パークスクエア浦和常盤

2020年9月2日 (水) 16:37時点における最新版

物件概要[ ]

パークスクエア浦和常盤　外観

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目49番1（地番）
• 交通：

1. 東北本線 「浦和」駅 徒歩9分
2. 高崎線 「浦和」駅 徒歩9分
3. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩9分

• 総戸数：72戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年04月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：西武建設
• 管理会社：住友不動産建物サービス

価格・コスト・販売時状況[ ]

• 最低価格が5000万以上ってのがデフォになってきてしまったから、もうちょっと安い部屋もお願いします。
• 坪300万越えは既定路線のようです。
  • やっぱ高いすね
• 住みたい街10位
• 低層階は安く浦和に住みたい人が買いやすいパンダ部屋、 中層階はドミノなので眺望は最悪だが日は当たるかも、 高層階は低層の値下げ分を被るため高いが眺望は申し分ない 検討者が検討するとこんな感じですかね。
  • まずは価格（おそらく当初より見直されるはず）が出ないことには始まりませんね。ザ・パークハウス南浦和ガーデンのように低階層がパンダになれば抽選間違いなし。
• 隣のマンションから丸見えでも気にしないし、１日日が当たらなくてもいい人が買えばいいよ。パンダ部屋はカクヤス。 引き渡し時期はちょうど解体工事とか道路してて相当な騒音だろうけど。
  • 野村はパンダ部屋つくるけど財閥系はあまりパンダ部屋つくらないですよね。
    • 低層や日照の関係で作らざる得ない場合に作ってるよ。スミフよりは三菱の方がパンダ部屋があるイメージだけどね。
• 5階以下には日射無しだから、6階と5階で価格割れそう。 前のマンション12階建だから12階建までは眺望悪い。となると13階は相当高いんじゃない？
• 残念ながら価格に見合う価値はないかと。浦和界隈は、マンション乱立してるし駅近のいいとこかタワー以外は資産価値はたもてませんね。中古も大量にあぶれてますしね。日当たり眺望なしのマンションを住友の営業力でどこまで売れるのかみものです。
• マンションマニアのHPに価格出てますよ〜坪270〜280ですよ。

https://manmani.net/?p=12749

• 上層階4900万円台～って、ホームページに書いてあるけど何階くらいなのかな？ 日照と眺望は何も望めなそうだけど。。
  • 北口改札7分で4400万円～5600万円は最近の浦和相場と比べると安い！リスクはあるけど…
    • 価格だけを見たら安い。 でも、ドミノ、北口改札までメイン出口から９分でリセール絶望的、狭い土地に薄っぺらい建物で高級感が無い、旧中山道沿いで煩い、さらに歩道が途中で無くなる。歩道が始まるし南側解体工事とマンション建設での騒音振動粉塵。 2〜5階なんて丸一日日があたらないし、上階も眺望は最悪。上の条件踏まえると。
    • 1000万は値下げしたみたいだね。 やはりドミノは痛いね。
• 54㎡で4,400万〜って安くないやろ。 低層階で坪単価270万以上やん。
  • 2LDKのへやがあるのを忘れてました。 他の浦和駅近物件と比べても安くないですね。
• 6階以上の階はドミノの影響を受けないから、低層階の値下げ分が上乗せされて値上されてませんか？ 2月の10階の角部屋は5800万台でしたが、価格下がってませんよね？
• １月からマンションギャラリー通ってましたが、３月まででほとんど意向シートが埋まらず、３月頭くらいに営業から電話があり、価格調整して安くなりましたと聞きました（2018/4/29）
• 見学に行ってきましたが3Lが4900〜は迷うな。
  • 4999の部屋って2Lじゃなかった？
    • 3Lでしたよ。2Lは4400だったような。浦和駅7分なら安く感じてるんですがどう思いますか？
    • 安いよ。間違いなく。 その水準なら上野東京ライン開通する前の価格と同じだ。
• 1月と3月の時点では上階のみの公表でしたよ。10階の角部屋5800万円台で、いくらまで値下げしたら検討してもらえますかとひたすら言われ、断ると三菱、野村、中小デベのネガティブキャンペーンをひたすらされました。
  • 3月の時点では価格表はもらえず、希望の部屋のみ教えてもらう形でしたよ。意向シートがほぼ埋まっていなかったので人気が無いのは明らかでしたが、最近はもらえるんですか？
• このマンションの擁護じゃないが駅7分学区良し大手の仕様でこの価格以上のコスパはないと思う。ただ眺望日当たりはないのが迷いどころ。

交通[ ]

• 今後、中山道がキレイになると聞いているので、マンション前の道路も歩きやすくなるかと思っています。
• 上野東京ラインと湘南新宿ラインで東京・新宿に30分でアクセス可能なこと、地価が高く貧民が住めないため治安がよい（かといって都内の高級住宅地と違い、上級サラリーマン程度でも手が届く金額である）こと、の二点が浦和の魅力だと思う。
• 歩道整備されたら劇的に良くなると思いますよ。 パインズホテルまでの様な歩道になったら、資産価値が上がること間違いなしだと思います。
• 歩道はいつ綺麗になりますか？何年か前からずっとかわりませんが。
  • 平成33年までだと思います。 はやくなる可能性はありますが。
• ここ北口ならば徒歩6分とょっとでいけるよね？
  • 信号付き横断歩道あるけどね。 信号無視して小走りすれば、6分で着くかも。
• 広告に北口徒歩７分て出てたけど、９分が正解ですか？先ほど公式ホームページ見てたら９分になっていたので...素朴な疑問です。
  • 北口なら7分でいいんじゃないですか？？？ 時間制限のある改札だとメインで記載できないルールなのかな？ そういう意味の疑問ではないですか？
  • 浦和駅に来て、是非現地まで歩いてみてください。改札も２つありますよ。
    • パインズホテルの目の前の交差点を渡るから、実質的に10分以上は確実にかかるよね。
    • 670mなのでそもそも７分と記載されていたのが間違いということですかね。しれっと９分に修正されてますし。
    • 一般的に80m/1分で算出するから、7分という記載が間違いだね。
    • ホームページよくみると、 マンション東側出口からってかいてありますね。裏口からでていけば短くなるのかな？
    • 東側出口からそのまま線路沿いをずっと歩いていく感じでしょうか？ 敷地入るまでならなんとか７分で歩けそうですね。
    • メイン出口からは１０分かかりますよ。 裏口から７分と記載されていましたが、建物出口からは随分離れてますので実質７分じゃ着きませんよ。
    • 一般的な方法で計測すると、裏口7分、正面9分
• いつも朝の８時くらいに浦和駅を利用していますが、北口の朝の通勤ラッシュは、改札から駅構内に入る方はほとんど待ちなしです。
  • 朝の８時ってラッシュじゃないから空いてて当然ですよね？
    • 都内に8:30～9:00に出勤する人が多いので、8:00頃は結構多いと思いますが… 8:00頃ってラッシュ時間だと思いますが…
    • そうですね。私は中野駅徒歩5分の会社に9時出社なのですが、浦和駅にはちょうど八時に付きますね。
    • ８時過ぎだと少し遅めですね。 湘南新宿ライン、上野東京ラインは7:30～8:00前のほうが混んでいる印象ですし、学生も多いです。
    • ラッシュは7時30分前後だと思いますよ。
    • そうですよね。7：30前後の湘南新宿は学生も多く、いつも満員です。
• 7:30くらいの北口改札も空いていますか？

構造・建物[ ]

パークスクエア浦和常盤　エントランス

• デザインが気になる
  • 色はどんなもんでしょう？
• 敷地がどのくらいになるのかいまいちわからん。
• 建築面積 575.3 m2
• 敷地面積 1208.57 m2
  • あまり大きなマンションではないですね。13階建て、60戸くらいかな？ドミノマンションで話題になったエリアなので将来的にどうなるのか気になります。
• ここは二重床で音が響きやすいから、スラブ厚ちゃんと確保して対策してるよね。
• 日当たりがやはり気になります。窓が天井の方まであるダイナミックパノラマウインドウなので、思ったよりも日当たりがいいならOKかなと思っています。
  • 南側の目の前にマンションが後から建つ可能性ありますよ。古いビルと広い駐車場がありますから。 デベロッパーが見逃すはずがありません。
• なぜこのマンションは南向きを売りにしてるの？ 日照が確保できるから南向きなんでしょ。 それがドミノで目の前に建ってみ、資産価値に影響がないわけないだろ！
  • 目の前に建てば資産価値は当然落ちると思います。ただ落ちたとしても少しだけです。浦和駅は日照なんぞ売りではなく、利便性や教育環境が売りだからです。 浦和駅では利便性や教育環境が約束されれば資産価値は維持されるんですよ。 浦和駅を求めてくる層は利便性や教育環境を求めてくるのですよ。
  • ここのドミノリスクが高いことは周知の事実。
  • ドミノになったら、ワイドスパンの意味ないじゃん。
  • このマンションの北側に建築予定の三菱地所のマンションは、どうやって建てるのか気になる。 東向きと西向きの二棟構えかな。 パークハウス浦和岸町みたいに。 最初からそういう建て方した方が、将来見据えると至極合理的だと思う。 この中山道沿いは特に。
• 南側の建物も新しくはないですから、いつかは建て替えがあるかもしれない。いつかは眺望が悪くなるかもしれない。
• パノラマウィンドウは眺めが良さそうですが、低層階では外から丸見えになるのでしょうか。意外と見えないものなのでしょうか？
• 浦和区常盤1丁目計画

• 

  浦和区常盤1丁目計画

• • これってパークスクエアのすぐ南側の土地ですか？
  • 南側の金物屋さんが１２階建ての店舗＋マンションになるってことですか？ ここ最上階しか日が当たらないってこと？
    • 看板は、このマンションの直ぐ南側の金物屋さんの敷地のものです。 したがって、直ぐ南に12階建てのマンションが建つことが決定しているということですよね。
    • 分譲時に、南側目の前に12階建てが建つことが確定している物件はなかなか無いですよ。 ワイドスパンの意味無いですよね？ どう思います？
    • これはシティハウス浦和仲町よりも、売り捌くことがとても困難な状況かと...。 近くに建設予定の三菱の物件にも、だいぶ影響がありますよね。。
    • ドミノ決定ですね。 早い段階でハッキリして良かったです。
    • これ騙されて12階以下契約しちゃった人かわいそう
    • まだ契約始まってませんよ。
• 何のためのワイドスパンなんだろうか？ 設計段階では、ドミノになる事を把握してなかったのか？
  • 土地の奥行がないからワイドスパンにするしかなかったんだよ
  • ワイドスパンで、目の前のマンションの廊下を見るのかな？ 旧中山道の反対側のマンション群を見たらイメージがつくけど、何かリアリティが無い。
• マンションギャラリーの営業さんに「ここの南側の土地は絶対にマンションが建たない」と先週言われ、騙された気分です
• ドミノの影響を受けるのは5階までの様です。 そうなるとプラウドのテラスと条件あまり変わらないですね。
  • 12階建てが建つのですから、条件はかなり違うでしょう。 テラスの南側は低層マンションと戸建て、空き地でしたよ。
• パノラマウィンドウだから隣から丸見えでカーテン開けれないし。
• 南側１２階建てのマンションとはどのくらい離れてるのでしょう？ 最低１０ｍ以上離れてればパノラマウィンドウでもカーテン開けて生活できそう。
  • 最低10mは空いてればいい検討範囲内かな それ以下ならパス
    • 10mは空かないでしょ。 ここよりパインズ寄りにある、ロイヤル〜マンションみたいになると思う。
    • 駐車場に入る車路の幅はどの程度なんでしょうか？5m程度でしょうか？この車路の幅が隣に出来る建物との距離になりますかね？
  • 南側目の前にどんなマンションが建つか分からないと、各住戸の日照や眺望がどの程度遮られるか分からないね。 ただ、マンションの間隔は、相当狭いだろうね。 両方とも敷地いっぱいに建てることになるだろうから。 パノラマウインドウに、マンションの壁が迫ってくる感じかな。
  • ここの南側の土地一帯はタグチさんの土地。窓どころかカーテンも開けれない...
• 道路が拡幅され、歩道が整備され、電柱が地中化され、付近の古い建物が取り壊されて何棟かの新しいマンションが建築されると、おそらく周辺の雰囲気は一変すると思います。ですから、眺望や陽当たりを気にしない家族構成なら、良いマンションになるような気がします。 ただ、我が家にとっては少し狭いのがネックです。もう少し広い部屋があると良かったのですが…。 いずれにせよ、価格に興味があります。
• 高層階だけかろうじで日照と眺望が確保されても、絵にかいたようなドミノマンションになるから、マンション自体の印象は良くないよね。南側のマンションとの間隔も、ほぼほぼ密接した形になるだろうし。 5年後に「ドミノマンション」と「画像」で検索したら、最初にヒットするんじゃないかな。
• 南側目の前のマンションの外廊下がバルコニーの数メートル先、って感じになると思うけど、その外廊下には曇りガラスとか付けるのかな？ いずれにしても、リビングのカーテンは開けれないよね。 ドミノに住んだことも、招待されて見たこともないから、想像つかない。
  • ランドプランを見ると、こちらの車路幅が3ｍくらい。 南側建物が敷地境界から1ｍくらい離すとしても4～5ｍ先に建つのだろうと思います。
• 南側タグチさんの土地の建築計画、 まだ敷地面積と建物階数が公表されているだけ。 このマンションと同じようにベッタリ壁みたいな建物になるとは限りません。 共同住宅は賃貸でしょうから、将来南側の立体駐車場に何か建てばタグチさんの賃貸経営に影響します。 なので中山道面だけ12階建てにして、奥側は低層の店舗・倉庫・駐車場という可能性もあります。 マンション屋と違って容積率を全部使い切る必要もないですし。 どうなるのか、しばらく様子見してます。
• モデルルームでドミノのデメリット言ってないですよね。6階以上はマンション建ってもドミノの影響受けないって言い方で逃げてる
  • すぐ南に12階建てのマンション建つのに、6階以上はドミノの影響受けないって、また嘘ついてるんですかね。 南側のマンションが建ち始める前までに、強引にでも売り捌くつもりなんでしょうが、巧くいかないでしょうね。 検討外にすべき物件ですが、前向きに検討したいなら、営業の都合の良いトークをボイスレコーダーに記録すべきですね。
    • 容積率の都合上6F以上は全く影響受けませんよ。最近の浦和の価格と比較して明らかに良心的ですから買いです。
    • 日陰になる時間が出ますよね？ それに、外廊下にした場合容積率に含まれないので影響受けないのって9階以上じゃないの？
• タグチさんの標識設置届が出てないんだけどどういうこと？ 出さなくて大丈夫？心配です。

http://www.city.saitama.jp/001/010/016/003/p009264.html

• • 標識設置は義務ですよ。
  • 設置届も出してない、工事開始日も書いてないだとなんか怪しいよね。
• 南側にできるのは12階建てのマンションだから、少なくとも12階までは眺望最悪。 住むなら13階しかない。 日が当たれば眺望無しでOKの方は9階くらいまでで検討すべき。8階以下は1日中日が差さない、ドミノの象徴のようなお部屋でしょう。歩道や南側マンション工事の騒音に配慮し、せめて二重サッシは欲しいところ。
• 現地行きましたが、正直10mも離れていないように見えました。 写真は撮っていなかったので、Googleストリートビューを張っておきます。
  • 本当ですね。こことタグチさんの間は0mですから、もっと圧迫しそうですね。
  • 土地同士はくっついてるよね。圧迫感は凄まじい。 タグチさんが北側いっぱいにマンション建てたら、建物同士って３ｍくらいしかあかないんじゃない。

• 

  パークスクエア浦和常盤_近隣建物間隔

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  パークスクエア浦和常盤_タグチ後物件

• ここの北に建設中の地所のマンションは、旧中山道から見て奥の方、敷地の東部分に建てるみたいだね。工事現場を覗くと。 このスミフのパークスクエアと重ならないように工夫してるなら、検討の余地ありだね。
  • タグチさんも同じ感じで立ててくれるならここも検討の余地ありだね！
  • タグチさんは今のところ、一階店舗の賃貸マンションを考えてるらしいとスミフの営業の方に伺いました。 だから、たとえ最上階だとしても(一階が店舗ならば一階の天井は高いので)12階建てでも同じくらいの高さになるかもしれないことを想定をしておいてくださいと言われましたよ。 実際はタグチさんが正式に計画をたてたあとしかわかりませんが…3階建てかもしてないし、15階建てかもしれないし。 今の看板は予告(？)なので、実際は看板と違うかもしれないということを念頭にいれて、このマンションを検討してます。

共用施設[ ]

パークスクエア浦和常盤　エントランスホール

• 駐車場総台数：20台　（月額：16000円～21500円）
• 自転車置場総台数：108台　（月額：200円～500円）
• ミニバイク置場台数：4台　（月額：3000円）

設備・仕様[ ]

• ワイドスパン、ダイナミックパノラマウィンドウ、Ｓ-マルチコアがウリのようです。 我が家はほとんどバルコニーを使用しないので、ワイドスパンとダイナミックパノラマウインドウの組み合わせは本当に良いと思いました。 また、Ｓ-マルチコアも廊下がスッキリして良いと思いました。 ただ、いずれの部屋もやや狭いのとアウトフレームではないのが残念です。 もしかして、DINKS用ですかね？
  • 我が家は洗濯多いからなぁ。 子供の部屋を通らないと洗濯干せないのがなぁ。 広いところはなんかたかそうだし、、
    • 今時のマンションは、浴室乾燥なので、外に干さない人も多いよ。
• あれだけ人通りが多い通りに面していて、スケスケの窓ははずかしい。
  • 窓は南側です。
• ディスポーザーなしです。

間取り[ ]

買い物・食事[ ]

• いなげやは、建物が古くて少し薄暗いし、少なくともこの辺りの子育て世帯はあまり使わない印象です。 普段の買い物は、イトーヨーカドー、アトレ、コルソ、反対側のヤオコーが多くなると思います。
• いなげや見た目の割に客数多いと思うのは私だけでしょうか。安いし近いし問題なく使ってます。少なくともアトレ、コルソ地下よりは安いですよ。

育児・教育[ ]

• 常盤中学区から外れたら、資産価値は落ちますね、確実に。 日照と学区の両方共が期間限定になる可能性が高いですね。
  • 常盤中という名称なのに、常盤が学区から外れるんですね。外れるのは常盤一丁目だけですか？知ってる方は、教えて下さい。
  • 常盤学区、人口増えすぎでしたからね。やはり学区改編されるんですね。新築は購入時に避ければすむことですが、既に常盤一丁目にマンション購入して住んでいる人は可哀想ですね。
  • 常盤中学校がそこまでいいとは知らなかったので、外れることにダメージを受けてらっしゃる人が多いのが意外でした。 どこの中学校になるんでしょうか？そちらの中学校、常盤中学校狙いで来ている人が多く来るならレベルも上がるからいいかなと思うのですが。
    • 常盤中学校は学校自体は他の中学校と全く変わりませんよ。先生の質もカリキュラムも。むしろ、生徒が多すぎて授業の質は劣化しているかもしれません。 違うのは、親と生徒の質と意識です。そこまでガリガリやらせるつもりのないご家庭なら、周囲のレベルについていけず落ちこぼれてしまい逆に悪い影響が出かねないので、よく考えることをおすすめいたします。
    • 数年後には、常盤中学区から外れるみたいですよ。教育委員会に確認する必要はありますが。
• 浦和は、公立学区の安定感が魅力です。 いわゆる不良いないでしょう。 都内で、この環境手に入れるにはもっとお金がないと。
• 浦和の魅力は教育環境でしょ。 それが崩れたら赤羽でもよくなるしね。
• 例えば男なら開成受からなければ下手な私立より常盤中から浦高行ったほうがいい。そういう選択肢があるのはいいよね。

周辺環境・治安[ ]

• 具体的にどの場所ですか？常盤1丁目というとドミノマンションとその谷間の一戸建てというイメージしかないのですが。
• 常盤アドレスで浦和徒歩5、6分なんてあるんですか？
  • 住所だと常盤1-3。日本生命ビルの北側。
• この立地はどうなのかな？結構な囲まれ感。エントランスは旧中沿いに作るのかな？シティハウス仲町と余り変わらなそうだなー、駅距離。
• 旧中山道の道路整備時の騒音、振動、粉塵の影響が気になっています。マンションの真ん前を工事するのであれば、かなりうるさいような気がしますが、どうなのでしょうか？
  • うるさいでしょうね。 このマンションにメリットってあるのかな？
• ここは確かにドミノで眺望期待できませんが、浦和駅近辺の利便性は享受出来ます。北に歩けばいなげやあります。ここを出れば常盤公園へはすぐ入れます。何だかんだこの界隈は生活に困らないですね。

• 

  パークスクエア浦和常盤_周辺環境

周辺施設[ ]

• 目の前の公園は大規模な改装があると伺いました。 公園目の前で子供にいい環境、と思っていたら公園が必要な時期には改装中、もあり得るのかと思い、二の足を踏んでいます。
• 常盤公園は、全体的に整備がいまいちなので、使うのは遊具がある一角のみという感じなので、過度は期待はしないほうが良いです。
• 常盤公園は数年後劇的に整備されます。情報源は某力を持った職種の方です。すでに図面も作られてます。
• 都内からの移住者なので、浦和を良く知るために妻と時々散歩しているのですが、常盤公園に立ち寄ったことがあります。その際に石碑で知ったのですが、常盤公園はさいたま地方裁判所（旧浦和地方裁判所）の跡地のようです。由緒ある公園ですから、どのように変貌するのか楽しみにします。 ところで、余計なことかも知れませんが、常盤公園のあたりは本当に落ち着いて良いですね。常盤住民であるのは羨ましい限りです。

その他[ ]

掲示板[ ]

• 埼玉県のマンション口コミ提示板一覧
• パークスクエア浦和常盤についての口コミ掲示板
• パークスクエア浦和常盤

ご近所物件の掲示板

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