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プレシス本川越ルミナス

提供: すてき空間
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    (3人の利用者による、間の5版が非表示)
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    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
    		 
    *構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
     
    *敷地の権利形態：所有権の共有
    		 
    *敷地の権利形態：所有権の共有
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    *完成時期：2021年07月上旬（予定）
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    *完成時期：2021年07月
     
    *売主：一建設株式会社
    		 
    *売主：一建設株式会社
     
    *施工：株式会社冨士工
    		 
    *施工：株式会社冨士工
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    ==価格・コスト・販売時状況==
    		 
    ==価格・コスト・販売時状況==
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    *プレシス本川越ルミナスは3,200～4,600万円、間取り3LDK、広さが54.81～61.42m2。本川越の近隣マンションの平均から比べると狭いです。坪単価で見ても、約193から248万なので、川越でこの単価は強気と思います。ヨーカドーマンションは別格すぎて比較してませんが…試しに昨年検討していたモアステージをみると64m2で1700万くらい。坪単価が約87万なのでルミナスよりも安くて広いです。リフォームに400万かけたとしても2100万で坪単価は約108万。ルミナス１つでモアステージのリフォーム済み住戸が２つ以上買える計算です。私ならモアステージやライオンズ、パークホームズの中古を買ってリフォームし、家具を贅沢にしたいです。まだそこまで届いてないので妄想しかできませんが…また最近、修繕積立金を安めにしているマンションが多いですが、修繕積立金はいずれ必ず値上げされますので、そういうマンションはそのうち固定費が上がります。検討マニアの視点だと、ルミナスの売りは新築くらいかな。狭さはホームステージングでカバーするでしょうね。最近の見せ方は本当に上手いですから。
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    *ここは、つい最近まで「プレシス本川越八幡通り」というマンション名でしたが、突然「プレシス本川越ルミナス」に変更しました。理由を知りたい方は、googleで「プレシス本川越八幡通り」と検索してみてください。そのうち「プレシス本川越ルミナス」でも検索されるようになると思います。
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    この結果を見て、どう感じるかはその人の自由ですが。
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    *3LDKにしては、やはり狭いなと思います。全戸南向きで本川越駅徒歩4分はじゅうぶん魅力だと思います。賃貸にしても需要はあるだろうと思いますので、狭いほうが家賃を低く抑えられるのではないでしょうか。駅近で広い間取りにしてしまうと価格が高くなるばかりだと思うので、狭いのは仕方がないかもと思います。価格だけ見ると最多価格帯が3,900万円台ということですから、駅近にしては控えめかなとは思います。
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    **もし、投資を考えるなら、こんな感じになります。近隣と比較しても狭いので、新築を考慮しても家賃は良くて月１０～１２万円、年１４４万円くらいですかね。しかも経年で安くなりますので、これがMAXです。一回目の退去で家賃は下がります。月々の経費としては、管理手数料が５％だとしてざっくり１３７万円。家賃保証契約にすると、もっとかかります。それに購入価格３９００万円に手数料おおまかに×１．１で４２９０万円。これで利回り算出すると・・・家賃保証しない場合の利回りで３．２％弱。保証なしなので家賃収入ゼロもありえます。他に賃借人の入れ替わり時期は、壁紙等のリフォームをしますので、そういうコストも考えると実質利回りで３％割るかもしれませんね。もし融資でも受けようものなら家賃だけでは足りず、手持ち資金で返済することにもなりかねません。ベストのシナリオでこんな感じだと思います。そうなると、投資目的で全額一括支払いだとしても割に合いませんね。
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    ***管理費と修繕積立金を忘れてますよ。このくらいだと、おそらく2.5万から3万円くらいではないでしょうか。低い方で見ても年30万かかりますので、年107万円。利回りは2.5%弱になります。不動産の流動性の低さを考えると、これでは投資としての適性はないと考えた方が良さそうですね。高配当株を買って長期保有した方が、ずっと割が良いと思います。
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    *60m2で３LDKだとしてターゲットはどの世帯になってくるのでしょうか。投資用として出す場合、１LDKや２LDKの方が貸し出しやすい気がしますがどうでしょう。３LDKでファミリー向けですと70m2くらいの広さがあればよかったです。都心ならまだしも、郊外でこの狭さに住もうと思うファミリー層は少ない気がします。ターゲットがどのそうかあいまいですね
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    *交通アクセスの良い物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件だと思います。万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値がありそう。まだ間取りなど詳しいことがわからないので、情報公開が楽しみです。
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    *商業地域だけど北側のマンションと違って南側にまとまった土地が無いことと、公立コースなら小学校も中学校も評判のいい学校なのはメリット。それにしても、少し強気な値段だと思うけど。
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    **評判の良い学校が近いならファミリー向けに特化して広い部屋ばかりにした方が良かった気がしますね。子供一人でも61.42平米だとちょっと悩むと思います。大学進学で早々に家を出てくなら良いのかもしれませんが。こういった条件だと永住組より投資用で購入する方が多いのでしょうか。駅から徒歩4分は好条件ですものね。
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    *金額、第1期では3299万円から4129万円でした。61.42m2で4129万円……じっくり考えますね。
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    *公式サイトのデザインのページの眺望写真は実物ですか？竣工前なので完成予想CGになるのでしょうか。
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    **完全cg道路向かいにも分譲のマンション建ってる。南の眺望なんぞむりでしょう。
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    *実際にモデルルーム行かれた方などいらっしゃいます？
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    *町内会活動が活発でもマンションの場合は参加しなくてもいいというメリットはありますね。
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    *町会活動が活発な地域にマンションが建てられると、何か影響がありますか？戸建を建てたら入会するでしょうけどマンション住人はマンション単体で自治会を作るので無関係ではないでしょうか。子供会も恐らくマンション単位ですよね。
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    **もしお子さんがいらっしゃるのなら、小学校の学区などが一緒になりますので、その際に子供同士が仲良くなって、町内活動に参加せざるおえない等の事情はあるかもしれないですね。
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    **マンションの規模からいって単体で自治会を作るというのはあり得ないと思います。育成会(子ども会)も同様で、通学班も同じになるでしょう。感情的なしこりは残るかもしれませんね。
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    *高くても3000万円後半の価格がとても魅力的に思えました。設備仕様に関してはお値段なりなのかなという感じで、基本的なものが揃っている感じではありますが
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    *町内会、どうなんでしょうね。なにかと面倒な気もしますけど、災害とか何かの時に頼りになるのも町内とかご近所なのかな、とは思います。
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    *価格がとても魅力的。しかも駅が近い。
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    *一建設は戸建てだととにかく悪い評判だらけです。マンションだとどうなのかな？
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    **1期2期が先着順？になっているようで。1期とかって、かなり売れるイメージが有るのですが、今この情勢なのでなかなかうまく行かないのかなこの立地だと駅がいろいろと使えるので、それで強気のお値段なのかもしれないですね。
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    *プレシスは物件価格抑える為に面積狭めの設定にするのが特徴なので、そこが生活スタイルに合わないのであれば、中古なり他の物件を探された方がいい気がします。新築だと、川越でもこれくらいの価格にしようとすると面積狭くするしか無いんでしょうね。
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    *川越の60㎡に4100万出すなら上福岡のブリリアにするわ。あっちは70㎡以上あるから。
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    **通勤利用路線次第で上手く合うならブリリアはイオンとヤオコーが隣接してるので駅から遠くても選択肢としてはアリでしょうね。川越でこれくらいの駅近新築ってなると、他に無いのでツラい。
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    *公式ホームページのインテリア・設備ですが、スタディルームのベッドとソファ、リビングルームのカウンターのような机と椅子はオプションですよね？標準設備ではなくモデルルームの写真ととらえればいいのかな？
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    **そりゃそうでしょう。。。間取り情報ページの家具入り間取りのところにも明記してます。
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    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *複数路線が利用できますが、池袋、新宿が終点の西武新宿線と東武東上線利用になりますね。都心方面まで行くのに乗り換えしなくてはならないのは不便ですが駅までの距離が近いというところはポイントが高いです。
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    ==構造・建物==
    		 
    ==構造・建物==
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    *建築面積：532.89m2
    		 
    *建築面積：532.89m2
     
    *延床面積：5181.06m2
    		 
    *延床面積：5181.06m2
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    *セールストークの「　ＳＯＵＴＨ　４　ＹＯＵ　」って北側にあるマンションの５０戸分の光を奪っておいて、あまりにも思いやりが足りないのでは？「マジメはじめです」って何に真面目なの？環境には配慮しないのでしょうか？
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    *日照権を主張する住人運動に双方のうまいおとしどころはあるんでしょうか？一般的な話だと住人運動はマンション竣工と共に自然に収束するようですが、収束しなかった場合、マンションの住人同士の問題になる事は避けたいですよね。
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    *隣のマンションの増築かと思えるぐらい隙間が無い。ベランダ側の土地スペースを広くする為に寄せ過ぎたのだろうね。完全な配置ミス。
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    *南側を開けたのは購入者に対するデベの良心でしょう。将来何が建つかわからない以上、リスクを避けるのはプロの仕事。そういう意味じゃ裏のマンションを建てたデベは購入者のこと何も考えてなかったんだね。南側ギリギリに建てちゃって。モアって・・・あ、長谷工か。
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    *南面バルコニーは前面に視界を遮る建物がなく、眺望良好。お天気の良い日には富士山を臨むこともでき、贅沢な眺望を存分に味わうことができます。と言った宣伝文句と共に眺望、環境は将来変わる場合がある、また将来の眺望を保証するものではないと注意書きがあるので何れのマンションも環境の変化はあり得ると考えておくのがいいんでしょうね。
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    **なるほど、当面は眺望も日当たりも良好だけど、将来的にどうなるかはわからないといった点を踏まえて検討しないといけないのかなと思いました。南側に高い建物が立った場合のことなど事前にシミュレーションなどしておけば、将来的に環境が変わったとしても納得できるのではないでしょうか。さいわい南側には駐車場と駐輪場があって、その場所に建物が建つことはないので、それらの分の空間が確保されていることで日当たりが全くなくなることはないのではないでしょうか。
     +
    **川越まで行って将来の日影を心配するのはちょっと・・・。都心じゃないんだから。
     +
    **川越も開発が進み古い建物がなくなったり改修されたりしていますよね。将来の眺望が保証されないのはどこも同じだと思います。
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    *完全南向きのマンションに住んでいますが、夏の光熱費スゴイですよ。マジ暑い。もちろんマンションによると思いますが。逆に冬は暖房無しで過ごせます。床暖房完備とか、オワコンな気がしますけど、どうなんでしょうね。
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    *北側隣接のモアステージ川越の一部住民の方の抗議ブログ見ましたが、他の方も仰ってるように、これは単純に商業地域にもかかわらず敷地南側ギリギリに建設したモアステージ川越側(長谷工)の配置とそれを分かって購入したはずの住民の方の問題ですね。プレシス本川越側は敷地の境界から一般的な距離を取って建設してますし、とばっちりもいいところでしょうね。
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    *敷地境界から数メートルは空けて建築しているモアステージを「南側ギリギリ」と評価するなら、敷地境界からせいぜい50cmしか空けずに建築しているプレシス側も「北側ギリギリ」と表現すべき。
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    *50cmて測ったんかい(笑)。プレシスの配置図見る限り普通だし、モアステージも同様に南側にスペース取っとくべきだったってお話で終了じゃない？どうこう言っても商業地域で建築制限緩いのは販売時点で分かってたワケだし、だから役所もOK出したんだしね。
      
     
    ==共用施設==
    		 
    ==共用施設==
     
    [[File:プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図.png|350px|thumb|プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図|alt=プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図]]
    		 
    [[File:プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図.png|350px|thumb|プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図|alt=プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図]]
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    *駐輪場：敷地内に157台（平置き29台、平置きスライドラック式93台、2段ラック式 上段14台、下段スライド21台） （月額使用料：200円～500円）
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    *駐輪場：敷地内に157台（平置き29台、平置きスライドラック式93台、2段ラック式 上段14台、下段スライド21台）
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    *サイクルポート：敷地内に8区画 （月額使用料：1,500円）
    		+
    **月額使用料：200円～500円
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    *駐車場：敷地内に21台（機械式20台、福祉対応駐車場1台） （月額使用料：19,000円・20,000円）
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    *サイクルポート：敷地内に8区画
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    **月額使用料：1,500円
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    *駐車場：敷地内に21台（機械式20台、福祉対応駐車場1台）  
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    **月額使用料：19,000円・20,000円
     
    *バイク置場：なし
    		 
    *バイク置場：なし
      
     
    ==設備・仕様==
    		 
    ==設備・仕様==
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    *食洗器も付いていたり、床暖房も付いているようなので、生活するのに必要な物は全部そろっている感じです。
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    *食洗機標準はいいですね！ただディスポーザーが無いのはマイナスですね。生ゴミが処理できないとゴミ置き場のゴミも増えて害虫なども心配です。
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    *生ごみって、本当に厄介ですよね。24時間のゴミ捨てができるといいんですが・・・ここはベランダに置いておくくらいしかできないですか？ディスポーザ―って、年に1回、菌？を買わなくてはいけないと聞いたんですが合ってますか？24時間ゴミ捨ての方が気楽かなとか思いますけど、どちらもついていないなら何とかしないと・・・賃貸マンションだとディスポーザーも24時間ゴミ捨てもなく、どちらが便利なのかよくわかっていません。専門家の人から見て、どちらが利用しやすいでしょうか。
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    ==間取り==
    		 
    ==間取り==
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    *専有面積：54.81m2～61.42m2
    		 
    *専有面積：54.81m2～61.42m2
     
    *バルコニー面積：8.91m2～10.58m2
    		 
    *バルコニー面積：8.91m2～10.58m2
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    *
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    *57.68平米の3LDKは狭いと思いました。61.42平米あれば角部屋だしいいかな。主寝室5.5畳、子供部屋×2で4.5畳、4.0畳だと狭いですか？浴室窓や洋室2のウォールドアはいいと思います。リビングから洗面、浴室に行けるので夏はお風呂後にすぐリビングに行けて暑くないのもいいなと思っています。
     +
    *プラン内容を見てびっくりしました。３ＬＤＫとは名ばかりで、６０㎡もないってあまりにも狭すぎます。３ＬＤＫってファミリーで住むというイメージがあったのですがこの広さでは家族３人が限度だと思います。総戸数をもう少し減らしてでも、広い間取りにすればよかったように思いますね。
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    *２LDKにおまけの部屋が付いている、みたいな感覚かもしれないですね。都内だとたまにこういうタイプの間取りは見られるけれどこのあたりでもこういう間取りで作るのですか。本川越だとファミリー層が中心となりそうだけど、3人家族向けですよね。
     +
    *開き戸でバルコニーに出ることができるのが楽しそうに思いました。窓ではなくてドアみたいな感じなのでしょうか。もし普通の窓っぽかったらごめんなさい。Aタイプ、Bタイプ、Eタイプがドアタイプみたいですね。勝手口みたいにして出ることができるのなら、普通よりも外に空気を吸いに出る機会が増えそうです。ファミリーで住もうと思っていたので、もうちょっと広かったらよかったなと思いました。一番広い3LDKで61.42平米。きっと天井高でもイメージが変わってくるのだと思いますけど、家族がいても3人家族くらいまでがせいいっぱいなのかなと感じています。
     +
    *3LDKで面積が54.81平米～61.42平米、ずいぶんとコンパクトだなと思いました。
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    *間取り図には平米数も記載してもらえればよかったなと思いました。高い部屋と安い部屋とが簡単に見分けられないので。Aタイプあたりは高いほうなのかなと思うのだけど、どの部屋もアウトフレームな点が他より優れていると思います。
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    *リビングが広くて家が明るく感じるかなというのが第一印象です。窓も広いので日差しが入りやすいのが良いと思います。バルコニーもこれくらいの広さであれば、家庭菜園なども楽しめそうかなと感じました。
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    *プランターでの家庭菜園とか、夏場とかいいでしょうね。洗濯物を干したりすることを思うと、ある程度バルコニーが広くないといけませんがここくらいの広さがあれば大丈夫そうに見えます。子供がいる方もここだと多くなってくるだろうからそういうニーズもあるだろうな。水栓はバルコニーにあればいいのだけど。。
     +
    *バルコニーに水道はないっぽいですね。あれば便利だけど、将来的なことを思うと、水を使った設備が最小限になっているのも悪くはないかと…。水回り系の設備は意外とお金がかかるという話を聞いたことがあります。
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    *間取りは正直ものすごく大きな違いってあまり感じないかなぁ。角部屋か中住戸か、というのでまずは決めていければいいのではないでしょうか。リビングの中にある居室がどう使えるのか…。家具配置の例を見ても、独立した誰かの居室みたいな使い方はされていないです
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    *スロップシンクなんて、余程利用場面が想定できてる方の他には要らないですよ。今お住まいの家で無くて困ったとか、費用掛けてでも欲しかったとか思われたコトありますかね？
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    *裏のこともあるけど間取りが狭すぎだと思います。50㎡台の3LDKって、間取図は一見普通に見えますが各部屋の面積を見ると狭くて目まいがします。実際に暮らすとなったらいろいろ制約が多そうで躊躇します。
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    *間取り図に㎡が表記されていないので気づきませんでしたが、50㎡台なんですか？例えばBタイプを見ると各居室が4.5畳、5.0畳、4.0畳、リビング・ダイニングキッチンが11.4畳となっています。3LDKでもファミリータイプではなくDINKS向けに設計されたマンションなのでしょうか。
     +
    **Bタイプは54.81㎡しかないです。1番広い部屋で61.42㎡ですね。
     +
    *かなりコンパクトだろうなと思える平米数ですね。いちおう駅近になるから仕方がないのかもしれませんが。そのかわり駅近にしてはずいぶんと価格が手ごろな感じになっているのではと思います。最低価格で3千万円弱ですから。価格を抑えるためにコンパクトにした感じなのではないでしょうか。アクセスも良さそうですから需要としては充分にあるのではないかと思います。家具入り間取りを見た感じだと子供一人ありのファミリーでテレワーク可という設定に思えました。
     +
    *どうやってベッドを置いたら良いのか悩む部屋の大きさですね  ありえないですけど、布団にしようとしても、押し入れないからそれも無理だし
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    *価格が抑え気味になっているのは、専有面積が少なくなっているからなんじゃないかと思います。３LDKで 54.81㎡から61.42㎡ですから、２LDKにプラスアルファくらいの気持ちで見ていたほうがいいのでは。間取り図の所、なぜか平米数が書かれていないので書いていてくれればいいなと感じました。
     +
    **確かにこの３LDKの面積では、家族４人や５人で住むのは難しいかもしれません。無理やり部屋を区切ったとしても、収納などのことを考えると使いにくそう。ファミリー向けではないのかな。
     +
    ***サイトのVRモデルルームの3LDKも2LDK使いで置いてるダイニングの椅子も2脚ですから、DINKSの方にピッタリって事ですよね。(荷物の最小化が苦にならなければ3人でも何とかなりそうですが)
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     +
     
      
     
    ==買い物・食事==
    		 
    ==買い物・食事==
    −
    *
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    *'''ショッピング'''
     +
    #セブンイレブン川越富町八幡通り店　　約80m／徒歩 1分
     +
    #丸広百貨店　　約170m／徒歩 3分
     +
    #ファミリーマート川越通町店　　約210m／徒歩 3分
     +
    #イトーヨーカドー食品館 川越店　　約240m／徒歩 3分
     +
    #丸広アネックスB館　　約260m／徒歩 4分
     +
    #丸広アネックスC館　　約290m／徒歩 4分
     +
    #西武本川越ぺぺ　　約320m／徒歩 4分
     +
    #小江戸蔵里　　約320m／徒歩 4分
     +
    #川越マイン　　約720m／徒歩 9分
     +
    #アトレマルヒロ川越　　約800m／徒歩10分
     +
    #EQUIA 川越　　約800m／徒歩10分
     +
    #ルミネ川越　　約800m／徒歩10分
     +
    #ベルク川越東田町店　　約950m／徒歩12分
     +
    #ウエスタ川越　　約1,390m／徒歩18分
     +
    #ウニクス川越　　約1,390m／徒歩18分
      
     
    ==育児・教育==
    		 
    ==育児・教育==
    −
    *
    		+
    *'''教育施設'''
     +
    #川越市立中央小学校　　約460m／徒歩 6分
     +
    #川越市立川越第一中学校　　約750m／徒歩10分
     +
    #川越幼稚園　　約470m／徒歩 6分
     +
    #あそか幼稚園　　約660m／徒歩 9分
     +
    #ひつじ幼稚園　　約1,170m／徒歩15分
     +
    #川越クレアモール保育園　　約440m／徒歩 6分
     +
    #増美保育園本川越分園　　約540m／徒歩 7分
      
     
    ==周辺環境・治安==
    		 
    ==周辺環境・治安==
     
    *地域・地区：商業地域、下水道処理区域、建築基準法22条区域、都市機能誘導区域、居住誘導区域
    		 
    *地域・地区：商業地域、下水道処理区域、建築基準法22条区域、都市機能誘導区域、居住誘導区域
    −
    *
    		+
    *プレシス本川越ルミナスについて、立地等は良いですが、正直長く住んでいく考えであればご近所付き合い等は最悪だと思います。現地に行ってみればわかりますが、建設に対して周辺から凄まじい抗議運動が起こっています。というのも隣のマンションと1mしか離れておらず、プライバシーが全く守られないのと、建設工事の過程で警察が出動するほどの近隣を巻き込む重大なガス漏れ事故を起こしているなど、周辺住民と建設会社の仲が修復不可能なレベルまで達してしまっているため、実際にこのマンションに住む人は近所を歩けないのではないか？と見ているこちらが不安に思ってしまうほどです。
     +
    *川越、遊びに行ったことがあります。小京都と呼ばれていて、さつまいものお菓子が売っていました。観光で遊びに行っただけなのですが、住むなら週替わりでお店巡りもできそうで楽しそうだと思っています。
     +
    *完璧ドミノマンションだね。さいたま市も多いけど川越もついに誕生か。ドミノマンションの法則：「ドミノで笑う者はドミノに泣く」。そもそも制限がない商業地域だから裏の日影を気にせず建てられるので、いつか自分のマンションも同じ目に遭う確率が高い。ここは土地の形から酷いことにはならないかもだけど、代わりに周囲から色々と言われるのは覚悟しなきゃね。まあ50m2台メインだからシングルか子無しカップルばかりで保育園小学校のママ友とかそういう人間関係は無視できるかな？
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    *航空写真を見るとここの西隣もドミノ可能性高いですね。三井のマンションも同じ運命を辿りそう。
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    【近隣トラブル】
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    *隣のマンションともめてるのね、これはやばそう
     +
    **現時点で裁判沙汰にはなってなさそうだし、気にせず買えばいいんじゃないかと。この立地条件は、なかなか出てこない。
     +
    ***これ、気になりますが、話し合いで解決できるならいいのかと思います。日照権でしょうか？入居する側からすると仲良く生活したいので、入居前にトラブルは解決しておいてもらいたいですね。コロナで自粛しなくてはいけないのでトラブルもちらほら聞きますよ。休校が解除されつつあるので、落ちついてくれるといいと思います。
     +
    ****法律クリアして建築しているんだから、問題ないでしょ。隣が単純に近くに建てると怒っているだけではないでしょうか？
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    *****場所や値段の前に、ここは工事が始まって一週間くらいでガス漏れ事故を起こしてる。近隣の指摘を真に受けず、何の対応も取らずに帰ってしまったから、警察と消防が規制線を張って２~３時間通行止めする騒ぎになった。この辺の内容は警察の記録に残ってるんじゃないかな。強烈な臭いで体調を崩したり、しばらくの間、不安定になる人が出た。川越市から強く言われて、ようやく工事を中断して説明会を開いたけど、内容が事実と違う。それでも説明会を開いたという事で、近隣の反対を無視して工事を再開。ここまでされて怒らない人いる？しかも、細かいところをあげたら、これだけではとてもすまない。もはや日照だけじゃない。裁判起こしてないから、法律クリアしてるから問題ないとかって、よくそんなこと言えるね。買った人は、これからその場所で生活するのに。売ってしまえば、あとはどうでも良いという事なのかね。
     +
    ******買う側は気にしますよね・・・説明がちゃんとされていればいいと思います。入居後は同じ分団になったり小学校や中学校も同じなわけなので、トラブルなく過ごしたいです。
     +
    *ガス漏れ事故起こした後、現場責任者の名前だけ変えて、事故を起こした監督を引き続き使ってるんだよね。何か月も。もういい加減に替わったのかな？近隣の人は、監督を替えないと安心できないって何度も言ったんだけど。
     +
    *日照権とか幕下がっているね。建築計画が分かったときに売却するば、コロナ前に売り抜け出来ただろうに…。
     +
    **商業用地で住宅地とは法が違うんでしょうけれど、これまで住んでいた人は日当たりが悪くなるなら言いたくなる気持ちはわかります。法律では問題ないって言いきっちゃえばいいのかもしれませんが、マンションを建てる前に何か説明があればよかったのかもしれないですよね。
     +
    *モアステージの住人の立場だったら自分でも嫌だなと思うけど、こういうのってどうしようもないですから。どんなに反対したってどうにもならない。下手な事すると業務妨害で訴えられかねませんし。自分たちのマンションだって、北側の日照を奪ってる訳で、何ともね～と思います。
     +
    *このマンション、当然日照の関係で南側を少しでも空けたいから北にビッチリ寄せましたよね。お互いのプライバシー云々言ってますけど、新マンションの方から見たら大してデメリット無いですよね。
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    *川越でマンション検討中です。駅近で探していたのでホームページ見る限り立地も良かったので実際下見に行ってみましたが、見て引いた。目の前の家も隣のマンションも建設反対の旗だらけ。しかも隣のマンションと距離近すぎる。実際建ってみないと分からないけど、お互い部屋の中丸見えじゃない？旗に「日照とプライバシーを奪うな」的なこと書いてあったけど凄く意味がわかった。これだけ周りが敵だらけで実際に住んで近隣トラブル起こすなっていう方が無理な気がする・・・。カミさんと無言で帰りました。立地が良いだけに残念でならない。
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    **互いに部屋の中丸見えってどういう配置を想像してるんだろう
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    **あの垂れ幕は、モアステージを売却する人にとっても不利に働いていると思う。
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    *反対運動の幟がお隣だけでなく周辺の家にも立てられているんですか？それって町内会で反対しているんでしょうか。反対運動はマンションが竣工すると同時に収束すると聞きますが、採光や景観の問題でなく建物の距離だと難しそうですか？
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    *周囲の家に建てられてるのは見たことないかも…それか通りからは目立たないところに立ってるのかな？マンション勢はあまり関係ないかなと思うんですが、川越は町内会活動が活発なので(祭りとか)そこら辺ではなしがひろがって、って言うのはあるかもですね
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    *隣のモアステージも数軒売りにでていますね。でも、なんか間取りがここと同じ感じですね。5畳、4畳とかの洋室でした。
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    *モア住民からのネガがひどいですね。あちらは1987年竣工ですから新築購入者はリタイア団塊老人世代。環境の変化は心身にこたえるでしょう。他人様の屋敷を30年以上眺めて暮らせたのだから運が良かったのですよ。本来ここは商業地域で日当たりや住環境などには配慮されない都市計画なのですから。もちろん、ここのマンションも同じ立場です。将来何が建っても文句言えないことは覚悟して買うべきです。
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    *プレシスだっていずれ南側に大きなマンションが建つ可能性がありますね。覚悟して買いましょう
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    *大きな土地があればそこにマンションが建つという事は否めないです。景観がずっと続くとは限らないですし、とんでもない所にどんどんマンションが建っていることは実際にあります。それよりも、自分にとって何を重視しているかが大事です。マンション暮らしは戸建てと違って快適です。その一方で、住民同士のトラブルが多い事や生活音問題、管理費や修繕費を毎月支払うなどデメリットもあります。戸建てはその分修繕を自分で行わなければならないですから個人的にはトントンかなと思います。
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    *道路挟んだ東側はマンション建ってますね。南は眺望良さそうですね。
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    *どうやら単純に日照権の反対運動をしているわけではないようですね?。↓にモアステージ側の対応の会のブログがありました。
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    https://freelife1219.hatenablog.com/
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    どうやら要約すると以下のような問題らしいですね。①マンション建設は仕方無いが、北側ギリギリに建てるべきでない。お互いにプライバシーが守られない。②建設の進め方、安全性に大きな問題がある。・工事が週6日、一日の工事時間も長く、騒音粉塵の被害が酷い。・ガス漏れ、水道管破壊の事故が発生。そもそも事前調査を行っておらず、完全なる怠慢。ガス漏れの異臭から通報があったにも関わらず、放置して当該日に解散。夜に警察と消防車が出動し、川越市も対応に負われる始末となる。・↑の事故への対応が非常に杜撰。説明についても都合の悪いところはできる限り隠す。現場監督を変更すると約束したのにこれを無視。一建設も建設会社任せでろくに対応しない。マンション名も変更。・建築中の部品がモアステージ側の土地に落ちる事故が何度も発生。建設会社は証拠はあるのか？と開き直り、謝罪もなし。正直、①については仕方ないのかなと思います。気持ちは分かりますが、北側に建てるな、というのであればモアステージがそれをすべきだったでしょう。プレシスが南側に建設してしまったら、プレシスが今度は壁ドンマンションを建てられてしまいます。ブログを読んだだけですので、真偽は皆さんで判断してください。私も建設会社側の意見は聞いていませんし分からないので。
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    *ブログ読みました。同情はしますが、仕方ないかなあという感想でした。精神的に云々とか感傷的なことを書きすぎると、ワガママにも見えてきます。そもそも、仕方ないということはブログ書いてらっしゃる方が一番よく分かっているのではないかと。まあその他色々問題点はあるようですが、私はこの周辺で探していてここも候補のひとつですが、前向きに検討している気持ちは変わらないかな。
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    **このブログでは一建設は話を全く聞かない、立てたもん勝ちみたいな振る舞いをしていますが、管理会社はどこなんですかね？もちろん実際に住んでみないと分かりませんが、ウチも鉄筋コンクリートのマンションですが、上の階の騒音凄いです。日当たりがいい！ってので期待して購入しましたが、日々騒音に悩まされています。隣人トラブルが全くないとは限りません。そうゆうときに管理会社って重要だと思います。ウチは管理会社に何度か言って対応してもらえましたけれど、こうやって周囲の意見を全く聞かないの姿勢を示していますからね、もし購入希望の方はしっかり調べてから購入された方がいいと思います。
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    ***ホームページによると、伏見管理サービス株式会社のようです。飯田ホールディングスの関係会社ですねぇ。
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    ****伏見管理サービス、かなり評判悪いのがちょっとね…
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    *マンション周辺は割と静かな雰囲気でしょうか。住みやすそうなイメージです。商店街が近いにあるのもいいですね。駅までもそんなに遠くないので、ここであればマイカーも不要かもしれません。いずれは運転もできなくはなるので、将来的なことを考えると駅まで徒歩圏内の立地はなかなか良いなと思いました。
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    *モアステージ川越から見た画像、反対運動の方のブログで見ました。凄まじいんですね。法的に問題ないとはいえ、お隣からうらまれながら暮らすのはチキンな私にはとても無理に思えてきました。こういう場合の解約は違約金発生しますか？
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    **現地も確認された上で契約締結済みであれば、完全なご本人事由による契約解除なのです、所定の契約解除金(支払い済みの物件価格10%分の手付金?)支払い処理ですよね。でも、反対運動ってごく一部のアレな方のもののようですし、矛先は当然ながら販売事業者ですよ。法的に何ら問題無いのに仮に住人に対して何か働きかけがあればそちらの方が問題になるのでは？この手の話は入居が進めばフェードアウトしていきますし、あまり気にしなくても良い気がします。(なお、この掲示板も反対者の方もご覧になってアレやコレや検討者さんや購入者さんを不安にさせるようなコメントをして来ますので、各コメント内容については良くその意図を考えた上で解釈される事をオススメします)
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    *反対運動、住んだ後も続かないといいなと思います。子供は同じ学区になるだろうし、同じ学級、同じクラスのこともありえるし。むしろ登校班は同じ・・・？
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    **裏のマンションとプレシスの住人がどうこうより、双方の関係が地域全体から注目されているのは事実です。この辺は商業地域なのでどのマンションも同じリスを抱えていますから。皆さん「明日は我が身」という危機感があるのでしょう。ママ友の間でも「どうなるのかね」「ウチも（近所にマンション計画が出る前に）買い換えて脱出しようかな」など噂話が出ています。
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    **＞マンションに住む全員が反対していないですよねたしかに全員ではないようですが、モアは7割近くが南向きでそのほとんどが影響を受けるので、やはりマンション全体としてネガティブな態度のように感じます。
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    ***やはり不動産購入の際にはキチンと立地条件を見ておく事の大切さが分かりますね。モアステージは業者が販売時の客受けの事しか考えずに敷地南側ベッタリに建てたのがアダになっちゃってますから、プレシスのようにちゃんと将来の日影考えて建てられた物件じゃないと本当に｢明日は我が身｣になっちゃいます。
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    *先月モデルルーム見学に行ったのでそこをまず最初に尋ねてきました。そしたら1月末に正式にモアステージ側と和解したので安心してくださいと言われました。その後も現地を何回か通ってますが、未だに反対の旗がある(少し増えたような)ので結局和解してないのかなと思ってます。
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    **団体として和解しても、世の中どこでもそうですが「ワシは納得行かん！(相手が悪く無くても関係ない)」というアレな方は存在しますのでそういうのじゃないですか？同じマンション内での騒音問題とかなら困りますが、別のマンション住人だったら気にしなくて良いのでは。それが気になる方ですと、マンションのような集合住宅でのお住まい自体が心配になりませんか。(分譲マンション購入しての御近所ガチャの方がよっぽどリスキー...)
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    *プレシスは物件価格抑える為に面積狭めの設定にするのが特徴なので、そこが生活スタイルに合わないのであれば、中古なり他の物件を探された方がいい気がします。新築だと、川越でもこれくらいの価格にしようとすると面積狭くするしか無いんでしょうね。
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    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    *'''病院'''
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    #永田整形外科　　約40m／徒歩 1分
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    #中村眼科　　約120m／徒歩 2分
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    #栗原デンタル　　約190m／徒歩 3分
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    #長澤クリニック　　約220m／徒歩 3分
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    #埼玉病院　　約570m／徒歩 8分
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    *'''金融機関'''
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    #みずほ銀行川越支店　　約240m／徒歩 3分
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    #三菱UFJ銀行川越支店　　約240m／徒歩 3分
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    #八十二銀行川越支店　　約270m／徒歩 4分
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    #りそな銀行本川越本店　　約280m／徒歩 4分
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    *'''公共・レジャー施設'''
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    #通町公園　　約320m／徒歩 4分
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    #クレアパーク　　約540m／徒歩 7分
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    #浮島公園　　約1,140m／徒歩15分
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    #初雁公園　　約1,640m／徒歩21分
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    #川越新富町郵便局　　約110m／徒歩 2分
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    #市立中央図書館　　約1,090m／徒歩14分
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    #川越区役所　　約1,270m／徒歩16分
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    #川越市立博物館　　約1,750m／徒歩22分
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    ==その他==
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    2021年5月14日 (金) 15:24時点における最新版

    物件概要[ ]

    プレシス本川越ルミナス　外観完成予想図
    プレシス本川越ルミナス　外観完成予想図
    1. 西武新宿線 「本川越」駅 徒歩4分
    2. 東武東上線 「川越市」駅 徒歩9分
    3. 東武東上線 「川越」駅 徒歩10分
    4. 川越線 「川越」駅 徒歩10分
    • 総戸数：78戸（他管理人室1戸）
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2021年07月
    • 売主：一建設株式会社
    • 施工：株式会社冨士工
    • 管理会社：伏見管理サービス株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • プレシス本川越ルミナスは3,200～4,600万円、間取り3LDK、広さが54.81～61.42m2。本川越の近隣マンションの平均から比べると狭いです。坪単価で見ても、約193から248万なので、川越でこの単価は強気と思います。ヨーカドーマンションは別格すぎて比較してませんが…試しに昨年検討していたモアステージをみると64m2で1700万くらい。坪単価が約87万なのでルミナスよりも安くて広いです。リフォームに400万かけたとしても2100万で坪単価は約108万。ルミナス１つでモアステージのリフォーム済み住戸が２つ以上買える計算です。私ならモアステージやライオンズ、パークホームズの中古を買ってリフォームし、家具を贅沢にしたいです。まだそこまで届いてないので妄想しかできませんが…また最近、修繕積立金を安めにしているマンションが多いですが、修繕積立金はいずれ必ず値上げされますので、そういうマンションはそのうち固定費が上がります。検討マニアの視点だと、ルミナスの売りは新築くらいかな。狭さはホームステージングでカバーするでしょうね。最近の見せ方は本当に上手いですから。
    • ここは、つい最近まで「プレシス本川越八幡通り」というマンション名でしたが、突然「プレシス本川越ルミナス」に変更しました。理由を知りたい方は、googleで「プレシス本川越八幡通り」と検索してみてください。そのうち「プレシス本川越ルミナス」でも検索されるようになると思います。

    この結果を見て、どう感じるかはその人の自由ですが。

    • 3LDKにしては、やはり狭いなと思います。全戸南向きで本川越駅徒歩4分はじゅうぶん魅力だと思います。賃貸にしても需要はあるだろうと思いますので、狭いほうが家賃を低く抑えられるのではないでしょうか。駅近で広い間取りにしてしまうと価格が高くなるばかりだと思うので、狭いのは仕方がないかもと思います。価格だけ見ると最多価格帯が3,900万円台ということですから、駅近にしては控えめかなとは思います。
      • もし、投資を考えるなら、こんな感じになります。近隣と比較しても狭いので、新築を考慮しても家賃は良くて月１０～１２万円、年１４４万円くらいですかね。しかも経年で安くなりますので、これがMAXです。一回目の退去で家賃は下がります。月々の経費としては、管理手数料が５％だとしてざっくり１３７万円。家賃保証契約にすると、もっとかかります。それに購入価格３９００万円に手数料おおまかに×１．１で４２９０万円。これで利回り算出すると・・・家賃保証しない場合の利回りで３．２％弱。保証なしなので家賃収入ゼロもありえます。他に賃借人の入れ替わり時期は、壁紙等のリフォームをしますので、そういうコストも考えると実質利回りで３％割るかもしれませんね。もし融資でも受けようものなら家賃だけでは足りず、手持ち資金で返済することにもなりかねません。ベストのシナリオでこんな感じだと思います。そうなると、投資目的で全額一括支払いだとしても割に合いませんね。
        • 管理費と修繕積立金を忘れてますよ。このくらいだと、おそらく2.5万から3万円くらいではないでしょうか。低い方で見ても年30万かかりますので、年107万円。利回りは2.5%弱になります。不動産の流動性の低さを考えると、これでは投資としての適性はないと考えた方が良さそうですね。高配当株を買って長期保有した方が、ずっと割が良いと思います。
    • 60m2で３LDKだとしてターゲットはどの世帯になってくるのでしょうか。投資用として出す場合、１LDKや２LDKの方が貸し出しやすい気がしますがどうでしょう。３LDKでファミリー向けですと70m2くらいの広さがあればよかったです。都心ならまだしも、郊外でこの狭さに住もうと思うファミリー層は少ない気がします。ターゲットがどのそうかあいまいですね
    • 交通アクセスの良い物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件だと思います。万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値がありそう。まだ間取りなど詳しいことがわからないので、情報公開が楽しみです。
    • 商業地域だけど北側のマンションと違って南側にまとまった土地が無いことと、公立コースなら小学校も中学校も評判のいい学校なのはメリット。それにしても、少し強気な値段だと思うけど。
      • 評判の良い学校が近いならファミリー向けに特化して広い部屋ばかりにした方が良かった気がしますね。子供一人でも61.42平米だとちょっと悩むと思います。大学進学で早々に家を出てくなら良いのかもしれませんが。こういった条件だと永住組より投資用で購入する方が多いのでしょうか。駅から徒歩4分は好条件ですものね。
    • 金額、第1期では3299万円から4129万円でした。61.42m2で4129万円……じっくり考えますね。
    • 公式サイトのデザインのページの眺望写真は実物ですか？竣工前なので完成予想CGになるのでしょうか。
      • 完全cg道路向かいにも分譲のマンション建ってる。南の眺望なんぞむりでしょう。
    • 実際にモデルルーム行かれた方などいらっしゃいます？
    • 町内会活動が活発でもマンションの場合は参加しなくてもいいというメリットはありますね。
    • 町会活動が活発な地域にマンションが建てられると、何か影響がありますか？戸建を建てたら入会するでしょうけどマンション住人はマンション単体で自治会を作るので無関係ではないでしょうか。子供会も恐らくマンション単位ですよね。
      • もしお子さんがいらっしゃるのなら、小学校の学区などが一緒になりますので、その際に子供同士が仲良くなって、町内活動に参加せざるおえない等の事情はあるかもしれないですね。
      • マンションの規模からいって単体で自治会を作るというのはあり得ないと思います。育成会(子ども会)も同様で、通学班も同じになるでしょう。感情的なしこりは残るかもしれませんね。
    • 高くても3000万円後半の価格がとても魅力的に思えました。設備仕様に関してはお値段なりなのかなという感じで、基本的なものが揃っている感じではありますが
    • 町内会、どうなんでしょうね。なにかと面倒な気もしますけど、災害とか何かの時に頼りになるのも町内とかご近所なのかな、とは思います。
    • 価格がとても魅力的。しかも駅が近い。
    • 一建設は戸建てだととにかく悪い評判だらけです。マンションだとどうなのかな？
      • 1期2期が先着順？になっているようで。1期とかって、かなり売れるイメージが有るのですが、今この情勢なのでなかなかうまく行かないのかなこの立地だと駅がいろいろと使えるので、それで強気のお値段なのかもしれないですね。
    • プレシスは物件価格抑える為に面積狭めの設定にするのが特徴なので、そこが生活スタイルに合わないのであれば、中古なり他の物件を探された方がいい気がします。新築だと、川越でもこれくらいの価格にしようとすると面積狭くするしか無いんでしょうね。
    • 川越の60㎡に4100万出すなら上福岡のブリリアにするわ。あっちは70㎡以上あるから。
      • 通勤利用路線次第で上手く合うならブリリアはイオンとヤオコーが隣接してるので駅から遠くても選択肢としてはアリでしょうね。川越でこれくらいの駅近新築ってなると、他に無いのでツラい。
    • 公式ホームページのインテリア・設備ですが、スタディルームのベッドとソファ、リビングルームのカウンターのような机と椅子はオプションですよね？標準設備ではなくモデルルームの写真ととらえればいいのかな？
      • そりゃそうでしょう。。。間取り情報ページの家具入り間取りのところにも明記してます。


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    交通[ ]

    • 複数路線が利用できますが、池袋、新宿が終点の西武新宿線と東武東上線利用になりますね。都心方面まで行くのに乗り換えしなくてはならないのは不便ですが駅までの距離が近いというところはポイントが高いです。


    構造・建物[ ]

    プレシス本川越ルミナス　エントランス完成予想図
    プレシス本川越ルミナス　エントランス完成予想図
    • 建ペイ率：80％
    • 容積率：400％
    • 敷地面積：1248.50m2
    • 建築面積：532.89m2
    • 延床面積：5181.06m2
    • セールストークの「　ＳＯＵＴＨ　４　ＹＯＵ　」って北側にあるマンションの５０戸分の光を奪っておいて、あまりにも思いやりが足りないのでは？「マジメはじめです」って何に真面目なの？環境には配慮しないのでしょうか？
    • 日照権を主張する住人運動に双方のうまいおとしどころはあるんでしょうか？一般的な話だと住人運動はマンション竣工と共に自然に収束するようですが、収束しなかった場合、マンションの住人同士の問題になる事は避けたいですよね。
    • 隣のマンションの増築かと思えるぐらい隙間が無い。ベランダ側の土地スペースを広くする為に寄せ過ぎたのだろうね。完全な配置ミス。
    • 南側を開けたのは購入者に対するデベの良心でしょう。将来何が建つかわからない以上、リスクを避けるのはプロの仕事。そういう意味じゃ裏のマンションを建てたデベは購入者のこと何も考えてなかったんだね。南側ギリギリに建てちゃって。モアって・・・あ、長谷工か。
    • 南面バルコニーは前面に視界を遮る建物がなく、眺望良好。お天気の良い日には富士山を臨むこともでき、贅沢な眺望を存分に味わうことができます。と言った宣伝文句と共に眺望、環境は将来変わる場合がある、また将来の眺望を保証するものではないと注意書きがあるので何れのマンションも環境の変化はあり得ると考えておくのがいいんでしょうね。
      • なるほど、当面は眺望も日当たりも良好だけど、将来的にどうなるかはわからないといった点を踏まえて検討しないといけないのかなと思いました。南側に高い建物が立った場合のことなど事前にシミュレーションなどしておけば、将来的に環境が変わったとしても納得できるのではないでしょうか。さいわい南側には駐車場と駐輪場があって、その場所に建物が建つことはないので、それらの分の空間が確保されていることで日当たりが全くなくなることはないのではないでしょうか。
      • 川越まで行って将来の日影を心配するのはちょっと・・・。都心じゃないんだから。
      • 川越も開発が進み古い建物がなくなったり改修されたりしていますよね。将来の眺望が保証されないのはどこも同じだと思います。
    • 完全南向きのマンションに住んでいますが、夏の光熱費スゴイですよ。マジ暑い。もちろんマンションによると思いますが。逆に冬は暖房無しで過ごせます。床暖房完備とか、オワコンな気がしますけど、どうなんでしょうね。
    • 北側隣接のモアステージ川越の一部住民の方の抗議ブログ見ましたが、他の方も仰ってるように、これは単純に商業地域にもかかわらず敷地南側ギリギリに建設したモアステージ川越側(長谷工)の配置とそれを分かって購入したはずの住民の方の問題ですね。プレシス本川越側は敷地の境界から一般的な距離を取って建設してますし、とばっちりもいいところでしょうね。
    • 敷地境界から数メートルは空けて建築しているモアステージを「南側ギリギリ」と評価するなら、敷地境界からせいぜい50cmしか空けずに建築しているプレシス側も「北側ギリギリ」と表現すべき。
    • 50cmて測ったんかい(笑)。プレシスの配置図見る限り普通だし、モアステージも同様に南側にスペース取っとくべきだったってお話で終了じゃない？どうこう言っても商業地域で建築制限緩いのは販売時点で分かってたワケだし、だから役所もOK出したんだしね。
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    共用施設[ ]

    プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図
    プレシス本川越ルミナス　エントランスホール完成予想図
    • 駐輪場：敷地内に157台（平置き29台、平置きスライドラック式93台、2段ラック式 上段14台、下段スライド21台）
      • 月額使用料：200円～500円
    • サイクルポート：敷地内に8区画
      • 月額使用料：1,500円
    • 駐車場：敷地内に21台（機械式20台、福祉対応駐車場1台）
      • 月額使用料：19,000円・20,000円
    • バイク置場：なし

    設備・仕様[ ]

    • 食洗器も付いていたり、床暖房も付いているようなので、生活するのに必要な物は全部そろっている感じです。
    • 食洗機標準はいいですね！ただディスポーザーが無いのはマイナスですね。生ゴミが処理できないとゴミ置き場のゴミも増えて害虫なども心配です。
    • 生ごみって、本当に厄介ですよね。24時間のゴミ捨てができるといいんですが・・・ここはベランダに置いておくくらいしかできないですか？ディスポーザ―って、年に1回、菌？を買わなくてはいけないと聞いたんですが合ってますか？24時間ゴミ捨ての方が気楽かなとか思いますけど、どちらもついていないなら何とかしないと・・・賃貸マンションだとディスポーザーも24時間ゴミ捨てもなく、どちらが便利なのかよくわかっていません。専門家の人から見て、どちらが利用しやすいでしょうか。


    間取り[ ]

    • 間取り：3LDK
    • 専有面積：54.81m2～61.42m2
    • バルコニー面積：8.91m2～10.58m2
    • 57.68平米の3LDKは狭いと思いました。61.42平米あれば角部屋だしいいかな。主寝室5.5畳、子供部屋×2で4.5畳、4.0畳だと狭いですか？浴室窓や洋室2のウォールドアはいいと思います。リビングから洗面、浴室に行けるので夏はお風呂後にすぐリビングに行けて暑くないのもいいなと思っています。
    • プラン内容を見てびっくりしました。３ＬＤＫとは名ばかりで、６０㎡もないってあまりにも狭すぎます。３ＬＤＫってファミリーで住むというイメージがあったのですがこの広さでは家族３人が限度だと思います。総戸数をもう少し減らしてでも、広い間取りにすればよかったように思いますね。
    • ２LDKにおまけの部屋が付いている、みたいな感覚かもしれないですね。都内だとたまにこういうタイプの間取りは見られるけれどこのあたりでもこういう間取りで作るのですか。本川越だとファミリー層が中心となりそうだけど、3人家族向けですよね。
    • 開き戸でバルコニーに出ることができるのが楽しそうに思いました。窓ではなくてドアみたいな感じなのでしょうか。もし普通の窓っぽかったらごめんなさい。Aタイプ、Bタイプ、Eタイプがドアタイプみたいですね。勝手口みたいにして出ることができるのなら、普通よりも外に空気を吸いに出る機会が増えそうです。ファミリーで住もうと思っていたので、もうちょっと広かったらよかったなと思いました。一番広い3LDKで61.42平米。きっと天井高でもイメージが変わってくるのだと思いますけど、家族がいても3人家族くらいまでがせいいっぱいなのかなと感じています。
    • 3LDKで面積が54.81平米～61.42平米、ずいぶんとコンパクトだなと思いました。
    • 間取り図には平米数も記載してもらえればよかったなと思いました。高い部屋と安い部屋とが簡単に見分けられないので。Aタイプあたりは高いほうなのかなと思うのだけど、どの部屋もアウトフレームな点が他より優れていると思います。
    • リビングが広くて家が明るく感じるかなというのが第一印象です。窓も広いので日差しが入りやすいのが良いと思います。バルコニーもこれくらいの広さであれば、家庭菜園なども楽しめそうかなと感じました。
    • プランターでの家庭菜園とか、夏場とかいいでしょうね。洗濯物を干したりすることを思うと、ある程度バルコニーが広くないといけませんがここくらいの広さがあれば大丈夫そうに見えます。子供がいる方もここだと多くなってくるだろうからそういうニーズもあるだろうな。水栓はバルコニーにあればいいのだけど。。
    • バルコニーに水道はないっぽいですね。あれば便利だけど、将来的なことを思うと、水を使った設備が最小限になっているのも悪くはないかと…。水回り系の設備は意外とお金がかかるという話を聞いたことがあります。
    • 間取りは正直ものすごく大きな違いってあまり感じないかなぁ。角部屋か中住戸か、というのでまずは決めていければいいのではないでしょうか。リビングの中にある居室がどう使えるのか…。家具配置の例を見ても、独立した誰かの居室みたいな使い方はされていないです
    • スロップシンクなんて、余程利用場面が想定できてる方の他には要らないですよ。今お住まいの家で無くて困ったとか、費用掛けてでも欲しかったとか思われたコトありますかね？
    • 裏のこともあるけど間取りが狭すぎだと思います。50㎡台の3LDKって、間取図は一見普通に見えますが各部屋の面積を見ると狭くて目まいがします。実際に暮らすとなったらいろいろ制約が多そうで躊躇します。
    • 間取り図に㎡が表記されていないので気づきませんでしたが、50㎡台なんですか？例えばBタイプを見ると各居室が4.5畳、5.0畳、4.0畳、リビング・ダイニングキッチンが11.4畳となっています。3LDKでもファミリータイプではなくDINKS向けに設計されたマンションなのでしょうか。
      • Bタイプは54.81㎡しかないです。1番広い部屋で61.42㎡ですね。
    • かなりコンパクトだろうなと思える平米数ですね。いちおう駅近になるから仕方がないのかもしれませんが。そのかわり駅近にしてはずいぶんと価格が手ごろな感じになっているのではと思います。最低価格で3千万円弱ですから。価格を抑えるためにコンパクトにした感じなのではないでしょうか。アクセスも良さそうですから需要としては充分にあるのではないかと思います。家具入り間取りを見た感じだと子供一人ありのファミリーでテレワーク可という設定に思えました。
    • どうやってベッドを置いたら良いのか悩む部屋の大きさですね ありえないですけど、布団にしようとしても、押し入れないからそれも無理だし
    • 価格が抑え気味になっているのは、専有面積が少なくなっているからなんじゃないかと思います。３LDKで 54.81㎡から61.42㎡ですから、２LDKにプラスアルファくらいの気持ちで見ていたほうがいいのでは。間取り図の所、なぜか平米数が書かれていないので書いていてくれればいいなと感じました。
      • 確かにこの３LDKの面積では、家族４人や５人で住むのは難しいかもしれません。無理やり部屋を区切ったとしても、収納などのことを考えると使いにくそう。ファミリー向けではないのかな。
        • サイトのVRモデルルームの3LDKも2LDK使いで置いてるダイニングの椅子も2脚ですから、DINKSの方にピッタリって事ですよね。(荷物の最小化が苦にならなければ3人でも何とかなりそうですが)


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    買い物・食事[ ]

    • ショッピング
    1. セブンイレブン川越富町八幡通り店　　約80m／徒歩 1分
    2. 丸広百貨店　　約170m／徒歩 3分
    3. ファミリーマート川越通町店　　約210m／徒歩 3分
    4. イトーヨーカドー食品館 川越店　　約240m／徒歩 3分
    5. 丸広アネックスB館　　約260m／徒歩 4分
    6. 丸広アネックスC館　　約290m／徒歩 4分
    7. 西武本川越ぺぺ　　約320m／徒歩 4分
    8. 小江戸蔵里　　約320m／徒歩 4分
    9. 川越マイン　　約720m／徒歩 9分
    10. アトレマルヒロ川越　　約800m／徒歩10分
    11. EQUIA 川越　　約800m／徒歩10分
    12. ルミネ川越　　約800m／徒歩10分
    13. ベルク川越東田町店　　約950m／徒歩12分
    14. ウエスタ川越　　約1,390m／徒歩18分
    15. ウニクス川越　　約1,390m／徒歩18分

    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. 川越市立中央小学校　　約460m／徒歩 6分
    2. 川越市立川越第一中学校　　約750m／徒歩10分
    3. 川越幼稚園　　約470m／徒歩 6分
    4. あそか幼稚園　　約660m／徒歩 9分
    5. ひつじ幼稚園　　約1,170m／徒歩15分
    6. 川越クレアモール保育園　　約440m／徒歩 6分
    7. 増美保育園本川越分園　　約540m／徒歩 7分

    周辺環境・治安[ ]

    • 地域・地区：商業地域、下水道処理区域、建築基準法22条区域、都市機能誘導区域、居住誘導区域
    • プレシス本川越ルミナスについて、立地等は良いですが、正直長く住んでいく考えであればご近所付き合い等は最悪だと思います。現地に行ってみればわかりますが、建設に対して周辺から凄まじい抗議運動が起こっています。というのも隣のマンションと1mしか離れておらず、プライバシーが全く守られないのと、建設工事の過程で警察が出動するほどの近隣を巻き込む重大なガス漏れ事故を起こしているなど、周辺住民と建設会社の仲が修復不可能なレベルまで達してしまっているため、実際にこのマンションに住む人は近所を歩けないのではないか？と見ているこちらが不安に思ってしまうほどです。
    • 川越、遊びに行ったことがあります。小京都と呼ばれていて、さつまいものお菓子が売っていました。観光で遊びに行っただけなのですが、住むなら週替わりでお店巡りもできそうで楽しそうだと思っています。
    • 完璧ドミノマンションだね。さいたま市も多いけど川越もついに誕生か。ドミノマンションの法則：「ドミノで笑う者はドミノに泣く」。そもそも制限がない商業地域だから裏の日影を気にせず建てられるので、いつか自分のマンションも同じ目に遭う確率が高い。ここは土地の形から酷いことにはならないかもだけど、代わりに周囲から色々と言われるのは覚悟しなきゃね。まあ50m2台メインだからシングルか子無しカップルばかりで保育園小学校のママ友とかそういう人間関係は無視できるかな？
    • 航空写真を見るとここの西隣もドミノ可能性高いですね。三井のマンションも同じ運命を辿りそう。

    【近隣トラブル】

    • 隣のマンションともめてるのね、これはやばそう
      • 現時点で裁判沙汰にはなってなさそうだし、気にせず買えばいいんじゃないかと。この立地条件は、なかなか出てこない。
        • これ、気になりますが、話し合いで解決できるならいいのかと思います。日照権でしょうか？入居する側からすると仲良く生活したいので、入居前にトラブルは解決しておいてもらいたいですね。コロナで自粛しなくてはいけないのでトラブルもちらほら聞きますよ。休校が解除されつつあるので、落ちついてくれるといいと思います。
          • 法律クリアして建築しているんだから、問題ないでしょ。隣が単純に近くに建てると怒っているだけではないでしょうか？
            • 場所や値段の前に、ここは工事が始まって一週間くらいでガス漏れ事故を起こしてる。近隣の指摘を真に受けず、何の対応も取らずに帰ってしまったから、警察と消防が規制線を張って２~３時間通行止めする騒ぎになった。この辺の内容は警察の記録に残ってるんじゃないかな。強烈な臭いで体調を崩したり、しばらくの間、不安定になる人が出た。川越市から強く言われて、ようやく工事を中断して説明会を開いたけど、内容が事実と違う。それでも説明会を開いたという事で、近隣の反対を無視して工事を再開。ここまでされて怒らない人いる？しかも、細かいところをあげたら、これだけではとてもすまない。もはや日照だけじゃない。裁判起こしてないから、法律クリアしてるから問題ないとかって、よくそんなこと言えるね。買った人は、これからその場所で生活するのに。売ってしまえば、あとはどうでも良いという事なのかね。
              • 買う側は気にしますよね・・・説明がちゃんとされていればいいと思います。入居後は同じ分団になったり小学校や中学校も同じなわけなので、トラブルなく過ごしたいです。
    • ガス漏れ事故起こした後、現場責任者の名前だけ変えて、事故を起こした監督を引き続き使ってるんだよね。何か月も。もういい加減に替わったのかな？近隣の人は、監督を替えないと安心できないって何度も言ったんだけど。
    • 日照権とか幕下がっているね。建築計画が分かったときに売却するば、コロナ前に売り抜け出来ただろうに…。
      • 商業用地で住宅地とは法が違うんでしょうけれど、これまで住んでいた人は日当たりが悪くなるなら言いたくなる気持ちはわかります。法律では問題ないって言いきっちゃえばいいのかもしれませんが、マンションを建てる前に何か説明があればよかったのかもしれないですよね。
    • モアステージの住人の立場だったら自分でも嫌だなと思うけど、こういうのってどうしようもないですから。どんなに反対したってどうにもならない。下手な事すると業務妨害で訴えられかねませんし。自分たちのマンションだって、北側の日照を奪ってる訳で、何ともね～と思います。
    • このマンション、当然日照の関係で南側を少しでも空けたいから北にビッチリ寄せましたよね。お互いのプライバシー云々言ってますけど、新マンションの方から見たら大してデメリット無いですよね。
    • 川越でマンション検討中です。駅近で探していたのでホームページ見る限り立地も良かったので実際下見に行ってみましたが、見て引いた。目の前の家も隣のマンションも建設反対の旗だらけ。しかも隣のマンションと距離近すぎる。実際建ってみないと分からないけど、お互い部屋の中丸見えじゃない？旗に「日照とプライバシーを奪うな」的なこと書いてあったけど凄く意味がわかった。これだけ周りが敵だらけで実際に住んで近隣トラブル起こすなっていう方が無理な気がする・・・。カミさんと無言で帰りました。立地が良いだけに残念でならない。
      • 互いに部屋の中丸見えってどういう配置を想像してるんだろう
      • あの垂れ幕は、モアステージを売却する人にとっても不利に働いていると思う。
    • 反対運動の幟がお隣だけでなく周辺の家にも立てられているんですか？それって町内会で反対しているんでしょうか。反対運動はマンションが竣工すると同時に収束すると聞きますが、採光や景観の問題でなく建物の距離だと難しそうですか？
    • 周囲の家に建てられてるのは見たことないかも…それか通りからは目立たないところに立ってるのかな？マンション勢はあまり関係ないかなと思うんですが、川越は町内会活動が活発なので(祭りとか)そこら辺ではなしがひろがって、って言うのはあるかもですね
    • 隣のモアステージも数軒売りにでていますね。でも、なんか間取りがここと同じ感じですね。5畳、4畳とかの洋室でした。
    • モア住民からのネガがひどいですね。あちらは1987年竣工ですから新築購入者はリタイア団塊老人世代。環境の変化は心身にこたえるでしょう。他人様の屋敷を30年以上眺めて暮らせたのだから運が良かったのですよ。本来ここは商業地域で日当たりや住環境などには配慮されない都市計画なのですから。もちろん、ここのマンションも同じ立場です。将来何が建っても文句言えないことは覚悟して買うべきです。
    • プレシスだっていずれ南側に大きなマンションが建つ可能性がありますね。覚悟して買いましょう
    • 大きな土地があればそこにマンションが建つという事は否めないです。景観がずっと続くとは限らないですし、とんでもない所にどんどんマンションが建っていることは実際にあります。それよりも、自分にとって何を重視しているかが大事です。マンション暮らしは戸建てと違って快適です。その一方で、住民同士のトラブルが多い事や生活音問題、管理費や修繕費を毎月支払うなどデメリットもあります。戸建てはその分修繕を自分で行わなければならないですから個人的にはトントンかなと思います。
    • 道路挟んだ東側はマンション建ってますね。南は眺望良さそうですね。
    • どうやら単純に日照権の反対運動をしているわけではないようですね?。↓にモアステージ側の対応の会のブログがありました。

    https://freelife1219.hatenablog.com/ どうやら要約すると以下のような問題らしいですね。①マンション建設は仕方無いが、北側ギリギリに建てるべきでない。お互いにプライバシーが守られない。②建設の進め方、安全性に大きな問題がある。・工事が週6日、一日の工事時間も長く、騒音粉塵の被害が酷い。・ガス漏れ、水道管破壊の事故が発生。そもそも事前調査を行っておらず、完全なる怠慢。ガス漏れの異臭から通報があったにも関わらず、放置して当該日に解散。夜に警察と消防車が出動し、川越市も対応に負われる始末となる。・↑の事故への対応が非常に杜撰。説明についても都合の悪いところはできる限り隠す。現場監督を変更すると約束したのにこれを無視。一建設も建設会社任せでろくに対応しない。マンション名も変更。・建築中の部品がモアステージ側の土地に落ちる事故が何度も発生。建設会社は証拠はあるのか？と開き直り、謝罪もなし。正直、①については仕方ないのかなと思います。気持ちは分かりますが、北側に建てるな、というのであればモアステージがそれをすべきだったでしょう。プレシスが南側に建設してしまったら、プレシスが今度は壁ドンマンションを建てられてしまいます。ブログを読んだだけですので、真偽は皆さんで判断してください。私も建設会社側の意見は聞いていませんし分からないので。

    • ブログ読みました。同情はしますが、仕方ないかなあという感想でした。精神的に云々とか感傷的なことを書きすぎると、ワガママにも見えてきます。そもそも、仕方ないということはブログ書いてらっしゃる方が一番よく分かっているのではないかと。まあその他色々問題点はあるようですが、私はこの周辺で探していてここも候補のひとつですが、前向きに検討している気持ちは変わらないかな。
      • このブログでは一建設は話を全く聞かない、立てたもん勝ちみたいな振る舞いをしていますが、管理会社はどこなんですかね？もちろん実際に住んでみないと分かりませんが、ウチも鉄筋コンクリートのマンションですが、上の階の騒音凄いです。日当たりがいい！ってので期待して購入しましたが、日々騒音に悩まされています。隣人トラブルが全くないとは限りません。そうゆうときに管理会社って重要だと思います。ウチは管理会社に何度か言って対応してもらえましたけれど、こうやって周囲の意見を全く聞かないの姿勢を示していますからね、もし購入希望の方はしっかり調べてから購入された方がいいと思います。
        • ホームページによると、伏見管理サービス株式会社のようです。飯田ホールディングスの関係会社ですねぇ。
          • 伏見管理サービス、かなり評判悪いのがちょっとね…
    • マンション周辺は割と静かな雰囲気でしょうか。住みやすそうなイメージです。商店街が近いにあるのもいいですね。駅までもそんなに遠くないので、ここであればマイカーも不要かもしれません。いずれは運転もできなくはなるので、将来的なことを考えると駅まで徒歩圏内の立地はなかなか良いなと思いました。
    • モアステージ川越から見た画像、反対運動の方のブログで見ました。凄まじいんですね。法的に問題ないとはいえ、お隣からうらまれながら暮らすのはチキンな私にはとても無理に思えてきました。こういう場合の解約は違約金発生しますか？
      • 現地も確認された上で契約締結済みであれば、完全なご本人事由による契約解除なのです、所定の契約解除金(支払い済みの物件価格10%分の手付金?)支払い処理ですよね。でも、反対運動ってごく一部のアレな方のもののようですし、矛先は当然ながら販売事業者ですよ。法的に何ら問題無いのに仮に住人に対して何か働きかけがあればそちらの方が問題になるのでは？この手の話は入居が進めばフェードアウトしていきますし、あまり気にしなくても良い気がします。(なお、この掲示板も反対者の方もご覧になってアレやコレや検討者さんや購入者さんを不安にさせるようなコメントをして来ますので、各コメント内容については良くその意図を考えた上で解釈される事をオススメします)
    • 反対運動、住んだ後も続かないといいなと思います。子供は同じ学区になるだろうし、同じ学級、同じクラスのこともありえるし。むしろ登校班は同じ・・・？
      • 裏のマンションとプレシスの住人がどうこうより、双方の関係が地域全体から注目されているのは事実です。この辺は商業地域なのでどのマンションも同じリスを抱えていますから。皆さん「明日は我が身」という危機感があるのでしょう。ママ友の間でも「どうなるのかね」「ウチも（近所にマンション計画が出る前に）買い換えて脱出しようかな」など噂話が出ています。
      • ＞マンションに住む全員が反対していないですよねたしかに全員ではないようですが、モアは7割近くが南向きでそのほとんどが影響を受けるので、やはりマンション全体としてネガティブな態度のように感じます。
        • やはり不動産購入の際にはキチンと立地条件を見ておく事の大切さが分かりますね。モアステージは業者が販売時の客受けの事しか考えずに敷地南側ベッタリに建てたのがアダになっちゃってますから、プレシスのようにちゃんと将来の日影考えて建てられた物件じゃないと本当に｢明日は我が身｣になっちゃいます。
    • 先月モデルルーム見学に行ったのでそこをまず最初に尋ねてきました。そしたら1月末に正式にモアステージ側と和解したので安心してくださいと言われました。その後も現地を何回か通ってますが、未だに反対の旗がある(少し増えたような)ので結局和解してないのかなと思ってます。
      • 団体として和解しても、世の中どこでもそうですが「ワシは納得行かん！(相手が悪く無くても関係ない)」というアレな方は存在しますのでそういうのじゃないですか？同じマンション内での騒音問題とかなら困りますが、別のマンション住人だったら気にしなくて良いのでは。それが気になる方ですと、マンションのような集合住宅でのお住まい自体が心配になりませんか。(分譲マンション購入しての御近所ガチャの方がよっぽどリスキー...)
    • プレシスは物件価格抑える為に面積狭めの設定にするのが特徴なので、そこが生活スタイルに合わないのであれば、中古なり他の物件を探された方がいい気がします。新築だと、川越でもこれくらいの価格にしようとすると面積狭くするしか無いんでしょうね。



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    周辺施設[ ]

    • 病院
    1. 永田整形外科　　約40m／徒歩 1分
    2. 中村眼科　　約120m／徒歩 2分
    3. 栗原デンタル　　約190m／徒歩 3分
    4. 長澤クリニック　　約220m／徒歩 3分
    5. 埼玉病院　　約570m／徒歩 8分
    • 金融機関
    1. みずほ銀行川越支店　　約240m／徒歩 3分
    2. 三菱UFJ銀行川越支店　　約240m／徒歩 3分
    3. 八十二銀行川越支店　　約270m／徒歩 4分
    4. りそな銀行本川越本店　　約280m／徒歩 4分
    • 公共・レジャー施設
    1. 通町公園　　約320m／徒歩 4分
    2. クレアパーク　　約540m／徒歩 7分
    3. 浮島公園　　約1,140m／徒歩15分
    4. 初雁公園　　約1,640m／徒歩21分
    5. 川越新富町郵便局　　約110m／徒歩 2分
    6. 市立中央図書館　　約1,090m／徒歩14分
    7. 川越区役所　　約1,270m／徒歩16分
    8. 川越市立博物館　　約1,750m／徒歩22分


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    プレシス本川越ルミナス

    物件概要
    所在地 埼玉県川越市通町20-2他（地番）
    交通 西武新宿線 「本川越」駅 徒歩4分
    東武東上線 「川越市」駅 徒歩9分
    東武東上線 「川越」駅 徒歩10分
    川越線 「川越」駅 徒歩10分
    総戸数 78戸
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