プレシス高津

2021年2月5日 (金) 09:48時点における最新版

物件概要[ ]

プレシス高津　外観

• 所在地：神奈川県川崎市高津区二子6丁目749-1他（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「高津」駅 徒歩9分
2. 東急大井町線 「高津」駅 徒歩9分
3. 南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩15分
4. 東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩16分
5. 東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩16分

• 総戸数：28戸（他管理人室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年3月
• 売主：一建設株式会社
• 施工：株式会社冨士工
• 管理：伏見管理サービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 事前案内会が始まればもっと情報がでてくるのかと思っていましたがそうでもないんですね… 全然公式サイトは更新されていないなと見ていて思いました。 来年の3月上旬に竣工、下旬にはもう入居。売り出してからすぐにそういう形になる。 早く売れるっていう自信があるからそういうことになっているということなのかなぁ？
• 高津なんかで4000万は高すぎ。
• 実際に歩いてみないとわからないですが、駅までの距離的には徒歩9分になっていますので立地条件としては悪くはなさそう。6F建て総戸数28戸という物件は小規模マンションの部類になるんでしょうね
• 管理規約に基づき、住戸内でペットとの同居が可能とのことですが、管理規約の詳しい内容が知りたいです。例えば、犬なら、どのくらいの大きさまで飼育が可能なのでしょうか。猫もいいのでしょうか
  • ペット可能なマンションなんですね、ここは。というか、分譲マンションは基本的には動物を飼うことは可能ですもの。一般的には、抱きかかえられるサイズとされているところが多いですよね。マンション内では、抱きかかえての移動になるからだと思われます。あと頭数制限もあるところも。ここの場合はどうなるのでしょうか。
    • 管理規約によるかと思いますが、最近のマンションの統計だと小型犬2匹まで飼育可能というところが多いですね。自分のマンションではキャリーバックに入るサイズくらいまでの犬なら飼育可能で、共用廊下等歩く場合は、キャリーケースに入れなければいけないという規約があります。もちろんペットカートでもOKです。抱きかかえての移動はできないことになっていますが、散歩くらいならと暗黙の了解？になっていますよ。ただ、厳しいマンションだと抱きかかえても注意されたりするんじゃないでしょうか。
• ここは完成後販売なんですか？この3月末に建物が完成して、今が販売期が第1期ということですので、そういうことなのかなぁと思いました。実際に部屋を見たりとかしながら、判断していくことができると、とてもいいですよね！！眺望とかもわかりやすいですし。
• このあたりの相場って高めなのでしょうか。プラン内容を見ると３ＬＤＫで７０平米もないのに５０００万円以上という価格帯に驚いてしまいました。総戸数が少ないことが影響しているのでしょうか。将来の修繕積立金が高くなりそうだなと思いました。
• ３ＬＤＫで４４００万円台～と出ていますよ、公式サイトのトップには。それでも平米数を見るとかなり狭そうですけど、ベッドルームに関しては平均的だと思います。田園都市線沿線となると漠然とではありますが、高いだろうなというイメージがあります。第１期は５９平米で５０００万円台なかば。４０００万円台なのは第２期の先着順と抽選住戸。駅からの距離もさほど近くはないのにけっこうなお値段だと思います。モデルルームを見ても間取りを見てもすごくシンプルだと思います。
• 子供がいる家庭も多く暮らしているエリアだということですが、ここの場合はファミリーターゲットなんでしょうか。ファミリーだと専有面積的にどうなんだろう？ということになるのだろうか。子供が一人だったら、３LDKの物件で、広さとしてはちょうどいいかもしれないです。
• これからも値段が上がってくることを考えると妥当な金額かもしれませんね。エントランスやエントランスまでのアプローチがとても素敵ですね。エントランス部分の外観がもう少し重厚感あるとよかったかでしょうかでも、植栽とのバランスで明るい色にしたのかもしれませんね。管理人室があるから人の目もあり安心です。
• ここは短期間で施工をし、施工管理の杜撰さも見受けられます。内観も見ましたが、特に惹かれるものは皆無。それに、あの面積で売り出し価格が４４９０万?５６８０万ですから、やはり価格が見合って無いと思います。まあ、購入された方も何名かいるようですが、正直、何が良くて購入されたのか。。。驚きです。外観は府中街道沿いから見てみると、タイルに白い糊が滲んでいるところが多々あり仕上げ管理の甘さも感じます。エントランスも天井が高い作りなだけで特に良いとは思いませんでした。また、全戸南向きと言っても、南側は５階建てのヤマト運輸商品センターも窓しか見えない感じです。それに来年にはプレシスに隣接する７階建てのマンションも出来るので、南側の景観は、ヤマト運輸の窓か隣接マンションのドアしか見えないかもしれません。全戸南向きに偽りはありませんが、ここの購入を検討されている方は、１度現地を視察された方が良いと思います。今後、近隣には良さそうなマンションが建設されますから、時間が許される方は焦らずに検討されることをお勧めします。生活する上では、高津の街は住みやすく、現在は若い世帯も多いので、子育てするにも良い環境だと思います。
• 先日見学してきましたが、がっかりしました。つくりが全体的に安っぽすぎる。高級賃貸みたいな感じでした。日当たりは良かったですが、ヤマトが見えますし、将来ヤマトが建て替わってマンションや工場ができたら…床暖房が電気式なんていつの時代（汗）安さ追求にも程がある…1000万高くても、モリモトや三菱地所の方が売れると思う。。
• 悪い評判ばかりだけど、駅が近くてかなり設備は整っていたよ。見学行ったけど、音も意外と静かだった。
• 最上階を知人が購入しました。外観が安っぽく遊び行ってがっかりしました。駅からも近いとは言えず、どこが決めてになって購入したのかわかりません。10年したら売るようですが資産価値は低いように思います。
  • 外観は完成予想図を見ると天井の高いエントランスなど、高級感が感じられますが実際の印象は違っていますか？それにしても、駅徒歩9分でも近くないと捉える方がいらっしゃるんですね。自分はマンション検討で10分以内であれば許容範囲かな？と感じる派ですが、実際に歩くと10分オーバーしています？
• HPを見たらモデルルーム使用住戸が売り出されてるようで。そろそろ販売も終わりなんでしょうかね。
• 夜に電気がついてる部屋数が見えないくらい売れてない印象ですね。立地と設備に対して値段が高すぎますね。しかし最近このあたりに建築ラッシュがみえますが、そんなに需要あるのかしら。。。
  • 近所でよく見るけど結構売れ残ってそうですね。初っ端から修繕計画大丈夫なのだろうか？
• 第二期販売分が3戸販売中のようですが、こちらの3戸以外にもまだまだ在庫が残っているんですか？夜間に電気がついていない部屋がある事で売れ行きを確認されている方がいらっしゃいますが、単純に目隠しとなるミラーレースカーテンを使っていて明かりが見えない訳ではなく、空き家状態なのですか？
  • あと残っているのはその３戸のようです。府中街道沿いからでは玄関側の電気しか見えないから空き家と判断されてる方がいるようですがリビング側はヤマトのほうなのでそちらに回らないと見えないですよね。以前内覧したときにはすでに４階から下は全部売れている状態でしたよ５階より上も半数以上は売れてました
• 高津地区の新築マンションで１年経っても完売していない物件って珍しい。やはり人気が無いのには何か問題が有るのだろうね。あの仕様であの価格は有り得ないわ。なので当然と言えば当然なのだろうけど。。。
• 残り３戸と言っても、元々２８戸。既に１年が経過してしているのに未だ３戸も売れ残っているのですね。建設時から予測はついていたが、ここまで酷いとはね。あの仕様であの価格だったら、まあ当然と言えば当然だけどね。なので、２５戸も売れたのが不思議。世の中には物好きがいるのですね。
  • 最終2邸で好調のよう。このままなら、ラストスパートで売り切ることも可能でしょうね。しかも4800万円台からと約5000万円の価格で買える金額になっています。即入居も可能なので、引越しの手続きさえ終わればスムーズに新学期を迎えることもできます。ただ、最初の世帯数が少ないこともあって、3邸、2邸はもっと早めに売れてもよかったと声がありました。2つの売り上げ花火の図が描いてあって、ベランダからも見ることができるのかもしれないと思いました。室内から見ることができるなら、ビール片手に見たりもできるわけで、楽しそうです。
• ここ、モデルルーム開設から約２年が経過するのに、未だ完売していなかったのか。当初から想像できていたので想定内では有るが。。。色々と問題がありそうだから、もう２０００万程度で販売したら完売するかもね。この程度で４４５０万?は高すぎる。
  • 2年経過しているんですね。家具付きなら購入しそうな方もこちらの掲示板にいましたが、もしかすると他の物件に行ってしまったでしょうか。普通は建った後、値引きやキャンペーン、家具付きにして売るものですけど。ここまで期間があいてしまうと売る気がないのかと思ったり……。大規模住宅で管理費など1、2邸なくても平気な物件もありますが、ここは28戸と小規模です。もともと管理費や修繕積立金が高く見積もってあるならいいかもしれません。しかし、管理費、将来的に値上げされてしまうとイヤだと感じました。どうなるんでしょう。
• 販売戸数が残りあと１邸とのこと。周辺環境も良さそうなので、どんな間取りかなと見てみましたが３ＬＤＫで７０平米ないのでちょっと狭くて残念。完売した間取りはもう少し広かったのでしょうか。家族３人くらいであれば、この広さでも良いのかなと思いました。
  • 残り１邸とは言え、２８邸販売するのに時間がかかり過ぎ。（MRオープンから２年経過）１年以上後発のモリモトは既に完売。やはり見る人が見ると、価格に見合っていないの解るみたいですね。お金に余裕のある方達が購入しているのでしょう。
    • 最後の一邸になっているようですが、値引きや家具つき販売のサービスがないのは珍しいんじゃないでしょうか？プレシスは一建設ですか？あまり馴染みがない会社ですが、マンションの販売方針はどのような形になります？長くかかっても一切値引きなしの方針ですか？
      • ラスト１邸になるまで１年半以上時間を要したけど、このラスト１邸も案の定、なかなか売れないですね。間取りも狭いし、価格も高いし、ロケーションも良くないし。。。多摩川の花火見るにしても玄関側でしか見れないし。。。しかし、これでよく２７邸も売れたよな。外壁のタイルの糊の始末も悪いし。。。世の中、色々な人がいるのですね。この程度でこんなに高額で、私ならボランティアでも絶対に買わないわ。。
        • 長く売れない物件と売れてしまう物件の差って何でしょうね。素人からすると、そんなに違いを感じない物件でも差があります。営業力なのでしょうか。最終1邸は4980万円。即入居可なので登録手続きが9月中に済めば8％で購入できます。ただ、マンション購入には焦りは禁物なので、納得した物件を買った方がいいですよね。

交通[ ]

構造・建物[ ]

プレシス高津　エントランスアプロ−チ

• 外観はHPではよさそうに思いますが内装はシンプルなんでしょうけれどのっぺりして高級感は感じなさそう。せっかく南向きなのに眺めが悪いとなると現地を確認しないとですね。多摩川緑地があり、静かで二子玉川がちかくおしゃれが満喫できます。買い物や病院も不便なさそうではあります。

共用施設[ ]

プレシス高津　エントランスホール

• 駐車場は11台分ありますから、車を所持している方も比較的止めやすくなっているのかな。今どきバイク置き場が12台分もある物件も珍しいですが、バイクの契約者が少なかった場合、そこに自転車を駐輪するということもできるのでしょうか
  • へえ、バイク置場充実してますね。 バイク人口の高い地域だったりするんでしょうか。 空いてたら自転車置けるといいですね。 そのへんは組合とか住民同士で話し合って決められるのかな。 どうなんだろう。
    • バイク置き場のことは、バイクに乗っていないので気にしていなかったけれど…たしかに戸数と比べると、かなり充実しているように思います。 ここだと、駅までの距離などを考えると、原チャ乗りたいって思う人はいるのかなぁ。 普通に自転車でも良さそうだけど。。。
• まだイメージ段階だろうとは思いますが、エントランスへのアプローチがいいなと思います。植栽の感じも可愛らしいです。写真の感じだとバルコニーが狭そうに見えますが・・・

設備・仕様[ ]

• 浴室換気暖房乾燥機って洗濯物を乾かすことが出来ていいなーって思うんですが、あれってかなり電気代がかかってしまうものなんでしょうか。 冬とかってなかなか外に干していても洗濯物が乾かないので、こういうところで干すのも良いのかしらと思ったんだけど。 洗濯機で半乾きにさせて、それから浴室換気暖房乾燥機とかだとうまくいく、とか、何か光熱費を抑えるコツみたいなものはあればいいなと思いました。
• 床暖房は電気式なのですね。という事は、浴室乾燥機も電気式ですか？もしかして、こちらはオール電化マンションですか？ガスも併用するのであれば、あまり利点がないように思います。
  • それもそうだなと思い、確認してみたのですが、どうやらキッチンのコンロはガスのようですね。床暖房は電気。オール電化の文字も見当たりませんので、両方を使うことになるのだと思います。エコ仕様でもなさそうで、普通に電気代とガス代がかかりそうな感じです。こういう場合、効率のいい方を優先して使っているのかな。床は電気の方が良くて、コンロはガスの方が良いとか。バス関係は記載が無くてわからなかったです。たぶん、電気かなと思うのですが。
  • 床暖房は、後々のことまで考えると、電気式のほうがいいって聞いたことがあります。温水タイプだと、そもそも設置コストなどがかかりやすいらしいのですが、電気式だと結構かんたんだとか。今時は、そこまで電気式の床暖房も極端には高くない、ホットカーペットよし少しかかるくらいだとは聞いたことがあります。
    • そうなんですか、電気式床暖房ってホットカーペットより少し高い程度なんですか。それはいいですね。こちらはエコ仕様にはなっていないようではありますが、省エネの評価は高いようですね。余計な設備でお金をかけて場所を取られるより、シンプルに省エネしていった方がいいかもしれないなと思います。
      • 床暖房の一ヶ月のランニングコストですが、8畳間の場合で、『温水式ガス　3710円』『電気　6100円』『温水式電気　2800円』という結果になるようです。電気は施工コストは安くなりますが、ランニングコストは割高なので微妙ですかね…
        • 最新のマンションでは床暖房はガスが主流になっているんですか？確かに試算を見てみると、電気とガスではランニングコスト＝住人の負担するコストがだいぶ違ってしまうようですね。イニシャルコストは売主が負担する部分なので、できるだけ建設コストを抑えたいと考えたのでしょうか？
• 食洗機ってすべての間取りに設置されているのですか？マンションによっては、全てではないみたいなことがあるみたいなんですがここの場合は特に案内のところに但し書きもないようですね。だから全部に入るみたいな感じになりそう。食洗機があると、朝もご飯を食べた後お皿などを入れてスイッチ入れてしまえばいいからかなり楽ちんですよね。
• 公式サイトで写真を見ただけですが、設備仕様が高級仕様で良さそうですね。唯一床暖房が電気式なのがマイナスポイントですが、これも人によって好みがあるので問題なしだと思います。キーレスエントリーテクノロジーはキー収納型という事は、玄関ドアに鍵穴もあるタイプになりますか？

間取り[ ]

• 間取：2LDK・3LDK
• 面積：54.55m2～67.02m2
• 3LDKで59平米のHタイプというのを見ているのですが… リビング・ダイニング・キッチンの広さはトータルで10.3畳。 リビング脇の居室が5畳なのですが、リビングダイニングの広さと同じくらい。 リビングダイニングの広さは実質5畳強、ということになってくるのかしら…？？？
• ここからだと、花火大会はバッチリ見えたりするのでしょうか？公式サイトのロケーション紹介ページで、花火の打ち上げ場所の記載まであったので部屋によっては見得るのかもしれないなぁと思うえるのです。上の方位の階だったにしても、もし見えるならば嬉しいおまけみたいなものだろうと感じられます。
• コンパクトで広さはないかもしれませんがHタイプのようにルーフバルコニーがあったり洋室とリビングをつなげられる間取りなら開放的だと思いました。
• 住居の向きは南向きが良いと親など周囲からは聞いていることもあり家の向きは交通アクセス以上に意識して物件を探しています。ここは全戸南向きなので、やはり陽当たりも良さそうです。ただ、専有面積の狭さが気になるところではあり、全て求める条件が揃っている物件は、なかなか見つからないものです。
• Cタイプ、どうやってベッド置くんだろう？と思っていたんですが、部屋の間口に対して横に奥感じになるのですね。それだと確かに窓も塞がないし、クローゼットの開閉も邪魔しません。ベッド自体に存在感が出てしまうので、開けっ放しにしないで、基本はウォールドアもしめておいた方が良さそうです。
• 全戸南向きなので陽当たりは良い感じです。ただ、面積の狭さが気になるところではあり、全て求める条件が揃っている物件は、なかなか見つけにくいなと感じました。
• 子供さんがいるご家庭向けですが、若干コンパクト気味。収納などは皆さん、ベッドの下やソファの下など使っておられるのでしょうか？こどもがいる場合は、おそらく荷物が多くなっていくので収納が最大の課題になってくるかと思います。隙間などもうまく使いながらですね。
• Fタイプの家具設置例を見ていると、3部屋ある居室のうち、一つは夫婦のベッドルーム、１つはシングルベッドを並べて、机も並べて子供部屋、リビングインの居室はくつろぎスペース的なものにしています。子供が大きくなったら、部屋を分けてどちらかがリビングイン側にくるようにすればいいのかな？ベッドと机の設置も、かなり物を選んでいかないといけなさそうですし。
  • たしかに、間取りの平米数はコンパクトですし、各部屋にベッドを置いたとして、子供の学用品やランドセル、作った作品、おもちゃ類。家族分の洋服や、上着等、更に、季節ものの家電用品や、布団。レジャーグッズ、旅行に行く方はスーツケースもありますね。そういった生活必需品以外の荷物が、子供がいる家族は多くなってしまいます。これらを収納するとなると、この家具設置例ではとても暮らせません。
    • この広さだと、子供が二人の4人家族もありだと思いますがゆったりと暮らしたいのだったら、3人家族で一部屋収納で割り切ってしまってもいいのかもしれません。家具の設置例はあくまで例ですので、自分たちが使っている家具のサイズなどを測って行って、実際にはどのサイズ感なのかなと確かめることもおすすめします。
• ６０平米台って以前は2LDKだった。3LDKと部屋数を増やしてファミリータイプっぽく見せてるけど、明らかに狭いでしょ。
  • そうですね。60m2だと2部屋が理想だし使いやすいかもしれませんね。マンションサイズだとそれでなくてもコンパクトサイズですから。ベッドを置くとほとんど空間がない状態かな。マンションの5畳だと子供部屋はベッドと机で満杯の広さ。余分な荷物が増えなくていいかもしれない。
• 部屋数を重視している人には３LDKでいいのかもしれないですが…一部屋割り切って収納とか、書斎部屋にするとか3人家族で暮らしていってそういう使い方ができるのであれば広さはクリアできると思います。３LDKって4人家族で暮らすイメージが強いですがここの場合は二人暮らしには広すぎるし、4人だとものが置ききれない？
• 63m2の３LDKって一般的な３LDKよりも1割位狭いように思うのですが図面見ていると意外とそこまで狭すぎないように思います。一気にガッツリ例えば収納を削っているというわけではなくてそれぞれが少しずつコンパクトになっているから、できていることなのかもしれませんね。

買い物・食事[ ]

育児・教育[ ]

• 近くの二子こども文化センターですが、放課後に近隣の子供達が集まって遊べるような施設ですか？共稼ぎ世帯で、学童保育に入っていない子供達が放課後一緒に勉強したり遊んだりできる場所があると、親としては安心だと思います。ここは定期的にクラブ活動もあるみたいですね。
  • 二子こども文化センターは、子供たちが学年関係なく遊ぶことができるそうです。家の近くに児童館があるととても親も安心行き帰りが…特に帰りが心配になったりしてきますが近ければ帰りが遅いときでもすぐに見に行くことができます。子供の放課後の居場所があるのは、いいことです。
    • いいですね。どのくらいの子供が利用しているんでしょう？学童保育も1年生から利用する時には高学年の子たちと一緒に、分団のようにして通学？するようです。年末年始はお休みですが、12月28日までは開館していて、夜の9時まで。小学生以下だと午後6時までみたいですね。このあたりだと夫婦共働き率が高いでしょうか。放課後児童クラブや学童保育を利用しつつ、こういった施設も利用していけると親の負担が少なくなりそうでいいと感じます。

周辺環境・治安[ ]

• 南はヤマトのビル、北は府中街道。南側を空けるために、府中街道ギリギリまでマンションせり出し。二子玉川と溝の口が生活エリアなのは便利だと思う。
  • ちょっと高級食材を買いに行きたい時にも、このあたりのエリアだと便利そうです。マンションは日当たり悪そうですか？現地をちゃんと確認しないといけないですね。
• 現地案内図に「花火打ち上げ地点」が書いてあるのが笑えました。2ヶ所あるので、花火大会の季節は楽しめそうですよね。
• 溝の口は便利だけど、ここだと生活圏とはなかなか言い難いように思います。 マンションは日当たりもそうだし、周りの音もそうだし、いろいろと見ていかねばいけないこと多い… 実際に現地に行って見ていくにあたって、特に大切なコトってどういうことがあるのでしょう？ 初めてだとわからないことだらけです（汗）
• 府中街道からは外れているところでできたので、音に関してはうるさいということはなさそうだけど… 毎日の買い物の利便性やらそういうことも含めて考えなければなりません。 小学校は比較的近いので子供がいる人にはいいのかも。 スポーツができる場所にも恵まれている。
• その辺りをよく知っています。 駅もバス停も近く、スーパーも近くにあり生活は大変便利です。子育て世帯が多く、子連れのファミリーばかりです。その面で治安なんかも全く問題ありません。 溝の口まで徒歩だって全然行けますよ。目の前のバス停で乗ればすぐです。武蔵小杉だってバスで20分くらいです。 マンション建設を日々見ていますが。 まるっきり府中街道沿いで、住むのにうるさくないのかな？とは思います。こんなうるさそうなところのマンションを自宅として買うの？って思います。大きなトラックやコンテナを積んだものもガンガン通りますし。 むしろ気になるのはそれくらいです。 花火も確実に見えます。 ただ外壁やら外観しか見ていませんが、あまり高級感は無いです。。 高すぎな気がします…。
• 府中街道沿いなんですね。騒音や排気ガスの影響はどうなんですか？
• 高津自体は地味な街かもしれないですが、普通に暮らしていくには特に不便もない街だと思います。大きな買い物とかは他地域に行くことになりますけれど、二子玉川まですぐだし、そこまで負担ではないと思われます。ここで気になるとするならば、大通り沿いなところくらいなのではないでしょうか。夜は車の通りってどうなんだろう
• マイホームに周辺環境って、家庭によって望むものに違いはあると思いますが公園があったり、学校が近いなどは子育て中の家庭なら、望まれる条件でしょう。そういう条件を満たしているので、ファミリー層には人気の物件となりそう。駅がもう少し近ければなどはあるかもしれませんが、生活環境が一番大事かな。
  • 近くに公園なんてないですよ。休日にちょっと子供と遊ぶ所なんて車で出かけないとない。わんこの散歩に困るくらい。脚力のあるわんこなら河川敷までいってのびのびできますが。
    • 今住んでるところだと近所の子供たちは下校後には公園に集まってるのをよく見ます。公園がないとなるとこの辺の子はどこで集まってるんでしょう？前に書かれている児童館ですか？そういった環境だと自転車で色々出掛けられるようになるまで親としてはちょっと懸念点ではあるかもです。
      • 子ども達が安心して楽しく遊べるところがあるといいのですが、河川敷まで行くのも少し距離があります。二子坂戸緑路は4分くらいですが多少遊具とかあり遊べるようになっているようです。小学校の校庭で放課後少し遊べるといいですね。スポーツセンターで卓球やバスケ、バドミントン、ランニングなどもできる様で大人も健康のためには10分足らずで通えるので便利です。

周辺施設[ ]

その他[ ]

掲示板[ ]

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