Brillia（ブリリア）旗の台

2021年3月2日 (火) 17:24時点における版

物件概要

Brillia（ブリリア）旗の台　外観完成予想図

Brillia（ブリリア）旗の台　外観

• 所在地：東京都品川区旗の台6丁目1110番1（地番）
• 交通：

1. 東急大井町線 「旗の台」駅 徒歩7分
2. 東急池上線 「旗の台」駅 徒歩7分
3. 東急目黒線 「洗足」駅 徒歩9分
4. 東急池上線 「長原」駅 徒歩7分
5. 東急大井町線 「北千束」駅 徒歩7分

• 総戸数：38戸（うち事業協力者住戸16戸・募集対象外住戸4戸・会員限定優先住戸2戸・提携企業勤務者向け分譲1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上3階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年10月13日
• 売主：東京建物株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

価格・コスト・販売時状況

• インターネット利用料（月額）：1,100円
• 事業協力者16戸て中々多いですね募集対象外4戸て何なんですかね会員限定優先2戸というのは最上階角部屋とかですかね？
  • ここは築60年のマンション建て替え案件だからね。元々は23軒あったうち、残った地権者が16人ということかと。募集対象外は何だろ･･･買い増し希望の地権者か、地権者の知り合いや周辺住民で計画段階からここが欲しいと手を上げてた人たちかなぁ。総戸数38から引き算すると一般分譲はたった16戸なのか。
    • 事業協力者も2世代目くらいなんですかね一般枠が単純に少ないですけど品川区初の建替事業と謳ってるし、補助金とか出てるんですかね？だとしたら金額的にも魅力あるかもですが地下住戸があるんですかね？
• 募集対象外4戸は、業者が買い取って賃貸に回す住戸のことでしょうかね。賃貸募集が出ているようです。
  • こうやって賃貸情報が先に出ると、デベさんも割高な値付けができませんね。ほど良い価格が発表になることを願ってます。
    • 賃貸は即入居可なのに分譲の入居はその半年先。共用施設がないとはいえ、新築マンションに引っ越すワクワク感が半減するのは残念かも。
      • 建替事業だと賃貸枠も作らないといけないのですかね？分譲分は多少はオプションなり、変更が可能で引渡時期が違うんですかね？
        • なかなか珍しいパターンですね。購入した物件自体は新築であることは間違いないのですが既に入居している人がいるとなるとあとから引っ越してきた人・・みたいなイメージにはなるかもしれないなと思いました。
• この辺りの相場はどうでしょうか？直近ではピアース旗の台(駅徒歩2分)が坪単価460台ですかね。これより少し安く400くらいでどうですか？70m2で8,460万です。もう少し高い？
  • 相場感気になります。坪400万円切ってくれると非常に魅力的ですが、そう甘くはないですかね…
    • 案外400切るかもね。一般は16戸しかないし完成後販売でコロナの影響が出始める前に売り切りたいだろうね。
      • コロナの影響で下がるなら既に相場が下がっていますし、むしろ上がっている現状なので期待しない方がよいと思います。16戸で建設代と利益を確保しないといけないため高くなると予想してます。
        • 確かに都心の相場は急に下がらないでしょう。しかし消費者はどうでしょうか？実際上場企業の多くは決算予想の大幅な下方修正を行っています。2021年はリストラや一時金のカットも厳しくなるでしょう。住宅ローンも払えなくなる人も出て来るでしょう。状況によっては完成在庫は避けたいという事もあながち起こらないとは限らないと考えますけどね。あまり期待は出来ないですが…。それからここは建替事業なので土地の仕入れってないのでは？
          • 土地の仕入れはなくても建設費分を16戸で確保する必要があるかと思います。新築に関しては消費者の事情に関わらず建設費で価格は決まります。あまり期待しない方がよいかと思います。
            • ここの建替比率で考えれば地権者も一定額の建築費を負担してるよ。持ち出しゼロで新しい部屋に住めるのは戸数が以前の倍以上になる建替じゃなきゃ無理。　
              • コロナ云々では価格面の低減は期待出来ないものの建替事業としては、可能性はあるかも。仕様がコストカットされ、それなりだろうけど。その辺も地権者の意向がある程度反映されてるんでしょうね。
• 安くないと誰も買わないな
• 坪430万円
  • こちらの信憑性はどうなんでしょう？平均という事ですか？
    • 密かになかなかいい線なんじゃないかと思っていました。420くらいだとありがたいですが…。
• あまり詳しくないのですが…地権者さんが多くて等価交換が一定数ある場合、デベは少ない一般販売戸数で利益を取りにいかなければならないのでしょうか。それとも、土地の仕入れが要らず建築費も割合に応じて地権者に負担してもらえているのであれば、逆に値下げ効果があるものなのでしょうか。場所はすごくいいと思うので、価格感すごく気になりますね。
  • 等価交換になるので、内訳が違うだけで結果的には同じじゃないですか？
    • デベが地権者に対して一切利益を抜かず、本当に純粋な等価交換が行われれば、±0でその部分が対象にならないだけですね。ただ、対象戸数は少なくなるわけで、少ない販売で利益追求するとなると、価格上昇要因になるということでしょうか…
• 地権者が既に賃貸に出してますね。単身者住戸が賃貸になると、人の入れ替わりが激しそうです。
• 賃貸広告見る限り、意外と家賃高くないですね。共用施設は何もないようです。コストカットマンションで、線路沿いという環境もあるので販売価格が気になります。それにここはかなり特殊な物件（小規模かつ、住戸の過半数が地権者など非分譲）ですね。
• 築60年のアパートの建替えという事なので、地権者の平均年齢は高そうですね。分譲で住む現役世代と管理組合の運営とかスムーズにいくのかな？
• ネガティブな要素は価格で勝負ですかね。最近では当たり前に付いているディスポーザーもないようですし、竣工販売なのでカラーセレクトやオプションの選択もできない…。近隣の分譲マンションと同価格では見向きもされないでしょう。
  • ディスポーザーがないのはちょっと気になるところではあります。あると管理費が通常より高くなるのかもしれませんが、多少費用がかかったとしてもあった方が暮らしにおいては便利に思いますので。
• 今月から家探し始めたど素人です。来月に見学予約してますがそのときに価格とか教えてくれて、申込まで進められるのでしょうか。1LDKのお部屋だと5,000万円～といったところでしょうか(-_-;)
  • 申込みは販売開始の3月中旬からです。価格は決まってないと思いますが、予定価格は教えもらえるでしょう。
    • 現段階だと予定価格の提示になると思います。抽選販売の場合、以下の流れかと思います。
      • 見学→要望書提出+ローン事前審査→抽選登録→(当選したら)買付申込→契約→ローン本審査→引渡し
        • 正式価格は抽選登録の前ぐらいに確定するはずです。完成物件だと引渡しまで2.3か月くらいだと思います。
• 最寄り駅が複数あって、いずれの駅も近いのでかなりの価格帯になるでしょうね。価格はまだわかりませんが人気物件になるだろうなと思います。部屋の面積から考えると住民層は幅広そう。少しでも買いやすい価格だといいんですがね。
• 緊急事態宣言は出ましたが、商談は予定通り行われるみたいですね。本当に買いたい人は多少無理しても行くでしょうから、ある意味本気度が試されているのかも。
  • 緊急事態宣言時であっても、今回は不動産業の制限はかけられていませんから、通常通りの営業になると思います。MRもほかの方と接触しないように、工夫して行われていると思いますよ。今の時期は人を制限しているだけあって、予約が取りづらいというところもあるようですし、不動産は動いているようです。
• HPから申込はじまりましたね。時間を限って時短になってるので土日直近は結構埋まってますね。
• 予定価格ですが70平米超は8000万～9500万は覚悟した方が良さそうです。特徴のない物件ですが、コロナでの供給減も味方し売り手市場になってます。7000万円台では難しくと思います。
  • そうですか、かなり強気なお値段ですね。建て替えの恩恵は無く、全て地権者にいってるんですかね。洗足も定借なので足下見て来たんですかね。
    • ここは建物ではなく「旗の台6丁目」が売り。
      • 旗の台六丁目ブランドは魅力的ですね。線路沿いはデメリットとして、騒音や振動が懸念されることから資産価値が低いように思います。そう考えると強気な金額では売れないのではないでしょうか？
        • 低金利故にローンが組めてしまうのでこんな価格帯になってますが、仕様はかつての4000～5000万円クラスのマンションと考えてます。中古市場ではデメリット（線路脇、低仕様）を突かれる事は必至です。
          • 昨今の仕様劣化は目を覆うばかりでガッカリです。この近所で、ディスポーザーあり、ミストサウナあり、免震建築の物件を待っていますが、夢のまた夢でしょうか。
• 内覧したけど、築15年の今住んでる賃貸の方が物件として優れてると思ってしまった。何ら特徴もなく、ディスポーザーなしでこの価格帯はきつい。でも、ライバル物件少なく問い合わせ多いみたいだから…。
  • 私はまだ内見できていませんが、竣工してるのに物件HPの「設備仕様」ページが公開されないのはデベの自信のなさの表れです。コロナ禍の中、公開できるはずの情報を出さないのは不親切と思います。問い合わせは多いけど、弱点もわかりやすい物件かと。
    • デベが意図的に情報を出し惜しみしてるので、皆さん物件HPから一応エントリーはするみたいですが、詳細がわかるにつれトーンダウンする人が続出のようですね。価格も仕様も立地も。
• ベランダや駐輪場側の外壁、建物の周りを囲む壁がタイル張りではありませんね。ディスポーザーも無いですし、こういった共有部分でコストカットをせざるを得ないのは建て替え案件だからでしょうか。ブリリアと呼ぶには余りにも貧相な外観で、期待していただけにがっかりしてしまいました。周辺相場より価格は抑えられているのでしょうが、個人的にはこの設備では決してお得な値段とは思えませんでした。
• 内覧しました。南向きの部屋の線路の音は窓を閉めていれば全然気にならない。窓開けたら当然音はするけど駅の近くで電車の速度が速くないからそこまでうるさくはない。環七や中原街道の音はしないし、夜は電車通らないのでそんなに気にならないのかも。設備等からすると割安ではないのかもしれないけど、旗の台周辺は新築のファミリー向けマンションの供給が過去10年ほど見てもほとんどないので（将来的にもそれなりにまとまった土地が確保できる感じもしない）ココに住みたい！という人は検討してみたらいいんではないでしょうか。
  • 現地見ると分かるけど、線路の南側から現地にかけては緩やかな上り坂になっていて、線路とマンションの間も数メートル空いてる。さらに線路の南側は第二種高度地区で15メートルの高さ制限があるから、まったく日が当たらなくなることはないと思う。将来的に高さ規制が変わる可能性がないとは言えないけど…。
• Fタイプの3LDKはおいくらかご存知の方いらっしゃいますか？
• 確かに、あまり特徴のない物件ではありますが、今のご時世にしては価格設定も優しく、悪くないなと感じました。仕様もディスポーザーが無いくらいで、他物件対比そこまで劣っている印象はなく、総合的に無難だと思います。電車の騒音は階数によってサッシのレベルを変えてしっかり防音対策をしているため、思ったほど気になりませんでした。閑静な住宅街で、近くに有名私立があったりもするので、子育て世代には良いのではないでしょうか！
• 先日この物件内見してきました。線路側の部屋の騒音は窓を閉めればそこまで気になりませんでしたが、3Fは電車の高さと同じなのでプライバシーの面で微妙だと思いました。価格は、仕様の若干のチープさ、電車の沿線ということを考慮しても全体的に割安に感じました。
• 個人的に音はやっぱり気になりました...フロアによってサッシを変えても結局、音が換気のところから入るような気がしました。抽選販売とのことでした。
• 70平米の間取りは、何部屋販売されているのか、ご存知な方いらっしゃいますでしょうか。また、お値段は坪いくらでしょうか。
• プライバシー面は3階住戸だとほぼ電車と同じ目線になるため気になると思いますが、その分3階は価格をかなり落としています。2階(1階が地下のためエントランスフロア)は防音壁の下かつ、植栽により外部から目隠しされているため、音とプライバシー面は懸念が少ないですが、少し価格上がります。ただ、1番高い住戸(最上階角住戸)でも、洗足の物件より割安感はあるかも？
  • 確かに、定借のプラウドより安いなら割安感あるかもしれませんね。電車の音さえ気にならなければ、案外買い物件なのかもしれません。
    • リセールの際には線路沿いであることから敬遠される可能性も高いですし、果たして割安なのかちょっと疑ってしまいます。また周辺環境は良く言えば落ち着いていますが、スーパー、公園、コンビニ等への距離がそれなりにあり、便利とは言い難いですし。
      • 周りが第一種低住専だから商業施設がないのは仕方ないんじゃないかな。コンビニは近くないけどスーパーは近い方だと思う。少し足を伸ばせば長原の商店街まで行けるし。洗足池公園までも歩いて10分くらいなのでいい運動になると思うよ。いいとこ取りはできないので何を重視するかだけどね。
• 値段だけ見ると間違いなく割安。線路脇ってのが気にならない人なら間違いなく買いだと思いますよ
• この物件何で価格一切公表されなてないの？
• この物件の周りは高級住宅街で落ち着いてるので電車の問題が気になるかは、内見して確認するのが1番ですね。この地域は戸建てが中心で、一億以下で買える物件はなかなかないので、この地域に低価格で住みたい方が購入するのでしょうね。
• 地権者が約半数っていうのは気にならないのですかね。
  • ワンオーナーで大半が賃貸になるような状況でもないですし、そこまで気にする要素でもないかなと思います。どんな方々なのかは、MRである程度は教えてもらえるんじゃないですかね？
    • 8000万以内で城南の70平米に住める。
• 電車音は意外と気にならない、価格は安いと掘り出し物感が出てきましたね。ただし、吹抜けの中庭は正直ショボいです（笑）それでも十分価格反映されている感じだったので、拘りがない人は買いですね！！
• 私は内見した上で、線路沿いということも加味してコスパはいい（リセールで勝てる可能性十分ある）と判断して応募を検討してます。あまり倍率高くないようですが、やはり線路沿いということでハナから敬遠されているのでしょうか。。

交通

• 線路脇のデメリットはあるものの、複数路線(目黒線、大井町線、池上線)使えるのでマルチアクセスの面では優位性があると思いました。

構造・建物

Brillia（ブリリア）旗の台　エントランスアプローチ

• 敷地面積：1,829.49m2
• 建築面積：862.40m2
• 建築延床面積：2,794.99m2
• 建蔽率：50%ただし、角地緩和により60%となります。
• 容積率：100%

• 

  現地状況（2020年11月24日撮影）

共用施設

• 駐車場台数：8台（機械式：6台、平置き：1台、身障者用平置き：1台）
• 駐輪場台数：57台（2段ラック式）
• ミニバイク置場台数：3台

設備・仕様

• ここはディスポーザーも食洗機もありません。竣工後販売なのでオプションでも付けられません。なので坪300切らないと、他も見てる人からは相手にされないでしょう。
  • 設備仕様ってもうどこかに情報ありますか？賃貸向けならともかく、分譲向け住戸にも食洗機がないとは俄かに信じがたいですが。
    • 賃貸情報見る限り食洗機はあるみたいですよ。ディスポンサーはないみたいです。
• このグレードのマンションだと、ディスポーザーを始め、設備はもっともっと普通よりも充実しているくらいでいいかもしれないですね。無いならば、生ごみ処理機などを使って、ゴミを少なくしたり、夏場のゴミのニオイを低減差たりはできますが。後から付けられるたぐいのものではないので、現状でやっていくことになりますね。
• 外観もそうですが中身はもう少し充実させて欲しかったです。ディスポーザーくらいないとな
• 仕様はディスポーザーなしがネックですが、カップボードは標準装備です。

間取り

• Iタイプの間取りで、バルコニーの近くに緑色のエリアがありますがこれは何の空間なのでしょうか？ここは足を踏み入れる事のできる場所ですか？
• 面積はあまり大きくありませんがTypeの間取りがコンパクトで個人的に好きなお部屋でした。物置とクローゼットもあって広さにしたら結構収納も確保されていますし。

買い物・食事

• ショッピング

1. オリンピック長原店　　約280m／徒歩4分
2. トモズ長原店　　約460m／徒歩6分
3. まいばすけっと長原駅前店　　約490m／徒歩7分
4. 東急ストア長原店/ダイソー長原東急ストア店　　約520m／徒歩7分
5. くすりセイジョー長原駅前店　　約530m／徒歩7分
6. ツルハドラッグ旗の台南口店　　約540m／徒歩7分
7. まいばすけっと長原店　　約570m／徒歩8分
8. まいばすけっと北千束駅前店　　約570m／徒歩8分
9. 地産マルシェ長原店　　約580m／徒歩8分
10. まいばすけっと洗足駅前店　　約650m／徒歩9分
11. 東急ストア洗足店　　約700m／徒歩9分
12. トモズ洗足駅前店　　約720m／徒歩9分
13. ファミリーマート大田上池台店　　約390m／徒歩5分
14. セブン-イレブン品川西旗の台店　　約450m／徒歩6分
15. ローソンＬＴＦ旗の台店　　約500m／徒歩7分
16. ナチュラルローソン北千束駅前店　　約540m／徒歩7分
17. ファミリーマート大田長原店　　約570m／徒歩8分
18. セブン-イレブン大田区上池台店　　約600m／徒歩8分
19. ファミリーマート旗の台五丁目店　　約670m／徒歩9分
20. ローソン目黒洗足駅前店　　約680m／徒歩9分
21. ファミリーマート旗の台駅前店　　約700m／徒歩9分
22. セブン-イレブン目黒洗足駅前店　　約720m／徒歩9分

• 平日帰宅時の買い物って旗の台より、長原の方が便利なんですかね？旗の台だとスーパーが逆方向で導線が悪いし、洗足からだと10分弱かかりますしね。
• 以外に旗の台ってスーパーはオオゼキまでマンションと反対なので遠い。長原の方が使いやすいんですかね？
  • 長原の方が近いですが、物はオオゼキの方が安くて新鮮です。オオゼキも自転車があれば4分程度なので、使い分ければ良いのではないでしょうか。

育児・教育

• 教育施設

1. 清水台小学校　　約590m
2. 荏原第五中学校　　約700m
3. ナーサリーおひさま　　約430m
4. 区立／旗の台保育園　　約480m
5. こぐま保育園　　約850m
6. 空のはねこども園はたのだい　　約880m
7. くくる保育園　　約890m
8. 区立／清水台保育園　　約960m
9. 帝京にしき幼稚園　　約550m
10. 洗足うさぎ幼稚園　　約700m
11. 東京昭和幼稚園　　約770m
12. 白百合幼稚園　　約810m

• 小学校区は旗台小学校区ですか？それとも清水台小学校区ですか？距離からいうと清水台小学校なのかなと思いましたけど…

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 旗の台と長原、洗足と北千束と４駅使えるし、自由が丘、二子玉川、大井町、目黒、五反田と行けますね。しかし南西は大井町線が目の前を走りますね...。
• 南向きが大井町線の線路と真隣になりますが、騒音党どれくらい影響あるでしょうか？
  • 騒音は実際行って自分で聞いて、受容出来るか自分で確かめるのがいいね
• 旗の台6丁目か。高級住宅街だね。
  • 高級住宅街って坂や丘の上に建っていることが多いですよね。丘の上って坂道があったりして交通が不便だったりするんですが、ここは電車の駅から7分です。駅前に商店街もありますし、お買い物もできそうです。
    • このあたりは坂(緩いですが)と細い道多いです。
      • 緩やかですが坂が多いということのようですが自転車で駅まで行き来したら大変でしょうか？電動自転車があったほうが良さそうなところかきになります。
        • 旗の台駅方面からは緩やかですがフラットとは言えないと思います
• 大井町線の車窓から見えますね。住環境的にどうなんでしょう。賃貸マンションみたいで、グレード感はなさそう。
• ここ大井町線カーブしているところだからうるさいかな？
• 現地見てきましたが、地権者住戸は結構入居進んでいるみたいですね。外観はブリリアらしい白を基調としたデザインで、個人的には好きです。高台の閑静な住宅街で非常に環境は良さそうですが、やはり大井町線目の前ということだけ引っ掛かります…窓を閉めれば問題なさそうですが、数分に1回ガタンゴトンするのが許容できるかどうか。旗の台からは結構登りますが、高台だから仕方ないですね。その他諸々のアクセス面は懸念事項には感じませんでした。
• 立地について、第一種低層を売りにしているようですが、その南端に位置するので第一種低層の恩恵は受けられないのではと思いました。用途地域の違う南側には4.5階建程度のマンションがありましたし、線路脇なので静かでもないですし。響きが良い以外に何かメリットがあったら知りたいです。
  • 線路の音はサッシでかなり防音対策をしていたため、個人的には閉めるとほぼ気にならない水準でした。
    • 最初に外から見たときは「この線路の近さはあり得ない」と思ったのですが、見学したら案外大丈夫そうでした。夜中は走りませんので道路沿いより良いかもしれません。音は上に行くので4階だけ二重窓になっており、窓を開けてはつらそうですが、他の階は問題なし、1階も半地下かと思ったら予想外の日あたりの良さ。
      • 路線が近いみたいですが、日中の音はいかがでしょうか？例えば子供が寝ていたら起きてしまうような音はありますでしょうか？
        • 内見行きましたが、個人的には窓を閉めていれば電車が通ったのに気づかないくらいでした。敏感な人は気になるのかもですが。見たのは線路向きの一階の部屋と、線路と逆向きの最上階角部屋です。

周辺施設

• 病院

1. 田辺小児科医院　　約20m／徒歩1分
2. 平間整形外科・内科クリニック　　約170m／徒歩3分
3. 千束呼吸器アレルギークリニック　　約210m／徒歩3分
4. 旗の台病院　　約360m／徒歩5分
5. 長原ひふ科医院　　約410m／徒歩6分
6. あだちクリニック/ながはらクリニック　　約430m／徒歩6分
7. 光吉耳鼻咽喉科　　約530m／徒歩7分
8. ボク上池台クリニック　　約570m／徒歩8分
9. 北千束内科クリニック/北千束皮膚科クリニック　　約570m／徒歩8分
10. 旗の台レディースクリニック　　約640m／徒歩8分
11. 旗の台小池クリニック　　約640m／徒歩8分
12. 天野医院　　約670m／徒歩9分
13. 昭和大学病院　　約710m／徒歩9分
14. トミヤマ歯科クリニック　　約410m／徒歩6分
15. 荒川歯科医院　　約420m／徒歩6分
16. 昭和大学歯科病院　　約490m／徒歩7分
17. やすらぎの森歯科クリニック　　約520m／徒歩7分
18. デンタルオフィス２１　　約530m／徒歩7分
19. 城南歯科医院　　約530m／徒歩7分
20. 旗の台サカイ歯科クリニック　　約560m／徒歩7分

• 金融機関

1. 芝信用金庫／長原支店　　約410m／徒歩6分
2. 三菱UFJ銀行／長原支店　　約540m／徒歩7分
3. 目黒信用金庫／洗足支店　　約560m／徒歩7分
4. 三井住友銀行／旗ノ台支店　　約680m／徒歩9分
5. 三井住友銀行／洗足支店　　約730m／徒歩10分
6. さわやか信用金庫／荏原支店　　約800m／徒歩10分

• 公共・レジャー施設

1. 荏原消防署旗の台出張所　　約360m／徒歩5分
2. 旗の台交番　　約370m／徒歩5分
3. 品川洗足郵便局　　約500m／徒歩7分
4. 大田上池台郵便局　　約550m／徒歩7分
5. 大田北千束郵便局　　約650m／徒歩9分
6. 洗足駐在所　　約670m／徒歩9分
7. 旗の台公園　　約440m／徒歩6分
8. 北千束児童公園　　約470m／徒歩6分
9. 南千束東児童公園　　約560m／徒歩7分
10. 洗足二丁目児童遊園　　約570m／徒歩8分
11. 旗の台南公園　　約690m／徒歩9分
12. カーブス長原　　約350m／徒歩5分
13. Fit&GO大田長原店　　約570m／徒歩8分
14. ジョイフィット洗足　　約680m／徒歩9分
15. セラフィット洗足　　約700m／徒歩9分

その他

掲示板

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