パークコート千代田一番町

2021年8月24日 (火) 13:15時点における版

物件概要

• 所在地：東京都千代田区一番町６－４（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線「半蔵門」駅徒歩3分
2. 東京メトロ有楽町線「麹町」駅徒歩6分

• 総戸数：97戸（販売総戸数34戸、一般販売対象外住戸63戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年9月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• パークコート千代田四番町と同等か少し高いくらいになりそう
  • 四番町よりこちらの住所が素敵。
• 地権者多すぎ、販売戸数少なすぎ
  • 販売戸数が少ないですね。PC千代田四番町が即売だったうえに、戸数が少ないとなると、かなり強気の価格設定になるのだろうか。。。
• 間取りも最悪だし、番町で駐車場が全戸の1/3以下しかないってありえないわ。
• 立地は良いが、囲まれ感はね・・・間取りと価格が許せる人なら良いと思う。ライオンズマンションかパークコートになるんだから、地権者はラッキーだよね。
• プレミアム以外は買ったらダメな物件でしょうか？坪900からかな？
  • プレミアム住戸はさすがに坪900では買えないでしょう。とはいえ、プレミアム以外の住戸でも、ここは駅から近いので、仮に賃貸に出す場合、貸り手を見つけやすいのではないでしょうか。三菱が三番町でもうじき売り出す模様ですが、あちらは囲まれ感はないものの、駅からは少し離れる点が悩ましいところ。
    • 賃貸にしても、番町は賃料安いから、利回りは2%を切ります。もはやボランティアです。
• このバブル相場じゃ、どこも投資には向かないね。このマンションは安く買ったであろう地権者(旧住人)多いから、転売とか賃貸沢山出そうだけど。住民の質に不均衡生じそう。
• 神田エリアですら少し前の番町以上の坪単価。まあ神田エリアは格がゼロの代わりに交通利便性は素晴らしい。
  • 純粋投資なら神田。東京駅周辺や日本橋の再開発恩恵をもろに受けられる稀有な立地。神田と番町はハイパーグロースとバリュー株的位置付けかな？価格が高すぎてバリューと感じられるかは微妙やが。
• このマンションとことん節約してるね。モデルルームないし、予約専用サイトもないし。間取りも残りカスみたいな部屋しかないし。
  • モデルルームない事前案内会は初めて
    • 3LDKの南向きの選択肢少ないし、残ってるのが眺望が酷すぎる。これでいくらで売るんだ？？
      • 地権者多いし、内装などコスト削減してる可能性も否定できない。一番町の高級マンションのone of themに成り下り、千代田四番町みたいに唯一無二の存在にはならないかも。残念。
        • 「千代田四番町は唯一無二」なんてことは、さすがに言えないでしょう。建物の話以前に、ロケーションからしてすでに本エリアでは格下です。千代田区番町エリアの唯一無二は、パークマンション千鳥ヶ淵、ザパークハウスグラン千鳥ヶ淵、一番町パークマンションです。
• 億越えの買い物なのに、モデルルームないなんて前代未聞。至る所に、デベのヤル気のなさが垣間見えるわ。コストカットするのは別にいいけど、その分価格はそれに見合ったものにすべき。こんな条件だと、四番町と同格は到底無理。
  • 仰る通り。一番町と四番町は本質的には同じではないですよね。文人通りの皇居寄りと、千鳥ヶ淵が望めるロケーションが番町では特に価値が高いと思います。こちらの物件は前者に近い。
• ここの平均価格はどれくらいになるのでしょうか？
  • 眺望のない低層階南は坪700、北向きは坪800、高層階南は坪1000超くらいじゃない。100平米3億超えは確実かなぁ
    • やっぱり平均800くらいはいっちゃいますか。。。たしかに、中古でもこのエリアはそれくらいですもんね。
      • そうですか。四番町の影響で強気な価格設定でしょうね。管理費は四番町の半分以下かな？プレミアム132平米の抽選してみます。
• 一番町の価値が高いのは分かるけど、低層階の閉塞感やばない？特に南側。選べる部屋がないから、買いたくても買えない状況なんだけど。上階の高い部屋買える人は良いのかもしれないけど。
• 1期1次で一発終了しそうな感じじゃないか？
  • 販売戸数少ないし、ごもっともでございます。数億円のお買物なのにモデルルームも見ないで決めるのって、どうなんでしょうね？我家的にはＮＧですね。マンション買う買わないは家族とモデルルームに行って決めたいです。ＣＧをVＲヘッドセットで見せられちゃうのかな？三菱三番町よりはリセール良いと思っているのですが、正しいでしょうか？
    • 三菱三番町は良い場所だけど、駅から離れているところが難。リセールを考えると駅近（半蔵門 and 麹町）のこちらに軍配が上がるでしょう。日テレ再開発の点でも、三番町より一番町の方が有利。
• 132平米とか134平米で3億円台は難しいか。
  • プレミアム部屋は3億台ではさすがに無理でしょう。５億はないと思うけど。
    • 4億2000万から4億8000万。これくらいでしょうか。そんな価値あるかなぁ？って思います。5年前なら3億で買えたはず。10年前なら2億で買えた。
• ここは崖の上に位置しているのに加えて、番町は高さ規制があるから、上階南側の視界は今後高さ規制が変わらないかぎり確保されており、この価格帯は理解できます。それにしても、タワマン上層階というわけでもないのに、この価格で売れてしまうのが、番町の番町たる所以でしょうね。
• 今日から説明会ですよね？どんな感じだろう？モデルルームないのはイマイチだけど
  • どうせ瞬間蒸発するんだろ？だろ？なっ
    • これまでの三井のやり方からすると、第１回１期で全て売り切りということはないと思いますよ。おそらく2～3回に分けて販売するのではないでしょうか。
      • 電話すればかなり詳しく教えて頂けましたよ。価格は四番町と同じくらい。駐車場は難しいとの事でした。
• 70平米くらいの予定価格が1.５億代らしいですね。残念ながら四番町に続きやっぱり買えない
  • それくらいの価格ならば、中古とあまり変わりはないので相場からするとお得感がありますね。
• 駐車場も確保できない「高級」マンションですね。
  • さすがにプレミア部屋の購入者は駐車場利用の優先権があるでしょう。
    • プレミアムは竣工後の販売みたいですね。
      • つまり要望が入らなかったってことかな。四番町で需要がほぼ充足されたのかな。今後の番町は高値続くなら苦戦しそう。
        • プレミアムは皇居ビューだから出来上がった後に眺望チェックしたいという要望があったらしく竣工後販売だそうです。需要はまだまだ続くでしょ。信じられないけれど。
          • 竣工してからの販売となると来年の秋に内覧商談会なのですかね？プレミアムは坪1200万位からでしょうか？ウェブにある皇居ビューは素敵ですね。132平米のお部屋からも公園デビューはあるのかなぁ？高さ的には問題なさそう。
• 条件は悪いけど場所はピカピカ。坪700切ってれば中古物件より安い。前の一番町もそーだったけど三井は一番町の値付けミス多いな、、、、これはチャンス物件かも
  • 「値付けミス」というより、「パンダ部屋」ということじゃないの？これだけ販売戸数が少ないと、わざわざパンダ部屋を作る必要もないとは思うけど。
    • 700切る部屋はあるわけないでしょう。
      • 電話したら坪650くらいからあるって言ってたよ。もちろん眺望は望めないだろうけど
        • 最近の三井は条件が悪い住戸は価格で報いてくれるのでひょっとしたらあり得るのかな。それにしても650なら倍率20倍コースだと思う。
          • 私も聞いたけど、60平米代で1.5億くらいと。安いのは広い部屋かな？
• オプションを後からつけることは完成してるので難しいかもしれませんが実際に部屋の間取りや設備をしっかり見て選べることはすごく魅力的。完成後販売はあまりないのでこれはニーズが高いでしょう。まぁ立地も良いだけに高額マンションとなりそうですが、価格発表がたのしみ。
  • 金融緩和は当面続きそうであり、したがって都心部のマンションの価格上昇も続くだろうから、デベとしては売るタイミングを遅らせたい、という狙いでしょう。
• ここを買うメリット、動機はなんでしょうか？居住用、投資用、どちらにしても半端な気がします。一番町だから、ですか？
  • 半端な気がする人は手を出さない方がいいよ。ただ、投資用だとしたら利回り低すぎ。
• 最近の相場をチェックしようとネットを見ていたら、ここの近くの麹町三番町マンション 3階が売りに出ていて、98m2 で 1.98億円とのこと。築1971年なのに。アホみたいなマーケットになってるとしか思えない。
  • ここクラスになると損得じゃない、たか掴みした方がマウンティング取れる。
• 価格が出て、3LDK 77.22平米が3階で186,900千円、800万/坪超と高い。5階なら817万。四番町は750万だった。四番町が瞬間蒸発したのでもっと高くしても売れるだろうとのデベの読みだろう。でもこちらは地権者住戸が多い上、周囲の建物に囲まれているようなので、四番町のようなわけにはいくまい。
  • 1年後には、港区、千代田区、とかは坪1000以下では買えなくなっちゃうんだろうね。
    • 激烈高すぎ。三菱の三番町もそんな感じの単価になるのかな？流石にもう限界な気がするが。。。
      • それでも麻布、虎ノ門と比べると番町は安いね
• 物件HPをみると、「申し訳ございませんが、 申込受付は終了いたしました。近日中に物件概要を更新する予定です」と出ています。もう完売なのでしょうか。。。　77m2が1.86億円～ならば、中古と比べて割安と思ったのですが。
  • 皇居ビューの5億円のもの以外はもうほとんど売れてらみたいですよ。倍率も２倍から５倍くらいだった様です。中古と比べても割安ですかね？今出てる中古は坪単価もっと安いと思いますが。
    • 1期完売しましたね。抽選お疲れ様でした。今日から契約ですね。人気のお部屋は倍率かなり高かったですが、うちもなんとか一部屋買えました。これから完成が楽しみですね。
      • 抽選でしたか？どの部屋が、一番競争激しかったですか？
        • 7割くらいは抽選でしたよ。人気の部屋は301と801でした。
          • 401と402もホームページから消えたので、抽選落ちの人が買ってなくなったんでしょう
            • その二つの部屋は、三井が元々敗者復活枠であえて残しておいた部屋ですね。元々4部屋残すって言ってたんですが、要望入り過ぎて2部屋しか残さなかったんだと思います。自分は聞いてないですが、落選者が殺到したはずなので倍率的にはそちらの方が高いかもしれませんね。
              • そうですね。401は6倍抽選だと聞きました。一番高い倍率だそうです。
                • 401は直近のマンション市況から考えると割安だと思います。そういう物件を皆さん血眼になって探していますから、倍率が上がりますよね。

交通

構造・建物

パークコート千代田一番町　パークコート千代田一番町　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1,603.63m2（二項道路後退部分4.15m2含む）
• 建築面積：865.43m2
• 延床面積：10,815.39m2

共用施設

パークコート千代田一番町　エントランスホール完成予想図

パークコート千代田一番町　ラウンジ完成予想図

• 駐車場：31台（敷地内機械式）
• 駐輪場：97台

設備・仕様

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK（分譲住戸に対して）
• 専有面積：60.10m2～ 134.02m2（分譲住戸に対して）
• バルコニー面積：5.52m2～12.98m2（分譲住戸に対して）
• トランクルーム：1.48m2～2.00m2（B・C・Dタイプのみ）
• ここの間取り、リビングインばっかりで良くないね。なんでこんな設計にしたの？
  • リビングインは設計が楽なんです。廊下のピースがないだけで、パズルの組み合わせ作業がどれほど楽かは容易に想像できますね。さらには帖数稼ぎ図面による販売側の裏工作です。

但し、安普請の間取りのためリセール時の反応も悪いし、住んでる時も落ち着かないと思います。

• 間取り追加されたね。大きめの部屋少なすぎ。
• RタイプのマスターベッドルームにあるPというエリアはなんでしょうか？場所的には収納スペースなのかな？と思ったのですが、その割には形がL字になっているので、別の何かなのかとも思いまして。
  • パイプスペース、何の用途にも使えません
    • Ｐ＝エアコンのダクト管や、給排水管などが通るパイプスペースで、専有面積に含まれるが、利用不可の空間。
• Rタイプとか間取り的にはかなりシンプルでありながら収納も多いので生活しやすそうな印象はありますね。

買い物・食事

• 商業施設

1. マルエツプチ一番町店　　徒歩2分（約140m）
2. 成城石井 麹町店　　徒歩9分（約650m）

育児・教育

• 女子学院中学校・高等学校　　徒歩5分（約340m）
• 雙葉学園　　徒歩13分（約970m）
• 麹町小学校　　徒歩5分（約360m）

• 小中学校も近いので、子育てとしては決して悪くない環境のように思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種住居地域、商業地域
• ここは立地が良いよー。一番町の高台で周りは高級マンションがズラリ。番町らしさが感じられる環境。半蔵門駅が近くて生活品を揃えるのに便利な立地。
  • 囲まれていて下層は悲惨。
    • 一面接道なのはちょっと…。
      • 番町なんてマンションだらけだから、「囲まれ」「一面接道」はザラだと思うけど。また、今は「囲まれ」になっていないマンションでも、いずれ周りは高層化され、「囲まれ」になると考えておいた方が良い。
• 番町は高層ビル建たないで再開発する超都心でも稀な場所で価値を高めていく方向です。
  • 今は大した魅力のない雑居ビル街なんだから、高さ制限緩和して総合設計で足元は緑溢れる大街区を形成すべきなんだよ。そうしないと、ますます雑多な街並みが深刻化していく。もう番町に小規模のペンシルビルやマンションは不要です。
    • 日テレ通り再開発で高層ビル作らなくても、低層でその環境作るのを協議中。高層ビルがいいなら、虎ノ門にいけばいい。
      • 日テレ通り沿いだからこそ、商業性の観点からも高層ビル群が成り立つ。積極的に高層ビル群を形成すべきだと思う。それ以外は、現状の高さ制限を維持したらいいのでは。
        • まさにその方向でしょ。高さ制限緩和の範囲は日テレ通りから60ｍの範囲ないだけだよ。その他のエリアは現状の高さ50ｍ制限の緩和の話は一切でてないよ
• このマンションの隣りで工事が始まったね。改築なのか立て直しなのか？
• 番町出身ですが、自分が親になったら番町に住みたいとは思わないかな。スーパーや飲食店は本当に少ないし、街並みもさほど綺麗ではなく坂も多い。某公立小学校も一部学級崩壊してましたし、それを知らずに我が子を必死で入学させようと高いマンション代を支払う親。そこで展開される六番町だの三番町だのというマウント合戦。これまた滑稽コケコッコ。歴史的権威性だけにしがみつく廃れた街、それが番町。
  • まあ普通に考えれば、港区の麻布、六本木、虎ノ門、南青山辺りに居を構えるわな。番町は高値掴みしたら、後はもう、、後はもうもう、、、アカンでっ！
• 江戸城内堀エリアの高台で、今、住むことができるのは、番町、麹町、九段エリアしかありません。たしかに、このエリアは中途半端な雑居ビルしかないけれども、このエリアの持つ価値は江戸時代から続く唯一絶対のものであり、今後も変わりません。投資対象としてみる場合、「大化けはないけど、底堅い」ということでしょう。

周辺施設

• 北の丸公園　　徒歩14分（約1,080m）
• 東郷元帥記念公園　　徒歩4分（約290m）
• 外濠公園　　徒歩9分（約700m）

その他

掲示板

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