ザ・パークハウス 三田タワー

2021年9月17日 (金) 13:36時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・パークハウス 三田タワー　外観完成予想CG

• 所在地：東京都港区三田2丁目31番1他2筆（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「三田」駅 徒歩9分 （A10出口）
2. 都営浅草線 「三田」駅 徒歩9分 （A10出口）
3. 都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩7分 （赤羽橋口）
4. 都営三田線 「芝公園」駅 徒歩9分 （A2出口）
5. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩11分 （2出口）
6. 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩11分 （2出口）
7. 山手線 「田町」駅 徒歩12分 （三田口・西口）
8. 京浜東北線 「田町」駅 徒歩12分 （三田口・西口）

• 総戸数：111戸（事業協力者住戸57戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上23階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年05月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
• 施工：株式会社熊谷組
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 高台でイタリア大使館隣接は希少だが、その分まともな条件の部屋は相当高く出して来るよ。
• こちらは地権者住戸がかなり多いですね。管理組合の運営など、将来的に少なからず懸念材料となりそうです。
• ここは坂上だから安くはならないでしょう。
• 坪500台なら蒸発。800超えたら苦戦。戸数が少ないし、好立地なので私がデベなら800弱ぐらいで出すかな。価格面でもレジデンス三田との比較はなされるだろう。
  • PC南麻布が坪単価600程度だから、それと同じくらいから550あたりではないかと。
    • PC南麻布と同じ単価なら嬉しいが。
• 坪750からだそうです。割と妥当ですね。
  • 綱町高台でも坪750は流石に高すぎ。昨年売り出した虎ノ門、赤坂あたりと変わらないのでは。
• 地権者が半分いるマンションの時点で結論は見えました
  • 地権者って言ったって、十人十色でしょう。別に一人で持ってるわけじゃあるまいし。 全戸分譲でも、色んな人が入ってくるわけだし、同じじゃないですか？ むしろ、長く住んでた地権者がそれだけ帰って来たいほど良い場所なんでじゃないですか？建て替えでも、地権者がみんな出て行っちゃって、帰って来たくないマンションよりははるかにマシだと思いますが。
• 公開されてるプラン、80m2台はどちらも柱が丸々2～3本混入しててLDの開口部もサッシ2枚分と専有面積の割に狭いですね。最近の地所物件は高価格帯であってもこんな感じばかり。代々木上原しかり、高輪しかり。南西角の90m2台と100m2台は低層階でも坪650を越えてきそう。グロスでは2億以上か。3LDK希望の私は予算オーバーです。
• ここ場所は申し分ないけど、パークコート南麻布より駅が遠くて若干坂道ですよね。PCが坪単価600切って、ここは650以上らしいですから、ちょっと高いですかね。。。
• 中古で売るときのこと考えたら、ここよりも南麻布、元麻布、麻布十番ほうが売りやすいかな。ここの住環境は港区でも最高クラスだとは思うけど、アドレスのブランド的には3A+R、白金台白金高輪と比べるとやや見劣りする。芝海岸芝浦興南あたりよりははるかに上ではあるけど。
• 外観、梁の感じ、三角部屋形状と悪い予感しかない
• プランの種類が多く、タイプがいろいろあり 生活スタイルに合わせて選べるのはとても良いと思います。 各部屋に窓があって、通気性もよく陽当たりが良さそうなのも魅力です。 交通アクセスの良い立地のパークハウスなので かなり高額になるかもしれないですね。
• ここはたして坪単価どれくらいになるんでしょうか。600は余裕で超える感じなのかな。
• 高層階のイタリア大使館向きが希望ですが、坪700超えるならギブアップします。
  • ここで700超えるなら、麻布台の再開発森ビルなんて天文学的数字になるね。
    • 平均では700万は超えそうです。
• 100平米の予定価格は22000万円台で買えますか？
  • 分かりませんが、この立地とグレードなら坪単価700-750万程度が適当だと思います。ただ建て替え案件なので良心的な値付けなら＠600万程度もあり得るかなと思いました。もしその安い値付けなら、100m2で2億でいけるかもですね。でも高い方なら2.5億ぐらいいくかも。
• このご時世、平均価格は坪800～900の間でしょう。最低ラインも700以上、最高は1000かな。中古のレジデンス三田との比較からも、そんなところなら妥当。
  • それは3Aエリアの相場ですね。三田はもう少しお安いと思います。しかもここは建て替え事案ですから安く提供出来るはずですので、低層ビューなし坪550から高層大使館ビュー750というのがいい線かと。まあいずれ価格表出るでしょうから、不毛な予想は止めて待ちましょう。
• モデルルーム行ってきましたが、西向き部屋のプレミアムがすごいですね。ほぼ半分の地権者のマイナスを西向き部屋で吸収するのでしょう。
• 坪単価700台くらいなら予想の範囲内。
• 広めの部屋検討してるけど、まだモデルルーム行けてないので予定価格教えて下さい。
  • 広めのお部屋だと （単価は21000万円台なら21500万円で計算してます）
    • 22F南西角Sタイプ102.73m2：25000万円台@820
    • 22F南Qタイプ96.37m2：22000万円台@755
    • 22F南東角Rタイプ99.02m2：21000万円台@701
    • 17F北西角Oタイプ89.18m2：20000万円台@760
    • 17F南西角Pタイプ94.72m2：21000万円台@750
    • 17F南東角Mタイプ87.60m2：16000万円台@623
• 南西角より北西角の方が単価高いんですね！ちょっと意外！
  • 西側以外は、イタリア大使館なく、敷地の空間も余裕ないので、もっと安くて良いと思った。これでは西側以外は売れないのでは?

交通[ ]

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 三田タワー　エントランスアプローチ完成予想CG

ザ・パークハウス 三田タワー　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：1972.83m2(売買対象面積)※建築確認対象面積1972.12m2の他に隣地越境部分面積0.71m2

共用施設[ ]

ザ・パークハウス 三田タワー　ラウンジ完成予想CG

• 駐車場：38台(バリアフリー対応機械式、身障者用1台含む)、内17台は事業協力者の優先選定となります。他に来客用1台(平置)
• 自転車置場：111台(平置9台、2段ラック下部スライド式102台)
• バイク置場：4台、内1台は事業協力者の優先選定となります

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• 間取りがよくない。収納少ない。パス。
  • 確かに間取りがねえ。共用部も特筆すべきものは無い感じ？場所も相場柄で安くはならなそうだし、PC乃木坂的な末路が見える。
• 各戸、開口部に対して横長の形をしていて、なるべくリビングや居室が開口部に面するように考えられています。その点はとてもいいと思います。 景色を売りにしているので こういうふうにわかりやすく配置するのは当然なのかもしれませんが。 景色を楽しみたい人には、特に良さそうです。

買い物・食事[ ]

• 商業施設

1. ファミリーマート 三田二丁目店　　約160m 徒歩2分
2. まいばすけっと 三田2丁目店　　約190m 徒歩3分
3. マルエツプチ 三田二丁目店　　約330m 徒歩5分
4. ケーヨーデイツー 三田店　　約760m 徒歩10分
5. 日進ワールドデリカテッセン　　約910m 徒歩12分

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 区立赤羽幼稚園　　約240m
2. 区立赤羽小学校　　約240m
3. 区立芝保育園　　約750m
4. 区立三田中学校　　約880m

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第一種住居地域・第一種文教地区
• イタリア大使館の方角からして、ここは西向きや南西向きの部屋が人気になるのでしょうか。今のご時世だと三菱地所はどれくらいで出してくるのでしょうかね？緑も多いしこの辺りの閑静な雰囲気は好きなのですが、昨今の分譲市場をみているとやはり気になるのは価格です。
• 三田って三田駅のイメージが強くてパッとしない印象なんだよね。三田駅は三田でなく芝にあるんだけど。
  • いかんせん三田アドレスてのはパッとしない
• 周囲に大使館や慶應大学がある緑の多い環境は素敵なんですが駅から若干遠いようにも思います。最近の物件は駅徒歩5分を超えると売れ行きが悪くなるようですが、この辺はあまりそういう影響はない地域なんでしょうか。
• 土地の格や環境は良いと思うけど、駅が遠い。
• 現地を見ました。西向きは、イタリア大使館の緑地空間があり、魅力的です。価格もレジデンス三田並みかそれ以上と予想。しかし、北側は高層階でも、レジデンス三田に視界を遮れます。東側、南区側も低層は、既存ビルに囲まれており、高層階でも既存ビルの建替えで視界を遮れる可能性があります。高く売るなるのは、西側だけですね。
• 港区が好きというか、住み慣れているエリアですし利便性など考えると山手線内側の南側限定で探しています。都心エリアはやはり騒がしいので、こういう広い緑が目の前で閑静な環境は希少なのですが、このマンション立地以上の物件があれば列挙願います。
• 三田のアドレスとしてのブランド的には港区内で真ん中ぐらいだけど、ここの立地に関しては港区内でも最上位クラスの環境でしょうね。 三田よりも上位のブランドアドレスは3A+R、虎ノ門、白金台、白金、高輪ぐらいで、それ以外の港区のエリアは三田よりも格下。
  • ん。三田は高輪より格上だが？この三田二丁目に限れば、白金風情は相手にもならんよ。
• そもそも3Aや六本木などのアドレスに拘るタイプの人は三田のマンションを選ばないでしょうし、このマンションを選ぶ人も3Aであればどこでも良いとは思わないでしょう。それぞれの好みがあってよいですし、万人が住みたいと思う場所もそうそうないでしょう。三田二丁目のように、素晴らしい環境がありつつも誰もが知る訳ではない場所に魅力を感じる人もそれなりにいるのではと思います。
• 高台だからね。地ぐらいよりも利便性を求めるならパークコート南麻布だが、それなら他の選択肢もあるかな
• 現地を見て、三田網町パークマンションや三井倶楽部の方は、素晴らしい場所ですが、この物件に関してはそんな雰囲気はありません。
• 高台の地盤の良さは代え難いものがある。

周辺施設[ ]

• 医療施設

1. 三田国際ビルクリニック　　約270m 徒歩4分
2. 東京都済生会中央病院　　約500m 徒歩7分
3. 国際医療福祉大学三田病院　　約650m 徒歩9分
4. 愛育病院　　約1,360m 徒歩17分

• 官公署・金融機関

1. 三田国際ビル内郵便局　　約270m 徒歩4分
2. 芝税務署　　約460m 徒歩6分
3. 三井住友銀行 三田通支店　　約570m 徒歩8分
4. 港区役所　　約1,390m 徒歩18分

• 公園

1. 三田二丁目児童遊園　　約130m 徒歩2分
2. 三田綱町児童遊園　　約540m 徒歩7分
3. 都立芝公園　　約610m 徒歩8分
4. 新広尾公園　　約810m 徒歩11分

• 文化・スポーツ施設

1. 三田図書館　　約600m 徒歩8分
2. 三田いきいきプラザ　　約790m 徒歩10分
3. 増上寺　　約830m 徒歩11分
4. 港区スポーツセンター　　約1,160m 徒歩15分

その他[ ]

• 港区高さ制限で同一規模建物が建たない。転売時に高く売れません。既存不適格物件の点は、白金２丁目タワーと同じ。白金は、竣工後、１年経っても売れ残りがある。建替え時のことを考えず、港区の高さ制限が出来る前に、また駆け込みで建築確認申請をするとは、無責任なデベロッパーです。
  • ここは23階建で70mの絶対高さ制限内ですよ。
    • パンフレットで、港区の絶対高さ制限を定める高度地区のため、本物件と同一規模形状の建物は建築できませんと明記されています。既存不適格物件であるということです。
      • 港区の高さ制限は、地域で異なり、この地域の高さ制限は、35メールなので、建替え時は、１０階そこそこの建物しか建ちません。既存不適格にも程度は色々あるけど、本件は重大な問題です。
        • 60年後(？)の建て替え問題はありますが、その時の規制がどうなっているかは分かりません。 少し考えれば分かる事ですが。 今規制があるところが規制緩和されるかもしれないですし、逆に新しい規制が導入されるかもしれません。 法規制の話は考えるだけ無駄ですよ。 それよりこの規制のお陰で近隣には同レベルの高層建築はしばらく出来ないと言うことです。 タワマン買ったけど、近くに同じ高さの建物出来て何も見えねーって事がしばらくはないのです。
          • 既存不適格ね。売る側は同じ建物が建てられない希少な部件ですなんて価値があるように説明する。建て替えできないから価値ないのに。

マンションWOM![ ]

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掲示板[ ]

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