ソルフィエスタ青砥

2020年11月16日 (月) 10:46時点における版

物件概要

ソルフィエスタ青砥　外観完成予想CG

• 所在地：東京都葛飾区白鳥二丁目1162番1(地番）
• 交通：

1. 京成本線『青砥』駅 徒歩14分
2. 京成本線『お花茶屋』駅 徒歩9分

• 総戸数：48戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年4月
• 売主：株式会社スギモト都市開発・株式会社エムズイースト レジデンス
• 施工：田中建設株式会社
• 管理会社：株式会社ソルフィエスタ

価格・コスト・販売時状況

• 角部屋で4000万からは安いですね。ただ、目の前が大通りっていうのが気になりますが。
• 価格帯は全般的に今どきのマンションにしてはお手頃ですね。全室ある程度広さのあるファミリータイプだし。3900万の部屋は階数や部屋の位置が微妙なのかもしれませんけどマンションの立地や設備を考えればお買い得になりそうですかね。

【第1期予告概要】

• 予定販売戸数：9戸
• 予定販売価格：3,900万円台～5,300万円台 ※100万円単位
• 間取り：3LDK
• 専有面積：70.51m2～75.56m2
• バルコニー面積：13.05m2～25.89m2
• プライベートポーチ面積：6.02m2～13.37m2
• 販売予定時期：2019年10月上旬

【第2期予告概要】

• 予定販売戸数：7戸
• 予定販売価格：3,400万円台～5,400万円台 ※100万円単位
• 間取り：3LDK
• 専有面積：70.51m2～73.37m2
• バルコニー面積：13.05m2～13.10m2
• 管理費（月額）：9,500円～9,900円
• 修繕積立金（月額）：5,800円～6,000円
• 修繕積立基金（引渡時一括）：388,000円～404,000円
• 管理準備金（引渡時一括）：16,400円～17,000円
• 販売予定時期：2020年9月下旬

• マンマニさんの価格表を見る限り周りの中古相場に比べても高めなので、将来的な販売価値を気にする方には微妙かもしれませんね。もっと青砥駅寄りで築浅3,000万台前半からありますから。
• 公式サイトに価格が出ているけれど、値段は安いほうだと思います。駅までの距離とか、大通り沿いという環境を思えば、これくらいであってほしい…というところではあるのだけども。今の時期も営業しているみたいですがよく見るとオンラインでのことになるようです。今どきは便利だ…。収まってからモデルルームを見たほうが良いという人もいるだろうけど、とりあえず話だけっていう人はオンライン使うのでしょう。
• ここのスレッドの概要欄には、管理会社は未定となっています。公式WEBの物件概要をみると、株式会社ソルフィエスタが行うと書かれていますね。マンションは管理会社で買えみたいなことを聞いたことはありますが、前の書き込みを見ていると思ったような感じではないのか。まだ管理会社は変更することができるけど、変えるのが理事さんたちが大変です（汗）きちんと業務を果たしてくれると一番なんだけどなぁ。管理人さんが良い方だととてもいいのだけど。
• 都区内にこのクラスのこの価格のマンションがあるというのも意外な感じがしました。千葉県まで行かなくても、部屋は十分広くて価格も手ごろな感じがします。駅から歩くとしても10分以内なら許容範囲ではないでしょうか。
• ある意味、大手ブランドのマンションじゃなんで価格が抑えられているのかもしれないですね。ブランド料が乗っかっていない的な。あと大通り沿いなので、その判断が大きく分かれるところがある。価格的には需要があるし家族で暮らしていくには十分な広さは確保されていると思います。
• 総合的に見て、高いと感じました。リセールバリューを考えたら10年後や20年後は損そちゃいそうです。
• ここはリセールバリューというのは難しいのでは。大通り沿いという場所ですし、駅についても青砥はちょいと遠く感じる。どちらかというとこのあたりに地縁のある方が向いていそうな印象です。今後の状況を考えるとマンションのリセールで儲かるっていうのは難しく実需が向いていそうです。
• 大通り沿いだから陽当りや眺望などはとても良いのではないでしょうか？周辺と比べますと価格も安いですし内装や仕様もとても印象の良い出来栄えで売れ行きは良さそうですね。
• 多分、大通り沿いだから、眺望に関しては良いと思うし、日当たりもいいと思う本当に何をメインに考えるかでかなり評価は変わってくると思います。花粉症だと、どっちにしても窓をあけっぱなしにして暮らすことはできないし、閉めておけば静かだし…という人もいるだろうから。
  • 眺望、ＡとＢは皆無です。ＣとＤタイプは目の前が排気ガスMAXの大通りなので眺望というか開放感はありますが、が、ですね。リセールバリューは10年後2980万円でしょうかね。ここで4000万以上はちょっと損し過ぎだと思いました。
• この場所だと、もう少し安いかな?みたいな期待は正直ありますよね 不動産価格が23区西側エリアが上がって、そのうちに城東エリアもどんどん上がってきてしまってこのあたりでもとても値段が高いマンションが増えてしまいました。ここもそういうトレンドに乗ってしまっているのでしょうか。
  • 今は売り時ですが買い時では無い事は間違いないでしょうね。
• 先日モデルルーム見学しました。たっぷり残っていて全然売れていないので逆に不安と感じました。将来中古になった時も需要が期待できないという事なのなら悩みます。
• 葛飾区は前後2人の子乗せ自転車の助成金があるんですね。内容は購入金額の2分の1で助成金の上限は3万円だそうで、アシストつきは高額なので助かりそうです。ただ申請は来年の3月までの期限付きなのでこちらの住人には関係ないかも？
• ここなら10年でも4300万くらいでは売れそうですよ
  • いくらの部屋が10年後にいくらですか？わしは5000万円の部屋が10年後は3700万円だと思います。
• suumo見ましたが第二期の3400万円代住戸が遂に10月に広告開始みたいですね。いつ申込できるのでしょうか？
• 公式ホームページには第二期の今週末モデルルームオープンとなっていますね。物件概要を見ても今のところ再登録住戸と先着分住戸の情報しか出ておりませんが、申込はモデルルーム見学開始と同時なんですか？
• 再登録の3490万住戸はなにもの？第2期のパンダ？
• セミオーダーマンションとありましたが、期限はいつまでなんでしょう？24時間ゴミ出しができたり、複層ガラスなので冬は暖かかったり、色々といいなと思える点が多かったです。ペットも飼育できるとあり、将来的にペットも飼えるなら資産価値も高くなりそうな気がします。（周囲でペットを飼う人が多いので）3490万円は安いですね。何階なんでしょう？少し高くても納得いく部屋を買った方がいいのかもしれないとも思います。
  • セミオーダーはもう時期的に無理だと思いますね3400万台の部屋は2階ですね
• 3400万円台の住戸、2階だったら価格が優しいのは納得ですね。マンションは2階が一番値段的には安くなる傾向にあるという風に聞いたことがありますから。セミオーダーはやっぱり厳しいですか。後はなにかしたいのだったら、自分達で業者を入れるしかない状態かも？

交通

構造・建物

ソルフィエスタ青砥　エントランス アプローチ完成予想CG

• 建ぺい率：70%
• 容積率：200％・400％
• 敷地面積：925.97m2
• 建築面積：454.98m2
• 延床面積：4186.63m2

共用施設

• 駐車場：10台（身障者用駐車場1台含む）
  • 月額使用料：18,000円
• ミニバイク置場：4台
  • 月額使用料：2,000円
• 駐輪場：96台（ラック式）
  • 月額使用料：200円
• 公式サイトトップにいろいろとここの特徴が書かれているけれど、そこまで珍しいものはないかな。平置き駐車場は純粋にいいなぁって思ったけど。
• 駐車場なんて２台しか置けないぞ。しかも軽。なめてんのか。

設備・仕様

• 駅徒歩9分の70平米台、二重床で二重天井、ボイドスラブ厚もあり、T3サッシで部屋の中も静か。これで3900万円台なら買いですね。安すぎると思います。デベもあまり利益が無いのでは。
  • 確かにお得ですが、大通り沿いであることから、T3でないと厳しいと思います。普段窓を開けるのは厳しいでしょうか。

間取り

• 間取： 3LDK
• 面積：70.51m2～75.56m2
• 代表間取りからすると全室リビングインの部屋がいくつかある設定になるのだろうか。どちらも良い位置に納戸があって使いやすそうだなと思いました。
• 今週末モデルルーム訪問予定です。HP見る限り広さは良い感じですが、他マンションでは当たり前のものを大々的にwebに記載して割安感を出してる感じなので実物が気になります。
• プライベートポーチがかなり広くないですか？これだけの広さがあるので自転車も置いて置けるくらいの広いスペースなのが良いですね。これは角部屋のメリットです。どのタイプもそれほど大差がないので、選びやすそう。平米数も70平米以上なのでファミリーで住むなら丁度いい広さかなと思います。収納スペースもたっぷりめにあるのが特徴的
• 全体的にひたすらスペース効率はいいと思います。アイランドキッチンがあるタイプは、そこまででもないかもしれないけれど…でも室内に通路が極力内容にはなっている。アイランドキッチンは、どうしても動線を多く取る関係で、キッチンに関わるスペースがどうしても広く必要になってしまうんですよね。それでもリビングスペースは確保できています。
• 間取りが特殊だ、とあったんですが、田の字じゃないということと、居室は基本リビングを通らないと入れないようになっているというところが普通じゃないところっぽいです。
• 大通り側の角部屋は、道路に面している方は窓は小さいんですね。若干もったいないけれど。共用通路に面している部屋ですが、室外機置場が設置されているのが珍しい。まあ、他だと書いていないだけで、実際は室外機どこもおいているのだけれど、でも書いてあるとイメージがしやすい。
• 居室がリビングインになってしまうけど、ワイドスパンだから、居室に窓をつけやすいという風になってくる。やはり窓がないとものすごく部屋って閉塞感が出てしまうからできるだけあるようになっていたほうが良い。全然窓がない部屋の壁につけるフェイクの窓みたいな飾りがあったりするんですが、そういうののお世話にはならなさそう。
• 中部屋でも全ての部屋に窓があるって良いですよね。ワイドスパンならではの配置です。ここはキッチンの配置も上手だと思います。アイランドキッチンの部屋だと家事動線が良いので洗濯や家事で忙しい時も効率よく動けるんじゃないかと。気になるのはバルコニーなんですけど、部屋とフラットとなると大雨の時室内に水が入っちゃったりしないんですかね？
• 間取りで素晴らしいと思ったのは、ほぼ全室アウトフレームになっていることです。三面採光で玄関側には広いポーチがあるのも良いなと思った点です。

買い物・食事

• ショッピング

1. セブン-イレブン 葛飾白鳥店　　約130m／徒步約2分
2. どらっぐぱぱす 青戸店　　約230m／徒步約3分
3. ココスナカムラ 青戸店　　約250m／徒步約4分
4. ドン・キホーテ 青戸店　　約360m／徒步約5分
5. スギドラッグ 葛飾青戸店　　約450m／徒步約6分
6. ジェーソン 葛飾白鳥店　　約510m／徒步約7分
7. コープ 葛飾白鳥店　　約520m／徒步約7分
8. いなげや お花茶屋店　　約530m／徒步約7分
9. ザ・ダイソー いなげやお花茶屋店　　約530m／徒步約7分
10. ライフ 葛飾白鳥店　　約540m／徒步約7分
11. 旬鮮食品館カズン お花茶屋店　　約880m／徒步約11分
12. オリンピック立石店　　約890m／徒步約12分

育児・教育

• 教育施設

1. 区立 白鳥小学校　　約310m／徒步約4分
2. 青戸福祉保育園　　約430m／徒步約6分
3. 区立 中青戸保育園　　約430m／徒步約6分
4. 区立 南白鳥保育園　　約470m／徒歩約6分
5. 青戸もも保育園　　約510m／徒步約7分
6. 太陽の子青戸中央保育園　　約570m／徒步約8分
7. 白鳥ふたば保育園　　約600m／徒步約8分
8. 共栄学園附属共栄幼稚園　　約650m／徒步約9分
9. 区立 青戸保育園　　約670m／徒步約9分
10. 区立 大道中学校　　約760m／徒步約10分
11. そらまめ保育園お花茶屋駅前　　約820m／徒步約11分
12. 青鳩幼稚園　　約900m／徒步約12分
13. 東光幼稚園　　約950m／徒步約12分

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域

• 目の前に何が立つかわからないリスクがありますね。あと、ホームページの3999万のお部屋は、南西の角部屋じゃなくて、大通りに面した二階のお部屋。ハザードマップ によると、二階も余裕で浸水します。
• マンション名は青砥となっているけれど、駅までの距離を考えると、生活圏自体はお花茶屋？駅と駅の間のエリアで、大通りにも挟まれている部分なので、なんとなく生活圏というのが見えにくいエリアでもあるかもしれないです。乗る電車によって、駅は使い分けでしょうか。
• ここって水戸街道の白鳥の交差点のところで、お花茶屋側なんですよね。お花茶屋周辺よりは、青砥駅の周りの方が店は全体的に多め。利便性だけで行ったら青砥なんだけど、日暮里とかで乗り換えるのだったらお花茶屋使った方が便利だとは思います。
• お花茶屋と青砥どちらがいいかはその人がどこに行くかによって使い分ける形になるでしょう。お花茶屋も駅のごく周辺は小さくて穴場的な店も多いと聞きます。
• 白鳥の交差点すぐそばにあるマンションなので、家の前の道路には常に車が多くいる印象です。窓を開っぱなしにはなんとなーくしにくい印象があります。青砥は、やっぱり6号を渡って、更にかなり歩くので、もっと遠い印象はあります。行くなら自転車でですが、駐輪場があるかどうか。お花茶屋は十分徒歩圏内だけど京成本線しか使えないです。
• 遠い、ただただ青砥駅が遠いです。毎日の事ですし、雨の日は辛いですね。
• 子育て支援に力を入れてくれている地域になっていることはファミリー世帯にとっては暮らしやすいし、23区内で唯一の３人乗り自転車の補助が出るのはありがたいです。坂道もなくフラットな道というところも魅力です。一方、駅からの距離が遠い。１０分以上の距離があるというところは善し悪しが分かれそうですね
• 子乗せ自転車の助成金はありがたいですが、駐輪場の敷地が少ないマンションでは2段式の駐輪場になることも多く、下段に止められると上段が取り出せないとよく揉めてますよね。立地的に自転車が多くなりそうなので、揉めると怖そうです
• 自転車の３人乗りって曲芸だな。１人は荷台でもう一人は肩車か？
  • 3人乗りの自転車は一人が前カゴに設置した椅子、もう一人が荷台に設置した椅子に乗せる事になります。子供が激しく動くと自転車も揺れるので、本当は危ない乗り方ですが、他に移動手段がないので背に腹は代えられない状況なんですよね。
• 駅までそこそこ距離がありますが、やっぱり歩いたらそこそこ遠いですかね？これくらいの時間だと自転車が必須になってくるかと思いますが、傾斜や駐輪所などの情報について知れたらと思っています。
• 私も隣駅に住んでいますが、いたって平坦です。ただ、夫婦ともにうしろに子供を乗せるので、電動自転車を利用しています。私達は車を所有していないので、休日はスカイツリーまで20分、浅草も頑張れば自転車でよく行っています。

周辺施設

• 病院

1. 白鳥診療所[内·人工透析]　　約170m／徒步約3分
2. 阪口クリニック[産婦・皮]　　約210m／徒步約3分
3. 森田歯科医院[歯]　　約260m／徒步約4分
4. 三枝眼科医院[眼]　　約590m／徒步約8分
5. 立石休日応急診療所　　約690m／徒步約9分
6. お花茶屋こどもクリニック[小]　　約790m／徒步約10分
7. まるやま耳鼻咽喉科クリニック[耳鼻咽喉]　　約810m／徒步約11分
8. 井沢耳鼻咽喉科医院[耳鼻咽喉]　　約850m／徒步約11分
9. せりざわ医院[内·小]　　約850m／徒步約11分
10. 葛飾赤十字産院[産婦・小]　　約990m／徒步約13分

• 公共・レジャー施設

1. 白鳥南公園　　約180m／徒步約3分
2. 白鳥東なかよし児童遊園　　約300m／徒步約4分
3. 白鳥東公園　　約300m／徒步約4分
4. 白鳥公園約　　約310m／徒步約4分
5. 青戸平和公園　　約420m／徒步約6分
6. 白鳥東さわやか児童遊園　　約480m／徒步約6分
7. 白鳥わかば公園　　約480m／徒步約6分
8. 曳舟川親水公園　　約500m／徒步約7分
9. しろふね児童遊園　　約500m徒步約7分
10. お花茶屋公園　　約620m／徒步約8分
11. 24GYMお花茶屋店　　約690m／徒步約9分
12. 青戸ボウル　　約740m／徒步約10分
13. 青戸地区図書館　　約740m／徒步約10分
14. お花茶屋図書館書館　　約870m／徒步約11分
15. 葛飾区総合庁舎(葛飾区役所)　　約760m／徒步約10分

その他

掲示板

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