ピアース若林レジデンス

2021年1月15日 (金) 17:26時点における最新版

物件概要[ ]

ピアース若林レジデンス　外観完成予想図

• 所在地：東京都世田谷区若林五丁目595番1他（地名地番）
• 交通：

1. 東急世田谷線 「若林」駅徒歩4分
2. 東急田園都市線 「三軒茶屋」駅徒歩16分

• 総戸数：44戸（他に管理員室１戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上5階建（建築基準法上 地下1階 地上4階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年1月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社大京穴吹建設
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

価格・コスト・販売時状況[ ]

• ここは素晴らしい立地ですね！興味がありますがきっと手の届かないお値段になりそうです。
• HPに価格出てますね。
• 2LDKで5900万円から、３LDKで7200万円からスタート価格でそれなので最多価格帯はもっとお高めになるのですよね。やっぱり場所が場所なのでこういう値段にしても需要はあるということなんでしょう。
• 物件価格は案外高め偽ってしてあると感じましたが、このあたりはやはり人気なのでしょうか
• このご時世では思ったより高くない印象。瞬間蒸発とは言わないけど、すぐ売れるんじゃないでしょうかね。
• 当初謳っていた価格より一千万近く値上げ。。若林でこの値段、どうなんでしょうね。友の会で即完したので強気なんでしょうが。
  • そんなに上げたらディアナコート三軒茶屋の価格並みかそれ以上になってしまいませんか。比較されている当初価格とは今でもSUUMOとかに出ている以下価格帯のことですか。「4300万円台～8300万円台（予定価格帯）（第一期）1LDK～3LDK34.89m2～72.4m2」
• サブ路線で、そこまでヒートアップする理由が？メジャー７ならまだしも・・・みなさん、気前がいいですね
  • サブ路線ですよねーでも、お値段を求めて多摩川、江戸川、荒川を越えて各路線長時間乗車の都落ちはしたくないです。
• あれ？＠400切っていたお部屋が多かった気がしますが…ディアナ三茶より高いって事は無いかと。
  • ですよね。南向き最上階ルーフバルコニー付きの部屋でも400を少し超えた位だったと思います 三軒茶屋のディアナコートで予算超えだった方が流れてきていそうな話がありました。
    • 最上階の角部屋でしょうか？説明会行きましたが、そちらのお部屋は9700万程度になると聞きました。
      • 私の勘違いかもしれません…すみません。もう少し安い部屋を考えていて、そのお部屋にはあまり興味を惹かれなかったので、記憶違いをしたかもしれません。
        • いえいえ！ほんとに高すぎますよね もともと?7900万との表記だったので検討していたのですが、今や一番高いものは億ションですからね。
• とかく、透明性がないマンションの価格設定かな？
  • もうとっくに価格は決まってますしモデルルームに行けば聞けますよ。価格がブレたのは販売前の予告の時期からの比較かと。どこのマンションもその時期の参考価格からは部屋ごとに調整されますよね。
• 内廊下でもなし、三茶からも遠いのに、、、どこまで、値がつり上がるのやら
  • ですね、15年前の相場で買いたかった
• ミツイ、ノムラのほうが、良心的にみえてきます
  • そうですか？コストカット優先の仕様を落とした郊外田の字板マンだと上げ幅少ないみたいですけどね。財閥系ブランドでも悲しい仕様のマンションが増えてきていませんか。一昔前の財閥系選んでおけば間違いなくそれなりの仕様だった頃が懐かしいです
• デザイナーズマンションといってもねえ。最近のデ○○ナの施工レベル、いろいろ問題あるけどなあ。若い購入者は、そこまで気にしないのかな。目先優先？
  • 仕様レベルじゃなくて、施工レベルですか！施工レベルが低いとなると経年で心配事がふえるので気になります。どんな施工の不良があったのか良かったらご教授ください。
• 予想より大幅に高かったため断念しました。60平米代で7000超ですが、よく売れてるみたいでしたよ。
• ここの70平米とピアース自由が丘の60平米。リセールはどちらの方が強いのか。
• ピアース自由が丘ってディスポーザー付いているんですかね？この物件は付いているみたいですが。
• ＤＣのなかには、施工会社が倒産している物件があるけど、もし瑕疵や欠陥があったら、どうするんだろうね。中古で売りに出てたけど。
  • 施工会社が倒産しててもしてなくても瑕疵はデベの責任ですね そこからデベがどこに請求するのかしないのかは別問題かと
• デべもいろいろあるからなあ そもそも倒産するような業者を使うこと自体？
  • それをいったら財閥系デベでも…デベも万が一のとき泥をかぶりたくないのでヤバそうな会社は避けますよね…？それでも景気や社会動向で倒れることがあるのが世の常。 モリモトもマンションが好調だったので欲を出してみなとみらい…以下略 どっちにしろ買った物件に味噌がつくのは嫌ですなぁ
• モリモトって１回潰れてるんですか？
• モリモトの物件行くと最初に営業から説明されたよ。いわゆる黒字倒産だったから大丈夫とかそんな感じだった
  • なにが大丈夫なのか
• 倒産したゼネコンが施工したマンションには、〇〇〇〇もある
• モリモトさんはマンション事業はぼちぼち順調でした。ところが欲をかいてビル事業に手を出しました。ところがなんと大失敗！資金がショートしドボン。マンション事業は優良と考えて銀行を含め債権者が敗者復活戦を認めました。ある程度債権は棒引きするけど、事業継続して取引してもらった方が儲かるよね、今後で取り返せるよねって過半数以上の債権者が考えました。（債権者の賛成が無いと民事再生は不成立）その後、10年以上マンション専業でまあまあのヒット中。で、これをどう判断するかは個人の自由。一回失敗してるから信用ならんとみるか。復活しているからヨシとみるか。
• 高い買い物するのに、わざわざ倒産歴ある会社選ぶ必要はないかな。選択肢は他に多くあるわけだし、最大手でもないし。
  • デベでマンションを選ぶとそうなりますねーでも近年の財閥系デベは都心の一等地以外、板マンで田の字金太郎飴な画一間取りばかりで魅力無いんですよね。財閥系デベも頑張って欲しい。
• それにしても、供給多すぎないか。こんなペースで息切れしないのかなあ。系列管理会社の評判、ほとんど聞かないけど、そこも本当は大事。
  • 15年前の各社の供給量をご存知でない…？
  • https://diamond.jp/articles/-/219699?display=b このランキングだと中の中ですね 受託数とnの比率がアンバランスなので組織票の疑いもありますが
• 経済専門誌のマンション特集、グッドデザイン賞、住みたい街ランキングなどなど、それはそれで多少の参考になる一面はあるものの、額面どおりとはいかないし。判で押したうように財閥系を揶揄したところで、新興デべは懸念要素に事欠かない。新築はフタをあけてみないと、管理会社のレベルやデべのアフター対応はわからない。中古で同じ売主のマンションで、施工や管理の質を確かめるのは、最低限やるべし。デべや仲介会社の営業さんは、目先のことだけ、おいしいことしか言わない。
• 発売から2週間で約4割が売れている様ですね。今売り出しているピアースの中で一番売れ行きが早いと営業さんがおっしゃっていました
• 価格決定したみたいですが当初よりだいぶ値上げしましたね、
  • お値段、おいくらからおいくらの値上げだったのですか？
    • 71?2平米ですと価格提示していた2階7900万台以外は8100超え、上階は8000後半でした！営業の方も反響が凄く年内には売り切れると仰っていたので強気なんだと思います。
      • パンダ部屋が7900でその上が8100だとすると割とまともな値付けでしたね
• 三茶のディアナと比べるとお値打ちな気がします！設備とか似たようなものなのかしら？
  • 住戸内の設備は同等だそうです。（と言うかここに限らすディアナの仕様がさg…略）ディアナ三茶は内廊下。こっちは1階だけ内廊下です。（1階はエントランスと、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、管理人室等のみで住戸無し）住のある2階より外廊下ですが、両側に住戸があるので吹きさらしの部分は少ないです。外からも部屋に入るところは見えないようです。三茶の駅からは遠いですが、＠１００程度は安いです。あとこっちは高台なので水害リスクが少ないのはメリットと感じました。
• 今のピアースだと用賀、若林のグレードはディアナと同じらしいですね。どちらもアーキサイトメビウスですし。値段はかなり違いますが。。
  • なら、ディアナで売ればいいのに。ようわからん。確かに、ここ最近のモリモトのマンション、外観似たり寄ったり。
    • 同じコンセプトルーム使ってるだけだと思います。
    • 三茶はお値段がディアナなので…大人の事情ですな
• 若い一次取得者は、モリモトの沿革やシリーズの格付けの変遷、違いが分からないだろうなあ。既分譲のディアナ、ピアース、アールブランなど、比較すれば、いろいろ分かるはず。
  • そう言う昔話はお年寄りや不動産マニアさん以外は興味ないと思いますよ
    • 昔話ではないと思います。築浅の物件も含めて、しっかり見極めたほうがいい。高いからこそ。大手だって、似た風潮だし。
• ピアースとディアナですと、ディスポーザーの有無がひとつの差ではないかと思います。外廊下は最近のモリモト物件では珍しいですね。(ピアース東京尾久は外廊下でしたが…)
  • ピアース自由が丘も外廊下ですね。モリモトは上位ブランドのディアナコートでもビルトインエアコンなしとかしょっぱい仕様でピアース との違いはほとんど無いです。
  • ここはピアースですけどディスポーザーありますよ

交通[ ]

• 世田谷線… 電車？ってバスみたいだよねあれ
  • 階段を上り降りせずサッと乗れて渋滞無し。数分間隔で次々来るしバスと電車のいいとこ取りな感じですね。短距離交通として優れた乗り物だと思います。
• 世田谷線は法的には路面電車で速度も遅く、三茶はホーム間の乗り換え距離も結構ある。しかし、全線専用線で定時性は高いので、さすがにバスとは比較にならないでしょ。
• 三茶駅近、閑静な住宅地、高台立地。これら全て満たす物件はお値段予算内（笑）では厳しそうなので、世田谷線もありかなと思ってます。現地に行ってみましたが、確かに三茶乗り換えでは歩きますね。ただターミナル駅に限らず都内地下鉄駅でも結構歩かされる駅は多いのでそこは目をつぶるか。
• 世田谷線がサブ路線だったら良かったですね、最寄りは小田急線の駅で
  • 世田谷線サブの小田急線駅だと豪徳寺あたりですかね？新宿、原宿、赤坂方面に出るのが多かったら小田急線が便利ですよね。この物件は三軒茶屋、渋谷、青山方面へのアクセスがアドバンテージかな…
    • 豪徳寺・梅ヶ丘辺りが良いですね！
• 小田急線最寄りだったら買ってたわ

構造・建物[ ]

ピアース若林レジデンス　エントランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60％（法53条3項1号により70％）
• 容積率：176.80％
• 敷地面積：1,531.61m2（実測面積）
• 建築面積：985.57m2
• 建築延床面積：3,600.58m2（容積対象外面積923.39m2含む）

• 内廊下ではないか
• こちらは外廊下なのでしょうか？
• 雨水が染み出して黒ずみだらけの外壁タイル 外構の工事やり直し マンション施工はコンクリートの良し悪しで決まる竣工したばかりでも、ハッカが…
  • それは見た目、表面上の問題なのでアフターの保証で直せそうですね。筐体になにか厳しい不具合があるのかとびっくりしました。マンションでやばいのはそっちですから。
    • 表面上ねえ、、、実物を見てご判断ください

共用施設[ ]

ピアース若林レジデンス　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：8台（平置駐車場7台、身障者用平置駐車場1台）
• バイク置場：2台
• 自転車置場：59台（2段式下段スライドラック式46台、平置13台）

設備・仕様[ ]

間取り[ ]

• どのタイプも田の字型で水回りがまとめられています。これによって家事は格段に楽になるでしょう。廊下が短いので掃除が楽にできるというメリットもあります。田の字のデメリットとしては感覚的に若干狭く感じること。玄関とリビングが近いことによりお互いの生活音等が気になることでしょう。好みによって分かれてくるでしょうね。
  • でもモリモトらしく、典型的なザ田の字が少ないのは良い感じですね。敷地が広いので専用庭が相当広いプランがありました。
• B1タイプ、いいですね。リビング・ダイニング・キッチン15.4畳とありますが、これはキッチンの広さも含めてですよね？サイト上の間取り図だとキッチン含めずに見えるのですが
  • 15.4畳はキッチン含めてですね。
  • キッチンを含めた面積だと思います。肌色で塗られているのは床暖房の位置で面積とは関係ありません。キッチン込みどころか、(モリモトに限らず) 通常 壁芯面積を1畳=1.62㎡で計算したものだと思います。

買い物・食事[ ]

• ショッピング

1. トップ 若林店　　約230m／徒歩3分
2. ピーコックストア 三軒茶屋の杜店　　約720m／徒歩9分
3. サミットストア 松陰神社前店　　約870m／徒歩11分
4. 東急ストア 三軒茶屋とうきゅう　　約1,260m／徒歩16分
5. 西友 三軒茶屋店　　約1,300m／徒歩17分
6. ダイエー三軒茶屋店・イオンフードスタイル　　約1,720m／徒歩22分
7. 萩原花園／萩原文具店　　約260m／徒歩4分
8. 越前屋青果店　　約320m／徒歩4分
9. 東京メガネミュージアム　　約420m／徒歩6分
10. 椋本酒店　　約440m／徒歩6分
11. イエローハット 世田谷若林店　　約460m／徒歩6分
12. カネサオーガニック味噌工房　　約510m／徒歩7分

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 世田谷保育園　　約320m／徒歩4分
2. 世田谷若葉幼稚園　　約420m／徒歩6分
3. 円光院幼稚園　　約440m／徒歩6分

周辺環境・治安[ ]

• 地域・地区：第一種中高層住居専用地域、準防火地域、19m第二種高度地区、新たな防火規制区域、不燃化特区
• 三軒茶屋で飲んだあと、歩いて帰れる距離になっているので飲み歩くのが好きな方にとっては良いのかもしれません。三軒茶屋の隣駅ですし、駅周辺もそれほど大きな駅ではないこともあって静かな環境で住めるという点はメリットがあると思います。
• 現地行きましたが、ナダラカナ、広い土地ですね世田谷線沿線でなければ、事前に価格公表しないでしょワカバヤシ？　どこ？　そういう方には「大穴」かもしれない

周辺施設[ ]

• 病院

1. 小林耳鼻咽喉科医院　　約130m／徒歩2分
2. 若林駅前歯科　　約250m／徒歩4分
3. パールデンタルオフィス　　約280m／徒歩4分
4. 松陰外科胃腸科医院　　約350m／徒歩5分
5. 高島・山田クリニック　　約440m／徒歩6分
6. 梶原内科クリニック　　約470m／徒歩6分
7. フラン動物病院　　約950m／徒歩12分
8. 世田谷中央病院　　約1,300m／徒歩17分

• 金融機関

1. 世田谷若林四郵便局　　約200m／徒歩3分
2. 世田谷信用金庫 若林支店　　約720m／徒歩9分
3. りそな銀行 世田谷支店　　約1,170m／徒歩15分
4. 世田谷郵便局　　約1,380m／徒歩18分
5. 三菱UFJ銀行三軒茶屋支店　　約1,410m／徒歩18分

• 公共・レジャー施設

1. 若林児童館　　約260m／徒歩4分
2. 世田谷区 若林区民集会所　　約660m／徒歩9分
3. 世田谷警察署若林交番　　約700m／徒歩9分
4. 世田谷合同庁舎（世田谷図書館）　　約760m／徒歩10分
5. 世田谷区民会館　　約770m／徒歩10分
6. 世田谷区 世田谷総合支所　　約800m／徒歩10分
7. 世田谷保健所　　約880m／徒歩11分
8. 世田谷消防署　　約1,280m／徒歩16分
9. 世田谷区民会館別館三茶しゃれなあどホール　　約1,420m／徒歩18分
10. 烏山川緑道　　約130m／徒歩2分
11. 松陰神社　　約310m／徒歩4分
12. 若林天満宮　　約380m／徒歩5分
13. 若林公園　　約420m／徒歩6分
14. 峰松緑地　　約540m／徒歩7分
15. 世田谷公園　　約2,480m／徒歩31分
16. Fitness Studio MIKA　　約770m／徒歩10分
17. ナチュラルマッスル三軒茶屋　　約1,190m／徒歩15分

その他[ ]

掲示板[ ]

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
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