シティハウス西池袋

2021年8月31日 (火) 15:01時点における版

物件概要

シティハウス西池袋　外観完成予想図

• 所在地：東京都豊島区西池袋五丁目4番1（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「要町」駅 徒歩4分
2. 東京メトロ副都心線 「要町」駅 徒歩4分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩11分
4. 山手線 「池袋」駅 徒歩15分
5. 西武池袋線 「椎名町」駅 徒歩8分

• 総戸数：137戸［非分譲住戸79戸、その他住戸1戸（※1）含む］
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年12月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社　長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 非分譲(=地権者住戸？）が半分以上だね。自転車置き場とバイク置き場が分譲、非分譲ってあるけど、非分譲が地権者住戸分なのか。駐車場は少ないから地権者住戸に押さえられちゃってるだろうね。なぜこちらは非分譲としないのか。
• 非分譲住戸が大多数を占めているのが気になる137戸中に対し非分譲住戸79戸ですと、半分は非分譲住戸。これは管理組合に影響しそうですから、そのあたりどうなっているのか確認したほうがよさそうです。マンションは管理体制によって住みやすさがだいぶ変わってきます。売却時も管理組合や管理会社の概要など影響しますから、どうなっているのか、調べたほうがよさそうですね。
  • あと旧地権者の構成もね。某地所物件で半分が地権者住戸、旧地権者が法人一社の物件はその半分が賃貸として出された。
    • 旧地権者が半数以上を占めると旧地権者が合意しない議案は管理組合総会で通らない。管理規約に旧地権者を優遇する内容がこっそり潜んでいないかも要確認。管理規約(案）って契約直前に出されるからじっくり確認できなかったりする。
• 『総戸数　137戸［非分譲住戸79戸、その他住戸5戸（※1）含む］』その他って何だろうね。三井みたいに貢物だったりして。
  • 今は一応、その他住戸が１戸になっています。非分譲住戸の数は変わっていないので、一般分譲に回ったようですよ。普通の非分譲住戸は地権者さんの等価交換分だろうなと思うのだけど…。結構地権者さんの割合が高いマンションっていうことなんですね。
    • ここの地主って1人なのかなぁ。それともGoogleマップに映ってる小さい戸建てのオーナーが1軒あたり1～2戸もらうのか。だとしたらちょっとあれだね。
      • 地権者の数ってポイント。複数戸を割り当てられる場合、自分が住む部屋以外は賃貸に出される可能性大。賃貸住民ってオーナー住民よりモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスクになる。
• 改めて物件概要見たけど半数以上が非分譲＝賃貸なのが引っかかる。ゴミ出しとかエントランスの使い方とか乱れそうな気がするのは偏見？
  • 非分譲が半数以上占めるのは悩ましいところです。分譲分でも賃貸に出す方もいる事を思うと、かなりの数が賃貸となります。マンションのルールを守ってもらうよう啓蒙するしかないですね。
    • オーナー住民と賃貸住民では意識が違うからね。
      • このエリアの賃貸だと池袋の夜の商売の方々も住みますかね？詳しい方教えてください。
        • 詳しい人じゃないですけど、東京都内だと夜勤の人も普通に住んでますよ。知り合いは美容師でタワマン住んでいました。今は職業も多様化しているので、平日休みの人、夜が遅い勤務の人も住むと思った方がいいのかもしれません。池袋の夜の商売の方々、マナーを守って生活していただければ大丈夫ですけど。。。
• 悪くない立地坪３６０～３８０予想
  • いやいや、いま分譲中の大塚があの値段だから、こっちは420以上だと思う。
    • ここら辺は要町４分公示坪２００ぐらいの比較的安いゾーン大塚3分坪４００ゾーン土地の値段が違う
      • 南大塚とここの土地の価格差が坪200万円なら、ここは容積率400％以上だから1種あたり50万弱。立地の格差を加味しても400万以下では絶対に売らないはず。
        • 近くの中古は坪350ぐらいで動いてるから、新築のここ、しかもすみふは400以下で出すことはまずないだろう
          • 住不価格考慮しても３６５～４４０あたりが限度それでも一階で条件の悪い部屋７０００程度するし土地買って新築で戸建て建てるのも検討できるレベルの値段。４２０～だと大塚徒歩３分と価格同じになるし条件の一番悪い部屋で８０００流石にあり得ない。４２０～だと似たような立地で土地買って鉄筋コンクリート造充実した設備の戸建てたてるのも同じ予算で検討できるレベルだしなかなか売れないと思うよ
• マンション見学もオンラインの時代ですね。便利だけど実際にどれくらいの人が訪れているのか読めない点がネックかも。間取りの広さからみて2人暮らしまでですかね。この広さで3LDKってどうなのかな。
• 池袋に拘らないのであれば、最寄り駅まで徒歩４分という立地は便利だと思います。間取りは1LD・K+2S～3LD・Kまであるので、住民層はさまざまになると思いますが専有面積が最大でも67.44ｍ2とのこと。ちょっと3LDKでは狭そうかなと感じました。
  • 池袋って思うとなんとなく違う感じがしてしまいますが、それにこだわらなければ普通によい場所だと思います。要町って立教大学っていうイメージしか無いのですが、街をよく見ると、普通に住宅も多く、暮らしやすい環境なのではないかと感じました。
• 立地はいいけど1LDKないのは残念。非分譲がそうなのか？マンション管理は難しそうですね。
• 立地も間取りも個人的には満足の内容です。各所へのアクセスも便利ですし、買い物に関しても不便はなさそうな印象でした。私的にはですがあまり悪いところが見つからないマンションのように思います。
  • 悪いところが見つからないマンションとはすごいですね。こちらは事前案内会もオンラインで開催されるようでコロナ対応が進んでいると思いましたが、要望次第では見学から引き渡しまでオンラインで完結できるそうでそこまで対応しているのか！と驚いてしまいました。
    • すみふ物件の最大のデメリットはバカ高いところかな。事前案内会ってモデルルームをお披露目、予定価格を伝えて来場者の反応を探って今後の販売戦略を決めるのが売る側の目的だと思ってるんだけど、オンラインでどこまでできるんだろうね。内装の色や質感はリモートでは判断しずらい。あと契約をリモートでやるとクーリングオフ対象になるし、内覧会を非対面ってどうやるんだろう。それから引き渡し後もアフターサービスの点検とか火災報知機の点検もある。非対面をアピールするならそこまで考えているか。今のマンション、去年、各住戸の排水管の清掃はコロナの感染拡大で中止になった。
      • ここもオンラインだけで販売開始するのかな。某物件は一期で1戸しか売れなかったという超惨敗。高い買い物だからリモートだけでは難しいよね。内装の色や質感も確認できないし。
• 価格次第かな。
  • 要町のマンションと考えると単価@400前後じゃないでしょうか。ただしスミフが池袋物件とするなら450もあり得ます。なにせ大塚があの価格ですから。
• それにしても値段出ませんね1億くらいいくのかな？？
  • 3L中心で一億以上ですよ。1.1~1.2がレンジです。
    • 私は坪単価450位と伺いましたよ。東池袋の南向きが坪単価550超えてるので十分あり得ると思います。
      • 先発のプラウドタワー東池袋が坪420万円だったからねぇ。それをスルーして住友に手を出すんだから、坪450万円でもやむなし。
        • 0.9～1.1位ですかね。高層で広めの部屋は普通に一億超えてくると思いますよ。
• B1タイプ 3LDk 64m2 中層階で当初予定価格8700万が9000万以上確定で、まだ上積みありみたい。西池袋エリアも、そのうち坪500万趙になるのが確実だとか。
• 来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場って１坪どれくらいでしょう。最寄り駅が複数あって便利な立地だけに高めになるでしょうね。

交通

• 有楽町線は要町までだと副都心と上下の移動しかないから都内各所への移動は楽だと思うよ。自分は所要時間よりも乗り換えを減らしたいタイプだからそう思うだけかもしれないけど。練馬～要町間は乗り換えなしで池袋、銀座、有楽町、豊洲、新宿、渋谷、横浜方面まで出られる。池袋駅になると駅構内の移動が必要になるしそれより無効だと一度池袋に出て乗り換えが必要になる。地元が千川で都内在住なのでたまに帰省するけど、下手な都心よりいろんな所へのアクセスはいい気がする。
  • たしかに。副都心線駅ができるかどうか不透明な東池袋よりも要町がいいですね。日常の買い物や通学も便利だと思います。

構造・建物

• 敷地面積：1,666.03m2、販売対象面積1,679.70m2(私道負担部分の面積13.66m2を含む)　
• 建築面積：725.12m2　　
• 建築延床面積：9,443.68m2　（容積対象面積7,438.26㎡）　
• 建ぺい率・容積率：80%/60%・500%/300%　
• タワマンじゃないけど上層階からのビューはかなり期待。都心方面一望だね。
• 山手通り側のイメージパースが出てますが美しいですね。最近のスミフに多いモノトーンじゃなくて淡いグリーン系の上品さが素敵です。このエリアではNo.1マンションになると思います。でも、きっと目ん玉が飛び出るくらい高いんだろうなーと覚悟してますけど。
• 外観完成予想図はグリーン系が強く見えますが、多分これ摺りガラス部分をそういった色に塗ってあるだけでは？実際の建物は薄グレーと黒系の強いモノトーンっぽくなるんじゃないかと思うのですがどうでしょうか…。デザインはちょっと面白い感じ。最上階の飛び出た部分、これ一体何なんでしょうね？住人は上まで登れるのかな？？
• この場所に19階建ては見栄えがしそうです。素敵な建物になるといいな。
• 個人的には外観イメージが好きです。大通り沿いにこのデザインは目立ちそうですね。

共用施設

• 駐車場総台数：26台(平置4台・単純昇降式21台・身障者用1台)　
• 自転車置場総台数：分譲:61台[平置14台、2段式(下段スライド式)47台(上段22台、下段25台)]、非分譲:79台[平置20台、2段式(下段スライド式)59台(上段25台、下段34台)]　
• バイク置場総台数：分譲:2台、非分譲:2台　
• エレベーターが少ないと聞いたのが気になってます。朝夜待ちが発生しそう
  • 何基あるんですか？1基なら不足、2基なら普通、3基だと贅沢だと思いますが。
    • そうなんですね。たしか2基で、うち1基が地権者さんの居住エリアと聞いた気がしたので、実質1基だと少ないなと思ってたんですが、137戸に対して2基が普通なら問題ないのかもしれません。
      • 地権者１人のため？それとも地権者が取得して賃貸するフロア用？そうだとすると分譲と非分譲が上下で分かれるのかな？ここは半分以上が非分譲だから、58戸に対してエレベーター1基ならごく普通だね。
• 共用部の品質はどんなもんなのかね。外廊下？

設備・仕様

間取り

• 間取り：1LDK+2S～3LDK　
• 専有面積：64.41m2～67.44m2　
• バルコニー面積：11.07m2～14.75m2
• 1LDK+2Sはひどい
• 実質、オール3LDKですよね、狭めの。子育て世帯向きでしょうか。
  • Sはお上が居室と認めてない納戸だからね。それも２つ。
    • 狭めの2ldk+sなら、2ldkを探してる側にとってはむしろお得感が出るかもしれないが、3ldkを探してる側にとっては基本パスでしょう（むしろそもそも検索にかからない）

買い物・食事

• ショッピング

1. コモディイイダ池袋立教通り店　　約190m・徒歩3分
2. セブンイレブン豊島要町駅前店　　約210m・徒歩3分
3. ファミリーマート要町駅南店　　約260m・徒歩4分
4. どらっぐぱぱす要町駅前店　　約350m・徒歩5分
5. いさみ屋要町店　　約440m・徒歩6分
6. まいばすけっと要町駅西店　　約460m・徒歩6分
7. 東武ストア西池袋店　　約700m・徒歩9分
8. スギ薬局西池袋店　　約700m・徒歩9分
9. ビッグ・エー豊島長崎店　　約700m・徒歩9分
10. ココカラファイン西池袋店　　約730m・徒歩10分

• 欲を出すとすれば目の前山手通り沿いなのが気になるのと、信号渡らなきゃ大きめのスーパーが近くにない…位かなあ。
  • コモディイイダじゃダメですか？緑道側エントランスから3分で信号ナシですが。
    • あそこのコモディは大きめではないから少し物足りないなぁと。千川のライフとか椎名町のサミットくらいの規模のスーパーが西池に欲しいなと常々思ってます。
      • 逆に、それら千川ライフや椎名町サミット、それと東武ストアもあるのでこれ以上のスーパーは期待薄でしょう。
• コモディイイダは近いみたいですが品揃えや価格帯はいかがでしょうか？あまり大きくなかったとしてもその辺が問題なければ全然生活に支障はないかなと思いますので。

育児・教育

• 教育施設

1. 池袋第三小学校【通学校】　　約560m・7分
2. 西池袋中学校【通学校】　　約570m・8分
3. やまのみ池袋保育園　　約260m・徒歩4分
4. 西池袋第二保育園　　約260m・徒歩4分
5. 太陽の子要町保育園　　約350m・徒歩5分
6. ドリームキッズにし池袋保育園　　約400m・徒歩5分
7. 千早みゆき保育園　　約420m・徒歩6分
8. ゆらりん椎名町保育園　　約460m・徒歩6分
9. こどもの王国保育園西池袋園　　約530m・徒歩7分
10. にじいろ保育園千早　　約540m・徒歩7分
11. アスク長崎一丁目保育園　　約550m・徒歩7分
12. しいの実保育園　　約600m・徒歩8分
13. 聖パトリック幼稚園　　約270m・徒歩4分
14. 並木幼稚園　　約580m・徒歩8分
15. 上智大学目白聖母キャンパス　　約1,290m・徒歩17分
16. 学習院大学　　約1,520m・徒歩19分
17. 豊島岡女子学園　　約1,830m・徒歩23分
18. 東京音楽大学池袋キャンパス　　約1,990m・徒歩25分
19. 日本女子大学 目白キャンパス　　約2,970m・徒歩38分

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域/第一種住居地域
• 丸ノ内線が11分で山手線が15分ってちょっと不思議だな。地下鉄はCなんとか出口からでいいけどJRは違うって感じ？
  • 駅徒歩は駅の出口からって決まり。地下鉄の出口で一番近いのがC3出口で、JRは西口。ここはそれほどでもないけど地下鉄って地下道でつながって改札から出口まで距離あったりするから、実際に歩いて確認するのが確か。
    • 池袋徒歩10分とサラッと書いてるけど、この辺の住民で池袋駅へ歩く人は少ない。基本は要町から地下鉄。階段がツラい高齢者や子連れは目の前からバスだよ。毎日通勤で歩ける距離じゃない。
      • いや池袋１５分って書いてあるじゃん１５分はきついけど１０分以内なら通勤徒歩圏内
• 要町だったら池袋とはだいぶ雰囲気が違ってきます。どちらかというと要町自体は住宅街のようになっていますし、買い物等に関しては利便性がいいとは言い切れません。ちょっと足を運べば池袋ですが、静かに暮らしたいけど便利なところがいいという方にはいいのかなと思います。要町駅自体は副都心線と有楽町線が利用できますから通勤等はかなり便利だと思います。
• 立教大学が近いですが、学生と利用駅が被ることもありますか？池袋駅まで1駅なので、休日は散歩しながら池袋まで行ったりすることもできるのかもしれないです。大きな駅が近くよりも落ちついた雰囲気で生活できそうで、いいと思っているんですが・・・池袋駅最寄だと夜もにぎやかそうなので・・・
  • 時差だけど、要町は立教大学の生徒はほぼいないと思うよ。その代わり城西高校（かな？）の生徒は朝夕は結構いる。ただ皆さんかわいらしい感じの学生さんばかりなので特に迷惑に思ったことは無いかな。
• 有楽町線ユーザーで、有楽町方面に通勤する人ならば、池袋を使わず要町を使えるのは便利なようには思う。でも敢えてここに暮らしているということは池袋近辺で勤めている人が多いだろうしなぁ。一駅電車に乗るのも良し、気候が良い時期は会社まで歩いてしまっても良しと選択肢が生まれるところはいいと感じます。
• 立地いいですよね、下手に池袋寄りじゃないのもちょうどいい。徒歩5分圏内に大型スーパーがあれば言うことなしだけど。
• 池袋駅まで15分ほどの立地はかなり魅力的ではありますが、実際のところこの辺の住み心地という点ではいかがでしょうか？近くには商店街もありますし、ドラッグストアやコンビニなども充実していますので、まずまず不便はありませんか？
  • 池袋の百貨店とネットだけで買い物は済む。特に百貨店は仕事帰りに寄ると安くなってたりしてお得。出勤時は要町から、帰宅時は池袋からゆっくり歩くかなぁ。確かに池袋西口は綺麗ではないが、c2出口から帰れば大通り沿いだし1分も歩けば静かになるよ
    • 百貨店で安くなっているのは魅力的ですね。確かに出勤時は時間があまりないので要町を使って、時間にゆとりのある帰りは池袋からというように変化をつけれるのが良いですね。
      • あと、立教通りを無電柱化する（豊島区が公表。コロナのせいでリスケ中）シティハウスへの最短経路の導線がますますキレイになる。今は夜暗めで女の人は通りにくいかな？10年後化けるかもね。

• 

  周辺環境（2021年2月3日撮影）

周辺施設

• 病院

1. 聖和歯科広瀬診療所　　約210m・徒歩3分
2. 原整形外科病院　　約210m・徒歩3分
3. 宮田歯科クリニック　　約270m・徒歩4分
4. 石山歯科医院　　約280m・徒歩4分
5. 手塚クリニック　　約280m・徒歩4分
6. 本田皮膚科　　約290m・徒歩4分
7. 要町病院［救急指定病院］　　約310m・徒歩4分
8. 副都心病院　　約440m・徒歩6分
9. 西池袋醫院　　約480m・徒歩6分
10. 中村耳鼻咽喉科医院　　約570m・徒歩8分

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行豊島要町出張所　　約350m・徒歩5分
2. みずほ銀行要町駅前出張所　　約390m・徒歩5分
3. ホテルメトロポリタン　　約1,010m・徒歩13分

• 公共・レジャー施設

1. 谷端川南緑道　　約110m・徒歩2分
2. 谷端川第二親水公園　　約160m・徒歩2分
3. 千早第二公園　　約300m・徒歩4分
4. 谷端川親水公園　　約320m・徒歩4分
5. 西池袋第二公園　　約460m・徒歩6分
6. 千早フラワー公園　　約520m・徒歩7分
7. 西池袋公園　　約720m・徒歩9分
8. 椎名町公園　　約850m・徒歩11分
9. 上り屋敷公園　　約930m・徒歩12分
10. 池袋西口公園　　約980m・徒歩13分
11. FASTGYM24 要町　　約280m・徒歩4分
12. ステップゴルフプラス椎名町店　　約720m・徒歩9分
13. 旧江戸川乱歩邸　　約580m・徒歩8分
14. 豊島区立郷土資料館　　約950m・徒歩12分
15. 熊谷守一美術館　　約940m・徒歩12分
16. 東京芸術劇場　　約1,020m・徒歩13分
17. 佐伯祐三アトリエ記念館　　約1,320m・徒歩17分
18. 切手の博物館　　約1,830m・徒歩23分
19. 要町交番　　約200m・徒歩3分
20. 区民ひろば要　　約450m・徒歩6分
21. 豊島要町一郵便局　　約560m・徒歩7分
22. 目白図書館　　約690m・徒歩9分
23. 池袋警察署　　約950m・徒歩12分
24. 池袋図書館　　約1,050m・徒歩14分
25. 金剛院　　約710m・徒歩9分
26. 熊野神社　　約1,430m・徒歩18分
27. 雑司が谷霊園　　約2,300m・徒歩29分

その他

掲示板

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