パークホームズ日本橋浜町 ザ　レジデンス

2021年1月29日 (金) 15:38時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：東京都中央区日本橋浜町３丁目４０番３（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅　徒歩8分
2. 都営地下鉄新宿線「浜町」駅　徒歩4分
3. 東京メトロ日比谷線「人形町」駅　徒歩10分
4. 都営地下鉄浅草線「人形町」駅　徒歩12分

• 総戸数：45戸（他に、多世代交流スペース1戸、保育所1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上11階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年2月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：不二建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

• さすが中央区。値段高いですね。昔からここは根強い人気があるエリア。ウォーターフロント威力でしょうか。川沿いたくさん分譲マンションが建設されていますが、いまだにその人気は健在。選手村の分譲マンションに人気を取られることはないのでしょうか。
• 立地は微妙ですがマンション自体は良さそうな感じですね。ただ駐車場が敷地外ってのはいただけないですね。
• 立地微妙過ぎですが、今の高値市況からすればそんに高くはないですね。人形町辺りなら、後2割は高くなりそうですね。
• 平均坪単価420万くらい？確かに今の市況なら安く思えるけど、立地なりだと思う。
• このご時世この値段で日本橋に三井のパークホームズを買えるので、すぐ売れちゃうと思います。東京駅界隈勤務の方でしたら電車でなくともタクシーも気軽に利用できますね。
• 容積率緩和が無くなったので今後は中央区内陸でのマンション供給は難しくなりますから、日本橋エリアに買いたい人は買った方がいいかもしれませんね。現在計画されているJRの富沢町、三井の本町四丁目は坪単価500万円を超えてくると思います。
  • JRの富沢町は、500万円超えてくるのかな？あそこもギリギリ容積率緩和受けてた気がしますが…
    • JRは地所レジとJVで容積緩和受けてると思います。高さ36mで12階建て。
      • お隣のプラウド日本橋富沢町は高さ42m、13階建て
• 都心はまだまだ価格上げていってますね。この辺りで買いたい人は今を逃すと買えなくなるかもしれませんね。
• 三越前や人形町二丁目が500万円超えてるから、安くみえますね。駅徒歩は妥協するしかないのかなぁ。
• 地価、上がっていますよね。株価も上がっています。東京オリンピックが理由でしょうか。よくわからないまま景気がよくなっている印象です。70.74m2で7900万円から。最多販売価格が8500万円で共働きでも支払っていくのが高額……と思います。隅田川の花火は見えますか？駅から遠いですけどきっとリバービューがキレイでしょうね。
  • 2年前に販売されたプラウド日本橋浜町が北西向きで坪単価390万円だったので、市況は上がっていますね。
    • ここは、値下がりしないよ。
• 近くにURだけどタワマンがあるからランドマーク的なマンションにはならないですかね？賃貸に出すにしてもマンション名を言って伝わらないのはつらいかな

【販売概要（第１期） ＜予告広告＞】

• 予定販売価格：7,900万円台～9,900万円台　※100万円単位
• 予定最多販売価格帯：8,500万円台　※100万円単位
• 間取り：3LDK
• 専有面積：70.13m2～74.72m2（トランクルーム面積1.93m2含む）
• バルコニー面積：6.84m2～7.56m2

• プラウド日本橋久松町は高かったけど、第１期で完売だそうです。すごいですね！ここはかなりお買い得だし、瞬殺でしょう。
  • 久松学区ではないこの立地で瞬殺したらそれこそすごいですよ。どうなりますかねー
• とても気になる物件なのですが、価格帯も間取りもでているのに設備関連の情報が少ないですね。個人的にはディスポーザーの有無など気になっており、このグレードならついてくれると信じているのですが。。。
  • この価格は最近の周辺相場の中では安いですからついていなくて普通かと。
• 表面上の価格は安いですけど、立地相応な印象です。JR西の富沢町は高いと思うので、立地を取るか値段を取るかですね。
• 三井レジが横山町にもマンション建てますね どっちが暮らしやすいのかしら
• 浜3と横山町だと悩ましいね。それよりJR西の富沢町の方がいいです。坪500万くらいだと思いますけど。
  • マンションは、三井か住友か三菱か野村がいいのでゴメンなさい
    • 富沢町は三菱も売主ですけど…
      • パークか、シティ、パークか、プラウドブランドのマンションが好みなので、ごめんなさい。
• このご時世なので8500万で浜町エリアの三井物件を買えるなら、広さは妥協するしかないのかなと。DINKSの一次取得者向けですかね。
• 割り切って7900万円台の部屋に突撃するのはありかもねー転売屋じゃなくて実需の人に買ってほしいけどさ。
• 販売概要（第１期）受付名称一般受付方法登録抽選受付期間2020年3月6日（金）～2020年3月7日（土）

受付時間 10:00～17:00 最終日は14:00まで 抽選日 2020年3月7日（土） 抽選時間 15:00 販売戸数 22戸 販売価格 79,900,000円（1戸）～99,900,000円（1戸） 最多販売価格帯 8300万円台（2戸）・8600万円台（2戸）・9400万円台（2戸）・9500万円台（2戸）・9700万円台（2戸）・9800万円台（2戸）・9900万円台（2戸） 間取り 3LDK（22戸） 専有面積 70.13㎡（1戸）～74.72㎡（7戸） バルコニー面積 6.84㎡（7戸）・7.00㎡（4戸）・7.56㎡（11戸） ルーフバルコニー面積 -- 専用庭面積 -- サービススペース面積等 -- 管理費 管理費：月額 13,110円～13,970円 全体管理費：月額 15,490円～16,510円 修繕積立金 修繕積立金：月額 5,470円～5,830円 全体修繕積立金：月額 5,750円～6,130円 修繕積立基金 修繕積立基金：引渡時一括 547,000円～583,000円 全体修繕積立基金：引渡時一括 575,000円～613,000円 管理準備金 -- その他費用 -- 販売概要備考 ※専有面積に関して：総戸数22戸のうち21戸は、トランクルーム面積（0.78㎡～1.93㎡）を含みます。

• 戸数が少ないと管理費は高くなる傾向があるよね
• 第1期1次22戸は完売した模様。第1期2次で残り23戸販売する勢い？

販売概要（第1期2次） ＜予告広告＞ 販売予定時期：2020年3月下旬（予定） 予告広告 ※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。 受付名称 一般 販売戸数 未定 予定販売価格 8400万円台～9700万円台　※100万円単位 予定最多販売価格帯 9600万円台　※100万円単位 間取り 3LDK 専有面積 71.70㎡～74.72㎡ バルコニー面積 6.84㎡～7.56㎡ 販売概要備考 ※専有面積に関して：トランクルーム面積（0.78㎡～1.93㎡）を含みます。※予告概要に関しては、1期2次以降販売予定の戸数に対応。

• 中央区内陸ファミリー向けはこの先出物も少ないですから、すぐ完売でしょうね。
• 徒歩圏内で行ける最寄り駅が複数あるも魅力ですが各戸にトランクルームがあるって、嬉しいですね。季節の物とか普段はあまり使用しないものも、トランクルームがあれば、余裕で保管できて良いなと思いました。さすが、この価格帯まで出すといろいろ工夫されているなと感じました。
• 日本橋エリアにしては駅距離遠いけど、この辺りフラットだから歩いていて苦痛にならないと思う。日本橋アドレスの新築3LDKはここしかないから、駅距離が遠いだとか、浜3は微妙だとか色々あるけど、その分値段安いし、すんなり完売するのでは。日本橋エリアの70m2以上のニーズは旺盛だからね。
• 第1期2次が4月上旬に延期されたけど、予定営業日は満席。予約者だけで完売しそうなのかな？
• ここは新宿をよく利用する人にとっては利便性が良いんじゃないかな突出した特徴もないけど、全てに平均点以上にまとまっている優等生タイプかと浜町公園も近いし、家族で住むことに関しては選んで後悔はないと思うな
  • 今は日本橋エリアの3LDKはここしかないからね。平均415万円だから立地なりに妥当でしょう。コロナ関係なく完売すると思います。
• 今は日本橋エリアの新築3LDKはこの物件しかないです。今後も計画はありますが、価格はどうなることやら。 2022年4月竣工、日本橋富沢町、JR西・地所レジ 2022年9月竣工、日本橋本町、三井不レジ・日土地 2022年10月竣工、日本橋本町4、三井不レジ 竣工時期未定、日本橋横山町4、三井不レジ 竣工時期未定、日本橋堀留町2、東急不
  • 日本橋横山町４は、共同住宅ではなく寄宿舎になってましたね。
    • 寄宿舎ですか。三井かどこかの企業寮になるのですかね。
      • 数か月前、ここの工事の警備にあたっていた方に聞いたときは賃貸物件になると言っていました。その後、不動産会社に直接問い合わせたときは「賃貸か分譲か未定。４月以降に決定する」と言っていました。結局どうなるんでしょうね。
        • パークアクシスでしょうか。分譲より賃貸向きな場所とも思いますね。
          • 建築主は三井レジ賃貸住宅事業部、用途は店舗・寄宿舎、2022年6月竣工の建築看板が出ているので、横山町は分譲マンションにはなりませんね。
  • 堀留町か富沢町は立地良さそうですね。坪500万円前後かな。
    • JR西の富沢町は坪490万円と聞きました。当初予定より工期を伸ばしているので、グロス価格を抑えるために戸当たり専有面積を絞ってくるかもしれませんね。
      • 情報ありがとうございます。やっぱり高いですよね。3LDKだと軽く億越えですね。
      • どこ発信の情報ですか？
  • 堀留町2、東急不動産 の用途はホテルとなってましたね。
    • 情報ありがとうございます。安く購入ならココ。場所で選ぶならプラウド日本橋富沢町の隣かな。
• 界隈のホテルが経営厳しくバタバタ倒れてマンションお手頃価格で大量供給ってなことにならないかね
  • 住宅の容積等緩和を撤廃したから、ホテルが倒れても安くマンションは作れないと思いますよ。小規模オフィスは増えるかもしれませんね。
• そろそろ第1期2次販売ですね。今買える日本橋の新築3LDKはここしかないので、あっさり完売するのでしょうか。
• 販売概要（第1期2次）販売住戸の一覧

受付名称 一般 受付方法 登録抽選 受付期間 2020年6月27日（土）～2020年6月27日（土） 受付時間 6月27日(土）12：00まで 抽選日 2020年6月27日（土） 抽選時間 14:00 販売戸数 7戸 販売価格 84,200,000円（1戸）～97,600,000円（1戸） 最多販売価格帯 8400万円台（1戸）・8600万円台（1戸）・9200万円台（1戸）・9300万円台（1戸）・9500万円台（1戸）・9600万円台（1戸）・9700万円台（1戸） 間取り 3LDK（7戸） 専有面積 71.70㎡（1戸）～74.72㎡（2戸） バルコニー面積 6.84㎡（2戸）～7.56㎡（2戸） ルーフバルコニー面積 -- 専用庭面積 -- サービススペース面積等 -- 管理費 管理費：月額 13,400円～13,970円 全体管理費：月額 15,840円～16,510円 修繕積立金 修繕積立金：月額 5,590円～5,830円 全体修繕積立金：月額 5,880円～6,130円 修繕積立基金 修繕積立基金：引渡時一括 559,000円～583,000円 全体修繕積立基金：引渡時一括 588,000円～613,000円 管理準備金 -- その他費用 -- 販売概要備考 ※専有面積にはトランクルーム面積0.78㎡～1.93㎡を含む。 共通概要

総戸数 販売総戸数45戸（他に、事務所1戸、保育所1戸） 開発総面積 -- 敷地面積 672.05㎡ 建築面積 469.69㎡ 延床面積 4,710.64㎡ 竣工時期 2021年2月下旬（予定） 入居時期 2021年4月上旬（予定） 構造・階数 鉄筋コンクリート造地上11階 分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有 用途地域 商業地域 建築確認番号 第TBTC19000657号（2020年2月19日） 国土法 -- 区画整理法 -- 土地権利／借地権種類 所有権 駐車場 総戸数 45戸 に対して 敷地内平面 1台（車椅子使用者用）敷地外駐車場11台 駐輪場 総戸数 45戸 に対して45台 バイク置場 -- トランクルーム 総戸数 45戸 に対して44区画 施設・設備 -- 管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託 管理方式 -- 施工会社 不二建設株式会社 管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 会社情報 ＜売主＞ 国土交通大臣(3)第7259号 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 三井不動産レジデンシャル株式会社 東京都中央区日本橋室町三丁目2番1号 共通概要備考 --

• ワイドスパン住戸、南向きと北向きの住戸がそれぞれあるんですね。南向きだとお高そうだなぁ…北向きでワイドスパン、寒くないのか？と思うのですが実際はどうなんでしょうね…あまり家にいないのならばよいのかもしれないけれど、リセールなどはしにくいかも。
• 1期1次22戸1期2次7戸1期3次2戸1期4次1戸32戸/45戸供給
• 人によっては住みやすく感じるのかもだけど、万人受けの住みやすさがあったら中央区でこんな価格帯はおかしい。価格には相応の理由があるということで…まぁ室町と本町と人形町以外の日本橋◯◯町全般に該当することだけども。
  • ここはだいぶ外れの方だから、こんなもんかと思ってました。日本橋○○町のマンションでも、どこかの駅には近いものだけど、どこの駅にも遠い。
    • 日本橋◯◯町っていうなんちゃって日本橋アドレスで高値釣り上げしてないだけマシかなー。上にも出てるような日本橋と三越前以外で、憧れの日本橋アドレス！とかアピールされても、ちょっと苦笑いしちゃうし。結構そういう不動産屋の謳い文句に乗せられて、◯◯町に住んでます！じゃなくて日本橋に住んでます！って言う人多いよね。
    • 間違いではない。湊や新川なのに、京橋や日本橋を出す輩もいる。それよりはマシ。
      • 湊や新川は駅遠だから京橋だとか日本橋だとかまやかしの急地区名を持ち出してあやかろうとする惨めな連中だよ。
      • おっと銀座東を忘れてはいけないぞ あと新富町の銀座築地詐欺と八丁堀の八重洲詐欺
        • 湊も。
  • 兜町や茅場町は、東京駅に近いから、
• 日本橋アドレスかっこいいと思います！他人に自慢するものではないと思いますけど、自宅の住所書くときに東京都中央区日本橋〇〇って続くの、素敵じゃないですか？
• 中央区って聞いただけで水没ドボンを連想してしまう。やっぱり地盤の良い高台が良いは。
• 旧日本橋区の時なんてただの◯◯町だったのに、それが中央区に再編される時に日本橋を冠名にしたけど、元々の旧町名のネームバリューがないから、日本橋にあやかっただけ。それゆえに地価も低めでしばらく安値放置されてたエリアだし、そもそも東京駅からの距離考えたら、坪400万円程度で収まってるのおかしくないかね？まぁ八丁堀、新富町辺りまで含めてだけど。旧京橋区は京橋湊とか京橋新富町とか付けなかったけどね。つまりそういうことだよ。
  • 地価が低いとは無知な。一度地価調べてみては？
    • 東京駅からおよそ15分以内の距離を比較してみました。 パークホームズ神田淡路町　坪単価440万円 パークホームズ三越前ザレジデンス　坪単価550万円 ブリリア上野ガーデン　坪単価435万円 マンション価格にしたら上野と同等、ちなみに大塚や有明ですら坪400万円近辺だから、住居エリアとしてはそれくらいの市場価値です。地価が低いのは絶対値の話じゃなくて相対値の話です。もっと客観的に見られては？公示地価の話がしたいのならさらに持ってきますよ。
• 訂正、山手線外側の上野以下より低く、大塚や有明とそう変わらない市場評価です。あと、商業地域は公示価格が相対的に高く算出されやすいですが、マンション価値には影響ありません。むしろ土地の価格が高くなり、固定資産税も上がるだけです。商業地域としても立地的に地価が低いのは、同等距離で比較すれば明示的ですけどね。
  • 何で自分から地価の話しておいてマンションの坪単価の話してるの？何も分かってないじゃない。
    • 多分ですけど、地価の持つ意味合いについてご存知なさそうだから分かりやすい例を差し上げただけですよ。じゃあ少し専門的にお話ししましょうか。公示地価は一般的に住居地域より商業地域の方が高くなる。それはなぜかと言うと名前の通りそのまま事業目的を含んでおり、取引可能対象が広くなるから。しかしながら、ご存知だと思いますが、この周辺含め日本橋◯◯町の多くは土地が細切れで実質的に商業には向かない。それゆえ額面だけが高いエリアです。じゃあ居住エリアとしてどうか。これもご存知だと思いますが、土地の細切れと商業地域の建蔽率の関係でとにかく圧迫感、囲まれ感が圧倒的。それに加えて古い雑居ビルも密集。マンションもペンシルにならざるを得ない。同じ複数路線複数駅のエリアの地価と比較してみてください。商業地域地価としては相対的に低く、居住地域地価としては中途半端に高い。まぁ貴方が求めるなら地価は高いと訂正させて頂きます。妥当かどうかの判断はお任せしますが。
• 他に比べて新築価格安いならお得かもしれないですね。日本橋アドレスの大手デベの新築を坪400で買えるのをどう捉えるかですけど。

交通[ ]

• 10分圏内で色々な路線が利用できるので車いらずの生活ができるのは便利でしょう
• どの駅からも遠い。
  • どの駅にも微妙ですけど、都バス、江戸バス、メトロリンクとバスも実は充実してますよ。あのあたり。
    • バス？
• バス、散歩系のテレビ番組で特集されていたりして、乗ってみたくなりますよね。時間がある休日に利用してみるのもいいかな。いつもどうしても電車の方を選びがちなんですが、渋滞しても〇分で着くなど感覚があればバスでもいいかも。駅まで毎日歩くのは大変ですか？学生時代は1駅くらいは軽く歩いていましたけど、通勤だと辛く感じるのかな・・・近くにスポーツセンターがあって運動習慣が身に付きそうなのがいい点。
  • 都心なのに、一番近い駅が8分はないよ?
    • マンション駅間の分数は地下鉄だとホームまで？改札まで？出入り口まで？
      • 物件概要に書いてある。
      • 不動産表記は出入口まで。
  • 一番近い駅は4分？
    • 新宿線浜町駅までは4分ですね。
• 最寄り駅徒歩3分以内が良い
  • 間違ってこのマンション見にきちゃいました？

構造・建物[ ]

パークホームズ日本橋浜町 ザ　レジデンス　エントランス完成予想CG

• 敷地面積：672.05㎡
• 建築面積：469.69㎡
• 延床面積：4,710.63㎡
• ここはデザインは結構いいな、って思ったけど、平気で柱が食い込んでてかなり居室形状に影響与えてる。最近の新築にしては70平米以上あって、それなりに広さが確保されてるのは良いと思うけど。
• 日本橋らしい外観にこだわった江戸をイメージしたデザインは特徴的で目立ちそう
• このマンションやばいね。アルコーブないじゃん…
• 新聞受けのあるマンションって内廊下ならではなんでしょうか。こういった内廊下のマンションだと部屋まで新聞を運んでくれるのはどなたなんでしょう？
  • いません。今どき、電子版でよみましょう。
    • 新聞は我が家も電子版ですよ。ネットニュースも読みます。子供がいると図工で必要になったりするので・・・、新聞紙は紙版も悪くないと思いますよ。
  • 内廊下の玄関ドアについているのは新聞受けですか？こちらは戸別の配達システムが採用されているのでしょうか？新聞社は限定されますが、玄関先まで新聞を投函してくれるサービスを採用するマンションがあるみたいですよ。
    • 物騒だわ。

共用施設[ ]

• 駐車場：敷地内平面 1台敷地外駐車場11台
• 駐輪場：45台
• トランクルーム：44区画
• モデルルームに行ってきたのですが、管理費と修繕積立が思いのほか高く、聞くと「全体管理費」と「住宅管理費」、同じく「全体修繕積立金」「住宅修繕積立金」があるので、とのことでした「全体」について、2階に入る保育所とかの関連かなと思いつつ、でもそれを購入者が負担するの？で、書類を見直してたら疑問が出てきました
  • 管理費と修繕積立金のm2単価いくらですか？
    • Cタイプ　74.72平米全体管理費　16,510円→220円/平米 住宅管理費　13,970円→186円/平米 全体修繕積立金　6,130円→82円/平米 住宅修繕積立金　5,830円→78円/平米
      • Cタイプ：74.72m2 管理費：30,480円（407円/m2） 修繕積立金：11,960円（160円/m2） 合計：42,440円（567円/m2） まとめてみると、確かに高いですね。最近の新築はみんな高いですが、管理員の人件費高騰、内廊下（空調ありますか？）、小規模、駐車場が少ない、保育所（管理組合に収入入らない？）などの影響でしょうか。
        • やはり高めなのですね...はい、内廊下なので管理費は高い、という説明ありましたまた、保育所は容積率緩和の特例のために入れている、とのことでしたつまりは、組合に収入が入らないので、ということですね
• 敷地外駐車場ってどこなのかご存知の方いますか？
  • 浜町Fタワーって言ってましたよ
    • 遠いですね。敷地外ってだけで車重視の方の選択肢からははずれますが、そうでない方もこの距離はいやでしょうね。

設備・仕様[ ]

• 設備はディスポーザー、カップボード、ミストサウナ、天カセが無い。このあたりの妥協できる設備をコストカットして、買いやすい価格に纏めてきているという印象。

間取り[ ]

• 間取： 3LDK
• 面積：70.13m2～74.72m2
• それぞれちょっと広めのタイプが中心のようですね。70m2となると家族が基本的に中心になってくるのでしょうか。これだけの広さがあるならば、どの世帯が住んでも十分なスペースを確保できそうですね。
• 間取り図を見ていると、柱が気になるかな…と思いました。まだリビングには出っ張っていないのでその点はいいのかもしれないですが、居室のほうが家具の置き方が限定されてしまうでしょう。
• ファミリーで住むにはキツい間取り
• プラン見ましたけど収納が少ないですね。70m2の3LDKだとファミリーには狭いです。
• 今のこのご時世、都心駅近で70平米あれば4人家族が住むでしょう。時代ですね。しょうがない。
• ７０平米の３LDKって、４人家族のモデルケース的な広さに最近はされているように思います。家具の配置例などを見ても、そういうふうになっているところもあります。リビングインの部屋を実質リビング扱いにしてしまう以外は。うまく細かい所を収納にするなどして工夫してやっていく必要があるでしょうね。
• 一方で内装はワイドスパン設計になっていますが、キッチンがリビングに背を向けて設置してあるのが残念。キッチンがリビングから比較的見えないようになっている方がイメージとしては良いです
• 日当たりがいい部屋はどこなんでしょうね。間取りを見ていると、南東向きも北西向きの間取りもあります。現地案内図は北、南に細い道があります。地図からはわかりませんが東にもマンションがありそうなのかなと想像しました。北向き間取りも純粋な北ではなくて北西だったので、冬は日が長くて午後からの時間が長いなら北西向きの方がいいのかとも思いました。間取り、家族も住める永住向きのタイプだと感じました。
• ほぼ全戸にトランクルームがついているマンションだそうですが、トランクルームはどのくらいの容量なんでしょう。間取りによって容量が異なるのか、また間取り図にTRと「防災備蓄倉庫」が混在していますが専有として使えるのはどちらになるのか説明が欲しいです。
• 各住戸前にトランクルームがあるのはとても便利ですね。どれくらいの広さがあるのかはわかりませんが、一畳くらいの面積はあるんですかね？
• ウォークスルークローゼットって地味に憧れる仕様ですね。子供部屋にしても良いなと思いますし、使い道が広がって面白そうです。
• 収納スペースがしっかりと確保されているため無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので家族が多くてもキチンと片付けられると思います。特にいいなと感じたのは床下収納。最近の物件ではとても珍しいと思います。実家にもあるのですが、備蓄物を置いておくのに便利ですよね。
• マンションに床下収納は珍しいように思いますが容量はどのくらいですか？以前検討していたマンションにも床下収納を採用していましたが、構造の関係で1階限定だったように記憶しています。こちらも一部の階層に限られるのかしら。
  • 3階のみのようです

買い物・食事[ ]

• 素朴な疑問だけどこの物件普段の買い物どこでするんだろう 大通りいくつも越えて人形町まで往復するのかな 子供いるファミリー層はそのへんも気にしそう
  • トルナーレじゃない？
  • 逆に人形町に、なにがあるの？
    • 日本橋エリアに詳しくないことは分かった。一度、人形町と浜3を歩いてみることをおすすめする。
• トルナーレ行ったことあるけど全体的にちょっと高めなんだよねぇまぁ、なら人形町に何があるって指摘ももっともで、ファミリー層に優しいスーパーはこの辺にはないね 洪水ハザードマップとスーパーは人によっては致命的だから転勤とかで売り出したときの価値は少し心配かな
  • ファミリー層に優しいスーパーはマルマン。ここからは遠いけど。
  • ピーコックと成城石井
• 浜町といえば、ピーコックあるじゃん。ピーコックは、ふつーにイオンじゃん。逆になんで人形町なの？笑。人形町になにがあるの？　毎日ハンバーガー食べないし、回転寿司も食べないでしょ？
• 浜3はお店少ないけど、成城石井、トルナーレのピーコックとトモズも近いから日常生活に不便はないと思いますよ。
• 駅との間にお店がいくつかあるのが個人的な高評価のポイントですね。複数路線使えるというのも便利ですし、お店は多くないかもしれませんが普通に快適な暮らしを送れる所だと思いました。

育児・教育[ ]

• 浜町児童館も近くて便利そうです
• このあたりは保育園や幼稚園が結構ありそうですから共働き世帯にとっては比較的住みやすいのかなという印象。小学校も近いのですが、中学はどのあたりになるのでしょうか？
  • 東日本橋にある日本橋中学校と思います
• 保育所はどういう感じかしら。建物内にあるのですか？
• 学区に関しては、中央区の公立なら、どこも大差ないですよ。。私立じゃないから入試もないので。
  • 阪本小学校が人気ですね
• 中央区ならではですが小学校ごとに教育内容に特色があるんですよね。学区関係なく各家庭の方向性に沿って選択できます。門前の小僧よろしく区内の一流企業が出前授業してくれて、ITや金融のリテラシーを養える学校もあります。久松は皇族が来賓で来る伝統校で代々通わせたい考えの家庭も多くやはり人気ですよ。
• えーっと、偏差値とか、セレクションのある小学校がよければ、私立小学校へどうぞ。東京には私立小学校がたーーくさんあります。そういうのがないからこその、公立小学校なのです。それが公立の良さでもあります。誰だって入れるのです。だから、そこには偏差値など、存在しません。冷静になればわかるはず
• 公立は誰でも入れるからね。それが公立の良さでもある。それが嫌なら、お受験して私立を受けましょう。あと、私立じゃないので、人気とかありません。自己肯定と人気は違います。
  • 阪本は人気。
• ここは小学校の話題に敏感な人が多いですね
• 小学校の偏差値？の話題にそれてしまった人がいるようですが、区内のどこの公立も選べて、学校によってはプラスアルファもありそう。公立での取り組みという点がおもしろいですね。私立は当たり前ですから。
• 浜3の学区の有馬小はどうなんでしょう？坂本は6学級しかないですけど人気なんですね。
  • 阪本は新しくなりました。
  • 公立に人気とかありません。人気や偏差値が存在するのは私立小学校。区別のないところが公立の魅力ですよ。
• 偏差値気にするご家庭は、私立を受験されるし、東京には慶応や青山といった私立小学校がたくさんあります。東京に限らず地方にも優秀な私立小学校がたくさんあります。塾スタイルの小学校もあります。
• だれでも入れるからこその公立なんですよ!小学校段階で公立小学校が無くなると大変ですよ？公立には受験がありません。だから公立に偏差値は存在しないのです。安心して公立に通える環境を大人が整えてあげることも重要です。
• 子供たちは近い公立にいこうとしているのに、大人が勝手にどちらが上だとか、、子供がかわいそう。同じ区内で仲良くすれば良い。先生も選べません。勉強したければ私立がある。塾もある。スポーツしたければクラブもある。
  • 私立でも公立以下の所もたくさんあります。問題起きればお金で解決するとか…
• かなり学校の話で盛り上がっていますが、子供さんがおられる方、多いのですか？小学校も近いし、こちら自体も専有面積はファミリー向けのところもあるので子供がいる人も検討しやすいっていうのがあるからこういう話になっているのかもしれないですね…。学区内の公立校が人気のところだと、賃貸で出したとき、借り手が見つけやすいらしいから、子供がいない人にとっても学区は大切だと思います。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：商業地域
• 概して交通利便性に長ける日本橋エリアですが、ここは最寄り駅まで割りかし駅距離あり、徒歩5分圏内で使える路線が浜町駅（都営新宿線）のみ、半蔵門線の水天宮まで徒歩8分という中途半端さ。。その分お安いんでしょうけど。
  • 値段は高いという程ではないですね。ここはどこに行くにも大通りを渡らないといけない為、距離以上に時間がかかってしまいますし、最寄り駅が微妙な浜町駅ですから立地相応といったところではないでしょうか。
• 夜は暗そうですね。駅からも遠いし
• 浜三のプレミストに住んでいた人から、高速の排気ガスがすごかったと聞きました。ここはギリギリ影響あるかないかの位置ですね。浜三、中洲は川沿いなのでハザードマップに大きくひっかかっていますから、人形町や浜ニほど強気な値付けはできないのでは。。新大橋通りが境界線になっていると感じます。
• 隅田川花火は浅草方面に窓があれば小さくですが見えると思いますよ。川向きの部屋は残念ながら隅田川花火はのぞめませんが、高層階からなら小さくですがディズニー花火は見えるかな。この界隈ある程度高層からは見えますので。
• 花火はある程度高層階だったら見ることができるのですか。いろいろと見えると楽しいでしょうね。
  • 窓がどちら向きにつくか分かりませんが、清澄や木場方面の高層階であればディズニーは期待できるのでは。幸い周りにそれほど高い建物が建っていないエリアですよ。特に高速の近くは普通の住宅が多いかな。この物件の位置なら川沿いすぎることもないですし、せっかくならリバービューの部屋がいいですよね。
• 隣のリビオレゾン日本橋浜町が10階だから東角の最上階は抜ける？逆に、抜けると高速の騒音、排気ガスの影響が大きいのかな？
  • 確かに微妙ですね。デベロッパーによっては、ドローンで撮った各階の眺望予測画見せてくれるので確認したほうがよさそうですね。
• 現地見て住む気にはなれない場所だった
• 中央区で一番大きい公園である浜町公園が近いのはファミリーには最高ですね。この辺りは緑が少なく、子供が遊ぶ場所がほとんどありませんから。バーベキューができたり、広い芝生やグラウンドで遊ばせることができる場所は貴重です。
  • バーベキューの抽選、なかなか当たらないですけどね。
• ここって、ハザードマップ上真っ赤なエリアですけど、住居として買うって考えてる方はそのへんどういう意識なんでしょう 5メートル未満になってますけど、4メートルも浸水したら一階の住居と施設がほぼ壊滅し、生活もままならないかと思うのですが https://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/haza-domappuarakawahp.pdf
  • 気にしない
• 浸水する物件に9000万円出しても構わないパワー層か、ハザードマップすら確認しない方々が買うから問題なし こういう掲示板見てるとみんなすごい調べてると錯覚するけど、ハザードマップ見ない層はまだまだたくさんいるからデベは助かるよね 自分だったら絶対避ける 浸水して資産価値にプラスは絶対ないし、居住環境だって終わる
  • 先ず、新大橋通りより隅田川川は買わない。新大橋通りより東京駅日本橋側を買う。
    • 新大橋通りの北側、かつ、清洲橋通りの西側てこと？
    • 新大橋通りより海側は買うべきでは無い。
      • おおむね同意です。個人的には例外で蛎殻町はありだと思いますけれど。やはり人形町、浜2、久松町、富沢町ではないでしょうか。あえて浜3、ましてや中洲に家を買うのが分からない。
        • 私は銀座や東京駅まで、歩きたいので、兜町や茅場町も視野に入れてます。なかなか分譲マンションは無いですが。
          • 私は丁目までは言いませんが人形町住まいです。歩くと20分ちょっとで八重洲口と日本橋口、+5分で丸の内側に着きます。普段は自転車通勤で10分ちょっとです。茅場町や八丁堀からは八重洲側には行きやすいですが、丸の内側は少し遠いかもしれませんね。
• ハザードマップも内水氾濫で数10センチ色ついてるくらいなら理解出来るけど、こんだけ浸水区域に入ってると厳しい。それも織り込んだ価格ってことかもしれないけど。
• 浜3のいいところを教えてください。日本橋エリアの中では立地なりに物件価格が安いですが、それ以外のメリットはないのでしょうか？駅距離遠い、久松小学区外、浸水リスク、高速からの排気ガスなどデメリットが多い気がします。
  • 浜3は賑わいがない界隈でしたが、近年安田が開発して30代くらい向けの施設や店がポツポツ誘致されています。ちょっと意識高い感じ笑。そういう部分、静かに住みたい、お手頃に買いたい向きにはいいと思います。
  • 浜3は8500万円（坪400万）に対して、人形町2の最終一邸は1.15億（坪536万）。3千万も価値が違う立地なのかな。
    • バザードマップと駅距離見れば差は一目瞭然だと思う 話題の学区の問題もあるしね
• 中央区のよいところは、いたるところに公立に小学校があるところ。公立に偏差値ない。またスーパーはピーコックがある。荒川のハザードマップは、この辺り大差ないよね？中央区は、銀座への近さを求めるのであれば、あちら側が人気。やはり日本橋よりも銀座が栄えてるから。ただし日本橋エリアもでオッケーであれば、上述の理由で人形町も浜町２も浜町３も久松町も東日本橋も、それら要素内では大差ない。不動産は駅距離。そこの許容度。
  • ハザードマップに大差ないって本気で言ってる？書き込むなら少し調べてから書き込んだら？https://www.city.chuo.lg.jp/bosai/bosai/kouzuihazard/kozui02.files/haza-domappuarakawahp.pdf このマンションの立地含めて浜3は明らかに貴方の挙げてる人形町やら浜2やらと比べて、ワンランク洪水の際の浸水深が高い 業者としてはハザードマップ出されたら困るんだろうけど、その事実を隠蔽するのはよくないんじゃないかな このハザードマップを受け入れられる人が買うべき物件だよ
    • なーんだ、荒川ハザードマップですと、数階程度しか大差ないんですね。小学校も公立だと大差ないですし、日本橋内であれば駅距離ですかね。
      • 横からですが、流石に久松小と他が大差ないとか数階の水深差を大差ないとかは擁護が雑すぎないかな…？でも、1階が浸水するのと3階が浸水するのが同じと思える人なら、この物件すごい向いてると思います 私は家族の安全考えるとどうしてもハザードマップ気にしちゃうから羨ましいです
        • はい、どちらも同じ中央区の公立ですね。
      • 浜3は駅距離劣るから安いんだけどね。
• ここって病院の跡地ですよね？
  • そうですよ。老舗の山村病院でした。大きめな町医者で内科のクリニックと療養施設がありました。
• 浜町3と人形町2に住んだことがあります。子育て世代です。浜町3の良かったところ。ピーコックが近く品揃えが豊富。成城石井が近い。浜町児童館、浜町公園の遊具が近い。小児科、耳鼻科の評判がいい。TCATが近い。濡れずに買い物ができる。100均、マック、レンタカー。羽田成田まで座って行ける。首都高の浜町出入口が近い。浜町ハロウィンの町内イベントが楽しい。人形町2の良いところ。人形町駅に近い（最大のメリット）カフェ、定食屋が豊富。SAPIX、四谷大塚が近い。日本橋税務署が近い。日本橋図書館が近い。久松小学校日本橋小学校（学年によっては荒れてます）
• 隅田川溢れたら、真っ平なあの辺りは兜町、東京駅まで浸水です。隅田川を守るため他の川に逃します。なので溢れません。
  • 隅田川を守るため、荒川に放水するシステム
• 眺望は全く期待出来ないとのことですが、どの部屋も日照も期待出来ないということでしょうか？　近所の雰囲気をご存知の方がいましたら、教えてください
  • 時々近くにいくことがあるのですが、眺望は殆ど期待できませんが日当たりは上の階ならそれなりにはあると思いますよ 近所の雰囲気はまあまあというか特段心配なことはないと思います。
• 浜町なのに、眺望日当たり最悪なんですか？これが、東京駅徒歩10数分で、最寄り駅まっ徒歩3分以内なら、眺望日当たり最悪でもまあ我慢しますが、浜町でしょー？
• 浜町は数年前からマンションラッシュで、前建てや日当たりがキツく、間取りがトリッキーな場所が多いですね。その中で、このマンションは大手デベらしく、採光や間取りがよく考えられている方だと思います。
• コロナ軽症者を隔離滞在させてる東横インのすぐそばですよね 近所ですが、今浜町公園は避けてます長期化した場合、心配です
  • それも一つの選択肢と思います。感染者が来るわけではないですが、感染者の濃厚接触者の看護師が買い物に来たりはしているでしょうから・・・私も実家近くのショッピングセンターで店員の感染者が出たと聞いた時には、母に利用を避けるように連絡しました。
• 眺望の良い方角はあるのでしょうか？どの方向も他の建物とお見合いですか？
• ストリートビューを見るとそんな感じですね。マンション周りの道も細いし。最上階だと違うのかもしれませんが基本的には眺望にはそれほど期待できないような気がします…
• 周辺のお店はやや少ないように感じられますが、この辺の利便性はいかがでしょう。住みやすいところでしょうか？隅田川や公園が近いので、自然が多くゆったり暮らせそうな印象は強くありますが。
• 川沿いの散策は気持ち良さそう 浜町公園が近いのもいいですね
• 近くには公園が点々としているので自然が多く子供も遊びやすいエリアなのかなと思いました。
• 浜町は住みやすいですよね！
  • え？そうでもない。

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