グランリビオ芝大門

2020年11月29日 (日) 20:50時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区芝大門1丁目537番5他（地番）
• 交通：

1. 都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分
2. 都営三田線「御成門」駅徒歩4分
3. JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩6分

• 総戸数：113戸（非分譲住戸78戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上17階 地下1階建
• 敷地の権利形態：敷地（537-5,537-13,537-14）：普通借地権による準共有、敷地（601-1,601-14）：専有面積割合による所有権の共有
• 完成時期：2021年2月下旬予定
• 売主：日鉄興和不動産株式会社
• 施工：株式会社淺沼組
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 個別相談の案内がきました。営業マンによると価格を抑えたと言う話ですが、何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？白金プロジェクトを検討していましたが、価格によってはこちらも候補に入るかなと思っています。
• HPが公開になってましたね。借地権だったので残念です。
  • 非分譲の多さに普通借地と言うことは、非分譲の地権者は一人？管理組合の運営も難しくなりそうですね
    • 非分譲が7割で借地！ごいすーですね。
      • 借地権残念すぎます。変えられないのですかね。
        • 同じく私も本当に残念です。場所的にはかなりいいなと思っていたので。
          • 普通借地なら定期より全然マシじゃないですか？
            • そう思います、借地期限が実質ないわけですし。地代はかかりますがその代わりに固定資産税がかからないですし。
• 非分譲が相当多いのはネックですかね。
  • 確かに非分譲が多すぎで+借地か...
• 元々は賃貸マンション？非分譲はデベ持ちの賃貸用になるのかな
• ここらの賃貸家賃相場は5000円／平米。借地権という有限資産である以上、価格面では上限が見えるな。利回り5%くらいの値段で出してくるのかな。
• 上階から見える眺望は最高でしょうね。来月からいよいよ販売開始なんだなと思っていたら総戸数113戸のうち、非分譲住戸78戸。7割近くは関係者が住むということでしょうか。住んでからが大変そう。。。
• 問題は価格。賃貸に出してもトントンなんてアホな値段で出されては意味がない。
• 賃貸に出した場合、1LDKって需要あるんですか。
  • あるでしょう。ただ、23万も出せば芝浦アイランドはもとより、GFT、スカイハウスなどのタワマンが借りれる周辺相場です。いくらで設定できるか、間取りの面白さがアピールポイントかと。
    • 築10年程度、内廊下、設備一通り揃った部屋で、六本木40平米1ＬＤＫが24万円の平米単価6000円ぐらい、南麻布古川橋付近45平米1ＬＤＫが23万円の平米単価5000円ぐらいでありますね。
      • 大門となると40平米で家賃20万ほどですかね。
        • 50平米あっても25万が相場でしょうね。タワービュー新築プレミアムで27万くらいか。高すぎて入居が決まらないと意味ないし。港区でも年度末、半期末を逃すと普通に3ヶ月決まらなかったりするからね。ローンで買っていようものなら一気に赤字です。限りのある借地権ではそこが嫌だね。
• 地代がどれくらいなものか気になります。
• 普通借地だけど、延長の判断は組合の議決ですよね。その組合も78/113が非分譲だとリスクはありますね。
  • 万が一普通借地の延長ができなかった場合は、費用など貰えるんでしたっけ。
    • 普通借地だと、期限が来たからといって返還をしなくて良い、と思います。多数決で決まるということですが基本的には、こういう場合は残ることも多いのでしょうか。更地にして返還、という他続きじゃなくても良いのがここのいいところ
• 普通借地は、特に借りた側の方が権利が強いということなのですね。土地そのものは自分たちの資産とはなり得なくても、建物はしっかりと維持管理していけば資産としてきちんと価値があるということでしょう。定借だと、建物を壊して返却なので、大規模修繕頑張らなくなってしまうときも来るんじゃないか…という心配もありますがここの場合は大丈夫そうです。
  • どんなに管理しても老朽化しない建物はないよ、借地なら古くなるほど資産性は急速に失われる
• 地権者が過半数の住戸持ってたりしたら意味ないよね
• 普通借地なら、500くらい？
  • 400万くらいでしょ。借地ですから。
• オシャレなマンションですね。ここだと夜景綺麗でしょうね。立地的に値段が高いのは想定していますが。キュービックタイプだと日当たりいいんじゃないでしょうか。
• 借地と地権者大量・・・せめてどちらかだけならましなんだけど。借地に加え7割地権者なのは残念だね
• もはや地権者のマンションに家賃払って住まわせて貰ってるのと一緒ですな。将来追い出されるの確定か・・・。地権者って寺？
• 非分譲分の持ち主は地主ではなく、日鉄興和不動産です。なんでも、管理組合の投票権は1部屋に1票ではなく、分譲分が過半数以上を取れるようになってるらしいよ。
• 芝は港区の中でも下のほうだけど、マンションは少ないかも。でも白金高輪が値段下げたからここは５００だと高い気がする。。東京タワー見えない部屋もあるなら 安いのかね
• 毎月借地料払わせられるのに坪500万はないでしょ！？
• 港区内陸アドレスの中で芝大門は格下の方なのに、借地で坪500は高すぎ。
• 借地はチャイナも敬遠しそうだしなぁ
• 白金ザスカイと迷いますね。
  • 迷うわけないだろ…
• 価格スレの予定金額であれば、、、借地権のメリットありますか？
• 過半数越えの非分譲賃貸向け住戸のオーナーは地主さんなんでしょうか？そうなると30年後に地主さんが土地返して欲しいと思ったら、マンション側の多数決として過半数取れるし定借に近い条件に見えてしまうのですが、、、
  • まさにそういうことです。営業は言葉巧みに更新して住み続けられるような事を言うかもしれませんが。トンズラぶっこいて逃げる気満々でしょうね。売って仕舞えばこちらのもの、担当者が退社しており分かりません、不動産業界では通例です。
  • 上を見ると、管理組合の過半数以上の票は分譲世帯が取れるようになってるみたいだから、そんなことないだろ。そもそも普通借地権は、一人でも出てくるの嫌がれば、過去の判例から見ても、更新はせざるを得ないのが普通。金儲けなら、商業テナントビルにしたり、定借にするだろうから、悪どくはないでしょ。買えない人達が、「借地権」に反応して、ディスるすごいところだ。。

のやっかみがすごいね。そもそも都心にはこの形態の集合住宅は結構ありますよ。

• 借地は理解している人だけが買えばいい。
• たった30年で無くなると分かっているマンションを買う人なんてそんなにいますかね。
• この辺りの土地って手放したくないくらい貴重なの？！土地感ないからよくわからん。
• 借地は別にいいと思うけど、やっぱ高い。お寺さんて無税な上に、土地も貸して何しはるん？
  • 檀家不足。寺の維持費。修繕は専門の職人だから高い
• マンションの収益は、法人税かかるでしょ 都心の神社は、一等地だからね 私も、同じ立場なら貸すよ
• あの土地は横の私道も含めて、寺じゃなくて神社のものだね。収支に大差ないとは思うけど。
  • 神主はん儲かりまんな?現代版檀家ってところか
    • 理解あるなー。まぁ、神社とか寺とかは稼ぐ必要ないと思うけどな。
      • 寺社の建物は維持費がすごいかかる。職人も少ないし、高い。
• にしても港区に土地持ってて土地貸しやってれば儲からないわけないわな。檀家の寄付どころの話じゃない。
• 借地で坪700はさすがに高い気がします。
  • そんなするの？ブランズ愛宕並みに空気読めない価格じゃんね。世も末だな。
    • 庶民の空気は読まないって事でしょ？背伸びせずに練馬とか隅田川以東買っときなって事よ。
• ぶったまげ価格でした。ここに限らずですが、高給リーマンでももはや都心にマンション買えないな。
• 坪700ならパークコート浜離宮買えるよ
• モデルルーム、オープンしましたか？
• 何を考えてこんな価格設定にしてきたかな。ターゲットは石油王か？
  • 石油王にはちと狭い
• 600万以上の部屋は東京タワービューか、最上階。それ以外は500万台だし妥当なんじゃないですか？地権者が半分以上の部屋を保有していて、30年後に更地にしようと簡単に決を取れる状況でないなら。
  • ここは、タワーでもないし、共有施設もなし、エントランスも地味、仕様も良くない…パークコートやスカイに比べると割高な気がしますが。
    • 修繕費を考えるとタワーがいいのかどうかは分かりませんが、借地である事を考えたらパークコートと比べたて明らかに高いですね
• 公式サイトではまだ価格出てないみたいですけどイメージからして高そうな感じではありますね。
• 借地権なのか、と思ったら前にそれについてのレスがありますね。30年だと一回くらいは更新あるものだろうと思いましたが現実は色々厳しいみたいですね。それに加えて坪単価700万？！ですか。さすがに高めだなあと感じました。ここまで高いとなると魅力がいっぱいあるんだでしょうかね。メリットは東京タワービュー以外に何がありますか？設備仕様はかなり良いものを揃えてるのだろうか。気になります。
  • 東京タワー以外の売りは無いですね。とはいえ芝浦のブランズタワーと比べるのであれば坪500(東京タワービュー以外)は妥当な気がします(向こうは土地付きで同じくらい)。今思えば1年前のパークハウス浜離宮の頃はまだ安かった、という事なんでしょうね。
  • 大門駅徒歩3分、御成門駅徒歩4分だよ？すごいと思うけどな。芝公園が整理されて複合施設ができる予定だから、価値も上がると思う。
• 坪600でここ買う？近くの中古買うならどこかな。1000戸のツインパークス 買うかな。
  • 東京タワービューなら全然いいでしょ。大門駅徒歩3分はすごいけどな
• 先着順で販売開始してますが、売れてるんですかね?？
• 借地の癖に強気すぎるだろ 坊主は本当に強欲だな！
• 芝浦とかと比べるのはちょっと…神谷町ならわかりますが
  • 周りと比較してこの価格帯で安いと感じてらっしゃるという事ですかね？そういう方がいるなら、ここも普通に売れるのか。私には厳しいご時世だ。
    • 芝浦は論外です。半径1km以内の新築だとパークコートやブランズがありますが、スケールメリットで劣るとは言え、こちらの坪700はそこまで割高には感じません
      • 今のこの地域で坪600－700は普通でしょう。隣の虎ノ門や愛宕はもっと高いです。
    • 一般論で普通借地権の場合は相場の7割程度、と考えると土地付きの分譲だったら坪1000が妥当って事ですか？パークコートの方がかなりお得な気が、、
• 三流デベブランドが芝大門の借地権で坪700万とか。無理がありすぎだよ。利回りマイナスじゃんよ。
• 浜離宮も高いなーって、それより高いなんて。プリンスホテルを森ビルが買い取って、芝公園ヒルズにする計画があるとかじゃないと買えない。借地で買うなんて誰得なの？
  • プリンスホテルは建て替えられて、御成門小の隣（今の図書館のあたり）で高層ホテルになる予定。ザ・プリンス パークタワー並みの高さができるんじゃないでしょうか？　あわせて跡地利用で芝公園の再開発が行われるので芝大門の価値は上がると思いますよ。もともと駅チカですしね。
• 港区などには普通借地権の集合住宅は結構あるよ。ブランズ愛宕虎ノ門も普通借地権ですね。グランリビオの価格設定はここを参考にしてる感じ。
• 件数的には2期で売りきって終わるはずが、1期2次販売。これは相当売れ残ったねww1期2次では価格も下がるかな？
• この価格で梁がコレでは残念すぎた。
• 35件しかないですが動き鈍いのでしょうか？この価格なら白金スカイ買った方がいいのではないかと思いました。
  • 白金スカイの土地柄に抵抗がないならそちらに行けばよろし たまたま同時期というだけ 本来比較対象にならない
    • いやいや、白金スカイはグランリビオと比較にならないほどお高いですよ。
• 区役所もある港区の中心の一つですから、まあ高いでしょうね。土地の利用価値が高いので本来は分譲すらも貴重なエリアですし。
• 借地買うぐらいなら、最初から賃貸マンションに住んだほうがまし。少しでも古くなったら簡単に引越しできるからね。
  • それは利回り次第。購入、賃貸、借地の有利不利は数値で判断すべきこと。借地は所有より安いからその分を他に回せるから不利とは限らない
    • 借地権で利回りを語る方が無理だと思うが。過半数の住戸を持つ地主が権利の延長はしないと言えばそれまでだよ。一寸先は闇。営業が美味しいことを言うかもしれないが、結局権利がなくなってしまえば裸で外に放り出されてしまう。数年後に売ろうにもそのリスクを考えて弱気価格にならざるを得ない
• んー、普通借地の意味が理解されてないな。
• 地権者住戸はないよ　モモレジブログ読んだら
  • 113戸（非分譲住戸78戸含む）とあります。モモレジさんのブログも拝見しましたが、地権者住戸という書き方はしていないですが、非分譲住戸で低層階にコンパクトなタイプが集中しているという風に書かれていました。いずれにせよ、低層階はここの場合は一般分譲はされないということになるのでしょうか。非分譲住戸がどういう扱いになるのか。賃貸というのが大筋でしょうか。
    • そうだと思います。
• 8階までが賃貸で、分譲は9階以上だそうです。
• 大門周辺は港区役所もあるプレミアムエリアだから仕方ない
  • 区役所があるからプレミアムエリアwじゃあこの界隈の中古マンションも軒並み坪500万クラスなんでしょうな。
• 議決権の半数近くを法人が一括で保持している借地、という特殊な物件にしては高すぎたんですかね？値引き販売しないかなぁ？
  • 値引きはないよ　新虎は、みんな知らないと思ったら意外に反応が良かったみたい　ペンシルでも2階から坪600超えてるよ　周辺の中古の価格も聞いたけど高いよ　坪550ならそんなもんだよ　野村が新橋に建てるマンションは坪700超える予定
    • 坪単価は部屋によりますが、500台が多いです。東京タワービューは600台、最上階は700台ですが、これはやむを得ない。昨年できたパークコート浜離宮の同クラスの部屋と思われる部屋同士を比べた印象では、パークコート浜離宮の8割5分～9割くらいの坪単価かな。グランリビオが少し安い印象です。借地権だからでしょう。
• 総戸数113戸（非分譲住戸78戸含む）販売している住戸が少ないこと、借地権で、興味がない人はスルーなのでは？マイホームを「資産」を考えるなら借地権ではない物件がおすすめですし。30年後、定年退職で東京にはいないなら選択肢に入れてもいいかと思っています。ホームページ、物件がOUTLINE、地図がMAPなど英語表記なのは日本人向けじゃないんですか？英語圏の人も購入対象なのかと思いました。
• 非分譲住戸って賃貸になるのでしょうか。この規模だし、この立地だし、そうするのが順当に思えます。分譲物件の購入者が賃貸に出す可能性もあり得るでしょう。ただ、その場合はおそらく所有権者に許可なり手数料を払うことになるのでは？普通借地権で30年毎の更新が前提となるのはわかっているのですが、仮に返上したいという人と、住み続けたいという人がわかれた場合どうなるのかも考えていかねばです。
  • 基本的には更新ですよ。普通借地権というのはそういうもの。そういうつもりで、地主も貸し出してるはず。欲深ければ、普通借地権のマンションなんかにしないよ。

交通

• ここは大門浅草線と大江戸線とJR浜松町と御成門三田線が使えて、いいよね。
  • だから借地なのが惜しい。
    • 本当に借地なのが残念すぎます。
    • 普通借地権といっても、ここいらの土地は昭和からの借地で、旧法が適用されるので、1人でも出ていきたくないと言えば、それで更新は決まり。旧法では30年毎の更新です。借り手の権利が圧倒的に強い。ほぼ半永久（だから、新法ができた）。

構造・建物

グランリビオ芝大門　エントランスアプローチ完成予想図

• 建蔽率：90%（角地緩和）
• 容積率：600%
• 敷地面積：918.51㎡（私道負担24.03㎡含む）
• 建築面積：556.18㎡
• 延べ面積：7,671.95㎡（容積対象面積5,370.92㎡）
• 眺望はなかなか良さそうな感じですね。東京タワービューいいなと思いました。やっぱりきれいだと思います東京タワー。住居というよりホテルとかバーみたいな眺めだけど、日々の暮らしで見れるなんて贅沢だなと思います。

共用施設

グランリビオ芝大門　エントランスホール完成予想図

• 駐車場 : 総戸数113戸に対して21台（身障者用平置き1台機械式20台）
• 駐輪場 : 総戸数113戸に対して115台（2段ラック式〔下段スライド式70台、上段ラック式45台）
• バイク置場 : 総戸数113戸に対して4台（平置き）
• バルコニー面積 : 9.04m2～14.18m2
• 地下は駐車場ですか？住戸数が多いですし共用施設などは設置されるんでしょうか。

設備・仕様

間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：40.04m2～86.65m2
• アルコーブなさそう。全体的に間取りいけてない。
• Ｋタイプだとリビングから東京タワーも見えて南向きのワイドスパンになるのかな、かなり良さそうな感じがします。

買い物・食事

• 商業施設

1. セブンイレブン文京動坂上店　（約150m／徒歩2分）
2. 丸喜屋フーズ駒込店　（約190m／徒歩3分）
3. ユニバーサルドラック本駒込本郷通り店　（約330m／徒歩5分）
4. まいばすけっと本駒込3丁目店　（約360m／徒歩5分）
5. 大銀ストアー本店　（約370m／徒歩5分）
6. コープみらいコープ白山店　（約560m／徒歩7分）
7. マツモトキヨシ白山5丁目店　（約570m／徒歩8分）
8. 三徳白山店　（約590m／徒歩8分）
9. サミットストア千駄木店　（約790m／徒歩10分）
10. 谷中銀座商店街　（約1,090m／徒歩14分）

• この辺りだと買い物とかは便利ですか？
  • スーパーがないですね。浜松町の線路の向こうのマルエツか。買ったものを持って歩くには嫌になりそうな距離ですが。
    • 浜松町の再開発でスーパーなども入りそうですよね。
      • 新橋方面に5、6分歩くとマルエツプチ、ハナマサ、八百屋があります。マルエツプチは品揃え良くてお惣菜や刺身、肉などもあります。
        • 近所のスーパーは新虎通りと日比谷通りの交差点にマルエツとハナマサがあるので便利そうですね。駅も近いので賃貸に出しても需要がありそうです。

育児・教育

• 教育施設

1. 千駄木小学校【通学指定校】　（約450m／徒歩6分）
2. 文林中学校【通学指定校】　（約400m／徒歩5分）
3. 本駒込南保育園　（約330m／徒歩5分）
4. モニカ本駒込園　（約530m／徒歩7分）
5. 本駒込プチ・クレイシュ　（約590m／徒歩8分）
6. 駒込保育園　（約740m／徒歩10分）
7. 千駄木幼稚園　（約340m／徒歩5分）
8. 本駒込幼稚園　（約850m／徒歩11分）
9. 京北幼稚園　（約1,060m／徒歩14分）
10. 駒込学園　駒込中学校・駒込高等学校　（約150m／徒歩2分）
11. 日本医科大学　（約580m／徒歩8分）
12. 東洋大学白山キャンパス　（約610m／徒歩8分）

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• メトロとJRと両方使える立地のように見えますが、あまり近くはなさそう。オフィス街に建設される感じだと土日祝は静かでしょうね。
• 同じような高さのビルに囲まれているので、眺望は期待できなさそうですね。隣のライオンズと一体化で建て替えればよかったのに。
• 場所は非常に魅力的ですね。
• 既存のマンションが残っていて、土地の形がいびつなのと、接道がもう少し広ければなって感じでした。
• 新虎通りまで結構遠くないですか。

周辺施設

• 公園・スポーツ・文化施設

1. 養源寺　（約70m／徒歩1分）
2. 大観音児童遊園　（約290m／徒歩4分）
3. 西林ひろば　（約300m／徒歩4分）
4. 千駄木公園　（約310m／徒歩4分）
5. 本駒込三丁目児童遊園　（約330m／徒歩5分）
6. 千駄木児童遊園　（約430m／徒歩6分）
7. 駒込公園　（約460m／徒歩6分）
8. 森鴎外記念館　（約610m／徒歩8分）
9. 根津神社　（約880m／徒歩11分）
10. 東急スポーツオアシス本駒込　（約990m／徒歩13分）
11. 六義園　（約1,220m／徒歩16分）
12. 小石川植物園　（約1,430m／徒歩18分）

• 医療施設

1. 森谷医院　（約310m／徒歩4分）
2. 齋藤医院　（約310m／徒歩4分）
3. 本郷診療所　（約360m／徒歩5分）
4. 都立駒込病院　（約370m／徒歩5分）
5. 森田医院　（約370m／徒歩5分）
6. とくなが耳鼻咽喉科　（約370m／徒歩5分）
7. 西岡クリニック　（約510m／徒歩7分）
8. 白山皮ふ科クリニック　（約510m／徒歩7分）
9. 駒込かせだクリニック　（約570m／徒歩8分）
10. 文京クリニック　（約600m／徒歩8分）
11. 日本医科大学付属病院　（約630m／徒歩8分）

• 公共施設・金融機関

1. 浅嘉交番　（約340m／徒歩5分）
2. 文京向丘二郵便局　（約440m／徒歩6分）
3. 動坂交番　（約490m／徒歩7分）
4. 本駒込郵便局　（約550m／徒歩7分）
5. 本郷図書館　（約700m／徒歩9分）
6. 本駒込図書館　（約850m／徒歩11分）
7. 三井住友銀行駒込病院出張所　（約370m／徒歩5分）
8. 三井住友銀行白山支店　（約390m／徒歩5分）
9. みずほ銀行白山出張所　（約550m／徒歩7分）
10. りそな銀行白山出張所　（約570m／徒歩8分）
11. 三菱UFJ銀行千駄木支店　（約760m／徒歩10分）

その他

• 今日マンションマニアがTweetしていたよ 坪480万だったかな、お得だって2LDKできれいな間取りだった
• ここ買うならクレストプライムタワー買うわ
  • 川向うの土地柄に抵抗がないならそちらに行けばよろし たまたま売り住戸がまだ残ってるというだけ 本来比較対象にならない
    • そうだね。借地だし比較にならないね。
• ブランズ愛宕虎ノ門の方がいいね
• 割と近くの新橋4丁目に野村がマンション建設中だけど、分譲？

掲示板

23ku/646391/49-129