。
      • MRに行ってきました。まだざっくりとした価格のみで詳細価格は未定とのことですが、坪370～380くらいのようです。角部屋が多いのでそこそこ高くなるのかなと思っていましたがあの立地では高すぎる感じがします。中津駅前タワーと立地、グレードを比べちゃうとそちらの中古の方がずっとリセールも期待できるかな。
        • 坪380万は高いですね。中古検討に変えます。
          • フロアが3段階で分かれており、仕様が少しずつ違うようです。一番上の階プレミアム仕様？の単価設定が高めのようですね。下のフロアは平均すると坪330万くらいと担当の方が仰ってました。
            • 平均坪330ということは2.3階でも坪300くらい？78平米でも7000万越えって感じですかね？
              • 思ってたより安いですね
                • 最上階2フロアーは坪400超えていたと思います。
                  • 最上階で坪400って安すぎじゃないですか？
                    • すみません。一番狭いお部屋で400以上～です。最上階28階は2億円台、26，27階は1億円台とのことでした。
• ここのAタイプ(角部屋 56平米)の壁を払って1LDKのカウンターキッチンに変更したら、リセール人気出ると思いますか？
  • 50平米代で1Lは普通なので問題ないと思いますよ
• 後1年したらここの価格が安く思えるんやろね。
  • ですよね。2期キタでさらに人工流入、鉄鋼価格、建築人件費高騰で下がる材料が無いと思います。海外から見たら日本はまだまだ安いですし。この10年の上昇トレンドはしばらく続くでしょう。
    • たしかに。高いと思うけど、これから出てくるマンションはたぶん坪単価もっと高くなるだろうから、そういう意味ではありかも。
• こことシティタワー梅田東ならどっちのほうが良いと考える人が多いんでしょうか。こちらは中津とはいえ御堂筋線。シティタワーは天六・・・
  • シティタワー東梅田は部屋の選ぶ余地がほとんどありませんよ。あと２､３ヶ月で完売間違いないです｡設備､学区､建物資産価値維持は住友でしょう｡間取りや階数が大丈夫なら迷う必要ないでしょう。天井高いし､設備良いし共用部使いやすいし、管理人､コンシェルジェ良く気が利くし快適です｡
• 販売時期が8月になっていますが前は7月だったと思うのですが要望の集まりが少なかったとか?
• 営担の話によると中津の駅前タワーが手狭になり、学区を変えたくない方もちらほら来店されているとのこと。立地的に投資目的では選ばない物件でしょうから、この坪単では実需でここらあたりに場所を絞って探している方にしかヒットしにくい物件かと思います。
• 立地は興味あるけど、価格がかなりネックだなー。
• 詳細な値段ってもう案内されてますか？
  • ホームページでは78平米6500万円台で出てますね。角部屋でこれならそんなに高くないのでは？
    • え、安い
      • 坪300切ってるやん！激安やん！！
        • 3Fで景観ゼロの部屋ですね。17Fなら7300です
          • 激安ですね。17Fでも坪308万て、、、超お買い得物件キター！
            • この坪単価なら検討に値すると言う人は増えそうですね。ただ78平米の部屋は廊下の占める割合が多くて各部屋が狭い。主寝室が5.3畳はどうなんだろう…という懸念はあります。結局70平米くらいのサイズ感でグロスとしてはそこそこの値段になってしまってるのをどう捉えられるかですね
              • 確かに部屋は狭いですね。角部屋だと仕方ないんですかね
                • その分収納はあるし行灯部屋はないしまぁ許せる範囲かなと私は考えています
                  • 行灯部屋ないのはいいですね。狭い部屋よりも、窓がない部屋の方が嫌ですよね
• 安い！思ってたより全然安い。坪400万なんて噂聞いていたので、この価格なら全然あり。
• 大阪タワー氏の言ってた値段から500万くらいは下げた感じ？そんなに下げる余裕があるくらいぼったくり価格で出そうとしてたのか、仕様を下げるのか…
  • 仕様に変化は無いようです。最初は細かい価格が決まっておらず、少し大きめに提示してたとのことでした。
• 立地なりの値段になったという印象です。それでも高いですが・・・
  • 私も現時点では、他の中古(CT東梅田、ジオ天六)より割高な印象です。ただ、最近の高い土地で入札されたマンションが4?5年後に出てくるので暫く値段は下がらないでしょう。10年後の市況は分かりません。
    • 確かに安くはないが、北区は今後も上がっていくだろうから、どう考えるか次第。自分は中古買うより新築を買いたいから、迷ってます。
• 南東の河合塾、線路沿いの部屋が安いのはわかるんですが、南西はいくらくらいからですか？
  • 6,900～です。
    • 坪単価は安いけどグロスにするとそこそこになってしまいますね。かといってブリリアやガーデンを買う層とは違うでしょうし、CT東梅田パークフロントと比較する人が多いんですかね。向こうは築2年ですが。
• 販売時期が10月に延期されてみたいですが要望の集まりが悪かったとか?
• 南東を狙っているのですが南、東側はどれくらいセットバックするのでしょうか。河合塾とのかぶり具合が気になります。それによっては低層階もありかなとおもって
• このまま売れ残るとすると、26階から28階のプレミアムフロアの一部をスカイラウンジ、ゲストルーム、パーティルーム、フィットネスルーム等の共用施設に変更した方が結果的にはよいかもしれませんね。市況も怪しくなってきてるので、売主側からしても、このままの状態よりもリスク下げれるような気がします。
  • うめきた開発あるから売れ残らんよ。
• どうでしょう。この微妙な立地で、投資用ではなくファミリー層がターゲットになる物件ですが、校区があまりよくないのに、直近の価格水準と同等レベルの設定で管理費修繕費高く、共有施設もないとなれば、ターゲット層は購入断念しませんかね。投資用としてはこのエリアでこの価格では少々リスク高いですよね。
  • DINKsや子育て終えた夫婦には全然ありだとおもいますよ。
• はっきりした価格が決まるのは１０月なんでしょうか？6500万円台というのが6599万円になる可能性ってどれくらいあるのか気になります。

【管理・修繕費について】

• ここの管理費高すぎますね。修繕積立金ならまだ納得できますが、管理費が高いです。直近の他のタワマンと比較した場合どうなのでしょうか。
  • プラウドはいつも高いですね。コンシェルジュもいないのに何にお金かかってるんでしょうか
    • いくらですか?
      • 約15000円～40000円。修繕積立金とインターネットTV視聴サービス足したら、月々払いなら約24000～60000円
• 管理費の平米単価知りたいです
  • 管理費そんなに高くないのでは。15000円で55平米なら単価は272円です。
    • タワマンの管理費はこんなもんでしょうね。高くも安くもないし、驚きも無いな。
• ７８平米を検討していますが管理費が21000円で修繕もあるとなると結構なランニングコスト・・・
  • やはり、この微妙な立地で、あの価格、さらに共有施設ほぼなく、コンシェルジュいないのに管理費等がこれほど高ければ、購入検討者減っちゃいますよね。立地的には、ターゲットがファミリー向けの実需っぽいので、管理費等さげたうえで、価格も95万円以下にしないと人気でなさそうですね。
    • なんか騒いでるけど管理費そんな高くないやろ。タワマンやし。駐車場代の方が高くて驚き。タワーパーキング？
• 管理費と修繕積立金で平米単価400円超って高くないですか？共有施設が充実してれば納得できますが、ほとんどないとのことで納得できませんね。
  • 管理人も24時間常駐ではないみたいです。どこにそんなコストかかるのでしょうか。
    • インターネット代は込みですか？
      • インターネット代込みです。インターネット代は近頃はどこのタワマンも大概入ってないでしょうか。
• 修繕の設定費なんていくらでも調整可能なので、なんとも言えないですね。管理費だけで見ると幾らですか？
  • 管理費の平米単価は272円。78平米で21216円くらいです。
    • 修繕費除いた管理費だけでですか？？共用施設少なくてコンシェルジュもいないのに？
      • 24時間有人管理なんでしょうか？お金のかかりそうなものはあまりないですが、プラウドはいつも高いイメージです。駐車場収入もそこそもありそうなのに、規模がタワーにしては少なく中途半端なんですかね
        • 管理も朝から夕方までみたいです。あとはコールセンター対応みたいです。
          • 小規模タワーなので仕方ないでしょう。戸数少なくして共用施設増やすともっと管理費上がるでしょうし。
            • この程度の部屋数は一件あたりだとコスト下げれるはずですよ。管理人も一人みたいなので、どこにそんなにコストかかかってるのかなぞです。清掃も二人みたいです。
              • 清掃は週一回くらいは入りますかね？この規模のマンションを二人で清掃って結構大変だと思います。内廊下でしょうからフロアの清掃には掃除機を使うとはいえ。ここの共用設備ってゲストルーム、コミュニティルームといった類はないみたいですね。それでファミリー向けの部屋で月2万になってしまうのは高いように感じますね…。

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交通

構造・建物

• 敷地面積：1,380.99m2
• これだけの高さがあれば、眺望が望めるので日々の忙しさも、自宅の窓から見える景色で癒されるでしょう。総戸数は多いですが、ワンフロア4～5戸くらいかなと思うのでプライバシーもしっかり守られそうですよね。

共用施設

• 駐車場：52台
• 駐輪場：252台
  • 駐輪場代も高い気がしてますが、いかがでしょうか。平面平置きで1台600円です。
    • ちょい高いですね。駐輪場でそれなら駐車場は？
      • 駐車場は普通車37000円、ハイルーフ車39000円ですね。
• バイク置場：3台
• ミニバイク置き場：23台

設備・仕様

• みなさんは、エネファームが採用されていることについて、いかが思われますか？10年程度しか使えないとも言われていますので
• 天井カセットエアコンって、お店にあるような感じですね。部屋の壁に出っ張りがないのは、広く見えていいなと思うのですが今後、故障した際に買い替えが大変だったりしないでしょうか？
  • 普通のエアコンより取り替えるのは大変です。機種も限られます。入居時からかならずついているというのはメリットですね

間取り

• 2LDK～3LDK
• 専有面積：55.68m2 〜 152.87m2 (一部はトランクルーム面積0.48m2～1.05m2含む)
• 間取のバリエーションが豊富なんですね。１LDKから３LDKの広さがあるタイプがそろっているのでいろいろな世帯が住まれるんじゃないかなとイメージできます。ただ、ファミリー層向きではないので、いろんな方が出入りすることは、セキュリティ面でデメリットになるかな。
  • 2LDKと3LDKが中心で、面積が55.68m2 ? 152.87m2ということは、DINKSとファミリーがメインっていうことなんでしょうね。
• 同じ部屋数でも狭い間取りや広い間取りがあり、生活スタイルに合わせて検討できるので良いなと思いました。
• ここの間取り見ると、わりかし広めの部屋もありますね。ファミリー層がおおいですか？
  • 単身者も多いと聞きました。1Lに変更するのも正直良いですよね
    • ここ、ファミリー住むのありですか?
      • 完全にファミリー向けマンションだと思っていました。単身者はもっと駅チカを選ぶんじゃないでしょうか
• アウトフレームじゃないのが残念。。
  • たいていインフレームだとその橋渡し部分は下り天井になってることが多いですがどうでしょう？まだ詳細な間取りって渡されてないでしょうか
• なんか廊下が曲がりくねってて面積無駄にしてますよね、78平米の間取り。タワーマンションってそういうものなんですか？
  • なぜ廊下が曲がっているんでしょうね？住民同士が会わないため？何か理由があるのかもしれないと思ってしまいます。公開されている間取りで、南向きはHタイプ。広いJタイプもいいかなと思っているものの、北西で日当たりはよくわからず……。北東、北西、南西と向きが違うので、それぞれで日当たりはどうなんだろうと思ったりします。
    • クランクした廊下は玄関から部屋が見えない工夫だと聞いた事があります。78m2の間取りは居室をできる限り南向きに寄せるようにした結果廊下がかくかくしてしまったのかな？と想像しました。

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買い物・食事

• ショッピング

1. ホームセンターコーナンPRO WORK&TOOL 本庄西店　　徒歩6分／約430m
2. イオンフードスタイル中崎町店　　徒歩6分／約480m
3. ライフ 本庄店　　徒歩8分／約610m
4. 梅田ロフト　　徒歩9分／約720m
5. MARUZEN＆ジュンク堂書店 梅田店　　徒歩10分／約800m

• スーパーは、徒歩10分くらいのところにライフ本庄店がありますよ。反対側に徒歩10分くらいで、小さなスーパーや、中津小学校前に業務用スーパーも。徒歩5-6分で、中崎町AEONスーパーも。
  • スーパーに関しては複数のスーパーがありそうなので買い物に関しては不便がなさそう。ですが、重い荷物をもって10分歩いたりするのはきついので、配送サービスを利用したり、自転車で買い物に行くという感じになりそうですね。最近ではスーパーはどこも配送サービスを行っていますし、3000円以上で無料で配送してくれたりしますから買いすぎたり重いものを買ったときはサービスを利用すればいいでしょう。
• コンビニが近いですし、スーパーもありますから買い物は不便がなさそうです

育児・教育

• 教育施設

1. 市立豊崎小学校（指定校）　　徒歩4分／約270m
2. 市立豊崎中学校（指定校）　　徒歩11分／約830m
3. こぐまの森保育園 梅田園　　徒歩5分／約330m
4. 中津保育園　　徒歩7分／約540m
5. さつき保育園　　徒歩8分／約600m

• ここ一つできることで、小学校の校区も影響を多少なりとも受けそうですね。人数が多くなるとか。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 南が公園に面してるんかな？駅まで距離はありますが、南向き公園隣接なら市内中心部では希少かもしれないですね。
  • 梅田まで徒歩10分程度で行けて、目の前公園で日当たり良いなら、需要はかなりあるんじゃないですか！？楽しみです！
    • いやいや、ちょっと遠すぎ。買い物できる大きなスーパーもないし、厳しいでしょ。価格次第ではあるけど。
      • 駅遠のグラメが順調なことからわかるように、梅田徒歩圏は駅距離関係ないみたいですよ
        • 中津周辺はスーパーないのは確かに残念。グラメは横にスーパー出来るのが良いね。駅距離は梅田着くまでにも既に繁華街だし気にならないかな。
• 公園は、遊具は少ないですが、そこそこ広いですし。私の知る限りでは、周りは割と静かな感じです。
• この辺りはタワマンも多くて、しかも駅直結とか便利なタワマン優勢ですが、都会にいながら静かな生活を…となると駅徒歩5-10分は否めないでしょう。
• 中津駅が近いけれど阪急が近いほうが便利なイメージはありますね。まぁ歩けない距離ではないのですけど。
• 緑あふれる公園隣接に惹かれる。靭公園ほどではないが、南北に広い。北区の水害ハザードマップを確認した。淀川が氾濫する異常な豪雨は滅多に生じないだろうが。梅田中心の今の大阪は、大阪城中心の大昔よりも「進化」したのか？もっとも府庁など行政の中心は変わっていないな。
• マンション名に梅田とついていますが実際は中津のほうが近い立地なんですよね。梅田のほうが便利ですが、人通りは多いので住むには治安面として心配ではあるのかな。この周辺の治安面はどうでしょうか？
  • 基本マンション名に、どこも中津と付けたがらないですね・・・中崎町、本庄西といった旧大淀区は、どこもブランド力がないです。貨物列車の線路を超えると、空気が一変して、大人の男性でも夜は歩きたくないです。JRの京都線の東側も雰囲気そんなに良くないです。住友不動産が大国町の駅前にマンション作りますが、御堂筋線の中でもハズレ感があります。ここも、御堂筋線ですが、そのように思います。
• こちらのマンションは高層でもやはり電車の音は煩いですかね？

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周辺施設

• 病院

1. 木村歯科　　徒歩1分／約80m
2. イークリニック　　徒歩5分／約400m
3. 橋岡内科・小児科診療所　　徒歩8分／約590m
4. 大阪府済生会中津病院　　徒歩13分／約1,000m
5. 北野病院　　徒歩15分／約1,200m

• 金融機関

1. 大阪信用金庫 天六支店　　徒歩4分／約270m
2. 北おおさか信用金庫 梅田支店　　徒歩8分／約570m
3. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー 地下鉄中津駅前　　徒歩8分／約630m
4. 池田泉州銀行 本店営業部　　徒歩9分／約670m
5. りそな銀行 地下鉄中津駅前出張所 無人ATM　　徒歩10分／約740m

• 公共・レジャー施設

1. 豊崎つどいの広場ぐうぐう　　徒歩3分／約180m
2. 大阪豊崎郵便局　　徒歩3分／約200m
3. 大阪市立北図書館　　徒歩10分／約770m
4. 北スポーツセンター　　徒歩13分／約1,030m
5. 大阪市北区役所　　徒歩20分／約1,530m

その他

掲示板

osaka/669258/197