レーベン学園前 Air Residence

2021年9月17日 (金) 16:22時点における版

物件概要

レーベン学園前 Air Residence　外観完成予想図

• 所在地：北海道札幌市豊平区水車町三丁目52番1（地番）
• 交通：

1. 札幌市営地下鉄東豊線 「学園前」駅 徒歩7分
2. 札幌市営地下鉄南北線 「中島公園」駅 徒歩10分

• 総戸数：125戸（他、管理事務室1戸、ゲストルーム1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：

1. 敷地：専有面積割合による所有権の共有、
2. 建物：（専有部）区分所有権、（共用部）専有面積割合による所有権の共有

• 完成時期：2022年05月
• 売主：株式会社タカラレーベン
• 施工：株式会社淺沼組
• 管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• タカラレーベンさんは、空気までブランドになるレジデンス・など良いマンションを造っていますね。
• マンションの設備がどんな感じか、価格がどれくらいになるのか気になります。高くなければ良いのですが・・。
• 立地が気に入ったのですが、価格はどれぐらいなのでしょうかね。3LDK4000万で買えるかな‥無理か
• 125戸の大型物件で豊平区立地ですから、ある程度ファミリーを見込まないと、価格にもよりますが、とても売り切れないように思われます。どういう売り方すんですかね。
• 公式に2021年２月から案内会って書いてあった。
• タカラレーベンは結構大袈裟と言うか盛った表現が多いですね。あとはその地域を知らない人向けに感じる表現も。
• 源泉徴収票持って行かないと値段も教えない。長時間拘束のしつこい営業で有名タカラレーベン。
• 坪単価どれくらいかな‥駅から若干遠いから単価185万とかなら買いたいな
• 駅近でもないし、買い物はまいばすけっと以外は遠く、学区も良くない、更にハザードマップお察しと、今の新築の中では立地は一番悪い中の一つなので、人気がなくても仕方ないですかね。マンションギャラリーは札幌駅にありますが、現地に赴いて、本当にここで暮らして良いのか考えた方が宜しいかと。強みが空気とか水を謳うようでは、健康食品とかが好きな方以外にはピンと来ないのでは。そもそも朝から交通量の多い道路も近く、市民からすると『高級ブランドのよう』に空気が素晴らしいという印象はありません…。ゲストルームがあるなど設備は多少豪華のようですが、明らかな強みが西側住居の眺望のみでは、付け値を工夫しないと苦戦するような気がします。
• アンチが増えている、それは源泉徴収票を持参しないと価格を教えてもらないという、殿様商売だからですよ
• 実際にこの物件のモデルルームを見に行っての感想です。あくまでも個人の感想ですが…源泉徴収票が無ければ価格は教えて貰えない、これは本当に噂通りでした。元々この物件をかなり前向きに検討していたのでネット上で飛び交う様々な情報を確認し、ある程度の覚悟を持ってモデルルームに行きました。毎回の拘束時間3時間越えは当たり前で、モデルルームには3回程行きました。長時間の拘束は正直かなりキツかったですが、多少はこちらが納得できる価格帯の発表があるかもと思いつつ頑張ったのですが…。しかしながら、参考価格といって持ってきたのはすごいお値段でした。値段を見せられた時に、心の中で「ここにそんな値段出すなら、苗穂のグランアルトを買うよ」と思いました。1期販売で全部のお値段を出せないにしても、もう少しまともな価格設定をしてくれよとも思いました。最初に提示してきた金額にこちらが難色を示すと、どれぐらいなら払えそうですかとも言われました。その瞬間に他のスレで噂になっていた、こちらの収入に応じて金額を変えて提示しているというのはあながち嘘ではないかもと疑いたくなるような感じでした。あんな値段設定にするなら、タカラの水も余計なゲストルームもいらないから、もっとキッチンやトイレの水回りもしっかりした設備にして欲しいなと…ちなみに坪単価195万設定と言われましたが、他の方が提示された金額も同じぐらいだったのかぜひ参考に教えていただきたいです。ひとまず我が家はここはやめておきます。どんなに良い物件であっても、管理費も修繕金も様々なことが不確定のままで物件の購入は出来ないので。
  • 物件検討に有益な情報ありがとうございます。その価格は結構ですね。中央区や駅すぐ物件なら分かりますが、同じ駅遠物件で今出てる物件と比較すると1000万は上がりそうですね。レーベンはハイクラス物件として位置付けているのでしょうか。しかし占有部の仕様も別段他より良くないなら、眺望だけでも売れると踏んだのでしょうか。水や空気という売り方も、関東ならともかく、道民にはあまり響かないですし。それとも最初から土地勘のない本州の方のセカンド用を意識したのでしょうかね。
  • 私は道外でしたが同じような対応されて、同じように思いました。ここ行くなら、他の物件行って勉強してからの方が身のためですよね。
• 坪195万だと、苗穂の南北タワーの真ん中から下の方なら買えそうですね。なんせ全125戸だそうですし、市外・道外のお客さんだけでは到底売り切れないでしょう。地縁性のあるエリア、つまり豊平区を中心とした札幌の南東部からの住み替えを考えていないわけはないと思いますが…正直、ここなら南平岸の京阪物件とかの方がいいような気もします。
  • 本物件坪単価195万を出す物件ではないです。キッチンのシンク下が今時スライドレールでは無く、引き戸って…トイレには勿論手洗いカウンターなどはついていないです。リビング以外の部屋はカーテンレールも剥き出しで、高級感で売るには相当無理があるかと思います。125戸をあの立地で販売するなら、もう少し金額抑えないと厳しいと思いますが。
• 市況が市況とはいえ、専有部分も賃貸レベルなら(浴室TVつけるくらいなら他を充実させるべきでは？)、相当に割高感がありますね。豊平物件は、ここより立地が良い平岸の明和、南平岸の京阪も残っていますし(一応、福住の明和・月寒のCRも)、今後美園のCRと自衛隊病院跡地にショッピングモール隣接の長谷工が来ます。やはり価格が再考されるまでは検討しずらいですね。
• パース見ました　　くぼ地マンションにポルシェか　　合わないな　軽でいいよ
  • ポルシェは「ハイクラス物件」の記号として出しているんでしょうけど、その売り方はどうかと思いますけどね。
• この立地にプレミアム性はないでしょう。これが建つ土地の角にある（あった？）花屋さんの建物は、昔タトゥーショップだったんですよ？今のようにファッションタトゥーが広まる前、20世紀の話です。「そんな街」だったってことですよ。それとも20年ですっかり変わったんですかね。
  • 今は ポルシェがお似合いの街並みです。
• ホームページが更新されて、コンセプト見えてきた気がします。やはり子育てファミリー層向けというより高級路線で売りたいようですね。贔屓目に見てあげて共用部は高級感があるかもしれませんが、肝心の占有部の賃貸仕様、ステータス感皆無の立地や周辺の街並みから考えると、やはり企画に無理が有りすぎる印象です。マンションギャラリーを敢えて札駅にしたのも、現地を確認させないうちに契約させたいのかと勘ぐってしまいます。考えすぎかもしれませんが。
  • 成るほど、その様な思惑があるのですか・・・
• SUUMOに価格出てましたね。77.5平米の3LDKで4885万円で坪207万円ですね。階層は不明ですが。以前、苗穂のタワー買えるってレスありましたが、北口タワー南西向きの部屋が81.35平米で4960万円で出てますので、本当にそうなりましたね。凄いなあ…。
  • タカラレーベンさん価格設定バグってますね
• 苗穂のグランアルトとここを比べると、向こうはJR駅に直結して札幌まで1駅2分、こちらは地下鉄駅まで徒歩7分で大通まで3駅5分です。向こうは札幌でも一、二を争う規模のショッピングセンターと空中歩廊で直結してますが、こちらは一番近いスーパーマーケットまで1キロ近く歩きます。暮らしの便利さという点ではハナから比べ物になりませんので、あとは「街」としての魅力やステイタスを感じるか、ということになります。この場所にそれを感じてくれるマンション検討者が120人以上いるといいんですが。
• 現地周辺を歩いてみましたが、あの立地と周辺環境であの価格・戸数は正直どうだろう、と思いました。あとは設備などのグレード次第といったところでしょうか。
• まあ値段が同じくらいってだけで、苗穂タワーとは交通、生活利便性、水害の危険性、デベロッパーの実績、都心までの距離どれについても比べる余地はないでしょう。モデルルームに行った方の情報では専有部の設備・仕様も、地場物件にさえ負けてそうですが…。地に足付けた生活をしたい子育て層にも、浮ついた生活がしたいセカンド層にも訴求力がなさそうで、逆に誰がこの物件を購入するのかなと考えたのですが、家賃保証制度とかがあるので、本州のお金持ちにワンフロアまるまる買ってもらって賃貸運用を提案するのでしょうか。といっても物件価格も高いので、家賃も相当高くしないと利益出なそうですが。後は札幌近郊のリタイヤお金持ち層と、花火大会の一日のためなら364日だって妥協できる、まさに花火のような生活がしたいロマンにあふれる方かと…。
• 何というか、メリットがほぼ無い物件になってしまいそうですね・・・。マンション的なブランドもタカラレーベンでは弱いですし。
  • 花火が見れるというのは、プラスアルファのポイントになるとは思いますが、年に一回ということを考えると、あまりメリットにはならないかな。その時になればうらやましいとは思いますが・・・
  • タカラさんは環状通東、大通公園、琴似のマンション連続完売してますよ！
• いつのまにか第２期ですね　第１期はどのくらい売れたのでしょうか　　気になります
• タカラさんって→タカラ・スタンダード、株式会社タカラトミー、株式会社タカラと同一会社ですか？　
  • 別です。
    • え～そうですか、系列会社かと・思っていました。気を付けます。
  • タカラさんは本社東京駅にある東証一部上場会社ですよ！

交通

構造・建物

レーベン学園前 Air Residence　エントランスアプローチ完成予想図

レーベン学園前 Air Residence　エントランス完成予想図

• 敷地面積：2,909.14m²
• 暖かい空気は上に行くといわれますが、上の階の方が多少は暖かいのかな？家はカーテンを厚手にするなどして暖かい空気を逃がさないようにしているんですけど他にも何かいい方法とかあれば知りたいところです。
  • 昔何かの番組でカーテン厚手にするのと窓の下の方に段ボールを設置するといいとか見たような気もしなくもないですが…でも空気逃がさないならあえてカーテンを長めにするのも手だと思います！
• どこに建つのでしょうか、まさかあのくぼ地でしょうか水車も埋もれるのかな無くなっても水車町なのかな？考えます。
  • もう水車なんてとっくにないのでは？隣の小学校にレプリカがあるけど。
• 凹地にマンション、ＭＲはビル地下２階　　底地が好きなんですね　　地下住戸はあるのかな？
  • ほんとうに凹地を埋めてしまうんですかね？
• 寒さ対策で段ボールって割と聞きますよね。ただ見た目があれなのでなにかそういう商品売ってそう。私も気になるので他にもいい方法あったら知りたいです
• ちょっと高いかもしれないけど、他のマンションより全然中身がいい感じがします。外観も高級感があるし。
  • でも、周りがくぼ地と葬儀場・小学校ではね、現地をよく見てね。
  • トイレに手洗いカウンターない、風呂は1418で狭い、洗面台幅も狭いあれのどこが中身がいいんでしょうか。浄水器と風呂にテレビ画面があるのは良いですが、そんなの後付けで安く付けられますからね。
• 北口辺りのタワマンに住んでますが、眺望はこちらの方が良いですね。
• 今のところ、２ｍ高の白い壁で覆われています、中はどうなってるのか？不明

共用施設

レーベン学園前 Air Residence　ゲストルーム完成予想図

レーベン学園前 Air Residence　エントランスホール ラウンジ完成予想図

• 駐車場：96台（機械式駐車場45台、平置駐車場51台※車いす使用者用優先駐車場1台、カーシェアリング用1台含む）
• 駐輪場：140台（傾斜ラック式）
• バイク置き場：3台

設備・仕様

• タカラの水って凄く良いでね！
• タカラの水の浄水器がついていたり、マイクロバブルバスがついているのは、魅力的です。シャワーだけで汚れが落ちるので、女性と目線では魅力的

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：56.80m²～77.53m²
• バルコニー面積：10.83m²～24.22m²
• 風呂場は1216もあり充分です？
  • 個人的に1216サイズの風呂は狭くて全然充分ではないです50平米台の単身用ならまあ…という感じですが、コンパクトサイズが売りのマンションなんですか？
  • 1216で十分な訳はないですよね・・・。1418でようやく十分かな？というサイズかと。
• ユニットバスの規格数字は、上2ケタが幅で下2ケタが奥行です。つまり1216の場合、室内幅が120cmということで、このとき浴槽幅は115cmくらいです。ただし実際に浸かれる部分は上の方が100cm、底の方が90cmくらいです。これだと170cmの人でも膝がかなり曲がります。平均的な身長の男性が足を伸ばしてくつろぐには14**でもダメ。16**以上のサイズが必要です。
• バスルームに関しては、昨今の物件で1620や1618が90㎡以上や高層階プレミアムプラン以外では少なく1418サイズが多い事からこれで十分とも言えると思います。割と道外の物件より広めな札幌でも。当然1216は論外ですが。

買い物・食事

• ショッピング

1. 『スーパーマー ザ・ビッグ 豊平店』　（約1,030m／徒歩13分）
   1. 西松屋［子供服・ベビー用品］
   2. ダイソー［100円ショップ］
   3. OWNDAYS［メガネ］
   4. ツルハドラッグ［ドラッグストア］
   5. ファッションヴィレッジ悠［ミセス・シニア婦人服専門店］
   6. 焼肉 たんか［ホルモン/焼肉］
   7. リラクゼーションここね［ラクゼーション］
   8. 北洋銀行 ＡＴＭ
2. 『スーパーマーケット 東光ストア 豊平店』　（約920m／徒歩12分）
   1. クイックカットBB［理容室］
   2. 六花亭［デザートショップ］
   3. 麺・カリー飯 來［ラーメン・カレーライス］
   4. サザエ［和菓子］
   5. 北洋銀行 ATM
   6. 北海道銀行 ATM
3. ホームセンター ビバホーム 豊平店　（約920m／徒歩12分）
4. まいばすけっと 旭町３丁目店　（約80m／徒歩1分）
5. セイコーマート 豊平６条店　（約220m／徒歩3分）
6. サツドラ 豊平３条店　（約720m／徒歩9分）

• グルメ

1. Cafe'Estrada　（約530m／徒歩7分）
2. テラスレストラン ピアレ　（約690m／徒歩9分）
3. Farm to Table TERRA　（約660m／徒歩9分）
4. おにそば　（約170m／徒歩3分）
5. モン・ジェリ　（約920m／徒歩12分）
6. 狼スープ　（約950m／徒歩12分）
7. 札幌つけ麺 風來堂　（約1,090m／徒歩14分）
8. Bon Vivant　（約920m／徒歩12分）

• 普通の豊平区物件と考えると、まず日常の買い物が問題です。まいばすけっとが近くに一つありますが、大きめのスーパーとなると……東光ストア豊平店が950ｍ、ザ・ビッグエクスプレス平岸店が1,100ｍ、マックスバリュEx中の島店が1,200ｍです。
• 学園前とはいっても周囲に大きなスーパーも無く、まいばすけっとぐらいですから?
• 物件から見える生活利便施設はまいばすけっとだけ、そしてわかってましたが登り坂に挟まれた完全な窪地でした。最寄りコンビニも冬道だと徒歩5分くらいかかりそうです。

育児・教育

• 教育施設

1. 札幌市立旭小学校　（約110m／徒歩2分）
2. さっぽろこども園　（約340m／徒歩5分）
3. 札幌愛隣舘保育園　（約500m／徒歩7分）
4. 豊平児童会館　（約730m／徒歩10分）
5. 札幌第一幼稚園　（約890m／徒歩12分）
6. 札幌市立八条中学校　（約1,580m／徒歩20分）

• 学校も、小学校はすぐそこですが中学校は八条中で1.5km以上あります。八条中であることにどうこうは言わないにしても、積雪期は通学が大変でしょう。学園前から地下鉄かなあ。と考えると、あまりファミリー向けではないかも。

周辺環境・治安

• 用途地域：準住居地域、近隣商業地域
• 私はタカラレーベンといえば水というイメージがあります。近くに川があるのでハザードマップでチェックしないと。この川を横切ってマンションまでだからにおいなども気になります。公式サイトが見られないのは何か理由でもあるのでしょうか。駅から少し遠いですね。
  • 公式サイト有りますよ、でも今一ですね、公式URL：をご覧下さい。臭いは　さわやかです。
• 駅に近い割には、マンション近くには公園があったりして住みやすい環境なのかなと感じました。緑があれば、子供がいるいない関係なく、四季を感じることはできて良いと思います。
• まだティーザーだからなのかもしれませんが、サイトはちょっと盛りすぎ(笑)。「商業・官公庁・ビジネスエリア近接のポジション」って書いてますが、具体的にどこが近いのっていうとノルベサ（商業）が1,800ｍで、道庁（官公庁）が2,200ｍだそうですよ。近接か？「2駅２路線利用可」ってのも、豊平川渡って中島公園駅（10分）まで行くのはタイヘンですよ。冬なんて橋の上は思い切り吹きっさらしですし。「藻岩山、豊平川、中島公園、札幌を代表する自然に囲まれた地」ってのも、囲まれてないと思いますが(笑)。全部西側じゃん。
• 花火が見れるっていうのは結構うれしいです旦那と子供の誕生日が夏なので…！冬は雪が多いだけ窓からの楽しみがなくっちゃね！
  • 同じくです　　思い出作れるお家いいですよね
• 眺めが良さそうです。
• 昨日、現地を通りかかる機会があったのですが、物件の東と北が交通量の多い幹線道路に面していて、南は斎場。西はHPの絵だと公園に面しているような印象を受けますが、旭小学校のグラウンドがどーんと構えています。
• この物件に限らない余談ですが、小中学校隣接の物件は、グランドに対する窓やエントランスの向きに注意してください。学校側がネットやフェンスでどんなに対策をしても、風の強い日は砂埃が吹いてきます。向きによっては窓が汚れやすくバルコニーに砂も溜まります。またエントランスや駐車場の車にも砂の影響は多少あります。また学校周辺は夜になると暗いことが多いので、眺望が抜けていてもその景色が綺麗とは必ずしもならないです。また子供の通学には便利ですが、その分車の運転には細心の注意を払わなければいけないです。毎日大勢の児童が通うので、急な飛び出しや信号無視などは長く住めばどうしても遭遇するかと思います。私は子供のことを考え学校隣接を選びましたが、子供が卒業してしまうとメリットよりデメリットを感じてしまうことが多いので、これから買う方の参考になれば幸いです。
• 旭小のグランドは不安材料ですね。もろに隣接する位置ですし。土砂埃もそうですが、けっこううるさかったりするのも。特に5月の後半、運動会の練習が始まったりするとそりゃもう大変ですよ。経験からして。
• あのへこんだ、くぼ地が真っ平らになるのか、完成後が早く見てみたい。
• 水車町三丁目ですから水車は残るみたいですね　安心しました水車音が聞こえるマンションって花火が見える以上に珍しい。

周辺施設

• 郵便局・金融機関

1. 水車町郵便局　（約400m／徒歩5分）
2. 北陸銀行 豊平支店　（約610m／徒歩8分）

• 医療機関

1. 三浦内科循環器クリニック　（約300m／徒歩4分）
2. KKR札幌医療センター　（約1,330m／徒歩17分）

• 公園

1. 中島公園　（約800m/徒歩10分）
2. 豊平川河川敷　（約220m／徒歩3分）
3. すいしゃ公園　（約240m／徒歩3分）
4. 豊陵公園　（約340m／徒歩5分）
5. 水車町公園　（約340m／徒歩5分）
6. 橋南ちびっこ公園　（約490m／徒歩7分）

• 隣接が霊斎場ではどうなのかな？
• 斎場の隣ですか？向ですか？　案内図には書かれてないですが！

その他

• 気候のことを聞かせて頂きたいのですが、北海道は例年どのくらいの時期から雪が降り始めて、何月頃に落ち着くのでしょうか？
  • 札幌市内であれば11月頃から積もり始め、３月中旬から徐々に溶け始めます。４月入るとだいぶ少なくなるような感じです。

掲示板

sapporo/667097/91