クリーンリバーフィネス南郷18丁目駅前レジデンス

2020年6月23日 (火) 10:44時点における版

物件概要

• 所在地：北海道札幌市白石区南郷通19丁目北10番1
• 交通：地下鉄東西線「南郷18丁目」駅徒歩2分
• 総戸数：58戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年2月
• 売主：株式会社クリーンリバー
• 施工：株式会社中山組
• 管理会社：株式会社クリーンリバー

価格・コスト・販売時状況

• 明和地所の南郷緑邸はあと十数戸残っており、こちらとぶつかることになります。 注目は価格で、南郷18丁目駅前は坪160万円をけっこう切ってました。駅至近であることを考えるとそれなりに「買える」値付けであったと思います。すぐ裏のクリオ南郷緑邸は坪20万円近く高く、同じ階の3LDKで400万円以上は違っていました。そして今回の南郷18丁目駅前レジデンスですが、駅からやや遠くなっていること（あと信号を渡らないと地下に入れないこと）を考えますと、なんとか坪150万円台で出ればなあ…と思います。でもたぶん無理でしょうね。坪165～168万円くらいでしょうかね。
• いずれにしても価格が高いし音はうるさい感じだよ！
  • 駅から徒歩2分と好立地なマンションなのでかなりの価格になることは予測できますがいつから販売開始となるのでしょうか。ホームページの物件概要は、まだ未定という内容ばかり。
• クリーンリバーは価格が安いだけが売り。だったはずが、、、最近では一丁前の価格をつけてくる。
• 近くのクリオと比較してどうでしょうかね？
• レジデンスの名称は高級のイメージがありますが、他のクリーンリバー物件と何か差別化はされているのでしょうか。
  • 過去に「レジデンス」を付けたフィネス物件は
    • 澄川レジデンス（2018）
    • 桑園レジデンス（2016）
    • 札幌植物園ステーションレジデンス（2011）
      • とありますが、直近の二件は特に他の物件とグレードを変えているということはなさそうです。要するに「ただの名前」かと。11年の植物園は少し高級訴求をしていたとも思いますが、それは当時のＣＲには珍しい都心隣接物件だったからと思われます。
        • レジデンスは単に住宅の意。マンションは大豪邸・大邸宅の意。レジデンス>マンションは日本住宅業界が勝手に捏造した嘘のイメージで、本当は逆。そもそも英語で「俺んちレジデンス」って聞くとちょっと異様。今や子供でも知っているように、マンションやリフォームの捏造と同じで、英語国で使っても通じません。
          • まあ、英単語としての意味がどうのこうのじゃなく、マンション名に付けられた時のイメージと、実際のグレードなりクオリティなりとの相関について訊かれてるわけですよね。過去20年でみると、札幌で「レジデンス」のついたマンションを分譲したことがあるデベロッパーは14社、うち、定期的に複数物件を分譲しているのは、クリーンリバー、京阪電鉄、セントラル総合開発、新日鉄都市開発、三菱地所、住友不動産、大京、東急不動産、そして日本グランデの9社です。最もレジデンス大好きなのは住友で、シティハウス大通東ツインレジデンス、シティハウス円山裏参道レジデンス、シティハウス琴似3条レジデンス、住友シティハウス医大前レジデンス、シティハウス中島公園レジデンス、レジデンスタワー大通公園（東急とのＪＶ）と、6件も出してます。その住友を含め、9社の他の物件と比較してみても、「レジデンス」が付いている物件をついていない物件よりハイランクに据えていると思われるところはありません。円山ザ・レジデンスやレジデンスタワー大通公園はハイクラス訴求物件ですが、それは「レジデンスだからハイクラス」なのではなく、「高額物件にレジデンスという名前がついた」だけでしょう。この物件についていえば、すでに「フィネス南郷18丁目駅前」という物件がありますから、それとの差別化でケツになにかカタカナを入れようと考えたとき、たまたまレジデンスが選ばれたということではないかと思います。
• 1フロア4戸だと、ご近所付き合いはあまり気を使わなくてもいいかもしれません。戸建とは違うというものの、マンションでも隣近所の付き合いは必須ですから。小学校が近いので、子供を安心して通わせられる立地も魅力的だと思いました。
  • 子供がいる人だと、マンション内の人付き合いっていうのも出てきますね。子供が休んだときにお互いに連絡帳を持ってきたり、配布されたお手紙を届けたりなどあります。DINKSや単身者が多いマンションだと、総会のときに会う程度だったりもするらしいですが。この手のマンションだと、基本的にみなさん、深入りはしなくても、そこそこのおつきあいはあるのかな？
• こちらの売れ行きはどうでしょうか？最近モデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？
• 物権価格は相場に比べて高めなのに修繕積立は安い感じですが、だんだん高くなっていくものなのでしょうか?
  • モデルルームに行けば、長期修繕計画案があるかもしれません。言えば見せてもらえるとは思います。大規模修繕って10年目よりも20年目、20年目よりも30年目の方が、修繕の費用がかかると言われています。一般的には、最初から高くするのではなくて、その上昇に合わせて段階的に長期修繕計画が組まれていることが多いです。
• 駅に近いのと、駐車場がロードヒーティングなこと、これらがここの特徴だと思います。マンションってこういうのがあるからこそ、いいんですよね。あと、トランクルームがあるので、使わない季節用品とか入れて置けるのはとても効率が良いです。
• 販売価格下がっていますね。こういうことがあるから、マンションの契約するタイミングって難しい。駅から近いのはとても魅力的なのですが、通りに面しているので騒音が気になる。こちらは、間取りのバリエーションが豊富なので選びがいがありますね。
  • おそらく、売り出されていない低層階が販売されただけですよ。
• 売れ行きってどうなんでしょう
  • もうこの季節になってしまうと、販売ペースはゆっくりになっていくのかな。竣工はもう少し先。ロードヒーティングってどの程度効く予定なのかみたいなのは確認しておいたほうがいいと思います。特に車を日常的に使われる方は大切ですよね。
    • 今、札幌は竣工時どれくらいで売り切れば良いと考えてるのでしょうかね。どこも販売がスローに見えます。売る側も買う側も我慢比べ様相に見えます。
• もう、入居が始まっているんでしょうか。3月中旬に入居開始と書かれておりましたから。実際に住んでみて、どういうかんじなんでしょうね。買い物とか、通勤通学とかここだったら便利じゃなかろうかと思います。あと、外の音とか夜はどれくらい聞こえてくるのか。
• レジデンスは単に住宅の意。マンションは大豪邸・大邸宅の意。レジデンス>マンションは日本住宅業界が勝手に捏造した嘘のイメージで、本当は逆。そもそも英語で「俺んちレジデンス」って聞くとちょっと異様。今や子供でも知っているように、マンションやリフォームの捏造と同じで、英語国で使っても通じません。
• 英単語としての意味がどうのこうのじゃなく、マンション名に付けられた時のイメージと、実際のグレードなりクオリティなりとの相関について訊かれてるわけですよね。過去20年でみると、札幌で「レジデンス」のついたマンションを分譲したことがあるデベロッパーは14社、うち、定期的に複数物件を分譲しているのは、クリーンリバー、京阪電鉄、セントラル総合開発、新日鉄都市開発、三菱地所、住友不動産、大京、東急不動産、そして日本グランデの9社です。最もレジデンス大好きなのは住友で、シティハウス大通東ツインレジデンス、シティハウス円山裏参道レジデンス、シティハウス琴似3条レジデンス、住友シティハウス医大前レジデンス、シティハウス中島公園レジデンス、レジデンスタワー大通公園（東急とのＪＶ）と、6件も出してます。その住友を含め、9社の他の物件と比較してみても、「レジデンス」が付いている物件をついていない物件よりハイランクに据えていると思われるところはありません。円山ザ・レジデンスやレジデンスタワー大通公園はハイクラス訴求物件ですが、それは「レジデンスだからハイクラス」なのではなく、「高額物件にレジデンスという名前がついた」だけでしょう。この物件についていえば、すでに「フィネス南郷18丁目駅前」という物件がありますから、それとの差別化でケツになにかカタカナを入れようと考えたとき、たまたまレジデンスが選ばれたということではないかと思います。
• ちなみにクリーンリバーフィネス○○ミッドステージはどうなんでしょう？札幌も桑園もいま分譲中の琴似も大規模物件で、クリーンリバーの中では特別感を出している印象があるけれど。まぁ英語の接頭辞の意味的には真ん中とか最中とか中間といった意味でしょうから、「中間層」なんていう意味で使ってるんなら、入居者はあんまりおだてられた感はしないですが。ミッドマークス円山なんて物件もありますが。
• 「ミッドステージ」は現在「複数棟構成の大型物件」につけられるネームのようです。最初の「札幌」のときは「ミッド」に「都心(近く)」という意味を込めていたと思いますが、「桑園」は桑園エリアの端に近い場所ですし、「琴似」にいたっては琴似じゃありません
• なるほど、都心の真ん中という意味でミッドを使ってたわけですね。六本木の東京ミッドタウンみたいに。現在は複数棟構成につけるなら、確かに琴似も桑園も札幌もみなそうですね。
• 1フロア4戸だと、ご近所付き合いはあまり気を使わなくてもいいかもしれません。戸建とは違うというものの、マンションでも隣近所の付き合いは必須ですから。小学校が近いので、子供を安心して通わせられる立地も魅力的だと思いました。
• 子供がいる人だと、マンション内の人付き合いっていうのも出てきますね。子供が休んだときにお互いに連絡帳を持ってきたり、配布されたお手紙を届けたりなどあります。DINKSや単身者が多いマンションだと、総会のときに会う程度だったりもするらしいですが。この手のマンションだと、基本的にみなさん、深入りはしなくても、そこそこのおつきあいはあるのかな？
• こちらの売れ行きはどうでしょうか？最近モデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？
• 物権価格は相場に比べて高めなのに修繕積立は安い感じですが、だんだん高くなっていくものなのでしょうか?
• モデルルームに行けば、長期修繕計画案があるかもしれません。言えば見せてもらえるとは思います。大規模修繕って10年目よりも20年目、20年目よりも30年目の方が、修繕の費用がかかると言われています。一般的には、最初から高くするのではなくて、その上昇に合わせて段階的に長期修繕計画が組まれていることが多いです。
• 駅に近いのと、駐車場がロードヒーティングなこと、これらがここの特徴だと思います。マンションってこういうのがあるからこそ、いいんですよね。あと、トランクルームがあるので、使わない季節用品とか入れて置けるのはとても効率が良いです。
  • 戸建と比べてですね。このエリアは戸建も想定されます。
• 販売価格下がっていますね。こういうことがあるから、マンションの契約するタイミングって難しい。
• おそらく、売り出されていない低層階が販売されただけですよ。
• 売れ行きってどうなんでしょう
• もうこの季節になってしまうと、販売ペースはゆっくりになっていくのかな。竣工はもう少し先。ロードヒーティングってどの程度効く予定なのかみたいなのは確認しておいたほうがいいと思います。特に車を日常的に使われる方は大切ですよね。
• 今、札幌は竣工時どれくらいで売り切れば良いと考えてるのでしょうかね。どこも販売がスローに見えます。売る側も買う側も我慢比べ様相に見えます。
• 低炭素建築物認定マンションって、初めて聞きました。お風呂の浴槽やトイレだけでなく、いろいろ考えられていると認定されるのですね。税制優遇措置の適用を受けられるとのことで、最寄り駅の近さや間取りと合わせて魅力を感じるマンションだと思います。
  • 低炭素認定とか意味解らない人多いと思いますよ。苗穂の掲示板見ると北口はZHEで南口は低炭素でもない？けど全くその話題にならないみたいですし
• 建物の認定っていろいろとあるんですね…税金が安くなるならラッキーなのかな。その分しっかり作ってあったりするからコストがそもそもかかっていましたーと言うのはあるのかもだけど…いずれにせよここの場合飛び抜けて高いというわけでもないのかな。駅に近いということで多少強気な部分はあるにしても。
• もう、入居が始まっているんでしょうか。3月中旬に入居開始と書かれておりましたから。
• 南向きだと、マンションの場合とりあえず人気ですよね本当は周りの建物の関係もあったりするので南向きが最適解か？と言われると、マンションによって違うとしか言いようも無いのですがどのような時間帯に家にいるかによって選ぶっていうのも確かにありと言えばありかもしれないです。結局家にいる時間に快適に暮らせないと意味がないですから。
• 駅に近くて、買い物も便利で、となると暮らしやすいのはたしかにそうだと思います。セコマがほぼお隣なかんじなのもよい。だからか値段もどうしても高めになってしまう。駅までこの距離だと、雪のある季節も特に困ることなくやっていくことができると思う。立地はとても良いけど、どこまで出せるか。低層のコスパが良いところから人気なのではないかと考えていますが、実際はどうなのでしょうね。
• 金額が低くなるので下が人気のようです。多分もう上しか残ってないです。
  • どの物件でもそうですが、下階になればなるほど価格帯は低いでしょうね。眺望などを望むのであれば多少物件価格が高くても上階を希望するかも。ただ、現状を見ると数えるほどしか残っていないのかな。
• 安心してください。1階だけのタイプを除く、全てのタイプがまだ残っています。
  • まだ焦らずとも販売させているプランはあるということですか。アクセスが良くても、小規模マンションは人気が二分化するのかもしれません。確かに将来の修繕積立金などの負担を考えると総戸数13戸は考えてしまいますね。

交通

構造・建物

クリーンリバーフィネス南郷18丁目駅前レジデンス　エントランス完成予想図

• 建ぺい率：90％
• 容積率：300％
• 敷地面積：1,503.74m2
• 建築面積：398.34m2
• 建築延床面積：5,208.05m2
• まだ完成していないのでイラストでのイメージなのですが、エントランスがホテルのようで高級感を感じるなと感じました。間取りも設備内容も大切ですが、マンションの顔は外観デザインです。最寄り駅にも近く、住みやすい周辺環境にも魅力を感じました。

• まだ完成していないのでイラストでのイメージなのですが、エントランスがホテルのようで高級感を感じるなと感じました。間取りも設備内容も大切ですが、マンションの顔は外観デザインです。

共用施設

クリーンリバーフィネス南郷18丁目駅前レジデンス　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：全47区画【屋外駐車場：45区画、屋内駐車場：2区画(来客用1区画含む)】
  • 月額使用料12,000円・19,000円
  • 駐車場100％とあるので全戸分かと思うと実際は総戸数よりも10台少なそうですし、詳細を早く掲載してほしいなと思いました。
• 共用部は基本はシンプルかもしれないですが、ここの一番大きなポイントはロードヒーティングです。すべて平置きの駐車場でロードヒーティングということなので、冬場車をすぐに使いたいときにも大丈夫なんだな、と思いました。結構、これは大きいと思います。
  • ここは駐車場がロードヒーティングなのもいいですが、それだけじゃなくて、三方向から出入りしやすいっていうのは大きい。出入りのしやすさはかなり大切で、時間の節約になりますし、安全な出入りにもつながってくることにつながってきますから。
• 屋内自転車置場：58台
  • 月額使用料200円
• トランクルーム：全戸分（無料）
• エレベーター：9人乗1基

設備・仕様

• 低炭素建築物認定マンションって、初めて聞きました。お風呂の浴槽やトイレだけでなく、いろいろ考えられていると認定されるのですね。税制優遇措置の適用を受けられるとのことで、最寄り駅の近さや間取りと合わせて魅力を感じるマンションだと思います。
  • 建物の認定っていろいろとあるんですね…税金が安くなるならラッキーなのかな。その分しっかり作ってあったりするからコストがそもそもかかっていましたーと言うのはあるのかもだけど…いずれにせよここの場合は飛び抜けて高いというわけでもないのかな。駅に近いということで多少強気な部分はあるにしても。
• 実際、大手と比べて設備はどんなものなんでしょうか。一見、低炭素認定マンションではありますが、その他の設備レベルが落ちるとかあるものなのか。素人は解らないです。
  • 設備仕様を見ている限りでは、特に他のマンションと構造が違うということはないと思います。こちらのマンションは、構造も比較的詳しく掲載しているので、他のマンションとも比べやすいと思いますよ。低炭素ってことは環境に優しいっていうことでむしろコストを掛けているとは思います。レベルが落ちるっていうのではないんじゃないかと感じる次第です
    • キッチンや洗面所、バスルームの水まわりの設備はどこも変わらないだろうと思ってましたが、そうでもないなと思いました。特にバスルームに関してはサーモバスってエコで使いやすい仕様。どうしても家族は時間差で帰宅するので、こういうシステムは良いなと思いました。

間取り

• 駅前なのに採光も確保できら間取りは魅力を感じます。
• 駅まで道渡ってすぐという環境なので、そこはとても楽だと感じました。まだマンションそのものの詳細が出てきていないです。もっと暖かくなってから情報は出始めるのかな？
• 駅までの近さを優先に考えたら、とても良い物件だと思います。 選ぶとしたら、角住戸のDタイプかしら。 ただ、どのプランが４パターンとは少ないかなと感じました。 駅の近さを優先に考える人におすすめマンションかもしれないです。
• プランが４タイプしかないのは、イマドキ少なめですが一番使いやすいのはリビングが広く、めずらしい部屋の配置のAタイプかなと思いました。
• 部屋だけじゃなくて、例えばトランクルームがあったりなど、その他の部分も充実しているのがここのいいところなんだと思います。
• 間取りも似たり寄ったりではなくかなり違うタイプが揃っているので検討しがいがあるかも。ファミリーなら70m2は欲しいところです。ワイドスパンは魅力ですが、部屋の仕切りが壁だけなので生活音が気にならないのかと思っています。
• 私はDタイプのお部屋の住み心地が気になります。日当たりとか,南郷通り沿いに面していないメリットとか

買い物・食事

• 商業施設

1. セイコーマート 南郷通19丁目店　約10m(徒歩1分)
2. スイートデコレーション なんごう店　約80m(徒歩1分)
3. ゲオ 札南郷通店　約200m(徒歩3分)
4. ローソン 札幌南郷18丁目店　約220m(徒歩3分)
5. 東光ストア 南郷18丁目店　約240m(徒歩3分)
6. JB ESPRESO モリヒコ　約260m(徒歩4分)
7. ツルハドラッグ 大谷地店　約270m(徒歩4分)
8. コープ さっぽろルーシー店　約370m(徒歩5分)#
9. スーパービバホーム 生活館・資材館　約200m(徒歩3分)

育児・教育

• 教育機関

1. 大藤子供園　約400m(徒歩5分)
2. 札幌白樺幼稚園　約300m(徒歩4分)
3. 大谷地小学校　約350m(徒歩5分)
4. 東白石中学校　約950m(徒歩12分)

• 小学校もこちらの場合はとても近いのでファミリー向けになっていくのでは、と感じています。
• ファミリー向けのマンションだと思いますが、学区の情報交換できると嬉しいです。
• 大谷地小→東白石中ですかね。大谷地小については存じ上げませんが、東白石中はあまり‥ですね。全体的に白石区内に学区がいい地区がありませんし、交通の便はいいので中学からは私立中でもいいかもしれませんね。新札幌からバスが出ている学校がいくつかあります。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 商業施設が近いですし、駅からも近いので便利。
• 自然も近くにあり生活環境も良いですね。
• サイクリングロードもあるので、自転車が買物以外にも利用できていいかもしれません。自転車での運動量も馬鹿になりませんからね。
• 幹線道路沿いのマンションは24時間うるさいし、匂いも気になりますけど。バルコニーに洗濯物は干せませんね！
  • 確かに幹線道路沿いの音は気になると思います。以前住んでいた幹線道路沿いのマンションは救急車の音の方が気になりました。
    • 最近はそもそも部屋干し派の人が多いと聞きますが…＞洗濯物ただ幹線道路沿いだと、音の面についてはどうなのかしらと思う部分は皆さん共通してあるかと思います。遮音性についての数字は、モデルルームにあったりするのでしょうか。緊急自動車が通過する時の想定される数値などがあれば、わかりやすいですね。
      • 幹線道路沿いは洗濯物は干せないし音はうるさいし、空気は悪いし3重難ですね。住みたいとは思えないけど。
        • 最近の建物は普通に作っても遮音性が高くなっているものが多いので、緊急自動車がビュンビュン走っている時以外は、ある程度はだいじょうぶなのではないでしょうか…とこればかりは音に敏感な方もいらっしゃるので何とも言えない部分もありますが。何を重視するかによって、見え方も変わってきますね。
• 最寄り駅まで徒歩２分。これ以上便利な立地はないくらいでしょう。
• 排気ガスや騒音で幹線道路沿いが気になります。
• 南郷１８丁目ってどのような人がターゲットなんだろう。札幌のマンションの中でも場所が微妙ですよね！
  • 駅に近く、商業施設や教育施設も近いのでファミリー向けの物件かなというイメージです。治安もそんなに悪いという感じはしないのですが…。立地良いほうだと思いますよ!
    • 立地、良いと思います。子供がいる人だったら、特に便利に暮らしていけるのではないでしょうか。そして駅が近い。徒歩2分だったら本当に負担感なく行くことができるのでそこはポイントとなると思います。冬場を想定して考えていくと、全体的に近隣に必要な物が揃っている印象です。
• 駅から近いから周辺施設もあり便利ですね。
• 地下鉄の駅まで徒歩２分という立地は真冬の寒さを考えるとすごくうれしいです。
• 駅から近いから周辺施設もあり便利ですね。
• 地下鉄の駅まで徒歩２分という立地は真冬の寒さを考えるとすごくうれしいです。
• 駅から近いのはとても魅力的なのですが、通りに面しているので騒音が気になる。
• 最寄り駅にも近く、住みやすい周辺環境にも魅力を感じました。
• 実際に住んでみて、どういうかんじなんでしょうね。買い物とか、通勤通学とかここだったら便利じゃなかろうかと思います。あと、外の音とか夜はどれくらい聞こえてくるのか。

周辺施設

• 医療機関

1. メディカル'97　約180m(徒歩3分)
2. 赤泊歯科　約400m(徒歩5分)
3. やまうち整形外科　約670m(徒歩9分)
4. 西村歯科医院　約560m(徒歩7分)
5. 札幌協全医院　約700m(徒歩9分)
6. EVEウィミンズクリニック　約750m(徒歩10分)
7. 札幌徳洲会病院　約1160m(徒歩15分)

• 金融機関

1. 北海道銀行 流通センター前支店　約150m(徒歩2分)
2. 白石南郷十八郵便局　約350m(徒歩5分)
3. 北洋銀行 清田区東月寒支店　約700m(徒歩9分)

• 公共施設・公園

1. 吉田山2号公園　約120m(徒歩2分)
2. かまきり公園　約90m(徒歩2分)
3. 白石東冒険公園　約270m(徒歩4分)
4. 白石こころーど（白石サイクリングロード）　約280m(徒歩4分)

その他

掲示板

sapporo/642087/33-69

sapporo/642087/17