ザ・パークハウス 広島平和公園

2020年9月3日 (木) 14:17時点における最新版

物件概要[ ]

ザ・パークハウス 広島平和公園 外観

• 所在地：広島県広島市中区堺町1丁目8番3（地番）
• 交通：

1. 広島電鉄本線 「土橋」駅 徒歩5分
2. 広島電鉄本線 「本川町」駅 徒歩6分
3. 広島電鉄宇品線 「本通」駅 徒歩10分

• 総戸数：55戸（事業協力者住戸1戸含む）
• 構造、建物階数：地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年09月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/菱重プロパティーズ株式会社
• 施工：戸田建設
• 管理：三菱地所コミュニティ
• 公式：http://www.mecsumai.com/tph-h-heiwakouen/

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 10階100平米タイプの3LDK角部屋が8800万円の販売価格予定の物件でした。。。
  • 100㎡タイプが8800万円と想定した場合、㎡あたり88万円。 角部屋加算で単価が10％増しだと仮定すると、 88万円÷110％＝80万円。
  • →70㎡の場合、80万円×70㎡＝5600万円 。よって5600万円±300万円くらいではないでしょうか？
  • →最上階は6000万あたりの可能性もあるかもしれませんね。
• 1LDKの47㎡が3,288万～らしい。たぷん一番下の階ではないでしょうか？
• シティとパークハウスは財閥系で倒産やアフターサービスの心配がなく安心感を持って購入できます
• 住友や大京同様、6000万以上の部屋は完成在庫が残りそう。hitotoも完成在庫必死の流れがささやかれています。
• 90㎡と100㎡以外は全部売れたんですね。さすが三菱。ただ90㎡が6000万後半から、100㎡は8000万台ですから完売は時間がかかるでしょうね。
• 加古町とは立地もデベも格が違うから、こっちの方が売れて当たり前だと思う。
• リバーサイドは不便だからマンションに詳しい人は買わない
  • マンションに詳しい人はタワー買うって言いたいの？
  • リバーフロントでも目の前がガスタンクではなく世界遺産だったり、しっかり南向きのつくりにしてあったり、スーパー近くて利便性高い良物件もたくさんある
• 値段が高い割には売れてるみたいですね
  • 目の前が世界遺産という素敵な物件ですよね
  • うれてますか？営業か、1年6ヶ月ぶりに電話ありました。
    • リバーフロントではこことダイワだけが売れてますね
• リバーフロントではこことダイワとシティはおススメです。消費者目線のいい物件です
• ここは今広島で売りに出してる三菱の中では一番高級感がありそう。デザインも良さそうだし、車寄せが建物下にあるのも便利そう。
• 魅力的な物件と思ってるのですが、高いですよね
• 同じ値段ならシティハウスのほうがいいなーと思います。こっちのほうが交通の便がいいので。
• リバーフロントで買う価値があるのはこことシティとダイワ。あとは資産価値低いからオススメできない
  • ダイワ？ここは西区だし仕様も含めて資産価値が他のリバーフロント物件（三菱・住友・大京）と比較して価値が高いとは到底思えません。
• 三菱・住友は財閥だし、さすが価値ある物件だと思う。あとはダイワ＞＞＞＞大京だな。
  • 物件はダイワが数段落ちるけどね！
    • 両方見ましたが物件の質はダイワ＞＞＞＞ライオンズだと思いました。
• そもそもパークハウス平和公園は安いところしか売れてなくてプレミストに流れているらしい。
• 5000万以上の予算がある人がプレミストに流れるとは考えにくいですが。スレ違いかもしれませんが、榎町章栄、十日市GAパートナーズ、本川パナソニックができるからむしろプレミストはどんどん不利になる気がしますが。

交通[ ]

• 交通機関の使い勝手が微妙なのが玉に傷ですが。
• 普通マンションのホームページには「アクセス」の項目があるのですが、ここは一段階経ないとアクセスのページにいけませんね。最寄の電停まで400mなのを誤魔化す意図があるのかもしれません。街にこんなに近いのに交通機関の利便性はすこぶる微妙です。

構造・建物[ ]

ザ・パークハウス 広島平和公園　エントランスアプローチ完成予想CG

ザ・パークハウス 広島平和公園　エントランスホール完成予想CG

• 敷地面積 964.95m2
• 熊本の耐震マンション室内がこれ。熊本では急速に免震化が進んでる。高額な免震マンションにスケールメリットで安価に住めるそれがタワーマンション
• ここは中区でも【フラット３５】Ｓの金利Ａプラン適用マンションですから、省エネルギー性能はワンランク上ですね。
  • もともと高性能な財閥物件ならまだしも、殆どの人が使いもしないフラット35のためにコストかけて売値あげる三流倒産デベの物件は軒並み大量売れ残り
  • 無理やり適用取りに行って売価上がって売れ残り大惨事になってる倒産三流デベ忘れるなよ
    • どうしてそんなにムキになっているのですか？この物件は金利Ａプラン適用マンションですよ
      • 太陽光や蓄電池みたいな無駄設備を何も知らない素人に買わせる某倒産三流デベをどう思いますか？
• できればどの辺が質が上なのか説明してください。天井が高い以外に優れているところをお願いします。
  • 一番大きいのは南向き。デザインもダイワの方がおしゃれ
• ライオンズはほぼ東向きだね。無理やり東東南などとごまかしているが
  • ライオンズ南向きあるじゃんか。南向きと東南向き。天井高い、南向き以外の優れている点教えてください。
    • 基本東向きでしょ。冬寒い
      • で、結局それだけ？プレミストのハイクラスの設備は何？南向きとデザインだけ？南側は交通量の多い道路に将来建物が建つであろう駐車場等先行き心配な立地ですね。
        • 南向きとデザイン、天井高で十分だな。太陽光蓄電池低炭素電動自転車みたいな購入者にほぼメリットない無駄設備を省いて良質な物件を値段を下げて提供する姿勢が素晴らしい
        • ここ、加古町、シティハウスと比べる方はいても、プレミストと比べて悩む方はほとんどいないのでは。デザインは圧倒的にシティハウスが勝ると思います。
          • ライオンズはないよ。場所が外れで設備も普通
          • 高級感は加古町が一番下
            • それでもプレミストと比べて悩む方はほとんどいませんよね。

共用施設[ ]

• タワー型駐車場で30台？
  • →バスや路面電車を使う人が少なければ朝の通勤時は大変かもしれないですね 。
• 広島という地域で考えると大事なのがマンションの24時間ゴミ出しステーション。大都市では10年以上前からオートロック並みに当たり前のシステムですが、広島で中規模以下の新築分譲物件で本格的に導入されたのはここ3-4年のことです。管理費が上がるデメリットもありますが、マンションに住むのメリットといえば24時間ゴミ出しが第一に来ます。
• 宅配ボックス。他の手ぶらキーやらディスポーザーやらは正直枝葉です。そして既存の物件で新たにゴミ出しサービスを始めようにも管理費の値上げをしないといけないため、4/5以上の賛成は得られず、事実上不可能です。
• 東京では中古でも24時間ゴミ出しができない物件は見向きもされません。だいぶお安ければ別ですが。広島では今後24時間ゴミ出しがようやく当たり前になっていくので、ゴミ出しができない中古物件の価値はいくら場所がよくても相対的に下がっていくでしょう。「待っていれば中古も安くなる」と考えられがちですが、その中古が将来的に価値があるものかどうか考える必要があります。
  • 確かにそうですね。中古で値崩れを起こしにくい特徴って何なんでしょうね。
    • 車と同じで良ブランドの管理が行き届いたマンションは値崩れしにくいですね。パークハウスは管理もいいので値崩れしにくいマンションの代表です。
• 24時間ゴミ出しは本当に便利。24時間ゴミ出しのないマンションは高級マンションとは言えない

設備・仕様[ ]

• パークハウスはディスポーザーや二重床などの設備が広島と関東で設備が違うのが前から気になってましたが、関係あるのでしょうか？
  • さすがにそれは関係があるとは言えないと思いますよ。やっぱり地域が違えば好まれるサービスや設備仕様も異なるんだと思います。さらに企画者が異なれば異なる商品が出来てくるのは当然のことですが、ブランド力を維持するためには企画を総括した監修にある一定の法則性が欲しいところです。
    • でも三菱の方が大凶みたいなデベより遥かにいいマンション作るんだよなあ
• 見に行きましたが、設備が舟入とかわらないんですもん。結局広島クオリティなんだなとがっかりしたので。
  • 舟入にもディスポーザーがついていましたっけ？舟入は立ち上がりカウンターキッチン、平和公園はフラットカウンターキッチン。また使われている素材が違っていて高級感あるように思いました。
• 広島では設備で言うと、三菱三井住友＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞その他 だけどな
  • 設備で言うとって何？三菱で統一した部屋でもあんの？
• ディスポーザーは舟入もここもついてないですよ。細かい素材の違いはあるんでしょうが、モデルルームが1LDKでアレンジしまくりでしたので、ノーマルの状態を見たかったですね。
• 利用者にとってはディスポザーや水回りの設備が自分の好みに合ってるかとか、床暖房や浴室乾燥の性能がどうかとか、ベランダ広さや天井高の方が重要
• 営業からは舟入より平和公園のほうがグレードが高いと言われました。そりゃ確かにキッチンの石とかみると高級感はあると思いましたが、実質の使い勝手にかかわる設備は正直どう違うのかわかりませんでした。

間取り[ ]

• 間取り 1LDK～3LDK
• 専有面積 47.05m2～120.16m2
• バルコニー面積 : 11.56m2～27.66m2

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  間取り図 （Aタイプ）

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  間取り図 （Bタイプ）

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  間取り図 （Bタイプ）

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  間取り図 （Cタイプ）

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  間取り図 （Dタイプ）

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  間取り図 （Eタイプ）

• 1LDKの混在を嫌がる人が多いですが、そこはどうでしょう？

買い物・食事[ ]

• 私は毎日スーパーで買い物をするのでスーパーが近いこちらの物件が魅力的に感じましたが、バス利用が多い方はシティの方がいいのかもしれませんね。

育児・教育[ ]

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 : 商業地域

• 

  現地案内図

• ここは紙屋町が至近距離、平和公園を見渡すリバーサイドですから立地は間違いなし。交通機関の使い勝手が微妙なのが玉に傷ですが。
• 土橋駅から本川橋に抜ける道は歩道は線で区切られてるだけだし、車は多いし、自転車もヒュンヒュンくるし、特に今は工事中で子連れやお年寄りにはあまりいい道ではないですね。本川駅からの道も殺風景で遠いし。場所はいいですが、検討者は普段の交通利便性なども踏まえて実際に周囲を歩いてみるといいと思います。
• 目の前も病院やガスタンクみたいな嫌悪施設ではないし。
  • ここはもともとラブホの跡地のいい所なので、安いヒトトタワーをお勧め
• 堺町の物件のほうが紙屋町に近くてスーパーが近いので価値はあると思いますが、加古町の物件のほうが周囲がきれいで散歩が楽しくてバス停も近いのでわたしは好きですね。
  • 私も同感です。なかなか、パーフェクトな物件はないですよね。
• 目の前にガスタンクがないから安心
• 平和公園にわたる橋も古いまま一向に改善されないし、歩道も狭い。そもそも平和公園の西側は歴史的にも不遇の扱いを受けていた場所。
• すぐそばに最近はやりのゲストハウスができるみたいですね。今工事してますね。この辺は平和公園に近くて比較的安い宿が何軒かあるために外国人観光客をよく見かけます。欧米の方が多い印象かな。
• 平和公園で賑わいがあるエリアって東側、南側ですよね。西側はぐっと人通りが減って暗くなってなんか華がないというか。橋もぼろいままだし、車は通るし、川沿いの歩道も整備されてないですし。
• 西側が整備されていないには同意しますが、南より西が賑わっているように思います。西側も電線地中化するとよいですね。

周辺施設[ ]

• 紙屋町直近でリバービュー。シティハウスより断然良いのでは？
• 駐車場とゴミ捨て場が真反対なので、朝のゴミ出しからの駐車場は少々遠いですね。

その他[ ]

• 上昇傾向にある物件の値段が下がるのはオリンピックが終わる２年後と言われていますが、もし今年年末に大阪万博の2025年開催が決まったら、さらに先になります。大阪万博が決まったら今後７年は値下げの流れがないということになって今の完成在庫は一挙にはけるでしょう。では予測通り２年後に下がるとして、今はそのタイミングを待っている人が多く、またデベも値段がつけれらない物件の建築を敬遠します。物件が減って希望者は増えるわけですから、相対的に物件に対する競争率が上がります。今のように中区にマンションが乱立して選び放題になることはなくなるでしょう。やっと中区の新築物件が予算にみあう水準に下がってきてもなかなか買えずに結局中心から離れた場所に買うことになり、「高くてもいいからあの時買っておけばよかった」という人が出てくるかもしれません。今のように選び放題でかつ値段だけ下がる、ということはないのです。「その時は中古も出てくる」という人もいますが、いくら立地が抜群でも築20年の物件よりは新築のほうが好まれるのはデータを見ても明らかです。また、そういう時代になると築浅の中古はネットに出る前に関係者に情報が回って瞬殺されます。この物件が完成する頃にどんな流れになっているか楽しみです。
• ザ・パークハウス平和公園とザ・パークハウス広島平和公園ってまぎらわしいですね。もともと前者はパークハウス加古町と名乗るべきでしたね。
• 確認するとダイワは角部屋しか売れてませんでした。
  • うそ。ダイワは某倒産デベと違い売れ行き好調。リバーサイドはダイワと三菱と住友以外は中途半端なカス物件
• 東向きリバーサイドは広島では人気ですよ。
  • 東向きリバーフロントは陽当たり微妙ではっきり言って住みにくいんだけど、三井三菱住友みたいな財閥系はそのあたりも顧客目線でしっかりカバーしていい物件に仕上げてる。三流倒産デベの物件は設計でその辺をカバーできてないから騙されて買った人がパカを見る
    • 具体的にはどういう違いですか？
      • 太陽光蓄電池みたいな修繕費が馬鹿高い設備がない。使わない電動自転車や宅配スーパーみたいな無駄サービスがない。目の前に病院やガスタンクのような嫌悪施設がない
        • 「東向きリバーフロントは陽当たり微妙ではっきり言って住みにくいんだけど」つまり、東向きであるがゆえに日が当たる時間帯が限定されることがデメリットといっているのだが、太陽光蓄電池、電動自転車、宅配スーパー、病院、ガスタンク。これらは陽当たりに対して三菱がカバーしたことではないので、論理が成り立っていない。
          • 病院とはどこのマンションのことなの？平和公園近くのシティーのこと？そこまで気にならないと思うのですが。
• 財閥系は質の良い材料を使っているので東向きのデメリットである冬の寒さを感じにくい。たいして、倒産三流デベは材料費削減が激しく寒さを感じやすい。これは財閥系の良質なマンションに住んだことがある人しかわからない違いなので三流デベは積極的に手を抜くポイント。ちなみに壁紙や床材も財閥系はワンランク上。
  • 具体的に教えてください。ワンランク上のものを。
  • 財閥系の品質はワンランクどころかツーランクうえだよ。絶対に倒産しない安心感もプライスレス。
• hitotoとフローレンスとクレアホームズだけは中区では金利Ｂプランのみの仕様です。
• 太陽光や蓄電池はもともと採算が取れないことに加え、壊れた場合には修理費用が高く、当然それは修繕積み立て金の取り崩しにつながります。一番安価なのはそのような設備を何もつけないことですが、何故太陽光や蓄電池を取り入れる物件があるのでしょうか？それは、販売の際に売り文句として使いやすいからです。太陽光と聞くとなんとなくエコな感じがしませんか？でもその裏で売価や修繕費に本来不要なコストが相当上乗せされています。価格を見れば同等の物件と比べて割高なはずです。知識がなく、エコという極めて曖昧な売り文句に惹かれて買ってしまう人もいるでしょう。それこそがデベロッパーの思惑に乗せられた瞬間なのです。
• 一口に財閥と言っても物件毎に力のいれ具合、というか高級感が全然違うように思います。都市や立地の特性ごとに仕様を変えるのはまあ当たり前っていや当たり前ですが。
• 舟入南のパークハウスも、太陽光パネルありましたよね？
  • 蓄電池ないし。太陽光はまだ買い取り価格が高い時代でしょ。今から竣工するのに太陽光蓄電池とか愚の骨頂
    • 竣工2年の違いで、そんなに変わるんですか？ライオンズは共用設備の電力に利用するって言っておられたけど、売電の事は言っておられませんでした。
      • 売電のことを言えば無駄設備であることがバレるからね
• 売電価格はどんどん値下がり制度がなくなれば無駄設備が残るだけ。その修繕費や撤去費用も修繕積立金から捻出される
  • なるほど、設備費の推移とかありますか？パネル自体が安くなっていればいいかもしれませんね。
  • 買い取り制度自体がなくなる方向だから無駄設備だろライオンズはコピー発想だけど、コピーしたころにはバブルが弾けてるという最も損するパターン
• 長期修繕計画に太陽光、蓄電池の費用入ってました。売電収入は、もともと期待してないです。太陽光&蓄電池は災害に備えてっていう所でした。省エネの義務化とかなると採用するマンションも増えるんじゃないですか？
• 売電は付加価値であって、そもそも電気代自体は高いままだもんね。売電が無くなったからと言ってメリットが無くなる訳では無いし、問題があるなら設備を更新しなければいいだけ。何でもかんでもデメリットにしたがる輩はよほど羨ましいんでしょうね。
  • 設備投資が高くて売電節電で回収できないからただのデメリットだろ。赤字の設備投資を負担するのはマンション購入者なんだから
  • 太陽光、蓄電池について議論されていますが、こちらの物件にそれらがついていましたっけ？
    • いやいま売り出し中でそんな無駄設備つけてるのはグランテラスくらい
      • 災害への備えが無駄と思うかどうかは、人それぞれです。
• ソシオザプライド新白島はいい物件だけどリバーフロントではないよね。真に災害リスクがあるリバーフロントは土手がベランダ目の前の物件だけ
  • おんなじ川沿いやん、適当なこと言うな
    • タンクションは河岸侵食家屋倒壊エリアに建ててるぞ。重要事項として説明するつもりだろうか
      • タンクションとはここのことですか？ここのパークハウス、家屋倒壊等氾濫想定河岸侵食の危険想定エリアですね。
• 三菱は財閥系で土台から違うから安心していい。やばいのは倒産するようなデベの物件
  • 財閥系は土台から違うというのは、どういった違いですか？土手沿い川沿いでも財閥なら大丈夫だと断言する具体的なエビデンスを教えてください。
    • いや財閥なら大丈夫でしょ。倒産三流デベは会社が倒壊するくらいだからマンションも信用しない方がいい
• 広島の地所レジって、ほぼ藤和不動産だというのを知らずに言ってる恥ずかしい奴ですね。
  • どういう事ですか？詳しく教えてください
    • もともと三菱地所は藤和不動産の50％以上を所有し子会社ではあった。 100％子会社化するのは、藤和不動産の業績が悪すぎだから。 実際、藤和不動産の業績は醜悪で、今回の下方修正を前提にすれば期末には債務超過に陥る。そうなれば資金調達も出来なくなって倒産する可能性が高いわけだが、親会社の三菱地所がそんなことさせられるわけもありません。じゃあ、そうなる前に100％子会社にしちゃえってことですね。そうじゃなければ倒産だったという事で間違いありますまい。期末まで待たなくても今月には100億円の社債償還が控えている。これの返済も現実問題難しいんじゃないですか？三菱地所はバカな買物しちゃったなあとか思ってないだろうか。株式交換比率は藤和不動産1株に三菱地所0.042株。今日の終値は藤和不動産が53円、三菱地所が1241円。株価の通りの交換比率。
    • 広島の三菱地所レジデンスはその実"藤和不動産"です。藤和不動産に就職して藤和不動産でマンションを企画したスタッフが三菱地所レジデンスとして働いています。
• 個人的には三菱地所というブランドに価値があると思っているのでせっかく作るなら東京との差別化ははかってほしくないですけどね。設備を削ってその分価格を安くしないと広島では売れないと思われているのでしょうか。これは三菱に限りませんが、広島という土地がまだなめられているような気がします。24時間ゴミステーションもつい最近まではアーバンビューグランドタワーやガーデンガーデンのような高層住宅にしかありませんでしたし。
  • 私は元藤和不動産にブランドイメージは無いです。最近、マリモや菱重は“三菱地所”の看板が欲しいだけでＪＶしています。ここのマンションの土地も、そもそも菱重が買った土地だけど、『ディアメゾン』ブランドでは高額で販売できないから後から三菱地所レジデンス（元藤和不動産）に看板を借りたというのが実情。宇品でサーパスがライオンズ名乗ってるのも同じだが、あっちは100％グループ会社だからね。本当に三菱地所ブランドが好きなら元藤和不動産によるブランドの安売りは許せないと思いますよ。
    • そうかな。万一、壊滅的な施工不良があっても絶対に倒産しない三菱が保証してくれるから安心感が全く違うわ。パークハウスは全国的にも人気が高いし
    • 段原だと新築が稀少だからディアメゾンでも商売になるけど、堺町だとシティハウスやライオンズと競合するからパークハウスのブランドを使ったということでしょうか。まあ藤和だろうが菱重だろうがいいものを作ってくれればいいんですが、せっかく紙屋町近くに作るならフラッグシップモデルとなるマンションをつくってほしかったですね。

掲示板[ ]

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