ドレッセ美しが丘フロント

2020年9月10日 (木) 12:12時点における版

物件概要

ドレッセ美しが丘フロント　完成予想模型

• 所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目1番1他（地番）
• 交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩3分
• 総戸数：67戸（非分譲住戸1戸含む。他、管理室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年02月
• 売主：東急株式会社
• 施工：木内建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

価格・コスト・販売時状況

• 土地はもともと東急の所有っぽいので、本物件の坪単価は多少目に優しくなるのではないかと勝手に予想しています。
  • 企業ですから利益を追求するのはどこも同じでしょう
    • めっちゃ高そう
• 設備、仕様、価格楽しみですね。
• たまプラに対する東急の戦略を考えれば、安い金額の可能性ゼロです。
• 坪430から450です。
  • そういう住戸もあるかもしれませんが坪3百万台でしょ
    • さすがに坪300万円台はないのでは。あったとしてもパンダ部屋で瞬間蒸発すると思います。安い部屋で坪400万円からで平均は430万円位と予想しますが如何に？
      • 豊洲並みに値上がりしてるんですね。たまプラーザも
        • 駅前のワイズですら400台は多くないよ
          • 坪単価400万はないのでは。ドレッセワイズが380万程度でしたから。その頃よりも建築費は高騰していますが、立地はワイズの方がいいですよね。同じ坪単価ではないかと予想します。
• なかなか雰囲気の良さそうなイメージスケッチですね。ルーフテラスには、カフェエリア、カウチエリア、セミパブリックエリア。晴れの日ならパーリーピーポー
• 価格と外観・設備仕様次第ではないでしょうか。駅には近いが場所は正直微妙で、好き嫌いがありそうです。全体で67戸とこじんまりとして規模感がない中、目立つための外から見た豪華さをどこまで演出できるかがカギとなるように思います。 たまプラに住む人は、経済合理性以外の部分も重要視する人が多く、単に駅に近く便利ですだけでは、そのような人の心には届かないと思います。
• 外観がとても気に入りました。坪単価400なら買います。430以上なら買いません。。
  • その範囲ならば大丈夫だと思います。
• 美しが丘の戸建てから駅前へ住み替えしたい層にも人気が出そうですね。
  • ここより駅に近いマンションは当分出てきそうにないですからね
• 駅近は駅近だが、小規模開発で環境的にも線路横。たまプラ購入希望者は、ブランド価値に見合った環境、周囲からの注目を重視する人が多い中、駅から近いというだけで周辺マンションに比べて存在感、住環境に劣る物件にどこまで価値観を見出すか注目しています。 そもそも利便性を重視する層は、利便性の割に価格の高いたまプラを検討対象から外していると思っています。
  • そうは言っても駅近物件はスピードの差こそあれ売れてしまうんだなあ。やはりマンションは駅近じゃないと資産性が、、、というか信者が多いんですよ
    • 平均面積72m2というあたり戦略的ものを感じます。ファミリー層 も という感じかな。閑静な住宅地じゃない付加価値の方が優っていると思います。
• たまプラに待ちに待った真打ちマンション登場ですね。美しが丘邸宅地を継承する趣と、街の道標にふさわしい洗練された設えが、それに相応しい住民を迎えてくれるようです。プライベイトも充実したい働き盛りの男たちが求めるマンションだろうと思います。
  • デザインコンセプトの売り言葉ですね 。わたしなら働く女性に優しいマンションをアピールしたら良いと思います
• たまプラらしくないマンション。線路横の余っている土地に、無理やり建物を詰め込みました感を感じてしまうのですが、皆さんはどうですか。
  • 同じ考えです。お盆休みのため、たまプラーザ美しが丘を散策。こちらのマンション通りましたが、ちょっと。やはり、ドレッセワイズたまプラーザはブランドマンションと実感。
• 販売は3か月後。楽しみです。入居は再来年の3月。ゆっくりと新居のことを考えられますね。ローンの実行金利が気になることぐらいですかね
• 価格ってどのくらいなんですかね？
  • 坪単価380万は行くと思います。たまプラーザやあざみ野は都内並みに高いですよね。
    • やはり3L8000万は覚悟しなきゃいけないんですね。
      • 首都圏の主要な名の知れた駅近くのマンションはどこも高いですね
• 61m2の一番小さい部屋で7000万くらいしてましたね。ドレッセのブランドはあるけど線路沿いでどれくらい売れるか気になりますね。
• 最寄り駅まで徒歩３分って物件と考えると魅力はあるかと思います。このあたりの相場などの情報交換できると嬉しいです。プランもいろいろありそうですが、特にメゾネットタイプは人気プランとなりそう。
• 駅3分は魅力ですが、郊外駅のそれも線路脇のマンション。1億円越え9千万円越とかあり得るのでしょうか
• 先日、モデルルームを見学に行ってきました。結論から言えば、ガッカリです。一番ガッカリしたのは、地下２階に住戸があることです。今回のような台風や豪雨を考えると地下に住戸がある物件は、いくら全体的に安くても私的には買えません。万が一何かあったら、管理組合全体で直しす必要があるでしょうし、事故物件のようになったら最悪ですから。それでもいいと思う方には、意外とお安い感じの価格設定だと思います。
  • 平均地盤面という言葉ご存知でしょうか？建築基準法上ではそのような階数表示にはなりますが見ただけでは8階建て。見ただけでここは地下2階とは誰も思いません。また、地下といっても現地や外観イメージを見ると擁壁がありテラス側の道路よりも高い。近くに大きな川もないし浸水する可能性は極めて低い。というより無い。万が一の時ですが、管理組合全体で直すとは何を直すのでしょう。共用部の設備や外装などで戸別対応はしない。全て自己責任。これはここだけでなく全てのマンションに言えること。ここが氾濫危険地域に指定されていますか？これが公的回答です。
• 東向き60m2台の2LDKで幾らくらいしますか？
  • Hタイプだと、5千万後半から6千万半ばまでの価格帯と予想します。
• 広くて軽く1億を超えるような住戸があるマンションで少し狭くて6千万台ならいいかもね。
• 価格表、気になります。交通量の多い道路と線路と保育園に囲まれてますが、価格には反映されていない感じでしょうか。周辺環境を気にしすぎると駅近は買えないのかもしれませんが。
• 東側の2LDKは地下だけでしょうか？地上３～５階があるなら検討したい。価格にもよりますが。6000万台後半位なら。
  • 3から5階でこの立地なら6千万後半はあり得ません。予算そのままで上階希望ならエリアを変えることをオススメします。
    • 7000万台円出してお風呂が1317サイズ。侘しい～
• 価格見てきました。おおよそですが、2LDKは、低層階が６千万円台、高層階が７千万円台でしたよ。3LDKは、一番安くても７千万円台から。高層階や角部屋は、１億円超えてました。個人的な感想ですが、たまプラの駅近にこだわる人には、いいマンションかもしれませんが、こだわらないなら、違う駅の物件を探した方がコスパいいと思います。
  • 同じような感じの駅で徒歩3分はそうそうないと思います。歩いて5分以上がほとんどだから高いのでしょう。ほとんどの場合、価格と徒歩分数は反比例。ここを選ぶ人はたまプラーザが良くてなおかつ駅近を求める裕福なこだわりが強い方でしょう。自身の希望を具現化したこのマンションが選ばれる。
• 今月からモデルルームがオープンしたようですが、すでにモデルルームの見学された方はいらっしゃいますか？雰囲気とか特徴など、どうなのでしょう？
  • そうこうしているうちに今週金曜、土曜の午前で第1期販売受付で土曜午後抽選。3分の1の住戸が売りに出されるので出遅れた人は金曜土曜の慌ただしい中で手をあげるか判断しなければなりません。
• 抽選になりそうな住戸って有るんですか。今週末、土曜日午前中とは、今からだと難しそうですね。
  • 行けば抽選住戸を教えてくれるんじゃないかな。そういう部屋はもうすでに営業さんに買いたいアピールしているだろうから空いている住戸に導いてくれると思うけど。
    • 抽選にはならないでしょう。第1期のこのタイミングでは。つまり2ヶ月販売して買いたい人が22組いたということ。ちなみに上階の高い部屋は現金購入の人にはとっくに分譲してる。あの価格の割にたった２ヶ月でここまで売るとは。さすが東急。というかたまプラ凄い
      • 別に普通のビジネスをしていると思います。最初に全ての期の販売スケジュール、戸数などを公開するわけではないし検討者の動向を見極め販売時期、抽選日、戸数を確定する。まあ土曜日午後に抽選ですので頭数は揃っているのでしょう。抽選してもしなくても買えるのは1戸1世帯。販売はデベサイドが決めることですから
• 22戸の売り出しだと、なんとなく、少ない感じがするのは、私だけでしょうか？モデルルームの当初の活気などを考えると、もう少し多くの要望書が出ていて、売り出しももっと多くなるような印象がありました。
  • そこはしっかりと総戸数の3割。割と少ないマンションだからね。3期に分ければ等分
    • 三等分したわけではなく、単に3分の1しか売れなかっただけでしょう。売れるのに供給を抑えるメリットはなにもないわけで。一番安い地下の部屋で6700万円以上、大半が7000から8000万円台と高値ですからね。神奈川県ではたまプラーザしか無理な価格帯ですね。デベロッパーとしては竣工までに完売すればいいので、そう考えると余裕でしょう。ワイズほどではないですが、立地はいいですよね。
      • 売れたかどうかは今がはじめてわかります。土曜午前では出揃った状態。抽選も数戸あるでしょうから1日半の間に申込みしなければ購入意思がないと判断されます。神奈川は広いし横浜、川崎でも高価格の物件はたくさんあります。たまプラーザだけが特別ではありません。駅に極めて近いのはアドバンテージがあります、
• 本日の抽選会に参加された方はいらっしゃいますか？何戸くらい抽選だったのでしょう？
  • 5戸ほど抽選になりましたよ。
    • 私は意外にも多いと感じました。約4分の1が抽選なんですね
• 2F6,000万、6,600万台って良いですね。線路目の前だから？気にしない人にはいい値段ですね。
  • 線路は南向き。おそらく西向きと予想します。エントランスの上
    • 6000万円台は東向きだったと思います。地下住戸なので、その点が価格に反映されているのだと思います。
      • 3階東にも6千万台があるのですね
        • 3階東は2LDKですね。うちは子供が2人のため2LDKは無理ですが、2LDKでも問題ない方は魅力的なのではと感じました。
          • 東向きの3階は地下住戸ではなく実質1階です。2LDKで良い方なら、6千万台なのでお買い得かもしれないですね。
• 第1期2次の販売戸数は12戸と発表されていますが、1次と合わせると34/66。第1期だけで、半分以上が売れてしまうのですね。
  • 普通なら第1期の残った住戸を2次販売となるのですが違うのですかねえ。先着じゃないし
    • 第1期1次で販売されてなかった6080万円の地下の2LDKが売りに出てるので、1次の売れ残りではないようです。このペースだと、あと3、4か月で完売してしまうかもしれないですね。
      • となるとつぎは、第2期、第2期2次、そして残りは先着順となるのかな。売れるところから着実に販売するなら買い手にとってもメリットがありますね。
• これまでの販売状況は、小規模物件だったことも手伝い、可もなく不可もなく、まずまずといったところでしょうか。逆に、ここの線路沿いの立地を無視した値付けを考慮すれば、同時期販売のあざみ野物件と比較しても非常に善戦していると驚いています。但し、興味のある人は既に購入に踏み切ってしまったであろうことより、新規購入者の獲得は簡単ではないと思います。
• 駅前物件を希望する人は多いと思いますがこの価格帯となると、なかなか購入したくても無理という人多いでしょう。プランを見ても特別感はないので、完売はなかなか厳しそうかなと思いました。
  • とはいえ、駅前なのでいつかは完売するとは思いますがまだまだ時間はかかるでしょう。まあ、たまプラ駅前という条件では、もう数年間は出てこない物件でしょうから購入できる資金があるなら、買っておくべきとは思いますけどね。
• モデルルーム見に行ってきましたが、ちょうど半分くらいが契約済みになってました。上層階と1階の部屋はほとんど完売の状態でした。たまプラーザでも1億円出せる人は、けっこう多いんですね。ちなみに、残っている部屋は、南向きの2、3階(電車の目の前)の部屋が多かったです。窓は三重窓で防音になっているので、窓を閉めていれば、そんなに音は気にならないと言われましたが、実際は、どうなんでしょうかね。残ってる部屋の価格帯は7000万円台、8000万円台が中心で、上層階に比べるとかなり安いので、電車が気にならない人であれば、アリかな、とは思いましたが。
• 全部で67戸と小振りな物件なので、何だかんだで最終的には家具付き位で売りきってしまいそうですね。仮に、この環境であざみ野物件位の総戸数があれば、販売は相当苦労したかもしれまんね。
  • やはり駅至近は大きなアドバンテージだな。非分譲1戸があるから実質66戸。ここまで近いと大きなのは今後もできなさそう。
    • やはり南西向きと東向きの部屋は、けっこう埋まってましたよ。南向きに比べて割安感もありますしね。
• DMで価格表届きましたね。31戸は分譲済みのようです。値段の安い東向きと西向き1階はほぼ完売、条件の良い南向き上階も分譲済み。線路気になる南の1-4階がほぼ残ってる。ここからは厳しい気がする。先着順はいくつか『74平米 8980万』『63平米 7770万』『69平米 8570万』
  • 線路沿いで8000万はつらいね…。売れやすい部屋が先に売れちゃったから、この後はゆっくり完成まで販売ですね。ほぼ折り返しだから、順調に売れてますね。

【先着順販売概要】

• 販売戸数：5戸
• 販売価格：7,260万円(1戸)～10,390万円(1戸)
• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：63.06ｍ2～111.60ｍ2
• バルコニー面積：7.20ｍ2～11.52ｍ2
• テラス面積：24.31ｍ2
• トランクルーム面積：0.49ｍ2～1.19ｍ2
• インターネット利用料：2,860円
• 管理費：13,900円～24,600円
• 修繕積立金：7,800円～13,800円
• 修繕積立基金：599,100円～1,060,200円

交通

• 通勤時間帯もそれほど混まない快適な田園都市線の駅も近いから通勤も楽だと営業マンが言ってますけど・・
  • 知人の話だと各駅電車は余裕で座っていかれるそうですね。急行もまだまだ余裕があるそうで・・・たまプラザ周辺は坂道が多いですが、登ってしまえば、下りは楽と言ってました。
    • ここを買えばそれほど坂の影響を受けない生活が待ってます
      • 実際に急行、準急、各停の混み具合を確認することをお勧めします
• 田都は、朝準急を走らせるようになってから、通勤時間帯の混雑が多少緩和されているような気がします。混雑に関しては、一昔前のイメージが強いのでしょうか。埼京線、東西線あたりに比べたら、まだましだと思います。
• 東急電鉄に対する要望として、複々線という抜本的な対策は難しいでしょうが、田都渋谷駅のホーム拡張がなされれば、電車遅延は減るのでこれを早く着手して、少しでも顧客満足度をあげるようにしてほしいです。
  • 田都渋谷駅の拡張は相互利用するメトロの設備投資にも関係するし、今渋谷では地上の建物建設で大忙しでそれどころではないようです。 たまプラーザは駅に将来用の引き込み線を用意しているので将来使える日が来ることを期待しています。
• 田園都市線が遅れる原因って、折り返し線がないから半蔵門線が事故ると玉つきなんだよね。今のところ工事計画なし。
  • 今年は私が通勤している時間帯においては遅延というほどの遅れはありません。一方、東海道線や京浜東北線、小田急線を利用している人は遅刻が何回かありました。
• 東急はマンションや商業施設作る前に、田都の混み具合をどうにかして欲しいです。痛勤地獄で共働き世帯にはツラすぎる。
  • いろいろあの手、この手考えて実践していると思います。他の鉄道のように複々線ができない路線ですので抜本的な解決はできません。20年前に比べたらかなり改善されたのは間違いないな
    • 東急電鉄は不動産開発ばかりで鉄道の混雑解消の抜本的な打ち手は取らないから、共働きのパワーカップル層は湾岸のタワマンに流れちゃってますよね。
      • 毎年少しずつ数パーセントではあるが混雑率が緩和されてきているようですが。湾岸のタワマンは五輪後の分譲終わったら販売どうなりますやら。一度に何千戸。時代は都心から郊外へそして今、都心へ。これからは郊外に。歴史は繰り返します

構造・建物

ドレッセ美しが丘フロント　エントランス外観完成予想CG

ドレッセ美しが丘フロント　エントランスホール外観完成予想CG

• 敷地面積：2,424.29m2
• 建築延床面積：6,502.59m2

共用施設

ドレッセ美しが丘フロント　ルーフテラス完成予想CG

ドレッセ美しが丘フロント　ラウンジ＆ライブラリー完成予想CG

• 駐車場／34台（機械式33台、平置1台（車椅子優先駐車場））
  • 月額利用料：20,000～28,000円
• バイク置場／平置4台
  • 月額使用料：4,000円
• 自転車置場／73台（垂直昇降式 30台、スライド式 43台）
  • 月額使用料：200円・400円
• この規模でラウンジ＆ライブラリーなんて必要？
  • ラウンジはないでしょうけどロビーはあるでしょう。ライブラリーはテラスの本屋さんで
• 規模は小さめなマンションですが他とちょっと違う何かを設えているようです。屋上庭園、ラウンジとライブラリー、スタディーコーナー。飲食持ち込んでまったりできそうですね。価格はテラスの真横ですのでこのあたりではかなり高い部類でしょうね
  • 屋上には庭園ができるみたいですが、オープンカフェが愉しめるのであれば何か店舗が入るのではなく、ベンダーが設置される程度でしょうか。
    • カフェってもしかして業者が入ると思ってますか？
      • スペースの提供。これも専有部なので管理費から最初だけだよ
        • 屋上庭園て、最初だけ物珍しさで、多少人が集まるかもしれないが、時間と共に利用者が限られそうです。場合によっては、一部のヘビーユーザーが常時利用するかもしれませんが、恐らく仲良しグループは別として、多くの皆さんは、遠慮して屋上に上がらず、常時閑散としているのではと予想します。屋上庭園は、実用性というよりは、話題性が目的で、アクセサリーとしての位置づけでしょうか。であれば、初期費用も、ランニングコストもそれなりにかかるでしょうが、たまプラを購入する人は、そんなコストは意に介さないですかね。
• 共用施設として屋上庭園が作られるようですが、共用のルーフテラスを活用するとはいいアイデアですね。イラストはテーブルと椅子が設置されていますがオープンカフェとしても使われるんですか？カフェが入るのではなく、ベンダーが置かれる程度ですかね？

設備・仕様

• ホームページ開設したのですね。 設備･仕様はまだ非公表のようですが、ディスポーザーは絶対つけてほしい。 戸数が微妙だからコスパ悪いかもだけど、ここを購入する人はそんなの気にしないでしょ。
  • 総戸数67戸ですから微妙ですが価格的にディスポーザーはつくのでは？コーナー住戸良さげ
• 共用設備のインテリジェントホームはスマホで家電を遠隔操作できるシステムのようですが、照明やエアコン操作だけでなくペットの見守りもできるんですね。これはペット用ですが、留守番中の子供の様子を見るにもいいかもしれませんね。
  • 利用料無料ならいいのですが
• 新築マンション、IoTが当たり前になってきていて、エアコンのオン・オフが外からできるのが便利と思いました。外から家電が動かせるのはよさそう。お風呂を入れておく、室内電気のオン・オフなどもできるといいですよね。

間取り

• 間取：2LDK～4LDK
• 面積：62.18平米～111.60平米
• メゾネット住戸あるのですね。なかなか上手なプランニングで感心しました
  • メゾネットいいですね。珍しいので早く売れてしまいそうな気もします。 上階が玄関のプランで、寝室など洋室が下。寝室の横にはテラスがあるので1・2階住戸になるでしょうか？子供がいる家庭でも、足音が響きやすいので下階を選ぶ人は多いといいます。 子育て家族にいいと感じました。 テラスで何ができるか想像するだけでも楽しいです。小学校に上がった子供がいるんですが、家庭であさがおを育てるように持ち帰りました。ミニトマトを育てる学年もあるようで、そういった花や野菜を育ててもいいですよね。
    • マンションってバリアフリーが最大のメリット。意外とメゾネットって売れ残ったりするんだよな。
      • ワンルーム賃貸のロフト仕様と近います。 メゾネットは住戸内階段部分も専有面積に参入されます。階段部分だけでも数百万円。 支払える人が羨ましい。 面積からしてもプレミアム感があります。 それ相応の対価は必要ですので価格もプレミアムですかね
• 間取りにメゾネットプランもあるのは意外でしたが、最上階であれば提案のように上階でホームパーティーもできそうだな、と思いました。子供がいる世帯は子供が走る足音が迷惑にならないよう必然的に1階を選ぶ方が多いと思いますが、メゾネットであれば上階を子供部屋にする事で解決しそうですね。
• 敷地配置イラストにある平面位置がメゾネット下階では？つまり地盤面
• 上層階にもメゾネットタイプあるのか？
  • ここのメゾネットは1階、2階部分であれば、1階がプライベート空間になるのでしょうね。
    • メゾネットって結局廊下と階段でかなりの面積持っていかれるから、平米数ほど広く感じないですよ。こちらはどうかわかりませんが、大半は地下部屋対策で地下1階と1階のメゾネットでお茶を濁すという。所謂素敵なメゾネットは最上階にある吹き抜けのやつです。
• 駅近で広い間取りがあるという点が魅力。収納スペースがあるほうなので、そういう面もいいと思います。玄関がクランクインじゃないのは残念ですけど。玄関側の洋室にも窓があるのはいいですね。ただし、アルコープかサービスバルコニーがないと開けづらいかも。
  • 窓がなくてリビングにも面していなければ部屋でなく倉庫の扱いになります。マンション業界ならサービスルームとか抽象的な名称なので洋室とか和室などの表示はできません
• 東側の地下二階にあたる2LDKは6千万ちょっとで買えかなり安いです。見学の際に勧められましたが、大雨の際の浸水が気になり辞めました。そもそも地下二階とか気分的にも暗くなりそうです
• 間取りは不思議な感じのものが多いような。建物の形に部屋を配置しているからそういうふうになっているのかもしれないですね。柱が中にはいってきているのと、収納の設置箇所のバランスが

間取りによってバランスが違ってくるなぁというのは見てて思いました。スッキリしているプランはスッキリしている。

買い物・食事

• ショッピング

1. フードテラス 東急ストア　　約80m／徒歩1分
2. 成城石井セレクト　　約80m／徒歩1分
3. 有隣堂　　約80m／徒歩1分
4. TSUTAYA たまプラーザ店　　約80m／徒歩1分
5. ファミリーマートたまプラーザ店　　約90m／徒歩2分
6. Fit Care EXPRESS　たまプラーザ駅前店　　約110m／徒歩2分
7. 東急百貨店たまプラーザ店　　約170m／徒歩3分
8. ミニストップたまプラーザ店　　約220m／徒歩3分
9. トモズ　　約260m／徒歩4分
10. セリア　　約310m／徒歩4分
11. イトーヨーカドーたまプラーザ店　　約320m／徒歩4分
12. ケーズデンキたまプラーザ店　　約560m／徒歩7分

• たまプラーザテラスを通って帰れるのは良いですね！買い物便利そう。
• 買い物は南口の東急ストアが近いですが、最近ヨーカドーが改装して品揃えが良くなりました。高速の入り口が近いのは何気にポイント高いです。

育児・教育

• 教育施設

1. パレット保育園・たまプラーザ　　約80m／徒歩1分
2. キンダーキッズインターナショナルスクール　たまプラーザ校　　約110m／徒歩2分
3. 横浜市美しが丘保育園　　約120m／徒歩2分
4. 木下の保育園たまプラーザ　　約250m／徒歩4分
5. グローバルキッズたまプラーザ保育園　　約270m／徒歩4分
6. 市立美しが丘東小学校　　約560m／徒歩7分
7. 國學院幼稚園　　約840m／徒歩11分
8. 美しの森幼稚園　　約910m／徒歩12分
9. サレジオ学院幼稚園　　約970m／徒歩13分
10. 市立美しが丘中学校　　約1,490m／徒歩19分

• 学区の評判は悪くないですよー。保育園は激戦かも。幼稚園はいっぱいアルヨ
• ライフインフォメーションで周辺環境を確認すると、教育機関はかなり充実しているように見えます。保育園はマンションの徒歩圏内に4園ですか？まだ調べていませんが、待機児童の状況はどうでしょう？グローバルキッズ美しが丘はマンションから徒歩0分になっていますが、こちらも保育園ですか？
• たまプラーザから外へ出た身としては、横浜は子育て環境はあまり良くないなと思いました。医療費は中学生まで完全無料では無いし、中学の学校給食も導入されていない。
  • 都内でも中学生まで医療費無料ですよ。無料では無いのは横浜や川崎ぐらい。人口が多くて予算的に厳しいのでしょう。湾岸特有で何か大変なことなんてありましたっけ？
    • 横浜は制度が変わります。川崎も所得制限が廃止されるようです。そもそも病気がちでなければ中学生は元気です。うちの子供は中学一回も病院にお世話になりませんでした。所得に不安な方こそ横浜、川崎だと思います。東京は医療以上に費用がかかりませんか？

周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域・第二種中高層住居専用地域、準防火地域、第四種高度地区・第三種高度地区
• 南は線路、西は狭い割には交通量のある道路と駅ビル。駅近とはいっても立地は微妙。個人的にはWISEの方がよかったかな。
  • ワイズよりも駅により近いのはいいアピールだね
    • 駅直結タワーとかなら別格ですが、徒歩3分と徒歩4分は大差ない。むしろ周辺環境やスケールの違いの方が重要かと。
• たまプラーザはオシャレな印象があります。 屋上庭園があるのはいいですね。 マンションによっては屋上に出られないところもありますから。 駅から近いので、電車の音がうるさいかもしれませんけど。 天気の良い日はリフレッシュできそう。
• ここは電車音は気になるでしょうね。 あと道路側は時々信号待ち渋滞があるので 気になる人もいそうですね。 駅近なのは最高ですね。
  • 東名や246沿いに比べたらマシだと思います。たまプラ駅近は最強ですね。
    • 以外と南側リビング窓を開けないと思います。サッシも昔に比べて遮音効果も高く複層ガラスが普通になってます。
• ここは近さだけで言えば立地最高 電車はかなり減速するので、音に関してはむしろホームアナウンス、裏手の保育園を気にした方がよいかと（保育園の是非を問うているわけではないです）。 それから擁壁。工事前のままではどんなに素敵なお宅でも台無しになってしまう。
• wiseの西側の日生社宅の土地もいずれドレッセになると思います。地区計画に指定されてたはずです。
  • 私もそうだろうなと思っていました。全面道路にある日生たまプラーザビル、りそな銀行たまプラーザ支店の建物も一緒じゃなければね。まだまだかかりそうですね
• 電車音ですが、東急は武蔵小杉でも、南武線より騒音だと言われています。ここのマンションは、スピードを出し始めるホーム側なので余計に響くかもしれませんね。南側は目の前が線路、東は真横に幼稚園、西はテラスのビル（高層階は抜ける？）。悩みます。デザインはWISEより高級感がありそうですが、外廊下。この規模なのでコンシェルジュがないのは納得します。
• シニア世代に近いので利便性を重視。駅・スーパー４分以内。武蔵小杉、二子玉川は今回の台風被害で省くことに。大井町のシティタワーも真上に飛行機が飛ぶので省くことに。それで今回たまプラーザに注目することになりました。
• 宮前区に住む一般人です。たまプラーザのマンションに関心があります。当物件の辺りは海抜45mありますし、近くに川は流れていませんので、建築物の構造や形状が余程水捌けが悪い状態になければ、地下住戸があることの水害リスクはそれほど高くないように感じます。スマホで調べているのでちょっと見難いのですが、土砂災害リスクもハザードマップ上は問題がないように見えます。
• マンションはガード横の様な低い場所に建ちます。ゲリラ豪雨で下水が処理できないと浸水するのではと心配。それなのに東の保育園側は地下二階に部屋。それと大きな地震が有ったら東側の崖・壁が崩れないか心配。マンション自体はデザインも内装も素敵ですが問題が多い物件であるのは確かです。
  • 美しが丘2丁目の中では標高が低いですが、ガードをくぐった先にある新石川3丁目の方がより低いです。水は高い方から低い方へ流れます。美しが丘2丁目は小高い丘を土地の高低差そのままに開発しています。2丁目にはそういったドライエリアを有したマンションはたくさんあります。お隣りが多摩川ではないので氾濫はないでしょう。問題が多い少ないは個人の印象によるところが大きいのでご自身の判断でよろしいかと。
• 浸水を気にされているとのこと。物ごとにはぜったいはありませんが瑕疵担保責任もありますし、最上階は浸水はないけれど雨漏りの心配はあります。排水管の詰まりや不具合なら原因を特定しやすいのですがコンクリートの漏水は厄介です。工事中ならまだしも生活している中でも調査や修繕工事はたいへん気苦労です。マンションでは中間階の中住戸が一番よろしいのではないでしょうか。屋上庭園で太陽を浴びる時間がとれる生活を考えると明るい未来が想像できます。
• 駅徒歩３分だが、線路沿い、保育園隣接、地下住居ありのマンションを希望する人がどれほどいるか興味があります。個人的には、住環境にたまプラの良さが発揮されておらず、駅距離以外は魅力なく、価格は駅距離に見合った高価格が設定されており、コスパは悪いとみていますが、蓼食う虫も好き好きというから、意外に売れるかもしれませんね。只、本来たまプラをターゲットにしている人は利便性より住環境重視の人達だろうから、住環境が物足りない駅徒歩3分は厳しいと思うが、どうだろうか。
• マンションの西側の1階と、東側の3階の両方にエントランスがありますよ。西側エントランスを利用すれば、駅徒歩3分です。東側エントランスからだと、おっしゃる通り、徒歩5分くらいかかりそうですね。
  • 車を持たず保育園に用事がない方は西側エントランス一択。
    • 小学校への通学には西側エントランスが近くて便利
• 駅3分に拘るなら、六本木3分、東急ランク上のブランズ六本木ありますよ。最上階も1年経って売れていない。新築ではないけど。隣が公園、明治屋スーパも数分。子育てには向かない場所かもしれないけど。ここで1億3千万円出すなら都内のブランズがいいね。

周辺施設

• 病院

1. たまプラーザ テラスむくもと眼科　　約80m／徒歩1分
2. 横浜青葉そけいヘルニア・外科クリニック　　約110m／徒歩2分
3. たまプラーザ内科クリニック　　約150m／徒歩2分
4. 伊豆美レディスクリニック　　約180m／徒歩3分
5. ロイヤル歯科医院　　約200m／徒歩3分
6. はまだこどもクリニック　　約240m／徒歩3分
7. 乳腺クリニックブレスティアたまプラーザ　　約360m／徒歩5分
8. 江田記念病院　　約2,390m
9. 横浜総合病院　　約2,400m
10. 昭和大学横浜市北部病院　　約4,900m

• 金融機関

1. ゆうちょ銀行さいたま支店 たまプラーザ テラス内出張所　　約80m／徒歩1分
2. 三井住友銀行たまプラーザ テラス・ゲートプラザ出張所　　約80m／徒歩1分
3. みずほ銀行たまプラーザ テラス出張所　　約80m／徒歩1分
4. 三井住友信託銀行たまプラーザ支店　　約90m／徒歩2分
5. 横浜銀行たまプラーザ支店　　約170m／徒歩3分
6. 三菱ＵＦＪ銀行ATMコーナー東急たまプラーザ駅　　約220m／徒歩3分
7. 三井住友銀行たまプラーザ支店　　約310m／徒歩4分
8. 三菱ＵＦＪ銀行たまプラーザ支店　　約350m／徒歩5分
9. 横浜美しが丘郵便局　　約360m／徒歩5分
10. みずほ銀行たまプラーザ支店　　約470m／徒歩6分
11. りそな銀行たまプラーザ支店　　約470m／徒歩6分

• 公共・レジャー施設

1. 美しが丘第五公園　　約210m／徒歩3分
2. アトリオドゥーエたまプラーザ　　約260m／徒歩4分
3. 美しが丘大坪公園　　約300m／徒歩4分
4. 美しが丘公園　　約400m／徒歩5分
5. ジム＆スタジオ アトリオライトたまプラーザ　　約410m／徒歩6分
6. コナミスポーツクラブたまプラーザ　　約490m／徒歩7分
7. 鷺沼公園　　約770m／徒歩10分
8. 山内コミュニティハウス　　約830m／徒歩11分
9. 新石川スポーツ会館　　約1,320m／徒歩17分
10. 山内図書館　　約1,530m／徒歩20分
11. 青葉公会堂　　約4,190m
12. たまプラーザ駅前交番　　約200m／徒歩3分

その他

掲示板

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