シティハウス下目黒

2021年2月11日 (木) 21:50時点における版

物件概要

• 所在地：東京都目黒区下目黒6丁目1007番1他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「目黒」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
2. 東急目黒線 「武蔵小山」駅 徒歩15分
3. 東急東横線 「学芸大学」駅 徒歩17分

• 総戸数：196戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年6月上旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社　長谷工コーポレーション
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 近隣の戸建からの住み替えを検討する高齢層とか、車移動の富裕層狙いなら高そう…。安かったらめちゃくちゃ嬉しいんだが…。
• 駅から距離がある分、価格が安くなるといいですね。徒歩15分は歩けなくはないけど、通勤となると遠く感じそうな距離だと思います。バスもいいですけど、バス停まで4分、乗車9分で、時間がきっちり読めない分余裕をもって考えると、所要時間的にはバスのほうが時間がかかりそうでもあり。車通勤の方も案外いらっしゃるかもしれないので、そういう方々には駅の場所は関係ないかもしれませんが。とはいえ人気のある街だとは思うので、価格次第では好調に売れるのでは。
• このエリアで低層マンション70平米以上希望ですが、やはり新築となると8千万前後でしょうか。なかなか70超の新築、築浅がないのでいいなと思うのですが。バスは普段この路線を使用してて、さほど抵抗はないのですが、せめて10分ちょっとでどこかの駅に行けるとリセールを考えたとき資産価値もそこまでさがらないのかな。
  • だいぶ前に説明会に行きましたが、仰る通り70平米辺りの物件は8000万前半くらいからの予定みたいです。階層によっては一億超えると言ってたような気がしました。
• ここは駅が遠い分、環境は最高だけど住友だしかなり高いと予想。周辺相場的にさすがに1億はしないだろうけど、1億だと予算オーバー。8000万台で買える部屋があって欲しい。
  • 唯一の移動手段のバス停まで結構遠く高いとの印象。住環境は良いだけに1mあたり110万円までなら検討の余地ありか
• 下がると思う人は買わなければいいだけ。

2013年頃に売り出していたシティテラス下目黒は3LDK6000万円台だったけど、 その当時は高い高い誰が買うんだと、スレにくそみそに書かれていたが今思えばお買い得だった。ここだって１０年後にはどういう評価になるかは誰もわからない。

• この辺りは大使館もいくつかあるので、治安も良く、安心して子育てしやすい環境だと思います。また、隣に建っている築8年のシティテラス下目黒は、先月70平米が8000万前後で成約されたとのことです。一年半待てばそこまで変わらない値段で新築が購入できるのに、、驚きです。このエリアは、やはり根強い人気があるのですね。

交通

• 山手線 「目黒」駅 バス9分 バス停から 徒歩4分
• 目黒通りのバス便は使い勝手が良さそうですhttps://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20200819-00193557/
• 目黒駅行きのバスはものすごく便が多いが朝晩の混雑がすごい。一方、五反田駅や恵比須駅行きのバスはいつでもほぼ座れるので通勤先によってはお薦め。
• このマンションの説明を受けた時に、朝は通勤専用レーンでバスは駅まで行けるため渋滞には巻き込まれないと聞きましたが、いかがでしょうか。また、7時8時台は2分に一本バスがくるため、バスを待つストレスもないと聞きました。
  • 普段から8時台前半に目黒通りの目黒駅方面行きバスを利用しています。乗車バス停は目黒郵便局前からですが、目黒駅までは15分くらいです。雨の日でも同じくらいです。日中の空いている時なら10分程でしょうか。ご参考まで。
    • 以前目黒駅からこのバス停まで土曜日日中に乗った時は、7、8分で着きました。
      • 少なくとも1年半利用していて満員バス見送りや想定以上に時間がかかったのは片手で数えられる程度です。なんと言っても本数が尋常じゃないくらい多いので

構造・建物

• 敷地面積：8,449.20m2（販売対象面積：8,465.50m2）　
• 建築面積：4,285.44m2　　
• 建築延床面積：15,969.48m2　　
• 建ぺい率・容積率：建ぺい率70%・容積率150%　
• 地下室マンションだね。ご用心を。
  • 第一種住居専用地域って戸建てを想定した地域として高さ制限設定してるから、本来ならばマンション建てられないんだよね。高さ制限を逃れるための地下室。世田谷では地下室マンションの規制が強化されている。目黒でも同様の条例ができたら既存不適格になる。

共用施設

• 駐車場総台数：79台　
  • バス便物件で設置率４割だと駐車場足りないでしょ。
• 自転車置場総台数：337台
  • 駅徒歩15分、バスの使い勝手もよくなければ駅までは自転車利用になりそうですか？車での送迎ですか？駐輪場は320台設置、サイクルポートは43区画用意されているそうなので自転車が活躍する立地と見越し家族で利用可能な台数を完備したんでしょうね。
• 契約済の者です。駐輪場申込書を確認したところ、「1住戸2台まで申込可、3台目以降についてはご利用いただけない可能性があります」となっていました。かなり早い時期の契約だったので、契約時期によっても多少差がある可能性もあるのかもしれませんが、2台は確保可能との記載ぶりです。

• バイク置場総台数：2台
• ミニバイク置場台数：4台

設備・仕様

• こちらのマンションの購入を検討しているものです。本物件の近くにあるシティテラス下目黒の中古も同価格帯で売りに出ているようですが、マンション設備等を比較するとどちらがいいのでしょうか？
  • 我が家もシティテラス下目黒と比較し(見学もしました)、結果的にシティハウス下目黒を購入しました。設備等の差は、さすがに2012年に建っているので、色々とあるかと思いますが、特に目立った差と認識しているのは、シティテラスは、キッチンの食器洗い機がないこと(オプション？)や天板が人工石であること、あとリビングと隣の洋室を仕切るスライドが、今の仕様ほど奥に収納しきれないこと、ウォークインクローゼットが小さいことなどでしょうか。あと、共用施設なんかはシティハウスは吹き抜けになっていてオシャレですね。逆にシティテラスの方がいいなと思った点は、ベランダが広いことやエントランスに車寄せがあることです。後、子育て世帯には、キッズルームもありました。見た目のデザインとかグレードは、ほぼ一緒のような雰囲気になると聞いています。

間取り

• 間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：55.24平米～100.35平米
• 都内でこの広さはかなり魅力ではとも思います。1LDK＋Sは実質2LDKみたいなものなのでそんなに広くはないかもしれませんけれど、100平米越、4LDKというのは希少ではないでしょうか。家族数の多い家庭の都会暮らしにはちょうどいい感じがします。
• ロケーションは人によって感じ方が大きく変わってきそうな印象がありますが、間取りに関しては私的にすごく良いところを感じます。A_A1 typeみたいにバルコニーが3箇所あって窓が多く、陽の光がたくさん入ってきそうなところが好きです。
  • LDが12.8畳とあるけど、リビングドアからリビングに入るまで長いよ。笑　この動線も12.8畳に入るんでしょ？実際のLDは10畳ないだろう。
• 3LDK流行りなんでしょうか。ファミリー向けも4LDKより3LDKが主流ですね。「狙い目マンション」と書いてあり、昨日の案内会も「△」で盛況だったみたい・・・掲載されている間取りは3タイプ似ていて、LDK横は引き戸、クローゼット広め、縦長の間取りでした。資料請求するともっと違う間取りもあるんでしょうか？？

買い物・食事

• お買い物施設はどこかいい場所がありますか？現地案内図、パソコンから見ると細かすぎて見にくかったです。スマホから見ると見やすいのでしょうか。ローソンのマークとファミリーマートのマークはかろうじて見えました。
• この辺は正直買い物も病院も揃っていて暮らしとしては文句ないかと思いました。強いてきになるとするなら駅までの距離ですが、それもバスがありますのでさほど気にならないかなという印象です。

育児・教育

• このエリアの学区って評判はどうなのでしょうか？

不動小学校だったり、近隣の中学校や高校の評判をご存知の方がいたら教えて下さい。

• • 私は特に近隣に詳しいわけではないのですが、ダイヤモンドの記事で見ると不動小学校はランキング上位に入ってますね。他の区と比較しても点数は悪くないです。(目黒区の小学校は全体的に割と点数高めですね)
    • 私立中学への進学率が高いかもしれません。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 城南エリアの環境のいい住宅街に建つ低層マンションを何件もみたけど、この下目黒エリアは特に良いと感じる。周りの戸建ての洗練された雰囲気、大通りから少し奥まった場所で音も気にならない、マンション周りの道路も整備されている、など現地に行くと良さをとても感じる。後は、竣工後にマンションの高級感がしっかりと出るかどうか。
• 私は現地に行った際に緑の多さや静かさに、とても感銘を受けました。 小学校の雰囲気なといかがでしょうか？
  • まだ子供が小学生未満のためわかりかねますが…部外者としては特段おかしく感じたことは無いです。登下校時、道路で遊んでる子供を稀に見かけますが車通りは少ないのでそこまで危険を感じたこともないです。徒歩数分の林試の森公園は毎週末大混雑してますが、平日散歩するには人もまばらで最高です。
• 目黒通りの南側はよく言えば落ち着いた住宅地！バス便にさえ慣れればいいかもしれないが、いかんせん完成から引渡しが遅すぎる。検討対象には難しいな
• 山手線内新築は高くて手が出ないですよね。ここはサラリーマンでも買える目黒区アドレス物件で需要はある。通勤と買い物は不便だけど、小学校真横だし子育てファミリー層にはいいのでは？
• 公園があって都会とは思えないくらい自然を感じる街なので住みやすいとは思うのですが、やっぱり駅までの距離は遠いかも。
• この辺りは大使館もいくつかあるので、治安も良く、安心して子育てしやすい環境だと思います。また、隣に建っている築8年のシティテラス下目黒は、先月70平米が8000万前後で成約されたとのことです。一年半待てばそこまで変わらない値段で新築が購入できるのに、、驚きです。このエリアは、やはり根強い人気があるのですね。
• 環境がよくて値段が安かったら購入者は多そうです。通勤には不便でしょうね。車通勤なら大丈夫そうですが、それでも子どもが電車通学するようになったら不便でしょうし。高齢者夫婦で電車利用しない、自営業で在宅勤務や車移動など電車不要な人向けです。高齢者は戸建の管理も大変と思うので、管理費を払って住めるマンションの方が便利なのかもしれませんし。
• 基本的にバスでの移動が必須になるエリアですか？駅から離れているのでむしろ環境としては好みではあるのですが、さすがに車がないと厳しい場所でしょうか。
  • 逆に車を持ちたい人が選ぶようなマンションかと感じましたが。
    • バス移動必須ですが、車がなければダメというほどでは、、。もちろん個人の感覚によりますが。バスで目黒駅までいけるし、碑文谷イオンもいけるし、この辺りバスが便利ですよね。

周辺施設

• 近所に開発中のニトリにスーパーマーケットが入れば最高だなぁ！今のところはそういった具体的な予定はないようですが、一応他の場所だとそういった事例もあるようなので。仮にスーパーが入ると、ここのバリューって結構あがるなぁ。
  • スーパーが入る事例もあるんですね。

たしかにもしスーパーが入ったらここの魅力はぐっとあがりますし、もっと検討者が増えるのではというような気がします。

その他

掲示板

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