プレミスト上麻生

2020年7月21日 (火) 10:35時点における最新版

物件概要[ ]

プレミスト上麻生　外観

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区上麻生5丁目1087番407他10筆（地番）
• 交通：小田急小田原線 「柿生」駅 徒歩5分
• 総戸数：73戸（別途管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上6階　地下3階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：青木あすなろ建設株式会社
• 管理：大和ライフネクスト株式会社

価格・コスト・販売時状況[ ]

【第1期1次～第2期3次】

• 価格：3,998万円～6,058万円
• 最多価格帯：4,900万円台（4戸）
• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：63.68m2～77.52m2
• 販売戸数：13戸

【その他費用】

• 管理費（月額）：17,000円・17,500円・18,000円・18,800円・20,700円
• 修繕積立金（月額）：8,200円・8,500円・8,700円・9,100円・10,000円
• 修繕積立基金（一括）：509,400円～620,200円
• 管理準備金 : 17,000円・17,500円・18,000円・18,800円・20,700円（一括）
• インターネット使用料 : 1,188円（月額）
• インターホンIoTシステム料 : 300円（月額）
  • インターホンIoTシステム料(全戸月額使用料300円)って、インターフォンがインターネットにつながっているから、その使用料ということなのでしょうか。なんでインターフォンがインターネットにつながっているのですか？外出先から来客者を見たりすることができるのですか？
  • そういうこと。ただ、ネットにつながってるってことはハックされたら映像がだだ洩れってこともありうる。

交通[ ]

【電車】

• 新百合ヶ丘、渋谷、新宿、大手町への通勤にも便利な環境。2017年度には、小田急小田原線「東北沢」駅～「和泉多摩川」駅間で複々線化の工事が完了。さらに快適でスムーズな都心アクセスが実現。

【徒歩】

• 駅徒歩5分
  • ここはエントランスが駅とは反対側だから６分はかかるでしょ。この規模だと駅側にサブエントランスはないだろうし。
• 小田急線の複々線化で利便性向上を謳ってるけど、少し前から準急が朝晩だけになって不便になる方向なんだけどな。再来年のダイヤ改正でどうなるか。
• マップを見ると自転車のルートも記載されているのですけど、坂があったらきついですよね？ 自転車ルート側は坂が無い（ゆるい？）のでしょうか？ 
  • 自転車ルートは、新百合に向かって緩いけど長い上り坂。あと、麻生スポーツセンターから先の歩道は自転車には乗っちゃダメ
• 実際に行って、ついでに新百合ヶ丘駅まで歩いてみましたが、道が細くあまりきれいではないのは、計画道路ということで放置されているせいでしょうかね？現状では、自転車でもあまり楽しい道ではありませんね。

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  電車 交通案内図

構造・建物[ ]

プレミスト上麻生　エントランスホール１

プレミスト上麻生　エントランスホール２

プレミスト上麻生　サブエントランス

• 敷地面積 3,644.36m2

【構造】

• 杭基礎
• コンクリートの設計基準強度は24N/mm2以上
• アウトフレーム工法
• 玄関対震ドア枠
• 複層ガラス
• 溶接閉鎖型の帯筋
• コンクリートスラブと仕上げ材の間に空間を設けた二重天井となります。※コンクリートスラブ厚は、タイプにより異なります。（200mm～250mm）
• コンクリートスラブと仕上げ材の間に遮音クッション材を入れた直床となります。※床システムはメーカー各社により材質・形状・厚さ等は実際と異なる場合があります。また、床暖房が未設定の居室は高さ調整材及び床暖房用温水マットはありません。※床スラブ厚は、タイプにより異なります。（200mm～250mm）
• 戸境壁：コンクリートに木軸下地、または軽鉄下地を立て、せっこうボード12.5mm貼りの上に、ビニールクロスを施工しています。
• このマンションバルコニーの外側に柱があるから逆梁だと思ってたけど、透明ガラスパネルでおかしいなと思ったら、バルコニー全体が順梁って設計みたい。初めて見た。 ちなみに角住戸は普通の順梁っぽい。
  • バルコニー全体が梁なんで、バルコニーの天上高が低い。部屋の中は暗いかも。
• 天井が高めなのでしょうか。モデルルームを見ると、リビングが実際の広さよりも広々とた感じに見えます。

【日当たり・眺望】

• 南向きは目の前に建物があるから眺望は望めないよ。あと、下の階は一部が半地下。
• 西向きの下の階はバルコニーの先がすぐに計画道路。道路ができたら外から丸見えかも。
• 目の前が抜けてるのは北向き。タワマンでもないのに北向き作るなんてすごい。
  • 小田急線側の景色がよく見える方角は西じゃないですかね？北は坂道の方側では？西側は冬の晴れた日には富士山や丹沢の山々が上層部なら見えますね。下の階の部屋でも線路沿いの麻生川の桜並木は綺麗かと思います。
• 坂が多い、草木がボーボー、きわめつけはお墓が隣にあって、部屋によっては窓の真下にお墓がある感じでないなーと思いました。
  • 私もお墓見ましたけど、地元の名士の一族の墓ですね。管理もきちんとしていて、ほとんど嫌悪施設という感じはなかったですね。京都などもそうですが、寺町や古い街では当たり前の部分もありますが、気にするほどではないと思いました。それより、南側のこちらの方は静かな環境で、電車の音もしないし、静かに住みたい人には向いている気がします。

【外観】

• エントランスや外観が、シンプルでありながらもおしゃれな感じです。 マンションの場合は、自宅の玄関だけでなく、マンション入り口も自宅の玄関と同じ。 やっぱりおしゃれなデザインのほうが良いと思います。 ありきたりなデザインではないところに魅力を感じました。
• マンションのデザインは確かに素晴らしいと思います。 丘の上にそびえ立ってると本当にかっこいいでしょうね！ 完成が楽しみです！ 
• とにかくデザインが群を抜いてます！！ エントランスもホテルのエントランスを感じさせられます。

【既存不適格】

• 敷地に計画道路がかかってるっぽい。容積率、建蔽率を要確認。もしいっぱいに使っていたら、計画道路が実行されて敷地を収容されたら既存不適格になっちゃう。
• 地下三階って、なかなかすごい地下室マンション。世田谷のように独立地下住戸禁止の条例が作られるとこれまた既存不適格。
• なんで西向きにしちゃったんだろう。LOW-Eでなかったら夏暑いよ。雁行させての西向きだから、バルコニーの向き反対にすれば南東向きなのに。
  • 私も完全西側が気になっています。隣の施設の影響でしょうか？老人ホームのようですが。
  • 全体がわかる図面がないから想像だけど、地下３階ってなってるから、南東側の斜面を削っての地下室マンションでしょ。だとすると南東向きにすると地下３階には日が当たらない。なので、西向きにしたってところか。
  • ここって高さ制限２０ｍだから、本来、６階くらいの建物しか建てられないのを、地下室の容積率不算入を使って実質９階建てを建てちゃう。
  • ここって建物を雁行させてるから、バルコニーの向きは西向き（正確には西北西かな）だけど、建物は北西に向いている。なので、バルコニーを反対にして、雁行させないとバルコニーは南東向きにできるはず。
• 宅地建物取引業法では、既存不適格や都市計画道路を重要事項として説明はしなくてはいけないと規定しているけど、事実を説明するだけでそれがどういう意味を持つかを説明することは求められていない。それから重要事項説明って契約の直前に説明があるのと、新築マンションの場合、内容が多くてすべてを説明できないからポイントだけを口頭で説明する。なので、十分理解しないまま契約してしまって、あとからしまったと思ってもそれこそ後の祭り。登録前に重要事項説明をするデベもあるけど、ごく一部。重要事項説明書や契約書は早い段階で提出を求めてじっくりと読んで理解したほうがいいよ。

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  現地写真１（2018.7.20撮影)

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  現地写真2（2018.7.20撮影)

共用施設[ ]

プレミスト上麻生　ギャラリーコリドー

• 駐車場 : 空台数7台　10,500円～11,500円（月額）
• 駐輪場 : 空台数116台　100円～200円（月額）　別途レンタサイクル3台
• バイク置場 : 空台数2台　1,000円（月額）　2台ともミニバイク置場

設備・仕様[ ]

• キッチン・・・ディスポーザー、食器洗い乾燥機
• バスルーム・・・酸素美泡湯
• アメニティ・・・TES温水式床暖房
• 設備はごく普通ですが、収納スペースが広いので 使い勝手の良い設計になっていると思いました。 

間取り[ ]

• 間取り　2LDK～4LDK
• 専有面積　63.68m2～88.46m2
• バルコニー面積　6.84m2～15.24m2
• A1タイプ、パントリーがキッチンにあるのですね。主婦の人だと嬉しいんじゃないでしょうか。 お米とかキッチンペーパーとか買っておいてもストックをしておくのって 難しいじゃないかしらと思ったんですが… でもきちんとある程度の広さがあるので、大きめのものもストックしておけるので良いと思いました。 収納がキッチンが特にしっかりしていると生活感がでなくて良いですよ。
• 廊下に小物を収納できるスペースがあることやキッチンにパントリーがあるのは、主婦目線としてはメリットが高いです。冷蔵庫も手前側に設置できるように確保されているので、来客が来た時やキッチンの奥まで取りに行く必要がないので、手間が省けますね。水回りが３点真ん中にまとめられているので家事を比較的しやすそうになっているのもいいですし、 収納力もある程度あるという点も利点になるんじゃないでしょうか。
• 全邸南向きということは、日当たり良好ということで、 お洗濯物も乾きやすく、部屋に入る日差しも良い感じでしょう。 これって希望している人はとても多いのではないかなと思います。 水回りの配置は主婦の家事がすごくしやすいようになっていると感じました。 
• Hタイプの間取りは、流石に３LDKで77平米あるだけあって、居室も広さが取られているし、リビングも広いなぁと思いました。柱は外に殆どが出ているので、間取りへの影響っていうのは少なめだし。ただ、Hタイプ自体はもしかしたら、マンションの中でも数はあまりないタイプの部屋の可能性もあるのかしら。
  • 確か3部屋のみですね。南向きの棟の、東端の部屋のみなはず。
• 2LDK見ました。洋室2の部屋が斜めです。家具は洋室1のような四角が置きやすいかなと思いますが、住んでみると気にならない程度なのかなとも思います。キッチンには小さいパントリーもついていて、洋室1にはウォークインクローゼットもあります。

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  Aタイプ

買い物・食事[ ]

【買い物】

• そうてつローゼン柿生店（約330m／徒歩5分）
• マルエツ柿生店（約510m／徒歩7分）
• イオンシネマ新百合ケ丘（約1,590m／徒歩20分）
• 小田急アコルデ新百合ヶ丘I（約1,750m／徒歩22分）
• Ｏｄａｋｙｕ ＯＸ 新百合ヶ丘店（約1,780m／徒歩23分）
• 新百合丘オーパ（OPA）（約1,780m／徒歩23分）
• 駅前にイオンもあり買い物は便利
  • イオンは新百合だから毎日の買い物にはちょっと遠い。柿生駅前はマルエツと相鉄ローゼン。ただ、相鉄ローゼン は、何年か前に百合ストアが撤退して入れ替わった。スーパー２つを維持できる商圏ではないのかな。
• マルエツと相鉄ローゼンはあまり安くはないから、週末にイオンへ買出しかも。まとめ買いして歩きはきついから、車は必須かな。そう考えると駐車場設置率４割は少ないかも。

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  そうてつローゼン柿生店

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  マルエツ柿生店

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  Ｏｄａｋｙｕ ＯＸ 新百合ヶ丘店

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  新百合丘オーパ（OPA）

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  イオンシネマ新百合ケ丘

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  小田急アコルデ新百合ヶ丘I

育児・教育[ ]

• 教育施設

1. 柿生保育園　　徒歩3分／約180m
2. 柿生ルミナス保育園　徒歩5分／約380m
3. アスク柿生保育園　　徒歩6分／約450m
4. 柿生小学校　　徒歩7分／約530m
5. 柿生中学校　　徒歩8分／約610m

• 小学校も近くていいですね。
• 学区は柿生省と柿生中かな。駅を挟んで反対側。
• 新百合ヶ丘駅近くに音楽大学もあります。
• 遊具がたくさんある公園、小児科がすぐ近くなので、子育て世代にはかなりいい立地な気がします。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域 第一種住居地域・第一種低層住居専用地域

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  現地案内図

【周辺環境】

• 高台だと駅から離れていることが多いのに、 ここは駅へも徒歩5分という便利さはすごく良いと思います。
  • ここって斜面地で一番高いところは高台だけど、建物が建つところは駅から少し高いといった程度。 
• 周辺は緑に囲まれて静かな環境なので、住環境を考えると柿生はおすすめだと思う。都心に出やすいのにゆっくりと落ち着いた生活が出来そう。子供を育てていくには良い環境だと思う。
• 柿生駅前がきれいに整備されるのは良いことですね。 でも、今の状況だと１０年かかるかもしれませんね？ それ以外の区間については、未定としか言いようがないでしょうね。 計画道路は高度成長期に作られたような計画で、 多くのところが凍結されていますからね。 
  • 駅前再開発の計画は進んでないから道路とバスロータリーだけでしょ。できるのは。
• 現地見てビックリ。崖だね。。
  • 工事を始めた時に崩れている。初期のアナウンスから引渡し時期が遅れたんだけど、それが原因だと思う。
    • 引渡しが遅れたのは、既存擁壁の流用⇒新設への仕様変更が原因と聞きました。(崩れる前に)　擁壁まで保証の範囲内とするための変更だそうです。
      • 擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも要確認。保証期間って２年。いずれまた崩れるでしょ。ところが恐らく長期修繕計画には盛り込まれていない。

【地盤・水害】

• 傾斜地なので、もしかしたらと思って調べたら敷地の一部は土砂災害警戒区域でもあった。 ⇒　http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17971/asaob.pdf

【計画道路】

• 計画道路は以下。何年か前にバス停が駅前からちょっと離れたところに移ったときに計画道路があることを知った。駅前では計画は実施中みたいなんだけど、工事してるって様子はないし完成はいつになるやら。 ⇒　http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18095/kuikizu.pdf
• 計画道路で既存不適格になるパターンは、敷地に計画道路がかかっていて、現行の敷地面積の容積率、建蔽率の制限いっぱいに建物を建てていると、道路計画が実施されて敷地の道路にかかっている部分を収容されたときに、制限を超えてしまって既存不適格になる。土地が収用されることを前提に建物を建てればいいんだけど、それだと部屋数が減って利益がとれなくなるから、そういった良心的なケースってお目にかかったことはない。ちなみに、計画遠路にかかっているところは鉄筋コンクリートみたいな恒久的な建物は建てられないから敷地配置図を見ればたぶんわかる。それから不動産取引をする場合は、都市計画情報の確認は必須。市のHPで確認できるよ。 ⇒　http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000002354.html
• 道路ができて便利になるのはいいけれど、交通量が多いとトラックなどが夜間走行するかもしれないし、転売も難しくなりそう。慎重に購入を決めないといけませんね。 

周辺施設[ ]

【公園】

• 美山台公園（約320m／徒歩4分）
• 柿生緑地（約600m／徒歩8分）
• あさおふれあいの広場（約920m／徒歩12分）
• 白山東緑地（約1,380m／徒歩18分）
• 鶴亀松公園（約1,420m／徒歩18分）
• 王禅寺ふるさと公園（約2,500m／徒歩32分）

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  美山台公園

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  柿生緑地

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  あさおふれあいの広場

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  白山東緑地

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  鶴亀松公園

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  王禅寺ふるさと公園

掲示板[ ]

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